一、  預(yù)告登記的保全效力

（一）     后買受人實(shí)際交付能否對抗前商品房買賣合同的預(yù)告登記

（2015）遼審一民申字第585號：孫某與甲公司簽訂商品房買賣合同并辦理了預(yù)告登記,。后甲公司將該房屋出售給梁某并實(shí)際交付,。孫某起訴繼續(xù)履行合同。再審裁判：因甲公司將涉案房屋另行出售給梁某且梁某已實(shí)際使用該房屋,，且甲公司又明確表示不同意繼續(xù)履行案涉合同,，法院認(rèn)定合同不能繼續(xù)履行，符合法定解除條件,。評論：此裁判值得商榷,，預(yù)告登記可排除之后的物權(quán)變動(dòng)。

（二）     商品房買賣合同預(yù)告登記在后,，能否對抗之前的執(zhí)行措施

2015吉民一終字第24,、27號：尚某、姜某分別與甲公司先簽訂買賣合同,，并辦理了預(yù)告登記,。后常某與甲公司因合同糾紛申請查封了上述房產(chǎn)，強(qiáng)制執(zhí)行中尚某,、姜某異議,，常某提起異議之訴，法院以預(yù)告登記的請求權(quán)可以對抗第三人駁回了常某的異議之訴,。

2015豫法民二終字第5號：牛某與甲公司簽訂買賣合同并辦理了預(yù)告登記,，后發(fā)生糾紛仲裁，裁決認(rèn)定商品房買賣合同有效并繼續(xù)履行,。后該預(yù)告登記撤銷,。之后，張某將其從甲公司處購買的房屋轉(zhuǎn)讓給王某,。牛某就仲裁裁決向法院申請執(zhí)行,，執(zhí)行法院辦理了房產(chǎn)預(yù)售登記。王某的異議被駁回,。遂起訴請求確認(rèn)其所有權(quán)并停止執(zhí)行。

一審法院認(rèn)為：王某購買的時(shí)間晚于仲裁裁決時(shí)間,，且執(zhí)行過程中又辦理了房產(chǎn)預(yù)售登記,，故王某房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力不能對抗法院的查封措施。二審法院認(rèn)為：民訴法227條所規(guī)定的案外人異議之訴,，要求訴訟請求與原判決,、裁定無關(guān)。這里的判決、裁定是指作為執(zhí)行依據(jù)的判決,、裁定,，不包括仲裁裁決；這里的無關(guān)是指訴訟請求所指向的執(zhí)行標(biāo)的與執(zhí)行依據(jù)所確定的標(biāo)的不同,。而本案中,，執(zhí)行依據(jù)是仲裁裁決，王某在本案訴訟請求主張的房屋包括在該項(xiàng)所指的房屋中,，其訴請顯然與裁決有關(guān),，故駁回王某起訴。

預(yù)告登記具有阻止執(zhí)行的效力,，阻止執(zhí)行的效力有兩種,，一種是停止處分，另一種是進(jìn)行本登記,。在預(yù)告登記確定地不能發(fā)生完成本登記的情況下,，法院能否恢復(fù)對該不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行處分？如要商品房預(yù)售合同或者房屋買賣合同預(yù)告登記場合,，如果該商品房確定地不能建成或者預(yù)告登記后房屋滅失,，則預(yù)告登記權(quán)利人的轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的請求權(quán)因履行不能而轉(zhuǎn)化為損害賠償請求權(quán)、不當(dāng)?shù)美埱髾?quán),，此時(shí),，預(yù)告登記請求權(quán)是否具有代位效力并進(jìn)而阻止執(zhí)行的效力？另外,，此時(shí)房屋買受人的預(yù)告登記請求權(quán)能否優(yōu)先于申請執(zhí)行的債權(quán),？

