1.成都養(yǎng)老市場供應現(xiàn)狀

從產(chǎn)品線供應格局來看,，目前成都市場上主要供應的養(yǎng)老產(chǎn)品主要有健康長者社區(qū),、照護機構(gòu)兩大類。目前主流供應的產(chǎn)品為照護機構(gòu),，也是品牌型企業(yè)集中布局的細分市場領域,。而健康長者社區(qū)目前供應并不多，基本處于起步發(fā)展階段,，目前僅個盤供應,。

1.  成都照護機構(gòu)

照護機構(gòu)主要分布于成都的主城區(qū)范圍，如金牛區(qū),、武侯區(qū),、青羊區(qū)等區(qū)域。在營照護機構(gòu)項目產(chǎn)品梯隊豐富,，低端型的主要為社會福利院及街道敬老院,，中端及高端型的多為外來品牌機構(gòu)，如遠洋,、萬科,、保利、禮愛等,，也有部分本土養(yǎng)老運營品牌,，如親睦家、優(yōu)護家等,，品牌型企業(yè)的進入帶動了中高端照護機構(gòu)市場的成熟發(fā)展,。整體收費水平也從4000-7000元/月的中端市場，到7000-9000元/月甚至萬元以上的高端市場均有分布,。

但目前中高端照護機構(gòu)多數(shù)入住率不高,，大量的機構(gòu)年均入住速度僅在50-60床的水平,。根據(jù)和睿調(diào)研，入住速度欠佳的原因一是由于中高端機構(gòu)的定價水平普遍較高,，二是由于目前成都照護機構(gòu)的客戶以剛需護理型為主,，對醫(yī)療的依賴性較強，但目前醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型的項目并不多,，內(nèi)部醫(yī)療配套缺失現(xiàn)象較為普遍,，難以滿足客戶需求。

2.  成都健康長者社區(qū)

成都健康長者社區(qū)項目主要分布于成都西部近郊區(qū)域,，以溫江醫(yī)學城較為集中,。整體以險資供應為主，如在運營的泰康蜀園,，以及潛在的國壽嘉園,、太保家園項目，均為大型持有型養(yǎng)老社區(qū),，體量均在20萬方以上,，且入住門檻高，保險客戶的入住門檻達到了200-400萬,。

從客戶結(jié)構(gòu)來看，健康長者社區(qū)產(chǎn)品的客戶來源范圍較廣,，主要輻射省內(nèi)客戶,，且均為高知高干群體，以醫(yī)生,、大學教授等科教文衛(wèi)體系的退休人員為主,。未來待潛在項目運營后，成都的高端健康長者社區(qū)將集聚發(fā)展,，一改目前機構(gòu)為主的市場格局,。

泰康之家蜀園作為成都首個高端CCRC社區(qū)，項目有何特色和亮點,？和睿為大家重點講解,。

泰康蜀園個案分析

泰康之家蜀園是泰康繼北京燕園、上海申園,、廣州粵園之后的第四家開業(yè)運營的養(yǎng)老社區(qū),，是泰康旗下的連鎖型CCRC養(yǎng)老社區(qū)，已于2018年開業(yè),。

1.  項目概況

泰康蜀園位于成都市溫江區(qū)國際醫(yī)學城內(nèi),，距離成都市區(qū)約半小時車程，周邊醫(yī)療資源豐富,，緊鄰華西醫(yī)院溫江院區(qū),。項目整體地上建筑面積約17萬方,，規(guī)劃健康長者公寓1100多套，照護機構(gòu)500多間房,，一級綜合醫(yī)院3300㎡,，住院床位20多張，形成完善的可持續(xù)照料產(chǎn)品體系,，滿足不同年齡階段和健康狀態(tài)的長者,。項目目前一期開放了一幢200套的長者公寓以及照護機構(gòu) 207張床位。

從項目功能配置來看,，泰康蜀園摒棄了內(nèi)部設置康復醫(yī)院的慣例,，僅在內(nèi)設置了一級綜合醫(yī)院。主要原因還是因為蜀園與華西醫(yī)院溫江院區(qū)僅一路之隔,，且華西醫(yī)院溫江院區(qū)內(nèi)設置了康復醫(yī)學中心,，完全可以實現(xiàn)社區(qū)長者的就醫(yī)需求，也避免醫(yī)療資源的浪費與不必要的競爭,。

