疫情是房地產(chǎn)行業(yè)的“試金石”。

每一次重大危機(jī),，都會(huì)促動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)生緩慢而深刻的變革,。2003年SARS病毒令房地產(chǎn)行業(yè)擯棄了天井式設(shè)計(jì)，板樓開始盛興,，并且樓棟排污水管的安全設(shè)計(jì)也進(jìn)行了革新,。

這次新冠疫情,，也同樣暴露出住宅的一些重要缺陷，我們也可預(yù)期,，未來的住宅需求也將會(huì)發(fā)生一些重要變化——在住宅的“投資價(jià)值”和“居住價(jià)值”的權(quán)重之間,，天平將適度向后者傾斜，“健康住宅”將成為房企設(shè)計(jì)革新的主攻方向,。

對(duì)不同的房企而言,，危機(jī)是一塊“試金石”，試出了哪些是優(yōu)質(zhì)房企哪些是普通房企,。尤其是那些之前數(shù)年就已經(jīng)在堅(jiān)持進(jìn)行產(chǎn)品研發(fā)創(chuàng)新的開發(fā)商而言,，危機(jī)的來襲，令他們堅(jiān)持數(shù)年的“產(chǎn)品主義”得到了驗(yàn)證,、認(rèn)可,，進(jìn)而讓他們更有機(jī)會(huì)引領(lǐng)行業(yè)變革。

這個(gè)春節(jié),，全民都關(guān)在家里進(jìn)行自我隔離,。對(duì)住宅的使用從來沒有這樣長(zhǎng)期而頻繁過，相應(yīng),，居住空間設(shè)計(jì)的一些缺陷也都快速的暴露了出來,。這些缺陷，有些可以通過再次裝修改變,，而有些只能換房子——比如通風(fēng),、采光、無小區(qū),、物業(yè)服務(wù)差等,。

來自研究機(jī)構(gòu)賽拉維的調(diào)查證明了這一點(diǎn)，疫情對(duì)居住的沖擊比想象得大,，高達(dá)56%的家庭產(chǎn)生了“立馬換房”的沖動(dòng),。

△過半家庭均有換房需求，圖片源自賽拉維,。

可以預(yù)期,，在疫情之后，在需求自然恢復(fù)之外,，我們還將要面對(duì)一波新的改善性換房的需求釋放——那將會(huì)促動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)更快的復(fù)蘇,。

結(jié)合一些研究調(diào)查和我自己的感受，我認(rèn)為疫情暴露出住宅的核心缺陷在于：健康程度不足,，無法與疫情的要求匹配,。

顯而易見，疫情過后,，公眾對(duì)個(gè)人衛(wèi)生和健康的重視程度將會(huì)達(dá)到歷史新高,，如此,，房地產(chǎn)從業(yè)者需要考慮的是，產(chǎn)品有沒有跟上,？

缺陷主要體現(xiàn)為：

上周我復(fù)盤了香港著名毒樓淘大花園的傳播路徑《以古為鏡：重溫香港淘大花園的房地產(chǎn)啟示》，僅僅是因?yàn)榈芈┐嫠畯澰O(shè)計(jì)的不合理,，以及樓棟天井設(shè)計(jì)導(dǎo)致的空氣不流通,，就導(dǎo)致出現(xiàn)了巨大悲劇。而這次,，廣州,、香港也都有樓棟感染的案例，萬幸沒有悲劇再演,。

但顯然對(duì)單體建筑設(shè)計(jì)的科學(xué)性提出了更高要求,，而這些是很難通過再次裝修改變的。

比如,，保證有充足的陽光與良好的通風(fēng),，這是住宅設(shè)計(jì)最基本的物理性能，這場(chǎng)疫情對(duì)日照與通風(fēng)也提出了更多的需求,，但,，顯然并不是所有的住宅都能夠滿足。

再如,，并非是很多小區(qū)都采用了先進(jìn)技術(shù)杜絕病毒通過氣溶膠垂直傳播,，天井式的不流通設(shè)計(jì)依然常見。對(duì)這樣的房子,，沒有太好的辦法,，只能換。

△淘大花園傳播途徑推演

△再次換房,，多數(shù)人首選兩條即通風(fēng)、采光

我注意到，這次疫情,，大家集中反映的一個(gè)矛盾是,，希望能夠有獨(dú)立玄關(guān)，這樣就可以在門口處完成消毒,。就算是平時(shí),，獨(dú)立玄關(guān)也可以起到非常好的健康保障作用。