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，鑒于預(yù)告登記的請求權(quán)已經(jīng)具有一定的物權(quán)效力,，且基于登記的公示性,，在標(biāo)的物滅失、不存在的情況下,，應(yīng)該賦予預(yù)告登記的請求權(quán)以代位效力,，并依據(jù)其預(yù)告登記的時(shí)間確定其對于代位物的優(yōu)先次序。從預(yù)告登記的效力來看,，它具有保全效力,、順位效力以及破產(chǎn)保護(hù)效力，但通說并不認(rèn)為其所擔(dān)保的債權(quán)具有代位效力,。預(yù)告登記制度作為物權(quán)法和不動(dòng)產(chǎn)登記法的一項(xiàng)制度,，旨在實(shí)現(xiàn)一定的物權(quán)秩序，具體而言是旨在保障預(yù)告登記權(quán)利人所有債權(quán)實(shí)現(xiàn)的目的,，或者說,，并不保障預(yù)告登記權(quán)利人物權(quán)變動(dòng)之外的請求權(quán)實(shí)現(xiàn),，包括該物權(quán)變動(dòng)請求權(quán)的轉(zhuǎn)化形態(tài)。所以,，因房屋等標(biāo)的物不存在或滅失等情況下,，預(yù)告登記權(quán)利人要么解除其與義務(wù)人之間的合同，要么請求替代履行的損害賠償請求權(quán),，其轉(zhuǎn)移所有權(quán)的請求權(quán)只能轉(zhuǎn)化為不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)或損害賠償請求權(quán),，該請求權(quán)為一般債權(quán)。

（三）     一房二賣,，買受人之一辦理預(yù)告登記的,，其他買受人能否請求繼續(xù)履行

2015黑民終字第106號：徐某與甲公司簽訂商品房買賣合同并辦理預(yù)告登記，甲公司嗣后將該房屋另行出賣給張某,。張某請求繼續(xù)履行,。法院判決不予支持。

二,、  預(yù)告登記的請求權(quán)是否具有優(yōu)先效力

（一）已辦理預(yù)告登記的抵押合同是否具有優(yōu)先受償效力

2015民申字第766號裁判要旨,，在建房屋抵押預(yù)告登記并不產(chǎn)生債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)從拍賣在建房屋的價(jià)款中優(yōu)先受償?shù)姆珊蠊皇菍斫ǔ煞课菟鞯囊环N事先約束,，以約束債務(wù)人以將來建成房屋作為抵押標(biāo)的物,。當(dāng)房屋建成后，債務(wù)人有履行在建房屋抵押合同規(guī)定的義務(wù)和在建房屋抵押預(yù)告登記的責(zé)任,，配合在建房屋抵押預(yù)告登記權(quán)利人向房屋登記機(jī)關(guān)提出變更登記,，轉(zhuǎn)變?yōu)榉课莸盅旱怯洠瑥亩鴮?shí)現(xiàn)在債務(wù)人不能清償債務(wù)時(shí),，以拍賣,、變賣建成房屋的價(jià)款優(yōu)先受償。債務(wù)人不履行配合義務(wù),，抵押權(quán)人只能主張違約責(zé)任,。本案中，即使抵押人履行配合義務(wù)也不能辦理房屋抵押登記,，因?yàn)榧w所有的宅基地使用權(quán)不能抵押,，土地使用權(quán)和房屋分開抵押不符合我國現(xiàn)有的法律規(guī)定。

2015浙民申字第809,、810,、811號：某銀行與購房人簽訂購房擔(dān)保借款合同，購房人以其房產(chǎn)設(shè)定抵押并辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記及第三人連帶保證責(zé)任,，法院判決銀行對抵押物享有優(yōu)先受償權(quán),。裁判要旨：盡管案涉房產(chǎn)抵押權(quán)僅辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記，并不直接產(chǎn)生設(shè)定物權(quán)的效力,，但是銀行對預(yù)告登記無法轉(zhuǎn)為正式抵押登記并無過錯(cuò),。抵押權(quán)人對抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)。

2014皖民二終字第780號：劉某與銀行簽訂購房貸款合同并辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記,，后劉某違約,，銀行起訴請求對抵押房產(chǎn)享有抵押權(quán)并優(yōu)先受償，起訴時(shí),，案涉房產(chǎn)因其所在小區(qū)規(guī)劃車位數(shù)量不足導(dǎo)致無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證,，亦未交付。法院判決：正在建造中的房屋可以進(jìn)行抵押,，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立,，且未限定抵押登記的形式，因此,，無論是抵押預(yù)告登記還是正式抵押登記,，只要當(dāng)事人辦理了抵押登記，抵押權(quán)就有效設(shè)立,，當(dāng)債務(wù)人不能履行債務(wù)時(shí),，債權(quán)人對抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)。物權(quán)法第20條規(guī)定的預(yù)告登記旨在限制現(xiàn)實(shí)權(quán)利人行使處分權(quán),，保證預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)益,。本案中，劉某辦理了抵押預(yù)告登記,，如果要求抵押權(quán)人必須等待辦理正式抵押登記后才能行使抵押權(quán),，顯然不符合立法本意及當(dāng)事人簽訂抵押合同的本意。