2.  產(chǎn)品設計

· 長者公寓

蜀園目前已開放的長者公寓為2號樓,，戶型以40㎡的單間和72㎡的一室一廳為雙主力配置，同時也有少量的90㎡1室1廳和123㎡2室1廳,。戶型圖如下：

泰康蜀園戶型圖

公寓室內(nèi)精裝配置標準較高,，風格溫馨舒適，配置家具家電,，達到拎包入住的標準,，在居住功能上均滿足完善的適老化設計，如：入戶置物架,、雙貓眼門,、玄關穿鞋凳、墻角圓角處理,、圓角家具,、緊急呼叫按鈕、大數(shù)字電話按鍵,，斜面鏡,、抽拉式水龍頭、助浴凳,、安全扶手,、直排地漏等。

公寓會所配套

泰康蜀園的建筑設計由世界知名建筑設計師貝聿銘的弟子莫平親自操刀,，設計遵循簡約舒適,、節(jié)能環(huán)保、人文關懷的建筑理念,，突出高端高品質(zhì)養(yǎng)老社區(qū)的針對性定位,。

社區(qū)會所的設計最為亮眼,，采用川西民居院落式建筑空間組織，建筑風格和室內(nèi)裝修設計均體現(xiàn)了地域文化特色,。會所體量奢華,，建筑面積達19000㎡，共有兩層,，內(nèi)部功能空間豐富,，配置了餐廳、樂泰學院教室,、大講堂,、音樂教堂、家庭影院,、國學堂,、閱覽室、棋牌室,、鋼琴吧,、藝術(shù)品展賣區(qū)、桌球室,、健身房,、游泳館等空間，滿足了長者在生活,、娛樂以及文化學習等全方位的需求,。另外，還設計了豐富的俱樂部活動,、樂泰學院課程，促進長者之間的社交交流,，充分實現(xiàn)自我價值,。

 照護機構(gòu)

3號樓上部為護理院，共172間房,，207張床位,，以單人間為主力配置，設置少量套間,，目前只開放其中40間房,，已全部住滿。

照護機構(gòu)室內(nèi)同樣配置了完善的適老化設計,，配置專業(yè)的護理床,，氧氣設備帶隱藏式設計，去機構(gòu)化病房化的設計營造了溫馨的居住氛圍,。

3.  交易模式

泰康之家長者公寓的交易模式在各地類似,，均為保險和非保險即押金兩種模式,。照護機構(gòu)均為月費模式，在繳納20萬的入門費后（保險200萬以上客戶免繳）,，蜀園照護機構(gòu)主流月費12400-15400元/床,。和睿將重點介紹蜀園中長者公寓的交易模式與收費水平。

保險模式

泰康人壽通過養(yǎng)老社區(qū)入住確認函的方式將保險產(chǎn)品和養(yǎng)老社區(qū)做了連接,。保險產(chǎn)品（大多為養(yǎng)老年金保險,，保險費用200萬）向客戶提供退休后的穩(wěn)定可持續(xù)的養(yǎng)老資金，客戶入住養(yǎng)老社區(qū)時可使用養(yǎng)老年金支付服務費,，但年金支付金額與服務費之間沒有必然的聯(lián)系,，如果年金支付金額小于服務費金額，客戶需補足,。養(yǎng)老社區(qū)入住確認函則向客戶承諾入住的相關權(quán)益,，如投、被保人可享有保證入住權(quán),，投,、被保人的父母可享有優(yōu)先入住權(quán)等四大權(quán)益。

押金模式

押金模式收取入門費（20萬）和樂泰卡,，入門費必須購買且金額統(tǒng)一,，樂泰卡則根據(jù)各個區(qū)域的消費水平在定價上有所差異。

蜀園樂泰卡額度根據(jù)戶型大小在75-175萬之間,，購買樂泰財富卡可享受月服務費的折扣,。考慮到與一線城市的消費水平差異,，蜀園樂泰卡價格門檻相比上海泰康申園有所下調(diào),。另外，與申園不同,，蜀園客戶可選擇不購買樂泰卡,，則相應不享受折扣，類似于月費模式,，模式上更為靈活,，客群覆蓋面更廣，可涵蓋高儲蓄高收入老人與低儲蓄高收入老人,。

泰康蜀園公寓收費明細

泰康申園收費明細

小結(jié)

泰康蜀園整體在可持續(xù)照料的產(chǎn)品線,、配套服務體系方面規(guī)劃完善，在建筑及室內(nèi)外的環(huán)境設計上體現(xiàn)了本地文化特色,，同時在交易模式上進行看更靈活的設計,，在異地復制產(chǎn)品的時候因地制宜地進行合理的定價設計，有效擴大客群范圍,，整體值得學習和借鑒,。