新房住宅成交數(shù)據(jù)同比漲幅最大的區(qū)域里，鹽田和大鵬是個(gè)例,，因?yàn)?018年沒(méi)盤(pán)入市成交量太少,，所以今年同比漲幅沒(méi)有參考價(jià)值。值得一提的是光明的成交量同比翻了近2倍,。

羅湖的成交和供應(yīng)在深圳都是倒數(shù)1,，剛需也多聚集在成交量最大的“原關(guān)外”幾個(gè)區(qū)。

成交量最多的前十中,，寶安沙井,、光明的項(xiàng)目占了6個(gè),，前四名均是來(lái)自這兩區(qū)。

有意思的是,，這兩個(gè)片區(qū)也驚人的相似，房子今年都是要靠搶?zhuān)山粦?zhàn)績(jī)非常相同,，是深圳剛需置業(yè)者今年最喜歡的兩個(gè)片區(qū),；價(jià)格相當(dāng)，也正處于發(fā)展初期,。

光明片區(qū)的下半年因幾個(gè)新盤(pán)熱買(mǎi),，被推上了風(fēng)尖浪口，占據(jù)了話題頭條,。

許多置業(yè)者表示同樣的價(jià)格為什么要選光明,？為什么不買(mǎi)價(jià)格相近的沙井，為什么不選離市區(qū)更近的板田,，為什么不選更便宜的布吉,？

光明房?jī)r(jià)現(xiàn)在高嗎？客觀來(lái)說(shuō),，相較于片區(qū)目前現(xiàn)狀來(lái)說(shuō),，當(dāng)然高了；相較于“市區(qū)”,、寶安來(lái)說(shuō),，5萬(wàn)左右的單價(jià)還能接受。

今年也有許多朋友告訴娟子,，自己買(mǎi)光明主要是想著未來(lái)通勤南山會(huì)很方便,。

前幾天，家在網(wǎng)友@光明燥熱 發(fā)布的《準(zhǔn)備買(mǎi)光明的南山剛需請(qǐng)擦亮眼》激起了深圳剛需選區(qū)之爭(zhēng),。

他認(rèn)為,，今年的熱度輪到光明，這很符合深圳人多年輪換熱點(diǎn)片區(qū)炒房的陋習(xí),。但想在南山上班,，卻又想置業(yè)光明的剛需需要擦亮眼。

1,、光明到南山的交通,，與龍崗相同，約30公里,，之前因?yàn)槠瑓^(qū)人少,，所以交通還說(shuō)得過(guò)去，2019年已相當(dāng)擁堵,，未來(lái)單程到南山1.5個(gè)小時(shí)很正常,。

2,、很快光明的通勤會(huì)變得異常辛苦，他認(rèn)為至少這7年之內(nèi),，僅有6號(hào)線,，而6號(hào)線通達(dá)市區(qū)非常不方便；就算13號(hào)線建成通車(chē)換剩也不方便,。

3,、說(shuō)到科學(xué)城規(guī)劃，希望這次不是畫(huà)餅,，哪怕用15-20年建起來(lái)成為南山第二個(gè)科技園也好,，但存在太多未知。

網(wǎng)友@光明燥熱說(shuō)的不無(wú)道理,，目前光明短期內(nèi)的交通確實(shí)存在不便的問(wèn)題,，未來(lái)的發(fā)展得看科學(xué)城，是否能真正吸納更多的企業(yè)入駐,，否則,，僅是發(fā)展成為如龍華一樣的睡城，價(jià)值將大打折扣,。

當(dāng)然,，也有不少網(wǎng)友看好光明。

家在網(wǎng)友@chongzhiding表示,，買(mǎi)了光明房子的人,，想五年內(nèi)套現(xiàn)賺錢(qián)，估計(jì)會(huì)有難度,；但10年到更久的未來(lái),，你們將占有深圳發(fā)展另一個(gè)黃金年代和黃金地段，這是龍華,，坪山,，羅湖所羨慕。

