4月24日，華夏幸福2019年年報出爐,，根據(jù)年報顯示,，報告期內(nèi)，華夏幸福實現(xiàn)營業(yè)收入1052.10億元,，比上一年同期增長25.55%,；

實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤146.12億元，比上一年同期增長24.40%,。

但從華夏幸福的現(xiàn)金流和債務(wù)情況上看,，光鮮的財報背后隱憂不小：183%的高負(fù)債率折射企業(yè)現(xiàn)金流堪憂,，自身造血能力不足,。

而身處與平安對賭將近，業(yè)績考量關(guān)鍵期,，華夏幸福146.12億元的凈利潤實現(xiàn)度也只是剛剛及格,。

高壓之下,，華夏幸福的日子確實并不“幸福”,。

凈負(fù)債率居高不下 短期借款上漲535.48%

根據(jù)華夏幸福2019年財報顯示,，截至2019年年末，華夏幸福的總資產(chǎn)為4578.11億元,，負(fù)債合計3841.25億元,，2019年全年華夏幸福的資產(chǎn)負(fù)債率為83.9%。

不過對于房地產(chǎn)公司而言,，衡量負(fù)債和風(fēng)險情況上,，凈負(fù)債率更有說服力。凈負(fù)債率即債務(wù)股權(quán)比例,，在計算上,，計息負(fù)債剔除貨幣基金后對所有者權(quán)益的比例就是凈負(fù)債率。

計息負(fù)債上,，長短期借款,、應(yīng)付債券、應(yīng)付票據(jù),、一年內(nèi)到期的非流動性負(fù)債都涵蓋其中,。

逐一來看，2019年年末,，華夏幸福的負(fù)債分布：

短期借款金額為265.75億元,；

長期借款為487.89億元；

應(yīng)付債券為684.64億元,；

一年內(nèi)到期的非流動性負(fù)債338.18億元,。

計息負(fù)債合計1776.46億元。

綜合算下來,，華夏幸福的凈負(fù)債率達(dá)到183%,。

這反映出，2019年華夏幸福對債務(wù)的依賴性更大,，利潤增長背后與巨額借債資本不無關(guān)系,。

圖片來源：華夏幸福2019年財報

近兩年，華夏幸福的借款余額出現(xiàn)了明顯增長,，2018年末華夏幸福借款余額為1390.39億元,，到了2019年年末，這個科目增加了402億,，達(dá)到1792億元,。

2020年第一季度，借款金額繼續(xù)增加,，上漲到1979億元,。

在2019年全年華夏幸福所有借款中,，短期借款的漲幅最引人關(guān)注，2019年年初,，短期借款金額為41.81億元,，短短一年間上漲535.48%，5倍多的漲幅很難不引起熱議,。

華夏幸福的借款結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，以最新數(shù)據(jù)為例,，華夏幸福2020年3月的新增借款中,，占比最大的為企業(yè)債券、公司債券,、金融債券,、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具。

華夏幸福表示,，新增借款主要用于公司日常經(jīng)營及補充流動資金,。

對比華夏幸福464.35億元的貨幣資金，現(xiàn)金很難覆蓋短期流動性,，資金上的緊張程度可窺一二,。

在所有房企中，華夏幸福是比較特殊的存在,，因為迄今為止,，華夏幸福把所有能用到的融資方式都嘗試過了一遍。

據(jù)統(tǒng)計,，華夏幸福所使用的融資方式多達(dá)20余種,，被媒體稱為“花式融資百科全書”。

截至報告期末,，華夏幸福融資加權(quán)平均成本為7.86%,，其中：

銀行貸款的平均利息成本6.37%；

債券及債務(wù)融資工具平均成本為7.25%,；

信托,、資管等其他融資的平均利息成本10.02%。

融資成本之高可見一斑,。

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,，2019年市場景氣程度并不高，房地產(chǎn)行業(yè)銷售面積和銷售價格持續(xù)低迷,，融資環(huán)境不斷緊縮,。

以2019年8月數(shù)據(jù)為例，根據(jù)同策咨研究院監(jiān)測的40家典型上市房企數(shù)據(jù)顯示,，2019年8月房企完成融資金額折合人民幣共計368.26億元,，環(huán)比下跌58.15%,。

可以看到，企業(yè)騰挪的空間非常有限,，這樣的背景下,，華夏幸福的融資成本還將繼續(xù)攀升，這些對華夏幸福而言無疑都是一個不小的負(fù)擔(dān),。

銷售額下降 業(yè)績對賭剛及格

在2019年華夏幸福所有的財務(wù)狀況中,，最受市場關(guān)注的無疑還有業(yè)績，主要在于華夏與平安的三年之約將于年內(nèi)到期,。

財報顯示,，2019年華夏幸福歸屬于上市公司股東的凈利潤146.12億元，同比增長24.40%,；146.12億元的凈利潤與2018年相比,，實現(xiàn)了65%的增長。
在與平安對賭上,，華夏幸福2019年實現(xiàn)的業(yè)績剛剛及格,。

根據(jù)財報顯示，2019年報告期內(nèi)：

華夏幸福實現(xiàn)營業(yè)收入1052.10億元,，比上一年同期增長25.55%,；

銷售額1431.72億元，同比下降12%,。

從2015年到2019年,，華夏幸福的銷售額已經(jīng)連續(xù)四年出現(xiàn)了下滑。

對于銷售額下降,，華夏幸福董事會秘書林成紅表示,，由于前兩年孔雀城拿地、取地不足,，因而影響到了2019年度銷售額業(yè)績,，同時也部分反映了2020年度第一季度的銷售情況。

前幾天,，我們分析華夏幸福業(yè)績的時候說過,，華夏幸福銷售額下降的背后，折射出投資取地不足,，詳情見之前文章《對賭將近,，業(yè)績承壓，華夏幸福會一直“幸?！眴?？》。

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地儲備的意義不言而喻,。
房地產(chǎn)市場的地域性非常強,，資源容易集中，在銷售難度較大的地區(qū),，很難快速轉(zhuǎn)為收入,。

這對地產(chǎn)企業(yè)來說就意味著想要取得競爭優(yōu)勢，土地儲備,、地價優(yōu)勢都很重要,。

在房地產(chǎn)市場普降杠桿的背景下，華夏幸福緣何敢屢加杠桿,，負(fù)重前行,。

是平安賦予的勇氣嗎？

正所謂,，“手里有糧，心頭不慌”,！
雖有平安資金入股支撐,，但如果自身造血能力不足，還頻頻融資加杠桿,，那么即使身處大樹底下,，涼也不是那么好乘的。

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