另一個(gè)是功能分區(qū),，太多人選擇在家辦公,，導(dǎo)致工作,、生活都擠在一個(gè)空間，對(duì)房屋的要求就更多了,，房子能不能能做到動(dòng)靜分區(qū),、臟凈分區(qū)、干濕分區(qū)等等,，都會(huì)影響到居住體驗(yàn),。

2月初，廣州疾控中心監(jiān)測(cè)到,，在一名確診患者家中門把手上發(fā)現(xiàn)了新型冠狀病毒核酸,，讓“無觸碰”接觸燃了起來。 

我之前舉的例子,，很多小區(qū)干了一件事,，單元大堂門在疫情期間只開不關(guān)了，這樣可以避免業(yè)主觸碰,。但業(yè)主顯然是希望從小區(qū)大門——單元大門——電梯廳——入戶門這個(gè)全程都能“無觸碰”?，F(xiàn)有的技術(shù)已經(jīng)在進(jìn)步，但還不足夠,。未來,，“智能科技”將會(huì)成為“健康社區(qū)”的重要組成部分和增值賣點(diǎn)。

物業(yè)是社區(qū)的第一道防線,，這次疫情防控實(shí)質(zhì)也是物業(yè)公司的“分水嶺”,，很多物業(yè)公司的問題一下子被暴露出來。2月5日,，山東一家物管成為首家因疫情防控不力被列入黑名單的公司,。我后臺(tái)也有個(gè)住在世界500強(qiáng)房企小區(qū)的粉絲留言說，“每平米3.2元的物業(yè)費(fèi),，一個(gè)保安站崗,，無口罩無測(cè)溫槍，一個(gè)拖把拖完全棟樓,，無門禁系統(tǒng)……看到人家的物業(yè)都想哭”,。

我之前也在文章里說，在這種非常時(shí)期,，好的小區(qū)物業(yè)服務(wù)能救人命,，而差的物業(yè)服務(wù)能要人命，《疫情將是中國(guó)物業(yè)行業(yè)的“分水嶺”事件》,?？梢灶A(yù)見，疫情過后，物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)在房屋購(gòu)買中的權(quán)重將會(huì)快速上升,。事實(shí)上,，物業(yè)服務(wù)本身就是決定小區(qū)入伙之后物業(yè)長(zhǎng)期保值增值的最重要決定因素，只是之前大部分時(shí)候它被輕視了,。 

我想疫情后,，受創(chuàng)最大的會(huì)是這類物業(yè)——單棟樓無小區(qū)、高梯戶比的酒店類公寓（比如2梯18戶那種）,。大家都呆在家里,，小區(qū)有沒有充足的公共空間，能不能跑步運(yùn)動(dòng),，能不能遛娃,，非常重要。沒有小區(qū)的單棟樓,，就是一個(gè)鴿子籠,。另外，高梯戶比會(huì)顯著增加人群的接觸風(fēng)險(xiǎn),，無論是電梯間,，還是樓道內(nèi)。這樣的房子也沒有辦法,，只能換,。

△獨(dú)棟小區(qū)居住舒適度低，相對(duì)壓抑,。

疫情中暴露出來的住宅缺陷,，恰恰是未來行業(yè)革新的方向。如上所言,，疫情過后,，買房人的需求將轉(zhuǎn)向“健康宜居”。也就是說,，在住宅的“地段論”（對(duì)應(yīng)增值性）,，與“產(chǎn)品論”（對(duì)應(yīng)宜居性）之間，會(huì)出現(xiàn)一些重要調(diào)整,，后者在購(gòu)買中的價(jià)值權(quán)重將會(huì)上升,。

這是需求端即將發(fā)生的最為重要的變化，而這個(gè)變化對(duì)不同的開發(fā)商帶來的影響顯著不同,。對(duì)于那些在過往數(shù)年堅(jiān)持“產(chǎn)品主義”思維的開發(fā)商——尤其是以高端住宅為代表的開發(fā)商而言，這次危機(jī)所產(chǎn)生的需求變化,，是對(duì)他們過往堅(jiān)持的最大認(rèn)可,，他們也將更有機(jī)會(huì)勝出。而原來過度追求速度而忽視產(chǎn)品質(zhì)量的房企,，會(huì)快速落后,。