評論：抵押權(quán)預(yù)告登記的義務(wù)來源于抵押人和抵押權(quán)人在抵押合同中關(guān)于預(yù)告登記的合意,，而非該抵押合同所擔(dān)保的主債權(quán)債務(wù)合同,，是為了保障抵押權(quán)人請求抵押人辦理抵押本登記并成立抵押權(quán)的權(quán)利，所以,，主債權(quán)尚不能受到抵押權(quán)預(yù)告登記的保護(hù),，而是抵押合同中的請求權(quán)受到預(yù)告登記的保護(hù)，主債權(quán)不具有優(yōu)先效力的結(jié)論就順理成章,。

預(yù)告登記權(quán)利人對于預(yù)告登記轉(zhuǎn)為本登記無過錯(cuò)的情形下,，預(yù)告登記能否具有與本登記相同的效果進(jìn)而使主債權(quán)受到抵押權(quán)的保護(hù)？法院至多判決在未來登記條件具備時(shí),，預(yù)告登記權(quán)利人有權(quán)依據(jù)該判決單方完成本登記,。進(jìn)一步，在抵押權(quán)預(yù)告登記后,，發(fā)生房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓,、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等物權(quán)變動(dòng)，即該預(yù)告登記請求權(quán)之后又有其他權(quán)利人時(shí),，其效力如何,？有兩種途徑,，一是因權(quán)利沖突，預(yù)先登記權(quán)利人有權(quán)予以排除,，二是,，由于預(yù)告登記保全的是抵押權(quán)設(shè)立的請求權(quán)，預(yù)告登記已經(jīng)發(fā)生公示效力,，之后的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的受讓人承受預(yù)告登記的抵押權(quán)負(fù)擔(dān),。

對于主債權(quán)屆至但本登記未完成時(shí)，主債權(quán)是否具有優(yōu)先效力,，另一種解決辦法是,，從當(dāng)事人的真實(shí)意思出發(fā)，動(dòng)態(tài)地解釋雙方當(dāng)事人的抵押合同,，將抵押合同的抵押物解釋為從在建工程到完成初始登記的房屋這一不斷變化的過程,，換言之，雖然當(dāng)事人約定的抵押物是房屋,，抵押約定的是在建工程到房屋,。

（二）在建工程抵押權(quán)預(yù)告登記與建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的次序問題

閩民終字第140號：甲公司作為83件系列案件的被執(zhí)行人，執(zhí)行法院就其所有的某大廈一二層拍賣所得款作出分配方案,，分配原則：以乙公司對該大廈樁基及地下一二層設(shè)定在建工程抵押權(quán)為由及該工程承包方丙公司的建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)按照大廈地下一二層所占整個(gè)大廈份額確定優(yōu)先受償?shù)谋壤瓌t,。丙公司提出執(zhí)行異議之訴主張其債權(quán)優(yōu)先于乙公司優(yōu)先受償。裁判要旨：原審法院確認(rèn)了丙公司依法享有對拍賣價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán),，但在審查分配方案的分配方式上,，在未查明被拍賣大廈是否還有其他可拍賣樓層以及財(cái)產(chǎn)價(jià)值的事實(shí)基礎(chǔ)上，即認(rèn)為“除本案拍賣新興大廈地下一二層所得價(jià)款外,，丙公司剩余債權(quán)還可參與新興大廈后續(xù)其他樓層拍賣處置所得款的分配”,，并“按某大廈地下一二層所占整個(gè)大廈份額確定優(yōu)先受償比例”的方案符合法律規(guī)定的意見，沒有法律依據(jù),。

評論：在建工程抵押權(quán)登記在先,，買受人基于商品房預(yù)售合同的請求權(quán)登記在后，則在建工程抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)優(yōu)先于商品房預(yù)售合同的請求權(quán),，商品房預(yù)售合同的預(yù)告登記僅能排除其登記之后的物權(quán)變動(dòng),，在預(yù)售商品房確定地不能建成，或者建成后由于抵押權(quán)的行使導(dǎo)致買受人不能取得商品房所有權(quán),，是買受人正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn),。

