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各種因素影響下，2020年成為房企市場(chǎng)布局及拿地策略變化的轉(zhuǎn)折年,。以恒大為代表的房企提出嚴(yán)控土儲(chǔ)規(guī)模,，以萬(wàn)科、融創(chuàng),、華潤(rùn)等為代表的房企謹(jǐn)慎求穩(wěn),，而碧桂園、保利,、中海,、龍湖等房企則較為積極，紛紛提高了拿地預(yù)算,。土地是房地產(chǎn)的生命線,，在新一輪土儲(chǔ)大戰(zhàn)打響之際，有必要研究下頭部房企的市場(chǎng)布局和拿地策略,。拿地難的是對(duì)市場(chǎng)的判斷,，而頭部房企之所以能成為頭部，都有其過(guò)人之處,。無(wú)論是技術(shù)流,，還是意識(shí)流，它們一定是最值得學(xué)習(xí)的對(duì)象,。鑒于此,，房妹統(tǒng)計(jì)了部分頭部房企2020年1-4月的拿地?cái)?shù)據(jù)，并梳理出它們拿地的特色。整體來(lái)看,，九大頭部房企前4月共拿了348宗地,，拿地金額共計(jì)約2583.23億元，總規(guī)劃建筑面積約4534.74萬(wàn)㎡,，其中權(quán)益規(guī)劃建筑面積為3519.03萬(wàn)㎡,，平均樓面價(jià)約7949.09元/㎡，平均溢價(jià)率約9.08%,。 
從拿地面積來(lái)看,，2020年前4月，最受九大房企歡迎的三大城市依次為鄭州,、西安和長(zhǎng)沙,。鄭州是九大房企爭(zhēng)相布局的第一大城市。碧桂園,、萬(wàn)科,、保利、融創(chuàng),、綠地,、世茂和華潤(rùn)等7家房企均有在鄭州拿地，共拿地24宗,，規(guī)劃建筑面積共計(jì)約314.23萬(wàn)㎡,。其中又以碧桂園和保利相對(duì)活躍，碧桂園所拿7宗地塊規(guī)劃建筑面積共計(jì)約103.08萬(wàn)㎡,，保利拿地5宗規(guī)劃建筑面積共計(jì)約88.75萬(wàn)㎡,。最近幾年，鄭州迎來(lái)多重政策利好,。2018年11月,，國(guó)務(wù)院明確指出將以鄭州為中心引領(lǐng)中原城市群發(fā)展；2020年3月,，鄭州國(guó)土空間總體規(guī)劃（2020-2035）被劇透,，鄭州初步劃定出32個(gè)核心板塊……隨著鄭州的影響力和城市潛力不斷被挖掘，鄭州成為房企眼中的香餑餑之一,。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示,，2019年國(guó)內(nèi)百?gòu)?qiáng)房企有近50家已進(jìn)駐鄭州，作為嗅覺(jué)更加敏銳的頭部房企,，重倉(cāng)鄭州可以說(shuō)并不意外,。具體來(lái)看，受最新政策利好的32個(gè)板塊是房企布局的重點(diǎn)區(qū)域,。比如,，碧桂園2月17日在鄭州拿的3宗地塊,，均為中原區(qū)西崗城中村改造地塊，而保利摘得的地塊中有2宗位于鄭州經(jīng)開(kāi)老城區(qū),，這兩大區(qū)域均屬于鄭州重點(diǎn)發(fā)展的32個(gè)板塊。除鄭州外,，西安和長(zhǎng)沙也頗受九大房企青睞,，拿地面積分別約285.97萬(wàn)㎡和199.88萬(wàn)㎡。碧桂園,、萬(wàn)科,、保利、綠地,、龍湖和華潤(rùn)均有布局西安,，共拿地16宗。其中綠地拿地最多達(dá)6宗,，總拿地面積約103.37萬(wàn)㎡,；其次為華潤(rùn)，一次性拿了54.35萬(wàn)㎡,。九大房企雖在長(zhǎng)沙拿地宗數(shù)不多,，僅6宗，但拿地面積卻達(dá)到了199.88萬(wàn)㎡,。在長(zhǎng)沙拿地最多的是龍湖,，兩次出手就拿下59.41萬(wàn)㎡的土地。沈陽(yáng),、蘭州,、青島、天津,、蘇州,、杭州、北京等城市,，也是九大房企布局的熱點(diǎn)城市,。但讓人有些意外的是，作為強(qiáng)二線城市,、新一線城市之首的成都,，僅以47.13萬(wàn)㎡排在第25位左右，與蘇州,、杭州等城市存在明顯差距,。不過(guò)，根據(jù)中指院發(fā)布的《2020年1-4月全國(guó)土地成交城市排行榜》來(lái)看,，成都成交總價(jià)和規(guī)劃建筑面積均處于上升態(tài)勢(shì),，其中成交總價(jià)為355億元，規(guī)劃建筑面積為2057萬(wàn)平米，分別上漲91%和71%,。
