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      每年的第1季度和第4季度是很多企業(yè)選擇拿地的窗口期,，“土豪房企”1季度搶，“老百姓房企”4季度拿,；

      總之,，無論是什么時間拿地，都應(yīng)該有一套拿地的標(biāo)準(zhǔn),，以及看地的標(biāo)準(zhǔn),，這里很多公司稱之為卡位或者叫漏斗原則。

可能要換一種思維去拿地，差異化比較：

與周邊競品：

• 同樣配置,，我們是否可以成本更低,；

• 同樣成本，我們是否更能抓住客戶敏感點,；

• 同樣面積,，我們的戶型是否更有競爭力；

• 同樣容積率,，我們做出的面積更多；

• 同樣預(yù)售條件,，我們開盤的更快,；

• 同樣的土地款，我們的資金成本更低,；

總之,，在當(dāng)前環(huán)境，應(yīng)以流速作為第一拿地參考,。

所以,，一塊好地，有時候就不是地段和人口的問題,；

這就是：

有的地,，你認(rèn)為不好，卻被別人開始的拿走了,；

有的地,，你認(rèn)為很好,，開盤后卻被套牢了。

但是,，我們拿地的基本邏輯還是看三個方面,。

（1）自有資金年化收益率20%以上；

（2）IRR不低于15%,，在此基礎(chǔ)上,，凈利率不低于5%；

（3）運營363原則：首開速度不低于當(dāng)?shù)亻_發(fā)速度均值前3名,，正負(fù)零預(yù)售條件開盤不得晚于6個月,，首開供貨不低于3萬方；

（4）三線以上城市,，含融資現(xiàn)金流回正周期不大于12個月,；

（5）不投資跨行業(yè)周期的土地。

2）上會的項目多,，資金緊張時,，7個優(yōu)先不糾結(jié)：

（1）一季度拿地，可實現(xiàn)當(dāng)年供貨的項目優(yōu)先,；

（2）可實現(xiàn)快速回款的項目優(yōu)先,；

（3）預(yù)售條件好的項目優(yōu)先；

（4）主操盤項目優(yōu)先,；

（5）可并表項目優(yōu)先,；

（5）付款條件好的（付款分期等）項目優(yōu)先；

（6）擴(kuò)規(guī)模階段,，貨地比高的項目優(yōu)先,。

2）拿地選擇-城市布局

兩個維度：

第一，哪些城市是深耕的,，不能丟失的,，比如：

本部所在城市是陣地；

有些城市連續(xù)做了幾年,，或者首次進(jìn)入項目比較多,；

這些城市如果進(jìn)入了淡市，是不能輕易放棄的,，可以少拿地,，一個一個開發(fā)。

第二,，就是城市和城市的對比：

（1）經(jīng)濟(jì)

（2）政策

（3）城市數(shù)據(jù)

• 推地計劃

• 隱性和顯性庫存

• 去化周期

• 去化面積段

 3）項目基本情況

（1）掛牌指標(biāo)

（2）交通配套規(guī)劃

這里提到一點,，就是不要看太遠(yuǎn)期的規(guī)劃。

（3）項目所屬房地產(chǎn)區(qū)塊 

• 區(qū)域內(nèi)近年土地成交情況 ,；

• 區(qū)域內(nèi)房價基本情況 ,；

• 競品樓各業(yè)態(tài)的基本售價和去化情況,，客戶分析； 

• 競品樓盤各業(yè)態(tài)的戶型面積段和贈送情況 ,；

• 競品樓盤的配置標(biāo)準(zhǔn) ,；

• 區(qū)域內(nèi)的隱性顯性庫存，以及區(qū)域內(nèi)的舊改棚改情況,。

2,、踏勘（踩盤）：此項動作是對數(shù)據(jù)分析的一個校核

常見誤區(qū)：

理念誤區(qū)：“看地”就是轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)位置，站在地塊邊上望一望,，看看場地平整度,，有沒有高壓線。然后去看下周邊樓盤賣什么價,。 

行為誤區(qū)：看地是投資,、營銷的事，特殊地塊設(shè)計來看看,。成本,、運營、工程均未參不,。

踩盤更是要對數(shù)據(jù)進(jìn)行核對：

• 賣什么產(chǎn)品,？

• 賣給誰？

• 賣點是什么,？

• 賣多少錢,？

• 賣的怎么樣？

做了數(shù)據(jù)分析,，現(xiàn)場踏勘,，最后一步就是投資判斷，通常從9個方面去梳理優(yōu)勢：

      以上是今日分享,，歡迎大家下方留言討論,。拿地難，不拿地也難,，房企又到艱難時期，愿大家多多思考,，度過難關(guān),。

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