（四）     作為擔(dān)保的商品房買賣合同預(yù)告登記是否具有優(yōu)先受償效力

黑高商終字第145號裁判要旨：雖然馬某與甲公司約定案涉房屋為案涉1050萬元借款提供抵押擔(dān)保，但雙方并未就此辦理房屋的抵押登記手續(xù),，而是以商品房買賣的形式簽訂了購房協(xié)議,，并辦理了房屋預(yù)告登記手續(xù)，該行為的性質(zhì)屬于讓與擔(dān)保,。該擔(dān)保行為系馬某與甲公司的真實(shí)意思表示,，不違反法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)合法有效,。由于案涉房屋不屬于法律,、行政法規(guī)禁止擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)，案涉以買賣形式用來擔(dān)保的房屋已經(jīng)進(jìn)行商品房預(yù)登記,，其目的是為了限制該擔(dān)保房屋的轉(zhuǎn)讓或作其他處分，具有物權(quán)公示的效果,。判決：馬某有權(quán)以購房協(xié)議書項(xiàng)下預(yù)登記房屋拍賣的價(jià)款清償案涉借款,。

關(guān)于商品房買賣合同作為借款合同的擔(dān)保，雖然雙方的關(guān)系為民間借貸,，未明確承認(rèn)出借人對標(biāo)的物的優(yōu)先受償權(quán),，但在標(biāo)的物為房屋且進(jìn)行了預(yù)告登記場合，由于預(yù)告登記具有足以排除之后的物權(quán)變動(dòng),，在法律上出賣人即不可能另行處分,。由此，出借人通過拍賣標(biāo)的物清償債務(wù)的方式獲得了事實(shí)上的優(yōu)先受償權(quán),?？梢哉f，此種事實(shí)上的優(yōu)先受償效力并非是預(yù)告登記的效力,，而是預(yù)告登記排除物權(quán)變動(dòng)效力的衍生品,。

三、  預(yù)告登記與第三人撤銷之訴

2015民一終字第37號：案涉房屋的建設(shè)工程承包人乙公司起訴發(fā)包人甲公司（前訴）,。該案立案后,，出賣人甲公司50%的股東黃某與出賣人甲公司簽訂商品房買賣合同，黃某支付了全部價(jià)款并辦理了商品房買賣合同備案登記,，黃某以該房屋和銀行設(shè)定抵押并貸款,。在前訴中，黃某及銀行均未參加訴訟,。前訴判決甲公司向乙公司交付部分房屋并辦理過戶手續(xù),。黃某起訴請求撤銷前訴判決。裁判要旨：前訴判決將案涉部分房屋交付乙公司并辦理過戶手續(xù),，黃某在本案中主張其已向甲公司買受了包括上述房屋在內(nèi)的房屋,，前訴判決結(jié)果影響黃某對案涉房產(chǎn)的權(quán)利，黃某應(yīng)為前訴中的第三人,；黃某為甲公司50%股權(quán)的股東,，未能舉證證明在提起本案撤銷之訴之前，知悉前訴判決結(jié)果較之知悉該案訴訟過程的條件有何不同,，依據(jù)黃某的股東身份,、持股比例以及案涉房屋買賣合同與前訴起訴事件的關(guān)系,，推定黃某知曉前案訴訟，符合常理和企業(yè)一般經(jīng)營決策慣例,。黃某不能證明因不能歸責(zé)于本人的事由未參加該案訴訟,，不符合第三人撤銷之訴的條件。

四,、  商品房合同備案登記,、預(yù)告登記與執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴

（一）     商品房預(yù)售合同備案登記是否具有阻止執(zhí)行的效力

2014民申字第1341號：潘某與甲公司簽訂商品房買賣合同，支付了全部價(jià)款并辦理了備案登記,，但未辦理預(yù)告登記和交付,。之后，甲公司與案外人乙公司借貸糾紛發(fā)生訴訟,，乙公司申請查封上述房屋,。甲乙公司達(dá)成調(diào)解協(xié)議后，因甲公司未履行調(diào)解協(xié)議,，乙公司申請強(qiáng)制執(zhí)行,。潘某提出異議被駁回，潘某提起本案訴訟,，主張備案登記具有物權(quán)效力,。法院認(rèn)為備案登記系行政管理手段，不能對抗第三人,，不能阻止執(zhí)行,。

在2015民申字第661號判決中，對于備案登記的購房人,，考慮到買受人支付了全部價(jià)款,、且為善意以及當(dāng)時(shí)無預(yù)告登記制度而認(rèn)定備案登記與預(yù)告登記有同一效力。

而在陜民一終字第0056號判決書中,，法院認(rèn)為由于備案登記人尚未支付全部價(jià)款,，案涉房屋被查封時(shí)尚在建，備案登記不能改變房屋的所有權(quán),，不能對抗第三人,，其執(zhí)行異議不符合阻卻查封、執(zhí)行的條件,。

