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兩年前，看遍了南山福田450萬的二手房,，老余最終選了福田,。兩年后，南山看過的樓盤漲了2,、300萬,。而他福田的房子，很艱難地漲了不到100萬,。如今,，福田的新房均價(jià)上10萬還得踮踮腳，而南山和寶中,，輕輕松松就過了10萬,；以前提到豪宅，第一時(shí)間就會想到香蜜湖,，而現(xiàn)在,，土豪們買房全部認(rèn)準(zhǔn)深圳灣。 眼瞅著近幾年,，南山前海后海深圳灣,，一個(gè)比一個(gè)猛。福田,，似乎只能想到香蜜湖金融中心,。 中心區(qū)不香嗎？怎么這幾年漲得又少，存在感也沒那么強(qiáng),？和其它幾個(gè)區(qū)比起來,，這幾年的福田,，真的好佛。2016年到現(xiàn)在，深圳各個(gè)區(qū)的二手房中,，福田的漲幅幾乎倒數(shù)第一（僅僅高于鹽田）,，和最猛的光明比，漲幅相差了26%,。
開頭提到的老余,，兩年前買房時(shí)，在南山和福田看了十幾個(gè)樓盤 ,，如今,，樓盤還是一樣，但南山區(qū)的房子,，漲幅卻比福田的多上一截。
對比以其中一個(gè)樓盤為例,，其它樓盤漲幅也相似 景田,、車公廟和福田中心區(qū)目前的二手房均價(jià)為7.4萬/平,，不僅低于如今7.6萬/平的寶安碧海，還和寶中10.4萬/平的均價(jià)拉開了3萬的差距……明明學(xué)位交通商業(yè)公共配套樣樣都有,，福田的房價(jià)卻比不上原關(guān)外后發(fā)展片區(qū),。深圳的地標(biāo)到底是哪個(gè),？ 新深圳人往往脫口而出的是春筍,，但明明平安金融中心才是深圳第一高樓。 華潤春筍與平安金融中心
以前,，好像人人都要去趟華強(qiáng)北,，但隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，比起電子之王華強(qiáng)北,，人們現(xiàn)在更喜歡提的反而是互聯(lián)網(wǎng)心臟科技園,。在一些年輕人眼里，福田好像也不夠特別。盡管福田的商圈最密集,，但coco park,、中心城、皇庭廣場看起來都大同小異,，走在里面有時(shí)還會迷路,，相比之下，南山華潤萬象天地,、深圳灣萬象城的辨識度好像還更強(qiáng),。和其他區(qū)比，福田的風(fēng)頭似乎也被搶了,。又一個(gè)扎心問題,。仔細(xì)想想，五年前的福田跟現(xiàn)在最大的變化是,？ 一時(shí)間竟然回答不來,。 聊起近年規(guī)劃，最先想到南山區(qū),，前海是“大灣區(qū)的核心”,、后海有春筍和騰訊新總部、深圳灣則正在建超級總部基地,； 寶安區(qū)有大空港,，空港新城、海洋新城,，新會展中心和海上田園,，全部推進(jìn)得熱火朝天； 就算是偏內(nèi)陸的光明,，科學(xué)城的規(guī)劃也正在步步推進(jìn),。 南山勢頭正猛，寶安光明后來居上,，各個(gè)地方的規(guī)劃都聲勢浩大,，發(fā)展也日新月異，相比之下,，福田最大的新規(guī)劃香蜜湖新金融中心和南山寶安光明幾位兄弟比,，地方不夠大，風(fēng)頭也不夠勁,。從宏觀數(shù)據(jù)看,，福田的GDP也不溫不火。幾年來,，福田的GDP產(chǎn)值雖然一直是全市第三,，但增速卻一直落后于南山、龍崗、坪山,、龍華和寶安,，而且3年來增速都在持續(xù)放緩。這可能和福田的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相關(guān)：金融一直是福田的支柱產(chǎn)業(yè),，但近年來因?yàn)樾袠I(yè)不景氣,，金融業(yè)在深圳的四大支柱產(chǎn)業(yè)中增長率一直較低，還和其它產(chǎn)業(yè)的增幅有明顯差距,。四大支柱產(chǎn)業(yè)中,，金融業(yè)比上年增長9.1%；物流業(yè)增長7.5%; 文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)（規(guī)模以上）增長18.5%,；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增長11.3%,。 ——深圳市2019年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 四大支柱產(chǎn)業(yè)中，金融業(yè)上年增長3.6%,；物流業(yè)增長9.4%; 文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)（規(guī)模以上）增長6.3%,；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增長12.7%。——深圳市2018年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)四大支柱產(chǎn)業(yè)中,，金融業(yè)比上年增長5.7%,；物流業(yè)增長9.8%; 文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)增長20.6%；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增長12.2%,。