也就是說(shuō),，成都土地市場(chǎng)依舊火熱，但頭部房企拿地相對(duì)較少,。據(jù)銳理數(shù)據(jù)顯示,，2019年大成都住宅類用地共成交199宗，其中46.7%的地塊被平臺(tái)公司收入囊中,，僅成都軌道交通集團(tuán)就包攬了23宗,，開(kāi)發(fā)商拿地占比為53.3%。值得注意的是,，2019年成都樓面價(jià)前十的地塊,，70%被廣州華發(fā)、禹洲地產(chǎn),、五礦地產(chǎn)等新進(jìn)房企拿下,。從拿地宗數(shù)上看，德商投資和新力地產(chǎn)分別拿地4宗,，是拿地最多的兩家房企,。九大房企中，去年在成都拿地最多的是綠地,，為3宗,，碧桂園、萬(wàn)科,、保利各1宗,。今年拿地最多的是龍湖，拿地4宗總規(guī)劃建筑面積約40.8萬(wàn)㎡,。由此可見(jiàn),，相比其他百?gòu)?qiáng)房企，九大房企在成都拿地相對(duì)克制,，或因有太多房企想進(jìn)入成都市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,，或因原本在成都尚有土地可供開(kāi)發(fā)。
前4月碧桂園全國(guó)拿地69宗,，涉及蘭州、鄭州,、西安,、婁底、洛陽(yáng)等32個(gè)城市,，是“宇宙房企”本企了,。規(guī)劃建筑面積共計(jì)約825.39萬(wàn)㎡,，位列第一。
從城市布局看,，碧桂園繼續(xù)在其重倉(cāng)的廣東和江浙滬拿地,，填補(bǔ)大糧倉(cāng)，但也不乏蘭州,、沈陽(yáng)這樣的老牌一線城市,。值得注意的是，開(kāi)年以來(lái)碧桂園在蘭州已拿下10宗地塊,，拿地面積約112.36萬(wàn)㎡，占總拿地面積的13.6%,。鄭州也是碧桂園重倉(cāng)的城市之一,，前4月共拿下7宗地面積共計(jì)約103.08萬(wàn)㎡。對(duì)比碧桂園2018年和2019年項(xiàng)目總覽圖會(huì)發(fā)現(xiàn),，過(guò)去一年碧桂園河南的新增項(xiàng)目數(shù)33宗,，僅次于廣東和江蘇的37宗，碧桂園深耕中部人口大省的戰(zhàn)略可見(jiàn)一斑,。從溢價(jià)率來(lái)看,，4月11日在拉薩拿的兩宗地塊溢價(jià)率最高，分別達(dá)到113.53%和71.53%,。所有地塊中0溢價(jià)的地塊占比約50.7%,。碧桂園所拿地塊以住宅用地為主，共計(jì)48宗,，另有17宗為含住宅的綜合用地,。萬(wàn)科：堅(jiān)持0溢價(jià)拿地，重倉(cāng)包頭 前4月萬(wàn)科全國(guó)拿地46宗,，涉及包頭,、大理、青島,、柳州,、鄭州等20個(gè)城市，規(guī)劃建筑面積共計(jì)約552.4萬(wàn)㎡,，位列第五,。不過(guò)萬(wàn)科的權(quán)益規(guī)劃建面占比最低，僅約63.2%,。從城市布局看,，萬(wàn)科繼續(xù)在其大本營(yíng)上海區(qū)域深耕，同時(shí)北方區(qū)域成為萬(wàn)科今年布局的重點(diǎn)區(qū)域之一,。北方區(qū)域集中在包頭,、青島,、天津等城市拿地，拿地面積約143.64萬(wàn)㎡,，占比約26%,。開(kāi)年以來(lái)，萬(wàn)科在包頭拿地最多,，達(dá)87.93萬(wàn)㎡,。對(duì)比萬(wàn)科2018年、2019年年報(bào)來(lái)看,，過(guò)去一年其北方區(qū)域的銷售面積和銷售金額均呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì),，分別下滑了2.63和1.46個(gè)百分比。在年報(bào)系列文章中,，房妹曾指出萬(wàn)科南方區(qū)域尚難扭轉(zhuǎn)頹勢(shì),，中西部區(qū)域雖為2019年業(yè)績(jī)黑馬，但在跑道上遇阻,。