本文由八妹（化名）供稿

先上了一張地圖,，以便于大家大致識別故事（南沙）的發(fā)生地點。女主網(wǎng)絡(luò)上匿名,，找了很久才聯(lián)系上本人......

2000年左右,，八妹的父親聽取了越秀城建朋友的建議，在南沙買了樓,，然后丟給她去放租,，打算靜等大餅烤熟樓價飛躍的那一天來臨。

那時候八妹并不不看好南沙,，死命說服她爸,，用她的名字同時在海珠區(qū)置辦了一套房子。據(jù)說海珠區(qū)這套房子現(xiàn)在的市場價值比買進的時候,，上漲了十多倍,。

八妹的父親原本打算把這套海景房當作閑暇度假使用，但是八妹認為南沙的海景沒看頭,，為了養(yǎng)一間半年去不了一次的“度假屋”,，一年要交幾千塊物管費,，性價比不高。

2015年那陣子,，以前跟八妹父親一起買樓的朋友們,，陸陸續(xù)續(xù)都賣樓撤退了，她爸打死不肯跟著撤,。原因很簡單,，老年人做一個重大決定之后就不會輕易改變初心。

先來解讀一下南沙（廣州唯二不限購區(qū)）,，這個區(qū)原屬于廣州市番禹區(qū),，是一個早期就有了比較高規(guī)格規(guī)劃（鬼話）的地區(qū)。

1993年5月,，國務院批準設(shè)立廣州南沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū),；2012年9月，南沙新區(qū)獲批為國家級新區(qū),；2014年,，中國（廣東）自由貿(mào)易試驗區(qū)成立。

從上面的地圖我們可以看到,，它位于粵港澳大灣區(qū)中心區(qū)域,，也是廣州市的海港。近20年來,，接連被列入自中央,、省里和市里的各種“大力發(fā)展”文件中。

地緣優(yōu)勢讓南沙有先天的港口貿(mào)易基礎(chǔ),，頭頂自貿(mào)區(qū)的政策優(yōu)勢,，再加上廣汽豐田的第三工廠投產(chǎn)，讓南沙區(qū)近15年都保持著10%以上的GDP增速,。

但是房價的增幅卻很低,，可以說比絕大部分二線城市的市場水平還要低。

這種經(jīng)濟增長速度和房地產(chǎn)市場非常的奇怪,，用廣州本地的話說,，這里是廣州唯一可以看海的地方，雖然海景很難看,。

故事繼續(xù),，直到2019年，八妹的父親終于熬不下去賣掉了南沙的房子,，全家松一口大氣,。

然而2019年出售的價格與2015年相比只多了800元/平不到，如果那套房子在2015年賣掉大概200多萬,，還少了租客動不動一個電話過來,，“空調(diào)滴水”、“燈泡燒了”,、“晾衣架不夠”,，balabalabala......

然后八妹就得屁顛屁顛從廣州市區(qū)開車過去，花來回30塊高速費給人解決生活問題,，去銀行存?zhèn)€大額存單每年收入都比房租高兩倍,。

她們家南沙的房子130平米，是容積率比較低的海景電梯樓,，學區(qū)房,，小區(qū)門口公交站，步行十分鐘地鐵站,，二十分鐘萬達廣場,，賣的時候還要收豪宅稅。

這樣全屋家私電器齊全,，拎包入住的房子,，房租從來沒超過2000元。而那間海珠區(qū)的房子,，地段與南沙樓相似,，也是學區(qū)房，100平米不到的兩房一廳,，月租4000+,。

八妹吐槽說，現(xiàn)在在南沙拖家?guī)Э陂L期定居的到底都是些什么人,？

本地村民,、本地公務員，沒了,。

“國企外企私企的中層干部,，不敢說全部，九成九不是南沙本地人,。國企的領(lǐng)導幾乎全部是廣州老五區(qū)的原住民,，每天過著自己開車或坐地鐵往來南沙和廣州市區(qū)的生活?！?/p>

“我家房子大多時候都租給外企,，印象中有法國人、瑞典人,、日本人和美國人住過,，這些老外都是過來呆三幾個月就走了。也租過給私企,，都是輪轉(zhuǎn)的中層干部在住,?！?/p>

“南沙的所謂中產(chǎn)階級，很多都是自己一個人過來上班,，下班后回廣州回深圳回東莞,。晚上七點后有興趣的人可以去南沙萬達廣場逛逛，你會見到人流比晚上十點的珠江新城寫字樓區(qū)還要少,?！?/p>