在預(yù)告登記制度實(shí)施以后,，由于法律已經(jīng)為買受人提供了足以阻止物權(quán)變動(dòng)的法律手段，如果買受人僅辦理商品房預(yù)售登記備案而未辦理預(yù)告登記,，雖然支付全款,，但未實(shí)際占有的情況下，則不應(yīng)具有阻止執(zhí)行的效力。

（二）     商品房買賣合同作為借款合同擔(dān)保的法律評價(jià)及預(yù)告登記

2015瓊民一終字第16,、19號：甲公司出資與乙公司出地合作開發(fā)房地產(chǎn),。甲公司將案涉房屋出售給李某，李某一次性支付房款850萬元,。同日,，李某與甲公司簽訂特別協(xié)議約定李某借給甲公司850萬元并以上述房產(chǎn)作為擔(dān)保并簽訂了商品房買賣合同，李某支付了850萬元,。后李某與甲公司簽訂協(xié)議,，約定解除特別協(xié)議并追認(rèn)前述850萬元為購房款，李某認(rèn)可甲公司交房并將上述房產(chǎn)出租給甲公司,。嗣后,，丙公司與甲乙公司簽訂商品房買賣合同買受上述房屋并辦理了商品房買賣備案登記。李某因甲公司未全面履行合同申請仲裁,，李某依據(jù)仲裁裁決申請執(zhí)行。在執(zhí)行過程中,，丙公司主張上述房產(chǎn)所有權(quán)并提出執(zhí)行異議,，執(zhí)行異議被駁回后，提起執(zhí)行異議之訴,。法院認(rèn)為：李某以及丙公司均未辦理物權(quán)登記,，但李某與甲公司之間的返租行為屬于甲公司對李某的交付，李某已實(shí)際行使房產(chǎn)收益的權(quán)利,，故李某對該爭議的房產(chǎn)享有優(yōu)先權(quán),。

五、  預(yù)查封與預(yù)告登記

合同解除后預(yù)告登記與預(yù)查封的效力問題

2015蘇執(zhí)復(fù)字第8號執(zhí)行異議復(fù)議案：代某與甲公司房屋買賣合同糾紛一案（前訴）,，法院判決解除代某與甲公司之間關(guān)于2號房屋的部分（已辦理預(yù)告登記）,。該案二審期間，乙公司與代某因借貸發(fā)生糾紛成訴（后訴）,，乙公司查封了上述2號房屋,。前訴判決生效后，甲公司以生效判決已解除2號房屋的買賣合同為由提出執(zhí)行異議,，請求解除查封,。法院認(rèn)為：甲公司要求解除合同在先，本案預(yù)查封保全措施在后,，本案不存在甲公司以解除合同規(guī)避執(zhí)行的情形,。合同解除后，繼續(xù)查封的基礎(chǔ)條件不存在,，根據(jù)查封規(guī)定第18條的規(guī)定,，應(yīng)解除查封措施。

2015蘇商終字第00079號：徐某與甲公司簽訂商品房買賣合同并通過辦理銀行抵押貸款支付全部房款，甲公司為擔(dān)保人,，雙方辦理了商品房買賣合同備案登記,。甲公司完成初始登記后，與徐某未辦理過戶登記手續(xù),。后徐某遲延履行還款義務(wù),，甲公司替徐某償還部分借款，起訴解除合同并勝訴,。徐某因與案外人借貸糾紛成訴,，案涉房屋被預(yù)查封并進(jìn)入執(zhí)行階段。甲公司提出執(zhí)行異議被駁回,，又提起本案執(zhí)行異議之訴,。法院認(rèn)為：法院有權(quán)對被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)的房屋進(jìn)行預(yù)查封，待房屋權(quán)屬登記后自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記,。徐某因尚未取得涉案房產(chǎn)所有權(quán),，僅享有合同債權(quán)，執(zhí)行法院在查封裁定中明確甲公司禁止轉(zhuǎn)移,、抵押查封財(cái)產(chǎn),，所涉退房則協(xié)助扣留退房款。該裁定未禁止商品房買賣合同關(guān)系的變更,，甲公司解除合同后的退房款仍可作為執(zhí)行標(biāo)的,，故應(yīng)停止對案涉房屋的執(zhí)行。