所以,，萬(wàn)科才將希望寄托于北方區(qū)域，加大在包頭,、青島的布局,？在拿地上，萬(wàn)科堅(jiān)持0溢價(jià)拿地的特征非常明顯,，所有地塊中僅8宗地有溢價(jià),，0溢價(jià)地塊占比高達(dá)82.6%。46宗地塊中以住宅用地為主,，共19宗,。另外，萬(wàn)科還分別在包頭和天津各拿了一宗工業(yè)用地,。保利：拿地金額最高,，重倉(cāng)長(zhǎng)春和鄭州 前4月保利全國(guó)拿地34宗，涉及長(zhǎng)春,、鄭州,、蘭州、天津等19個(gè)城市,，規(guī)劃建筑面積共計(jì)約656.76萬(wàn)㎡,，位列第三。九大房企中保利拿地金額最多,，達(dá)453.27億元,，較去年同期的144億元拿地金額，增長(zhǎng)近215%,。保利是頭部房企中的拿地積極派之一,，保利表示2020年拿地資金將提高約200億元,。僅一月份，保利就拿下了15宗地塊,，4月各地恢復(fù)土拍后,，其又緊鑼密鼓拿下了10宗地塊。
土儲(chǔ)厚度不足是保利積極拿地的主要原因,，據(jù)測(cè)算,，保利截止2019年末的土儲(chǔ)僅夠其兩年半消耗，土儲(chǔ)拓展的壓力不小,。從城市拓展上來(lái)看,，保利主要布局直轄市和一二線省會(huì)城市，其中長(zhǎng)春和鄭州為其開(kāi)年來(lái)重倉(cāng)的兩大城市,，獲得的規(guī)劃建筑面積分別是89.6萬(wàn)㎡,、88.75萬(wàn)㎡。
所有地塊中0溢價(jià)地塊占比約52.9%,，其中溢價(jià)率超過(guò)50%的地有三宗，南昌一宗,，鄭州兩宗,。融創(chuàng)：收縮明顯，重倉(cāng)沈陽(yáng)和哈爾濱 前4月融創(chuàng)全國(guó)拿地40宗,，涉及哈爾濱,、沈陽(yáng)、鄭州,、襄陽(yáng),、重慶等16個(gè)城市，規(guī)劃建筑面積共計(jì)約385.15萬(wàn)㎡,，位列第六,。2020年融創(chuàng)拿地收縮明顯，拿地金額約251.68億元,，較2019年同期的626億元銳減了近60%,。看來(lái)2020年強(qiáng)調(diào)拿對(duì)地、拿好地的融創(chuàng),，所言非虛,，確實(shí)在拿地節(jié)奏上有所把控。從城市布局來(lái)看,，融創(chuàng)持續(xù)向東北發(fā)力,，在沈陽(yáng)和哈爾濱所拿地塊建面共計(jì)約127.72萬(wàn)㎡，占總拿地面積的33%,。融創(chuàng)在溢價(jià)率方面的把控也較好,，只有一宗地的溢價(jià)率超過(guò)了50%,，0溢價(jià)地塊占比約72.5%，平均溢價(jià)率僅為4.62%,，處于頭部房企低位,。中海：平均樓面價(jià)超20000元/㎡，陷圍標(biāo)風(fēng)波 前4月中海全國(guó)拿地僅7宗,，是九大房企中唯一一個(gè)拿地只有個(gè)位數(shù)的房企,，涉及北京、上海,、長(zhǎng)沙和沈陽(yáng)四個(gè)城市,，規(guī)劃建筑面積共計(jì)約112.68萬(wàn)㎡，位列第九,。拿地方面,，中海屬于樂(lè)觀積極派，2020年拿地投資預(yù)算為1400億元,，同比增長(zhǎng)23%,。今年3月上旬還對(duì)外公布了“中原逐地，海納百城”的尋地合作模式,。但1-4月中海拿地總額僅為203.4億元,，較2019年同期的313億元減少35%，按計(jì)劃,，接下來(lái)或迎來(lái)中海拿地高峰期,。值得注意的是，中海拿地的平均樓面價(jià)高達(dá)23363.29元/㎡,，是九大房企中平均樓面價(jià)最高的一家,。中海在長(zhǎng)沙拿地面積最多約14.76萬(wàn)㎡，在上海拿的地塊最多共3宗,。需要說(shuō)明的是,，中海于3月31日在上海以底價(jià)34.3億元競(jìng)得虹口區(qū)的地塊未計(jì)入其中。