編者按

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以營利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目,，從立項(xiàng),、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓,、拆遷,、建設(shè)到銷售，這一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)設(shè)計(jì)的財(cái)務(wù)核算復(fù)雜,，稅種繁多,。雖然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多對(duì)稅務(wù)遵從比較重視，但是業(yè)務(wù)本身的復(fù)雜性導(dǎo)致在全國每年發(fā)生的稅務(wù)大案中,，房地產(chǎn)企業(yè)涉案數(shù)量占比仍超過20%,。本文擬對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)過程中主要的涉增值稅、企業(yè)所得稅的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析,，以作提示,！

一、銷售收入常見稅務(wù)問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)活的銷售收入的整個(gè)期間會(huì)涉及增值稅,、土地增值稅,、企業(yè)所得稅的交納。土地增值稅的計(jì)算中也涉及收入,、成本,、費(fèi)用的確認(rèn)，其與企業(yè)所得稅有相似也有不同,。土地增值稅的重要性不言而喻,，它屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)比較重的稅種，直接影響利潤率,，因此我們將在后續(xù)的文章中單獨(dú)闡述,。本文主要圍繞企業(yè)所得稅、增值稅的常見稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn),。

（一）隱瞞銷售收入

隱瞞各種形式的銷售收入,，會(huì)影響增值稅、企業(yè)所得稅的正確計(jì)算,。常見的隱瞞銷售收入的情形有：銷售面積虛假,，提供虛假或不完整的銷售面積,；以商品房抵債，例如沖抵施工費(fèi),、材料費(fèi)等,；預(yù)收賬款掛往來賬；回遷安置房不確認(rèn)收入,；關(guān)聯(lián)交易價(jià)格明顯偏低,；對(duì)股東分配、員工獎(jiǎng)勵(lì)等,，未能按視同銷售確認(rèn)收入,。

（二）未及時(shí)確認(rèn)收入

房地產(chǎn)開發(fā)按企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)完工并開始銷售，當(dāng)滿足要求是,，需要及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入,，由于各種原因，常存在預(yù)收賬款未能及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)的問題,。例如,，項(xiàng)目在年度內(nèi)已經(jīng)全部竣工，并取得了額竣工備案表,，根據(jù)企業(yè)所得稅發(fā)要求,，年底“預(yù)收賬款”科目余額應(yīng)全部結(jié)轉(zhuǎn)，若未能全部結(jié)轉(zhuǎn)即違反了企業(yè)所得稅法規(guī)定,。

而將代收商品房轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn),、或者臨時(shí)出租時(shí)，也存在租賃期間取得的價(jià)款未能及時(shí)按租金確認(rèn)收入的問題,。

（三）價(jià)外收費(fèi),、收取的房租、售后服務(wù)費(fèi)用未按規(guī)定申報(bào)納稅

價(jià)外收費(fèi),、收取的房租,、售后服務(wù)費(fèi)用未按規(guī)定申報(bào)納稅也比較常見。例如,，企業(yè)將隨同房價(jià)一起收取的有線電視開戶費(fèi),、管道煤氣開戶費(fèi)、集中供熱及管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)等,，沒有按規(guī)定申報(bào)增值稅等,。配套設(shè)施、周轉(zhuǎn)房,、商品房的出租收入未能確認(rèn)收入的同時(shí),，也少繳了增值稅、房產(chǎn)稅,、城鎮(zhèn)土地使用稅,。對(duì)于代為裝修、清潔服務(wù)等相關(guān)費(fèi)用,，理應(yīng)根據(jù)費(fèi)用性質(zhì)及時(shí)申報(bào)增值稅,。

二、成本費(fèi)用常見稅務(wù)問題

成本費(fèi)用的確認(rèn)依據(jù)的資料有：國有土地使用權(quán)出讓合同,、土地使用權(quán)證,、取得土地使用權(quán)支付價(jià)款憑證、開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù),、建設(shè)用地規(guī)劃許可證,、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證,、施工圖設(shè)計(jì)文件,、工程概況、建筑工程合同,、項(xiàng)目竣工決算報(bào)表,、房屋面積測(cè)繪表、銀行貸款利息結(jié)算通知單,、商品房購銷合同,、相關(guān)統(tǒng)計(jì)表、發(fā)票等,。在企業(yè)所得稅,、增值稅領(lǐng)域，成本費(fèi)用的準(zhǔn)確確認(rèn)很重要,。因?yàn)槌杀举M(fèi)用的確認(rèn)影響企業(yè)增值稅的稅前扣除金額,、以及增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的計(jì)算。