——深圳市2017年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)金融貢獻(xiàn)一般般,，那還有商業(yè)這個(gè)支柱吧？然而,，疫情來襲后商圈與酒店的慘淡,，殘酷地揭示了商業(yè)的脆弱。在擁有更多高新科技產(chǎn)業(yè)的南山和龍崗面前,，福田的增長乏力，藏也藏不住,。如今的福田,，步伐停滯，更多的可能性正往外圍涌去,。房價(jià)上不去,，存在感低迷，規(guī)劃不給力……說到底,，福田不給力,，主要因?yàn)榘l(fā)展已經(jīng)飽和，而土地不夠用,。福田的土地面積只有78.66平方公里,，在深圳各區(qū)的面積中倒數(shù)第二（最后一名是鹽田），又因?yàn)榘l(fā)展起步早，已經(jīng)5年沒有出讓過宅地,。2019年,，福田入市的新盤只有4個(gè)，而到了今年,，新盤只有2個(gè),。在福田，要騰出新土地主要靠舊改,，然而這樣釋放的空間也有限,。正在進(jìn)行舊改的八卦嶺片區(qū)，總面積才1.16平方公里,，而南山光是一個(gè)前海合作區(qū)就已經(jīng)占地18.04平方公里,，是八卦嶺片區(qū)的15倍。政府要大力發(fā)展航運(yùn)水運(yùn)鐵路運(yùn)輸,，寶安能一下子劃出96多平方公里的大空港區(qū),；要開展基礎(chǔ)科學(xué)研究進(jìn)行原始創(chuàng)新發(fā)明，光明也能拿出99平方公里的科學(xué)城用地,。大空港與科學(xué)城的單個(gè)規(guī)劃面積,，都已經(jīng)超過了整個(gè)福田。相比之下,，福田地方少,，且金融法律企業(yè)已經(jīng)高度聚集，雙飽和的情況下,，新規(guī)劃實(shí)在難在這里布局,。福田的地理位置，在后續(xù)發(fā)展上也稍占劣勢,。粵港澳大灣區(qū)的規(guī)劃打通了深莞惠三地的交通網(wǎng),，但與東莞惠州所連接的主要是與臨市接壤的寶安、龍華和龍崗,。深圳較大的規(guī)劃也都布局在向外有更大土地空間的寶安,、光明與龍崗。相比之下,，坐落于深圳中心的福田,，反而缺乏了四處拓展的靈活性。一個(gè)班里,，排名靠前的優(yōu)等生有時(shí)反而被忽視,，畢竟,，成績已經(jīng)夠好，上升空間有限,，也不能再有什么要求,。現(xiàn)在買房的人，十有八九都不會提到福田,。畢竟,，對于許多”不僅想買房，還想給城市入點(diǎn)股”的購房者來說,，房價(jià)已經(jīng)達(dá)到天花板的福田,，已經(jīng)沒什么投資空間。和好幾個(gè)年輕的福田人聊過這個(gè)問題，他們的看法都相似：蓮花山上鄧小平像,，市民中心大廣場,，還是深圳之魂的典型寄托。福田依然是行政中心,，也是地理位置上的絕對中心,。名校資源，集中的商業(yè)文教設(shè)施,，規(guī)劃成熟的市政公園,，也還是這里無可比擬的優(yōu)勢。
最起碼，現(xiàn)階段在福田,，首付100多萬還能淘到還不錯(cuò)的二手房。作為中心區(qū)域,，這里對人才極友善,，傾斜力度也最大。 從最初的網(wǎng)紅人才公寓,，到如今秒殺其他區(qū)域的人才住房數(shù)量,，福田的誠意可見一斑,。 在昨天住建局印發(fā)的《深圳市住房發(fā)展2020年度實(shí)施計(jì)劃》中，沒什么地的福田還是“擠出”了大量公共住房用地,，安居房數(shù)量僅次于龍崗,，秒殺南山羅湖。2020年,，政府計(jì)劃安排供應(yīng)公共住房用地 168.2 公頃,，而深圳11區(qū)中，福田所要提供的公住地面積占總供應(yīng)用地的18%,，位列全市之首：在今年計(jì)劃建設(shè)籌集的8.1 萬套安居工程中,，福田所分配到的任務(wù)總量，也是全市最重：
又有極多的美食選擇：既能去中心區(qū)商圈連鎖餐廳,，又能去水圍沙頭吃大排檔和燒烤；半小時(shí)步行路程內(nèi),，就能在城中村,、住宅區(qū)、核心商業(yè)區(qū)間自由穿行,，這種緊密而富有層次感的體驗(yàn),，在面積更大而設(shè)施較為分散的區(qū)，反而不能擁有,。福田的新規(guī)劃規(guī)模雖小,，但未來可期。去年9月政府發(fā)布的先行示范區(qū)行動方案中,，香蜜湖新金融中心與深港科技創(chuàng)新合作區(qū)被列為福田區(qū)的兩大核心新引擎,。在未來，跨國金融集團(tuán)在華總部,、高端金融平臺和機(jī)構(gòu)都會在香蜜湖新金融中心落地,，并會和福田原有的金融核心優(yōu)勢相匹配。而深港科技創(chuàng)新合作區(qū)則是先行示范區(qū)文件中唯一提到的以科技創(chuàng)新作為主題的深港合作平臺,。 深港科技創(chuàng)新合作區(qū)規(guī)劃意向圖若用掘金者心態(tài)來看福田,，福田自然會過氣，但如果是想安居樂業(yè),，福田倒是很適合,。每個(gè)區(qū)都有其定位與規(guī)劃：外圍開疆拓土帶來更多機(jī)會，固然值得重視,，但也沒必要因此輕視核心,。城市內(nèi)部各區(qū)的發(fā)展總是此起彼伏，追求上升空間的投資心態(tài)無可厚非,，但也不必去否定追求安穩(wěn)的決定,。
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