虹口地塊即為前段時(shí)間吵的沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“圍標(biāo)事件”涉及的地塊,，該地塊是上海虹口區(qū)3年來(lái)首推的純宅地,，最終中海、萬(wàn)科和華潤(rùn)通過(guò)資格審核進(jìn)入“最終輪”角逐,，但萬(wàn)科和華潤(rùn)沒(méi)有競(jìng)價(jià),，中海底價(jià)成交。后三家房企的多名負(fù)責(zé)投資拿地的高管被上海公安局“管制”,，地塊狀態(tài)也處于“交易中”,。“圍標(biāo)事件”給中海蒙上了一層陰影，接下來(lái)會(huì)如何還未可知,。綠地：平均樓面價(jià)最低,，重倉(cāng)西安 前4月綠地全國(guó)拿地55宗,，涉及西安、安慶,、鄭州,、鹽城等24個(gè)城市，規(guī)劃建筑面積共計(jì)約775.67萬(wàn)㎡,，位列第二,。
值得一提的是，綠地的平均樓面價(jià)是九大房企中最低的,，僅約2681.55元/㎡,。這得益于綠地拿下了一些樓面價(jià)非常低的工業(yè)用地和商業(yè)/辦公用地。比如綠地于3月20日在南寧拿下的兩宗工業(yè)用地,，折算下來(lái)平均樓面價(jià)僅為222元/㎡,。綠地2020年一季度簡(jiǎn)報(bào)顯示，其已先后與廣西,、貴陽(yáng),、南京、蘭州,、煙臺(tái)等地政府簽署了一攬子的戰(zhàn)略合作協(xié)議,。能看出，通過(guò)產(chǎn)業(yè)勾地是綠地拿地的重要方式之一,。從區(qū)域布局看,，綠地拿地主要集中在長(zhǎng)三角區(qū)域,，在上海,、安慶、蘇州,、徐州等城市拿地建面共計(jì)約189.21萬(wàn)㎡,，占總拿地面積的24.4%。從城市來(lái)看,，綠地在西安拿地最多,，規(guī)劃建筑面積共計(jì)約103.37萬(wàn)㎡，占總拿地面積13.3%,。雖然綠地拿了不少地塊,，但在成本控制上表現(xiàn)較為亮眼，0溢價(jià)地塊占到70.9%,。前4月龍湖全國(guó)拿地50宗，涉及青島,、長(zhǎng)沙,、溫州,、成都等23個(gè)城市，規(guī)劃建筑面積共計(jì)約621.39萬(wàn)㎡,，位列第四,。2020年龍湖拿地較為積極，1-4月拿地金額約410億元,，較2019年同期的226億元,，幾乎翻了一倍。中西部地區(qū)是龍湖主要布局的區(qū)域之一,，在長(zhǎng)沙,、成都、昆明,、南寧,、西安等城市拿地規(guī)劃建面共計(jì)約191.68萬(wàn)㎡，占總拿地面積的30.8%,。從城市拓展來(lái)看,，青島是龍湖目前重倉(cāng)的城市之一，拿地規(guī)劃建面達(dá)102.22萬(wàn)㎡,。龍湖也是在成都拿地宗數(shù)最多的房企,，共拿了4宗地，拿地規(guī)劃建面約40.8萬(wàn)㎡,。從拿地時(shí)間來(lái)看,，4月龍湖拿地力度有所加強(qiáng)，共拿了16宗地,，出現(xiàn)溢價(jià)的地塊也較多,。在龍湖所拿的50宗地塊中，0溢價(jià)地塊占比為58%,，但所有地塊的溢價(jià)率均未超過(guò)50%,。世茂：拿地總額最少，重倉(cāng)大本營(yíng)福建 前4月世茂全國(guó)拿地28宗,，涉及肇慶,、鄭州、泉州,、阜陽(yáng),、蚌埠等16個(gè)城市，規(guī)劃建筑面積共計(jì)約295.75萬(wàn)㎡,，位列第八,。世茂是九大房企中權(quán)益規(guī)劃建面占比最高的房企，占比達(dá)88.7%。2020年世茂的拿地態(tài)度是趨穩(wěn),，從拿地金額上看,，基本與其計(jì)劃一致。九大房企中,，世茂拿地金額最低,，僅約124.9億元，與2019年同期的120億元基本持平,。世茂在其大本營(yíng)福建拿地較為活躍,，先后在泉州、漳州,、福州拿了10宗地,，規(guī)劃建筑面積共計(jì)約57.12萬(wàn)㎡。其中,，在泉州一次性拿下的6宗地塊為花田小鎮(zhèn)項(xiàng)目用地,，樓面價(jià)低至1056元/㎡。從拿地面積來(lái)看,，世茂在肇慶拿的地體量最大,，僅拿了一宗地但規(guī)劃建面就達(dá)到43.02萬(wàn)㎡，與其在福建拿地的總和相差不多,。