成本費(fèi)用常見稅務(wù)問題有：

（一）未按規(guī)定預(yù)提開發(fā)成本

對(duì)于建筑安裝費(fèi),、公共配套設(shè)施費(fèi)等,，根據(jù)相關(guān)規(guī)定可以預(yù)提費(fèi)用。例如對(duì)于出保工程,，相關(guān)工程費(fèi),，當(dāng)存在發(fā)票不足金額時(shí)，可以預(yù)提,，但是預(yù)提的比例最高不得超過合同總金額的10%,。如果工程合同數(shù)據(jù)、工程量數(shù)據(jù)有問題,，預(yù)提的費(fèi)用自然也會(huì)出錯(cuò),。而公共配套設(shè)施預(yù)提也有要求：必須是尚未建造或尚未完工的公共配套設(shè)施符合已在售房合同、模型等中明確承諾建造且不可撤銷的,，或者按照相關(guān)規(guī)定必須配套建造的才行,。

（二）成本費(fèi)用確認(rèn)時(shí)間不對(duì),、未按規(guī)定方式攤銷

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目往往成本費(fèi)用的發(fā)生時(shí)間跟收入的獲得時(shí)間不匹配，有些企業(yè)為了調(diào)節(jié)利潤,，不按規(guī)定時(shí)間確認(rèn)成本費(fèi)用,，以減少企業(yè)所得稅入庫數(shù)額。對(duì)于調(diào)節(jié)利潤,，除了不按規(guī)定時(shí)間確認(rèn)成本費(fèi)用外,，還有可能采取不按規(guī)定方式分?jǐn)偼恋爻杀镜姆绞健?/p>

（三）隱瞞建筑增加原設(shè)計(jì)成本扣除不該扣除的成本費(fèi)用

隱瞞建筑主要有兩種情況，一種是超規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑,，一種是擅自擴(kuò)大建筑面積,。這兩種都會(huì)隱瞞測(cè)繪面積。但是這樣做往往會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目的單位成本過高,，實(shí)際上只要對(duì)單位成本,、設(shè)計(jì)資料及現(xiàn)場(chǎng)情況進(jìn)行仔細(xì)核對(duì)，隱瞞建筑的方法是很難不被發(fā)現(xiàn)的,。

（四）虛列成本費(fèi)用

企業(yè)通過虛構(gòu)業(yè)務(wù),、票據(jù)等方式直接虛列成本費(fèi)用，以少繳企業(yè)所得稅,、增值稅,。這種情況屬于比較嚴(yán)重的稅收違法行為，視情況能構(gòu)成行政違法或者刑事違法,。在核查成本費(fèi)用時(shí),，稅務(wù)機(jī)關(guān)往往會(huì)對(duì)合同、發(fā)票,、資金流向進(jìn)行審查,，并結(jié)合實(shí)地核查方式確定業(yè)務(wù)的真實(shí)性。

三,、銷售完畢階段常見稅務(wù)問題

銷售完畢階段,，稅務(wù)機(jī)關(guān)一般會(huì)對(duì)企業(yè)的企業(yè)所得稅最后會(huì)算進(jìn)行核查，而此時(shí)比較常見的稅務(wù)問題有：

（一）應(yīng)付款處理不當(dāng)

由于各種原因,，在銷售完畢時(shí),，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也會(huì)存在應(yīng)付款未付的情況。對(duì)于應(yīng)付未付的款項(xiàng)如果處理不當(dāng),，就可能造成少繳企業(yè)所得稅,、多抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的問題。例如,，如果應(yīng)付款屬于現(xiàn)金折扣,，那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要把已經(jīng)計(jì)入開發(fā)成本的應(yīng)付款轉(zhuǎn)到營業(yè)外收入進(jìn)行處理；如果屬于銷售這讓,，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要將該款項(xiàng)沖抵開發(fā)成本,，并且做增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出,。

（二）未對(duì)依據(jù)土地增值稅清算確定的成本費(fèi)用進(jìn)行企業(yè)所得稅甄別與處理

在銷售完畢、土地增值稅清算完畢時(shí),，開發(fā)成本已經(jīng)確定,，這時(shí)需要對(duì)之前預(yù)估的固定資產(chǎn)成本進(jìn)行調(diào)整，否則就會(huì)影響企業(yè)所得稅的計(jì)算,。另外，對(duì)土地增值稅確認(rèn)的成本費(fèi)用,，也需要結(jié)合企業(yè)所得稅法規(guī)定再一次進(jìn)行確認(rèn),，否則就可能因?yàn)樘幚聿划?dāng)而帶來風(fēng)險(xiǎn)。