江某與甲公司簽訂商品房買賣合同并辦理預(yù)售備案登記,，后因江某未依約償還銀行貸款,，甲公司替代履行后請求解除合同并通過調(diào)解解除合同。在調(diào)解之前,，江某債權(quán)人黃某起訴江某還款獲得勝訴,，執(zhí)行過程中查封了上述房產(chǎn)。甲公司異議后提起異議之訴,，請求確認(rèn)其為房屋所有權(quán)人并停止執(zhí)行,。法院認(rèn)為：法院對備案登記或預(yù)告登記的房屋可以預(yù)查封，但甲公司與江某之間的商品房買賣合同已解除,，原審法院繼續(xù)對涉案房屋采取預(yù)查封措施,，沒有法律依據(jù)。但民事調(diào)解書中江某的債權(quán)應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)化為執(zhí)行標(biāo)的,。

評論：物權(quán)法第20條的債權(quán)消滅,，應(yīng)當(dāng)包括合同解除導(dǎo)致的債權(quán)消滅。合同解除并未導(dǎo)致債權(quán)完全消滅,，而是導(dǎo)致原來的變動(dòng)物權(quán)的債權(quán)轉(zhuǎn)化為占有返還,、不當(dāng)?shù)美颠€或者賠償損失等債權(quán),。因此，合同解除后,，這一請求權(quán)已歸于消滅或者轉(zhuǎn)化為非以物權(quán)變動(dòng)為目的的請求權(quán),，基于預(yù)告登記的從屬性原則及其功能，預(yù)告登記亦應(yīng)歸于消滅,。

六,、  商品房合同預(yù)告登記的證明力

七、  預(yù)告登記與破產(chǎn)程序

破產(chǎn)保護(hù)效力,，是指經(jīng)預(yù)告登記的請求權(quán)具有類似物權(quán)的特征,，在債務(wù)人處于破產(chǎn)或者支付不能被宣告破產(chǎn)，因預(yù)告登記而受保護(hù)的債權(quán)人,，仍可向管理人請求履行,。

（一）     以物抵債協(xié)議的效力及其預(yù)告登記在破產(chǎn)程序中的效力

2015浙民提字第69號：如鄧某、陳某向趙某,、宣某借款,，甲公司與宣某簽訂預(yù)售合同，約定如鄧某,、陳某不能如期還款,，以甲公司的房產(chǎn)按合同約定的價(jià)格等條件過戶給趙某、宣某,，如按時(shí)還款，則撤銷預(yù)售合同,，辦理了備案登記但未預(yù)告登記,，后甲公司進(jìn)入破產(chǎn)程序，甲公司起訴請求確認(rèn)前述預(yù)售合同無效,。法院認(rèn)為：商品房買賣協(xié)議實(shí)為借款擔(dān)保,，系流質(zhì)契約而無效。

2015蘇審二商終字00243號：彭某,、張某與甲公司簽訂借款協(xié)議后又簽訂商品房買賣協(xié)議并辦理了預(yù)告登記,，借款協(xié)議約定，如甲公司按期還款,，則彭某,、張某協(xié)助甲公司辦理回購業(yè)務(wù)，協(xié)助辦理退房手續(xù),，如不能按期還款,，則房屋歸彭某、張某所有,。后,，甲公司破產(chǎn)，彭某、張某請求確認(rèn)買賣合同有效,。

法院認(rèn)為：債權(quán)清償期屆滿后達(dá)成以物抵債協(xié)議的,，在尚未辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)前，債務(wù)人可以返回不履行抵債協(xié)議,；在辦理了物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后,，一方返還，要求認(rèn)定以物抵債協(xié)議的,，不予支持,。預(yù)告登記不發(fā)生物權(quán)的變動(dòng)效力，故甲公司反悔不履行以商品房抵債協(xié)議的,，應(yīng)予支持,。

（一）     商品房買賣合同預(yù)告登記后，該商品房是否屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)

2014蘇審二民申字第1593號：馮某向?qū)O某借款,，甲公司以其開發(fā)的68套商品房作擔(dān)保并與孫某簽訂商品房買賣合同,，如馮某不能償還，則孫某有權(quán)出售給第三人,，后馮某未能償還成訴,，經(jīng)法院調(diào)解雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，如馮某,、甲公司不能償還借款進(jìn)入執(zhí)行階段的,，則已經(jīng)出售給孫某的房屋沖抵部分借款。在執(zhí)行過程中,，登記機(jī)構(gòu)根據(jù)法院的協(xié)助執(zhí)行通知,，將上述商品房預(yù)告登記到孫某名下。后甲公司破產(chǎn),，乙公司拍得甲公司名下的房屋,，將包括上述房屋在內(nèi)的商品房過戶登記至乙公司名下。破產(chǎn)清算期間,，孫某申報(bào)債權(quán),，該債權(quán)為一般債權(quán)。孫某起訴要求確認(rèn)其對68套房屋享有物權(quán),，不應(yīng)列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn),。法院認(rèn)為：商品房預(yù)告登記系基于法院生效法律文書，非當(dāng)事人合意,，且該房產(chǎn)在甲公司宣告破產(chǎn)時(shí)系在建工程,，達(dá)不到交付條件；該68套商品房已作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)拍賣,，拍得人乙公司已將部分房屋出賣,，客觀上已無對訴爭房產(chǎn)進(jìn)行確認(rèn)并進(jìn)行相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記的條件,。