值得注意的是,，世茂拿溢價(jià)地塊占到所拿地塊的57.1%，平均溢價(jià)率為17.15%,，處于九大房企的高位,。有3宗地塊溢價(jià)率超過(guò)50%，東莞有一宗溢價(jià)率為56.61%,，漳州有兩宗,，溢價(jià)率分別是92.42%和57.89%。華潤(rùn)：平均溢價(jià)率最高,，拿地積極 前4月華潤(rùn)全國(guó)拿地19宗,，涉及沈陽(yáng),、西安,、武漢、北京等14個(gè)城市,，規(guī)劃建筑面積共計(jì)約295.75萬(wàn)㎡,，位列第七。開(kāi)年以來(lái)華潤(rùn)拿地較為積極,，華潤(rùn)2020年前4月拿地金額為402.15億元,，較2019年同期的247億元增加了62.8%。2020年華潤(rùn)提出不搶高價(jià)地，但其拿地的平均溢價(jià)率為九大房企之首,，約18.24%,。19宗地塊中溢價(jià)地塊占比達(dá)73.7%。有兩宗地塊的溢價(jià)率超過(guò)50%,，武漢的一宗為90.78%,，鄭州的一宗為50.15%。華潤(rùn)拿地的平均樓面價(jià)在九大房企中也相對(duì)偏高,，約13166元/㎡,。從城市拓展來(lái)看，華潤(rùn)主要在沈陽(yáng)和西安兩個(gè)城市拿地,，拿地規(guī)劃建面分別約59.8萬(wàn)㎡和54.35萬(wàn)㎡,。
綜上數(shù)據(jù)，房妹總結(jié)了到九大頭部房企拿地的十大秘密： 1,、從拿地面積來(lái)看,，2020年前4月，最受九大房企歡迎的十大城市依次為鄭州,、西安,、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng),、蘭州,、青島、天津,、蘇州,、杭州和北京。 2,、房企除深耕自身大本營(yíng)所在區(qū)域外,，具體重倉(cāng)哪個(gè)城市的策略不盡相同。比如,，碧桂園選擇重倉(cāng)蘭州和鄭州,，萬(wàn)科選擇重倉(cāng)包頭，保利則重倉(cāng)長(zhǎng)春和鄭州,，融創(chuàng)側(cè)重東北重倉(cāng)沈陽(yáng)和哈爾濱,，綠地重倉(cāng)西安，龍湖選擇重倉(cāng)青島,。 3,、除萬(wàn)科和融創(chuàng)外，其他7家房企權(quán)益規(guī)劃建面占比均超過(guò)了70%,，其中世茂最高為88.7%,。 4,、與去年同期相比，部分房企拿地金額收縮明顯,。碧桂園,、萬(wàn)科、融創(chuàng)和中海拿地金額減少100-474億元不等,，融創(chuàng)收縮最為明顯,，拿地金額減少近474億元，其余三家均為100億元左右,。 5,、有收縮的房企，就有積極拿地的房企,，保利,、龍湖和華潤(rùn)拿地較為積極。其中,，保利拿地金額最多達(dá)453.27億元,，較去年同期翻了兩倍。 6,、在拿地金額上,，綠地和世茂2020年前4月拿地金額基本與去年同期持平，有一種“任你風(fēng)起云涌,，我自巋然不動(dòng)”的狀態(tài),。 7、綠地的平均樓面價(jià)是九大房企中最低的,，僅約2681.55元/㎡,，這得益于綠地拿下了一些樓面價(jià)非常低的工業(yè)用地和商業(yè)/辦公用地。 8,、除綠地外,，融創(chuàng)和萬(wàn)科在溢價(jià)率上的把控較好，所有地塊的平均溢價(jià)率不超過(guò)5%,。 9,、雖有少數(shù)房企的平均溢價(jià)率超過(guò)15%，但整體來(lái)看,，幾大頭部房企的成本管控非常優(yōu)秀,，平均溢價(jià)率只有9.08%，較2019年前11月全國(guó)300城住宅用地溢價(jià)率13.5%,，要少4.4個(gè)百分點(diǎn),。 10,、短期來(lái)看,，部分房企拿地節(jié)奏或與計(jì)劃相悖，但可能會(huì)在接下來(lái)的幾個(gè)月發(fā)力，所以要分析和學(xué)習(xí)頭部房企市場(chǎng)布局和拿地策略,，還要從更長(zhǎng)的時(shí)間維度去看,。
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