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內(nèi)容要點 1. 如果我們不抓住這次樓市放松,，等到成交量上升之后,，放松政策隨時可能被收回去。 2. 小陽春的氣息會更濃,。房價有上漲壓力,，但會被壓制。政府控盤的主基調(diào)沒有變,。 3. 危機之后會有補償性反彈,，但反彈高峰期，往往在危機次年,。 4. 別在時隔多年后,，感慨 2020 年忘了買房。 現(xiàn)在該不該買房,？ 當前形勢判斷：政策市與輿論市 主講︱劉德科 今天天氣不錯,，我是劉德科。歡迎來到《DK長三角購房公開課》,。我們有一個小小的野心：在未來一周之內(nèi),，用七節(jié)課的時間，試圖去解釋一切房地產(chǎn)問題,。 今天第一課,，當然要選一個大家最關心的問題，也是過去 20 年的時間里面,，我差不多被問了一萬遍的問題——現(xiàn)在該不該買房？ 1st 這個問題其實有一個潛臺詞：當前形勢怎么樣,？今年的形勢更特殊,，我們剛剛經(jīng)歷了新冠疫情。 因為新冠疫情,，好像樓市有那么一點點放松的節(jié)奏,。陜西寶雞,、河南駐馬店，放松一點點公積金首付,；浙江海寧,、廣州的商辦，還有濟南的某個區(qū),，也想有限放松限購,；但是這些都成了一日游政策。同時我們又看到中央各個部門,，包括銀保監(jiān)會,、央行、國家統(tǒng)計局,，都在頻繁表態(tài)「房住不炒」,。 我們的第一個小問題來了：疫情之下，現(xiàn)在樓市到底是放松還是在加碼,？ 不著急,，我們先來看疫情到底給房地產(chǎn)帶來了怎樣的沖擊。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)：1-2 月全國商品房交易量大幅下跌（銷售金額下跌,，銷售面積下跌）,。如果放在往年，這是一個很恐怖的數(shù)據(jù),，這意味著整個經(jīng)濟出了大問題,；但是放在今年，我們都能理解,。 其實國家統(tǒng)計局還有一個數(shù)據(jù)沒有直接公布,，但是我們很容易把它算出來：銷售額除以銷售面積，就是全國商品房均價,。今年的 1-2 月,，全國商品房均價是 9679 元，跟一年前的 1-2 月份做一個對比,，貴了 600 塊錢,，也就是同比上漲 6.61%。 交易量大幅下跌,，價格卻在上漲——量跌價漲,，這是政策制定者，或者說是調(diào)控執(zhí)行者最難以容忍的事情,。所以當前調(diào)控的主要方法論,，其實是分兩條線來展開的—— 一條線，拉伸量,。所以我們看到一系列悄悄放松的政策,。這些悄悄放松的政策,，其實并沒有成為「一日游」政策，都在執(zhí)行,。拉伸量最主要的目的,，是促進經(jīng)濟保持相對速度往前走；也就是說,，要發(fā)揮房地產(chǎn)在 GDP 中的正常作用,。 另外一條線，要壓制價格,。所以我們看到從中央各部門到各個地方政府,，哪怕是縣級市政府，也都在表態(tài)要「房住不炒」,。輿論不喜歡「房價上漲」這樣的新聞,，所以壓制價格是符合民意的。我們經(jīng)常講,，房地產(chǎn)市場不僅僅是政策市,，更是輿論市。任何一個政策的出臺,，它不僅要考慮這個政策在市場中所發(fā)揮的真實作用,，還要考慮輿論的影響和接受度。 所以,，房住不炒的總基調(diào)沒有變,，悄悄放松也是真的。二者看起來矛盾,，但其實是在兩條線上分別運行的,。 2nd 其實這兩三年的樓市，有一個典型特征：加碼調(diào)控和放松調(diào)控,，它們是頻繁切換的,。 加碼調(diào)控的時候，我們會高舉房住不炒,、房不刺經(jīng)（不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段）的旗幟,。加碼到一定程度的時候，市場太冷也不行,，所以要稍微放松一下,；放松也只能悄悄放松，我們把它叫做「穿上隱形衣」,。 這是 2016 年 9 月全國深度調(diào)控以來的特征：調(diào)控加碼要高舉旗幟,，調(diào)控放松要穿上隱形衣。 新冠疫情之后，哪些政策是悄悄放松的呢,？ 對于購房者，首先,，房貸利率是下調(diào)的,。每月 20 號都有 LPR 報價，從這幾個月的報價來看,，總體是往下調(diào)的,。全國房貸的平均利率已經(jīng)走出了下降趨勢，但這在新冠疫情之前兩三個月就已經(jīng)開始下調(diào)了,。另外,，首付有限降低，其中一個典型的事件就是,，浙商銀行在非限購城市可以提供首套房兩成首付,。第三，限購有限放寬,，很多城市把人才落戶的門檻降得很低,，甚至人才引進的時候不需要落戶就可以買房。 這些政策,，跟一日游政策相比,，其實都不刺激，所以叫悄悄放松,。 再來看對于開發(fā)商的措施,，我們普通購房者來感受就更不刺激了，我們甚至都覺察不到它的存在,。 首先是限價的有限突破,。