“近十年南沙連著開了七八家大型進口食品展銷中心，開業(yè)時吸引了巨量廣深莞退休人員去湊熱鬧,，但隨著老頭老太們玩淘寶玩得越來越溜,，兩年前就倒閉到剩最后一家了。這兩年我也沒再去過,，不知道還在不在,。”

“我個人感覺南沙就像幾十年前的芳村,。市區(qū)地皮越來越緊張啦,！留著蓋商品房啦！你們這些工廠找個偏遠地區(qū)搬啦,！現(xiàn)在芳村樓價也高啦,！南沙港比芳村港還大，不如就去南沙啦,！”

“反正頭頭們都有車,，工人蓋幾棟宿舍，廣州本地工人愿意去的就住宿舍,，不愿意去的就協(xié)商解聘,。芳村可是跟荔灣區(qū)海珠區(qū)只隔著一條河的，廣鋼廣重廣船廣紙在鶴洞橋兩岸熬了多少年才把芳村樓價熬到接近海珠區(qū)的,？”

“偌大一個番禺還嗷嗷待哺等著市政府去喂,，番禺區(qū)府天天找市府老爹哭窮要錢要人要政策。南沙可是從番禺挖出來獨立成區(qū)的,，跨過番禺去奶南沙已經(jīng)讓番禺很不爽了,，還想加大南沙吸番禺的血量？”

以上這段,，是一個在南沙收了近20年房租的廣州土著包租婆對南沙的看法,。

八妹說，南沙最大的問題是沒“都市人”,。

發(fā)展一個行政區(qū)不是搬幾個大工廠過去就行的,。

八妹覺得市府對南沙的發(fā)展方向舉棋不定，到底是搞工業(yè)、高新技術(shù),、還是外貿(mào),？

搞工業(yè)搶番禺黃埔飯碗，搞高新?lián)岄_發(fā)區(qū)飯碗,，搞外貿(mào)又不能隨便給政策?，F(xiàn)在南沙倒是樣樣都有點，又樣樣都不成規(guī)模,。

況且近兩年，廣州發(fā)展有點往東走的意思,。雖然南沙蓋了好幾個總部,、中心、基地,，但2018年工業(yè)產(chǎn)值被花都超了,，常住人口全市倒數(shù)第二，只比從化這個養(yǎng)老旅游溫泉區(qū)多,。

廣州常住人口最多的白云區(qū)是遍地城中村,，南沙常住人口這么少，那些瘋狂生長的高檔小區(qū)和商業(yè)中心,，難道要指望靠當?shù)卮迕窈土魉€工人去填嗎,？

以八妹的婦人之見，南沙這么多現(xiàn)成的海景樓盤,，倒不如發(fā)展成廣東的夏威夷,，搞濱海休閑娛樂旅游區(qū)。

反正現(xiàn)在廣州沒什么旅游資源,，親戚來旅游無非就是帶他們珠江夜游+長隆+吃吃吃,。不如找恒大萬達長隆建個巨型影城游樂園，蓋一堆五星級大酒店,，本身又有郵輪碼頭,，接幾年國際選美大賽，營造聲色犬馬的氛圍,，吸引大灣區(qū)色狼,，指不定五年后就能重振當年全國人民一聽到東莞就那啥的廣東之光。

以上,，也是她的氣話,，不一定客觀，但很真實,。

上圖是南沙區(qū)的地形和規(guī)劃,，農(nóng)耕用地和園林綠地占了一半的面積，并且被割裂成了若干個板塊,，其中建設(shè)用地面積（非工業(yè)軍事,、物流運輸,、科教文化類）占比60%左右。

用廣州土著的話來總結(jié)南沙,，這里是政府拿不準的地方,，砸錢進去看不到水花，又有很多外省人來投資,。

這里老房子不值錢,，新房子有市場。

這種現(xiàn)象可以表明本區(qū)的常住人口不多（無剛性置換需求）,，然而來看海的廣州本地人和外省投資客又能填補新房供應量,。

這背后的房產(chǎn)邏輯就是，房子每年的折舊率比較高,，疊加低租金,，可以直接給它戳一個“不宜投資”的大紅章。

上圖數(shù)據(jù)是廣州市南沙區(qū)各板塊的新房銷售庫存情況,，來自于克爾瑞系統(tǒng),。

這一項數(shù)據(jù)提供給那些愿意踩坑的朋友們，幾個去化情況還不錯的板塊可以結(jié)合周邊二手房一起看看,，祝好運,。

最后：