我們可以以中國(guó)金茂這家頭部房企為例,，來做一些解讀，金茂在本周一舉辦了一個(gè)“溫暖安家計(jì)劃”的線上發(fā)布會(huì),，在這個(gè)發(fā)布會(huì)上,，金茂正式也提出了自己的產(chǎn)品主張——他們認(rèn)為,，未來，房地產(chǎn)的新趨勢(shì)將會(huì)轉(zhuǎn)向：“健康生活”,、“品質(zhì)社區(qū)”,、“物業(yè)服務(wù)”。

這個(gè)判斷,，和我長(zhǎng)期以來的思考是完全一致的,，我在之前討論“何為房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力”時(shí)一再?gòu)?qiáng)調(diào)：中國(guó)房企未來真正的“新賽道”，不是從“增量開發(fā)”轉(zhuǎn)入“存量運(yùn)營(yíng)”,，而是“產(chǎn)品和服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)”,。在需求發(fā)生變化的前提下,，開發(fā)商必須要建設(shè)更好的產(chǎn)品,、提供更好的服務(wù),，才能繼續(xù)贏得客戶、贏得市場(chǎng),。未來的市場(chǎng)分化將會(huì)非常劇烈,，“劣幣”房企最終一定會(huì)被淘汰,，而“良幣”房企可能獲得的市場(chǎng)大到你無法想象。

包括金茂在內(nèi),，中國(guó)的優(yōu)質(zhì)房企在這一場(chǎng)疫情中展現(xiàn)出了良好的素質(zhì),，這并不是突然發(fā)生的，而恰恰是驗(yàn)證了他們?cè)谶^往數(shù)年對(duì)產(chǎn)品研發(fā)的恪守與堅(jiān)持,、對(duì)客戶服務(wù)的重視與進(jìn)步。惟其如此,，才會(huì)在疫情爆發(fā)之際危而不亂,，最終得到自己的業(yè)主的高度評(píng)價(jià),。

我認(rèn)為，金茂在以下五個(gè)方面的努力,，值得為同行借鑒與學(xué)習(xí),。

1,、更加注重住戶健康性能的保障，通風(fēng)采光（包括新風(fēng)系統(tǒng)）,、低密度,、戶型功能齊全的小區(qū)更加受青睞。

世聯(lián)行在《疫情下房地產(chǎn)趨勢(shì)的幾點(diǎn)研判》一文中指出,，此次疫情之后，產(chǎn)品設(shè)計(jì)將注重在“常規(guī)功能+災(zāi)備功能”組合上的思考,，并增加”通風(fēng)+洗消“等功能設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。因此對(duì)于房企來說,，這個(gè)階段修煉內(nèi)功,，加強(qiáng)產(chǎn)品力打造，將成為在下一輪市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中勝出的關(guān)鍵因素之一,。

△新風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)作原理

在這點(diǎn)上，金茂的“府系”產(chǎn)品早已做好了準(zhǔn)備,。在每一座金茂府的社區(qū),，業(yè)主都不會(huì)打開窗戶通風(fēng)，因?yàn)樾嘛L(fēng)系統(tǒng)可以 實(shí)現(xiàn)24小時(shí)的新風(fēng)供給,，全天不間斷,、不開窗,、不損失室內(nèi)溫度，也一樣可以呼吸到新鮮空氣,。

龍華金茂府的新風(fēng)系統(tǒng),，依據(jù)南方的氣候條件進(jìn)行了專項(xiàng)定制升級(jí)，由集中式新風(fēng)系統(tǒng)升級(jí)為可分戶獨(dú)立控制的新風(fēng)系統(tǒng),，并依據(jù)分散式排風(fēng)方式,，將回風(fēng)口和出風(fēng)口分布于室內(nèi)的不同區(qū)域，送風(fēng)和回風(fēng)各自獨(dú)立封閉運(yùn)行,，有效的實(shí)現(xiàn)了分戶控制，也避免了室內(nèi)空氣的交叉污染,。

在產(chǎn)品層面,，金茂對(duì)戶型,、收納、精工等影響健康度的關(guān)鍵要素的把關(guān)都相當(dāng)嚴(yán)格,。從2011年的北京廣渠金茂府開始,，金茂就利用經(jīng)典的“回”字形動(dòng)線,，流暢地串聯(lián)起各個(gè)功能空間，讓家庭成員既能相互陪伴,，也能互不干擾,。