其實從中央到地方，有一個不成文的潛規(guī)則：我們知道,，全國各個城市都在執(zhí)行新房限價,；但其實每年會默許 5% 的漲幅。為什么叫默許,？因為如果你公開地去問政府部門,，他們不會承認這一點的，但實際上又是按這么一條來悄悄執(zhí)行的,。 所以我們看到,，在 1-2 月份，交易量都下跌成那個樣子了,，房價卻還在上漲,，這不合常理。其實是這條規(guī)則在起作用。 再來看預售門檻降低,，這對開發(fā)商來講非常重要的,。早點拿到預售證，就可以早點把房子拿出來賣,，可以早點回籠資金,。 降低預售門檻這條政策，是目前中國大多數(shù)城市在放松樓市的最大公約數(shù),。無論是上海這么高級別的城市,，還是某一個縣級市，都會采取這個措施,；不一定發(fā)文件,，但是都在執(zhí)行。 另外,，開發(fā)商的各種融資渠道,，在新冠疫情之后都打開了。其中一個典型的數(shù)據(jù)就是,，上市房企的發(fā)債量約 2500 億,。這是什么概念？跟上一年 1-2 月比,，漲幅是 36%,。這個漲幅是非常大的。 我們講這么多,，其實就一個結(jié)論：如果我們不抓住這次樓市放松的話,，等到整個樓市成交量上升之后，這些悄悄放松的政策,，隨時有可能被收回去,。因為剛才講了，加碼調(diào)控和放松調(diào)控是隨時會切換的,。 3rd 既然各地實際上都在悄悄放松,，那么第二個問題來了：今年樓市會有超級反彈嗎？ 我們先來看現(xiàn)在正在發(fā)生的小陽春行情?，F(xiàn)在的小陽春其實主要從兩個方向來的,，一個是地價，一個房價,。土地市場非?；馃幔驗榘l(fā)債寬松,，開發(fā)商有錢了,，加上預售門檻降低，開發(fā)商拿地的意愿自然很強。房價剛才也分析過,，同比上漲了 6.61%,。 但是我們剛才也講了，悄悄放松樓市,，是基于對量的拉升,，而不是價的上漲。這樣一來,，小陽春也主要是「量升」意義上的小陽春。 所以我們的結(jié)論是：小陽春的氣息還會更濃,；因為成交量上漲,，房價必然會有上漲的壓力，所以會有更強硬的調(diào)控手段來壓制房價,。因為政府控盤的主基調(diào)并沒有改變,。 4th 所以，今年,，2020 年,，是買房的好時機嗎？當然是,。 今年的新冠疫情,，也算是一個危機年份。我們來回顧一下以往的危機年份——比較著名的有 2003 年的 SARS,、2008 年的金融次貸危機,。 2003 年 SARS 期間，全國商品房的銷售面積增速,、銷售金額增速都是暴漲的（銷售面積增速 25.64%,，銷售金額增速 31.95%），但是還好,，平均房價的漲幅還算正常,，5% 左右；但是第二年就不得了了,，2004 年,，平均房價上漲了 18.71%，是漲得非常厲害的,。 2008 年次貸危機,，銷售面積和銷售金額的增速都下滑得很厲害，甚至連平均房價都是下跌 1.9%,；第二年 2009 年,，平均房價漲幅接近 25%。 都在第二年會反彈，所以我們把它叫做「次年反彈效應」,。那么今年新冠疫情之后,，會不會也有「次年反彈效應」？我們也不清楚,，我們僅僅只是把歷史作為一個參照,；但是就算沒有反彈，我們現(xiàn)在也是處在一個政府控盤的時代,。 什么叫政府控盤時代,？這幾年樓市，它不僅僅是宏觀調(diào)控,，更是微觀調(diào)控,。房產(chǎn)品也是商品，一個商品從原材料,，到產(chǎn)品,，到什么時候賣，到誰來買,，政府已經(jīng)事無巨細地全部給你規(guī)定好了,。土地是限價的，新房是限價的,，開盤時間是政府說了算的,；什么時候開完盤，你買了之后什么時候簽約,，也是政府管的,；哪些客戶來買限購、人才優(yōu)先,、無房家庭優(yōu)先等等,，很多城市也是有限定的。這是微觀調(diào)控,，所以價格相對來講是穩(wěn)定的,。 2020 年是不是買房的時機？在政府控盤時代,，當然是,；如果有反彈，那今年更是好時機,。雖然高峰期往往在次年,，也不一定會發(fā)生，但是我們腦海里還是要有這根弦,。 5th 我們剛才講的全是認知,，要把認知轉(zhuǎn)化一個行動：去買房,。從認知到行動，這中間還有很長的邏輯鏈條,，這需要你有勇氣,，有決心；實現(xiàn)這一點,，你就是少數(shù)人,。別看很多人都在急著買房，真正行動的還是少數(shù)人,， 別在事隔多年之后感慨,，我在 2020 年忘了買套房。 為什么我們敢這么說,？是因為我們對未來的房地產(chǎn)市場有非常清楚的判斷,。這是我們下一講要關心的一個課題：中國房地產(chǎn)還能熱多久？ 謝謝大家,，我是劉德科。 PAGE 01 ︱ PAGE 02 ︱ PAGE 03 ︱ PAGE 04 ︱ PAGE 05 ︱ PAGE 06 ︱ PAGE 07 ︱
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