關(guān)于如何理解《最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)法司法解釋》第68條的請示的答復(fù)人民法院受理破產(chǎn)案件前，針對債務(wù)人的財(cái)產(chǎn),，已經(jīng)啟動(dòng)了執(zhí)行程序,，但該執(zhí)行程序在人民法院受理破產(chǎn)案件后僅作出了執(zhí)行菜單，尚未將財(cái)產(chǎn)交付給申請人的,，不屬于司法解釋指的執(zhí)行完畢的情形,，該財(cái)產(chǎn)在債務(wù)人被宣告破產(chǎn)后應(yīng)列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。但應(yīng)注意以下情況：

　　一,、正在進(jìn)行的執(zhí)行程序不僅作出了生效的執(zhí)行裁定,，而且就被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的處理履行了必要的評估程序，相關(guān)人已支付了對價(jià),，此時(shí)雖未辦理變更登記手續(xù),，且非該相關(guān)人的過錯(cuò)，應(yīng)視為執(zhí)行財(cái)產(chǎn)已向申請人交付,，該執(zhí)行已完畢,，該財(cái)產(chǎn)不應(yīng)列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。

二,、人民法院針對被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)采取了相應(yīng)執(zhí)行措施,，該財(cái)產(chǎn)已脫離債務(wù)人實(shí)際控制，視為已向權(quán)利人交付,，該執(zhí)行已完畢,，該財(cái)產(chǎn)不應(yīng)被列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。

民訴法司法解釋第四百九十三條（拍賣成交或者依法定程序裁定以物抵債的,，標(biāo)的物所有權(quán)自拍賣成交裁定或者抵債裁定送達(dá)買受人或者接受抵債物的債權(quán)人時(shí)轉(zhuǎn)移,。）調(diào)解書的以物抵債與裁定書的以物抵債不能等同視之，主要原因在于調(diào)解書的以物抵債,，只是當(dāng)事人的合意，不能象執(zhí)行裁定的以物抵債而產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力,。如果本案孫某的預(yù)告登記是當(dāng)事人合意履行的結(jié)果,，則不能適用破產(chǎn)法第18條的解除，管理人應(yīng)繼續(xù)履行,。

八,、  預(yù)告登記的失效：三個(gè)月的起算與計(jì)算

2014晉商終字第78號：甲公司向乙公司借款后到期未還，雙方達(dá)成以甲公司開發(fā)建設(shè)的某寫字樓抵償借款并簽訂了房屋買賣合同,。在此之前,，甲公司以在建工程抵押給銀行并辦理抵押權(quán)預(yù)告登記。嗣后,，涉房屋已辦理初始登記,。乙公司起訴甲公司交付房屋辦理過戶登記,。甲公司以房屋已設(shè)立 抵押并辦理預(yù)告登記為由主張合同無效。法院判決：案涉房屋已辦理產(chǎn)權(quán)登記,，應(yīng)當(dāng)自登記之日起3個(gè)月內(nèi)申請房屋抵押登記,，但預(yù)告權(quán)利人未將在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記，因此,，登記失效,。該預(yù)告登記不能對抗甲乙公司之間所簽的房屋買賣合同。

根據(jù)房屋登記辦法第60條,，申請?jiān)诮üこ痰盅?，需要建設(shè)用地使用權(quán)證書及在土地使用權(quán)狀況的房地產(chǎn)權(quán)證書和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。實(shí)踐中,，之所以需要對抵押權(quán)辦理預(yù)告登記而非本登記,，主要原因可能是這兩項(xiàng)證書尚不具備，例如,，在建工程尚未取得規(guī)劃許可證,。

九、  結(jié)論

（一）     預(yù)告登記的保全效力

1,、     一房二賣：預(yù)告登記能夠排除其他買受人繼續(xù)履行的請求權(quán),。

2、     金錢債權(quán)執(zhí)行中,，預(yù)告登記本身即足以排除執(zhí)行,，并產(chǎn)生停止處分---符合本登記條件----排除執(zhí)行的效力。