在龍華金茂府的248平戶型中，我注意到了一個(gè)新的創(chuàng)意,。這個(gè)產(chǎn)品設(shè)置了獨(dú)立的家庭廳，家里有客人來時(shí)家人可在家庭廳,，會(huì)客在客廳,，互不影響。另外,，家庭廳可以改成影院、舞蹈室,、鋼琴室,、閱讀區(qū)等，空間多變滿足不同需求,。

△龍華金茂府248平戶型家庭廳實(shí)拍

2、更加注重物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量,，物業(yè)服務(wù)將成為小區(qū)入伙之后保值增值以及安全健康的決定性因素,。

從來沒有哪一次事件，讓我們意識(shí)到,，每天幫我們看大門的保安哥哥那么重要,。在這個(gè)關(guān)鍵時(shí)刻，物業(yè)公司負(fù)責(zé)的不單是你的安全,，甚至是你的小命,。這個(gè)非常時(shí)期，好的物業(yè)公司是真的能夠保你命,，而差的物業(yè)公司也真的能夠要你命。

社區(qū)是防疫的重要陣線,，碧桂園服務(wù),、金茂物業(yè),、萬科物業(yè)等公司都獲得了業(yè)主的廣泛點(diǎn)贊。

以金茂物業(yè)為例,，疫情爆發(fā)以來,，金茂南京、金茂無錫及金茂物業(yè)組織了為業(yè)主“免費(fèi)送菜”的活動(dòng),，工作人員在運(yùn)輸蔬菜過程中全程消毒，把蔬菜放到業(yè)主家門口后離去,。金茂蘇州還聯(lián)合春雨醫(yī)生開展針對(duì)新型肺炎的線上義診服務(wù),，金茂杭州在園區(qū)指定地點(diǎn)為業(yè)主提供了理發(fā)服務(wù)等,。

△金茂物業(yè)在疫情期間均做到公共空間定時(shí)消毒

△金茂物業(yè)疫情期為業(yè)主提供送貨、送菜,、理發(fā)等暖心服務(wù)

上文提到的零接觸通行,，金茂已經(jīng)大范圍覆蓋,。金茂的很多社區(qū)已經(jīng)進(jìn)行了人臉識(shí)別門禁的升級(jí)換代，只要下載APP,，錄入業(yè)主的人臉信息,，就可實(shí)現(xiàn)無接觸式通行。同時(shí),，通過APP,，業(yè)主日常的繳費(fèi),、保修,、增值服務(wù)在線上就可以完成，實(shí)現(xiàn)無接觸式服務(wù)響應(yīng),。

3,、更加注重建筑科技的引入,，打造一條龍“無觸碰”的AI健康住區(qū)

開車進(jìn)入停車場(chǎng)，系統(tǒng)能識(shí)別你的車,，自動(dòng)通行。走到大堂時(shí),，攝像頭能識(shí)別身份信息，電梯自動(dòng)開門并識(shí)別你所居住的樓層,，免接觸通行。從小區(qū)大門——單元大門——電梯廳——入戶門,，全程實(shí)現(xiàn)都是無觸碰黑科技,。上面說的這些,，龍華金茂府都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。

黑科技的應(yīng)用還體現(xiàn)在室內(nèi)的細(xì)節(jié)里,。金茂府2.0的智慧科技系統(tǒng)采用“小茂”家用智能語音系統(tǒng),，只需要語音，就可以完成幾乎所有的室內(nèi)燈光,、空調(diào),、窗簾,、背景音樂的無接觸控制。

△龍華金茂府由里到外均引入“黑科技”

4,、更加注重建筑設(shè)備的抗災(zāi)性能,，將會(huì)更多考慮到疫情的小概率事件，以預(yù)防為主,。

傳統(tǒng)的衛(wèi)生間，大多是穿樓板排水,，排水管道會(huì)進(jìn)入到樓下的衛(wèi)生間,，如果排水管道發(fā)生泄漏，漏水或者漏氣,，不僅會(huì)對(duì)樓下的住戶造成損失,，也會(huì)加大交叉感染的概率,。

金茂府的社區(qū)中，早就杜絕了這類漏水漏氣的衛(wèi)生間隱患,，衛(wèi)生間采用同層排水系統(tǒng),，排水支管在本層衛(wèi)生間內(nèi)直接排入豎向排水管道，不穿越樓板,，降低住戶間排水噪音的同時(shí)可以做到不漏水,、不漏氣，有效防止交叉感染,。

△金茂引進(jìn)的同層排水示意圖

△衛(wèi)生間干濕分離，功能分區(qū)合理,。

5,、更加注重公共活動(dòng)空間的營(yíng)造，小區(qū)需要有開闊,、多樣化的戶外空間

這次疫情過后，低密度,、高綠化率且功能齊全的小區(qū),，會(huì)成為下一階段的熱銷產(chǎn)品,。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,，53.1%的換房者更加注重低密度,，而40.7%的購(gòu)房者愿意為更優(yōu)雅舒適的自然環(huán)境買單,。

△不管是首次置業(yè)還是換房需求,，疫情過后都將更重視小區(qū)密度,。

公共空間設(shè)計(jì)合理的小區(qū)，擁有更多元的活動(dòng)場(chǎng)景,，多涵蓋健身和社交等功能。重視活動(dòng)空間營(yíng)造的小區(qū),，能讓業(yè)主擁有更加健康的居住環(huán)境,，居住舒適度大幅提升。足夠的園林綠化,，有利于凈化社區(qū)空氣,，保障業(yè)主的身體健康,，符合健康住宅的需求。

以龍華金茂府為例,，項(xiàng)目規(guī)劃了一個(gè)內(nèi)圓外方的下沉式庭院，營(yíng)造有層次的綠化,。社區(qū)園林配置環(huán)形跑道，不出小區(qū)門就可以滿足運(yùn)動(dòng)健身的需求,。

△下沉式庭院

在這次疫情中，金茂除了作為房企身份,，為市場(chǎng)提供安全健康的住宅外,，還擔(dān)起央企責(zé)任，為戰(zhàn)疫人士開啟“溫暖安家計(jì)劃”,。

金茂“溫暖安家計(jì)劃”,，是自發(fā)布之日起至3月31日,，在售住宅項(xiàng)目提供一部分優(yōu)質(zhì)房源，對(duì)戰(zhàn)疫做出貢獻(xiàn)的四大類企事業(yè)單位和個(gè)人,，以及在防疫期間與金茂并肩作戰(zhàn)的老業(yè)主,，實(shí)施定向讓利,。

通過資質(zhì)審核后，四類定向戰(zhàn)疫企業(yè),、人群在購(gòu)買“安家計(jì)劃”房源時(shí),，將可享受底價(jià)的85折的購(gòu)房?jī)r(jià)格,。 

同時(shí),，溫暖安家計(jì)劃，還將為定向人群匹配三項(xiàng)置業(yè)便利政策——付款方式優(yōu)惠,、賣舊買新政策,、無憂購(gòu)房計(jì)劃，為符合條件的定向人群提供購(gòu)房方面的一系列讓利幫扶,。

結(jié)語

普通人買房一般都帶有升值欲望，但是對(duì)房企而言,，其本質(zhì)是生產(chǎn)房子的,，而物業(yè)服務(wù)的本質(zhì)則相當(dāng)于“售后服務(wù)”。說到底,，房子建的好不好,，物業(yè)服務(wù)好不好,，就是評(píng)價(jià)房地產(chǎn)公司有沒有核心競(jìng)爭(zhēng)力的最高標(biāo)準(zhǔn)。

從這幾年行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)看,，大的轉(zhuǎn)變期已經(jīng)來臨了,，房企未來的競(jìng)爭(zhēng)在快速的從“速度+規(guī)模”切換向“產(chǎn)品+服務(wù)”,。誰更加深刻的把握到這一點(diǎn),，誰將勝出,。

突如其來的新冠疫情,，將再次加速確認(rèn)這一思路的共識(shí)性,，之前持續(xù)堅(jiān)持產(chǎn)品研發(fā)的“良幣”開發(fā)商，將會(huì)得到客戶更加積極的追捧,，從而獲得更大的市場(chǎng)份額和品牌美譽(yù)度,。

再次重申，只有認(rèn)真做好“產(chǎn)品和服務(wù)”,，你才能笑到最后,。新冠疫情，一定會(huì)加速中國(guó)的“良幣”開發(fā)商,，更加快速的勝出。