3,、     房屋登記標(biāo)的物滅失,，預(yù)告登記請求權(quán)不具有代位效力，并因而不具有阻止執(zhí)行的效力,。

4,、     針對房屋等不動(dòng)產(chǎn)特定物的執(zhí)行中，預(yù)告登記亦能產(chǎn)生排除執(zhí)行的效力,。

5,、     預(yù)告登記請求權(quán)不得阻止查封或者預(yù)查封。

（二）     預(yù)告登記的優(yōu)先效力

1,、     未完成本登記的預(yù)告登記的抵押合同所擔(dān)保的主債權(quán),，無優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ?/span>

2、     預(yù)告登記權(quán)利人對于未完成預(yù)告登記無過錯(cuò)的,，在不影響其他權(quán)利人的范圍內(nèi),，可以通過判決替代預(yù)告登記義務(wù)人的同意完成本登記。非因預(yù)告登記義務(wù)人的原因未能完成本登記的,，法院可以考慮通過未來判決方式對預(yù)告登記權(quán)利人作出保護(hù),。

3,、     抵押權(quán)預(yù)告登記中應(yīng)考慮動(dòng)態(tài)解釋在建工程抵押，未完工房屋抵押的抵押物范圍,，盡量使抵押物具有本登記的能力,。

4、     在財(cái)產(chǎn)執(zhí)行分配中,，抵押權(quán)預(yù)告登記確定不能完成本登記,，則抵押權(quán)合同因不能完成本登記而不具有優(yōu)先受償效力。

5,、     商品房買賣合同擔(dān)保借款合同的效力,，預(yù)告登記后因出借人可通過拍賣標(biāo)的物的方式清償債務(wù)而獲得了事實(shí)上的優(yōu)先受償權(quán)。

（三）     預(yù)告登記與第三人撤銷之訴

（四）     預(yù)告登記與商品房預(yù)售合同備案登記,、執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴

1,、     商品房預(yù)售合同有同一條件下繼續(xù)履行的優(yōu)先請求權(quán)，但無保全效力,，不能阻止物權(quán)變動(dòng),。

2、     應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人的意思表示解釋從作為擔(dān)保的商品房買賣合同到實(shí)質(zhì)的買賣合同,，借款合同陷于遲延履行之后簽訂的買賣合同抵償借款并辦理預(yù)告登記的,，應(yīng)尊重其意思表示。

（五）     預(yù)查封與預(yù)告登記

1,、     預(yù)告登記不具有阻止預(yù)查封的效力,。

2、     合同解除導(dǎo)致預(yù)告登記消滅,，物權(quán)回歸至出賣人,，預(yù)查封的基礎(chǔ)不存在，應(yīng)予解除,。

（六）     預(yù)告登記的證明力

（七）     預(yù)告登記與破產(chǎn)程序

1,、     以物抵債協(xié)議不應(yīng)為實(shí)踐合同。買賣合同抵償借款并預(yù)告登記的,，應(yīng)認(rèn)定以物抵債協(xié)議對借款合同作出了清算,。

2、     對破產(chǎn)第18條應(yīng)作限縮解釋,，對于已經(jīng)義務(wù)履行完畢的預(yù)告登記權(quán)利人，破產(chǎn)管理人無解除權(quán),；對于尚未履行完畢的預(yù)告登記權(quán)利人,，可適用破產(chǎn)法第46條，其義務(wù)提前到期,，在堅(jiān)持履行順序的前提下,，應(yīng)繼續(xù)履行,。如確定不能辦理本登記，則預(yù)告登記失效,。

3,、     預(yù)告登記請求權(quán)進(jìn)入執(zhí)行階段，其指向的不動(dòng)產(chǎn)如已經(jīng)滿足必要的評估拍賣,、預(yù)告登記的權(quán)利人已支付對價(jià),、未辦理登記非因預(yù)告登記權(quán)利人的過錯(cuò)前提下，該不動(dòng)產(chǎn)即非屬破產(chǎn)財(cái)產(chǎn),。

4,、     債權(quán)人與義務(wù)人在訴訟中達(dá)成以物抵債調(diào)解協(xié)議，在執(zhí)行過程中辦理預(yù)告登記的,，可以認(rèn)定該不動(dòng)產(chǎn)已滿足必要的評估程序,。

5、     債務(wù)人與義務(wù)人在訴訟中的以物抵債調(diào)解協(xié)議以及調(diào)解書,，不能視為依法定程序裁定以物抵債的方式,，在完成本登記之前，不能產(chǎn)生所有權(quán)變動(dòng)的效力,。