他認(rèn)為,，深圳政府對(duì)于光明抱有極大的期望值,。深圳在未來(lái)灣區(qū)城市競(jìng)爭(zhēng)中急需要補(bǔ)短板和培養(yǎng)新的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而光明做到了一舉兩得,，科學(xué)城培育原生科技優(yōu)勢(shì),，大學(xué)城補(bǔ)上高等教育短板，這可是連南山都做不到的事情,。

再者,，光明的定位是北部副中心，涵蓋了幾乎所有城市功能,。高鐵,、科學(xué)城,，大學(xué)城，南山有的光明也有,，未來(lái)也許光明不是要做南山小弟,，而是相當(dāng)南山兄弟都不一定。10年內(nèi)你就業(yè)的公司說(shuō)不定從南山搬到光明或是設(shè)立分公司（因?yàn)槌杀靖陀钟腥瞬艆R集）,。

光明最重要的13號(hào)線北延線,，它的作用肯定不僅滿足每天通勤，而是沿著這條線,，南山的高科技產(chǎn)業(yè)集群一路往北分布到石巖、光明,，甚至到松山湖,，這條科技動(dòng)線才是深圳的未來(lái)。

除了光明之外,，寶安沙井成為剛需置業(yè)的另一個(gè)網(wǎng)紅區(qū),，雖然片區(qū)還是破破爛爛，但一條11號(hào)線快速的串連福田,、南山,；加之大空港新城、海洋新城,、前海等一系列可期的概念性規(guī)劃,，沙井成為許多自住、投資客的選擇地,，但今年沙井入市的樓盤(pán)也非常少,。

相比較，寶安沙井目前的便利性要比光明強(qiáng)得多,，但片區(qū)的整體塑造更為艱難,，因?yàn)橹挥锌砍鞘懈聛?lái)推動(dòng)，你見(jiàn)過(guò)寶安沙井有凈地出讓嗎,？極少,。

有網(wǎng)友表示，光明5w+,，選坂田不香么,？到南山差不多，但坂田到福田羅湖都很快,，周末開(kāi)車(chē)20分鐘到福田CBD,，就算光明科學(xué)城起來(lái)了，但華為是現(xiàn)成,，感覺(jué)光明已經(jīng)透支了很多年……

坂田相對(duì)來(lái)說(shuō)目前也到了6萬(wàn)左右,，近兩年坂田片區(qū)并沒(méi)有可觀的利好,，所以置業(yè)者并不熱衷于選擇這個(gè)片區(qū)，片區(qū)新盤(pán)入市也非常少,，能選擇的盤(pán)有限,。

加之今年龍崗整個(gè)片區(qū)都走勢(shì)不強(qiáng)，東進(jìn)現(xiàn)在也不怎么提了,，沒(méi)有概念可打,，成交量漲了，但價(jià)格同比漲幅最高的坂田,，才2.2%,。（可看下圖）

今年坂田的交通會(huì)進(jìn)一步改善，不排除會(huì)吸引一波置業(yè)者,，一是地鐵10號(hào)線年中開(kāi)通,，另外是坂銀通道會(huì)開(kāi)通，這一條通道對(duì)板田的意義是非常大的,，建成后從坂田開(kāi)車(chē)到福田的時(shí)間由原來(lái)的近1小時(shí)縮短至大約12分鐘。

圖片來(lái)源：貝殼研究院

為什么不選布吉,？

前幾天,，同事提起布吉已經(jīng)淪為深圳人買(mǎi)房最后“掙扎地”了，娟子細(xì)數(shù)了一下各片區(qū),，除了坪山之外,，布吉目前的價(jià)格低可以倒數(shù)。

近期,，家在論壇有不少這樣的討論,，“如果錢(qián)不夠，又想買(mǎi)房,，那就買(mǎi)布吉吧,，好歹也在深圳上車(chē)了！”

錢(qián)不多,，考慮能上車(chē),，有一部分剛需買(mǎi)布吉已成為不得已的選擇，從上面的“龍崗各片區(qū)量?jī)r(jià)對(duì)比”表可以看出,，布吉的成交量是龍崗最大的區(qū)（6835套,，占了整個(gè)大龍崗的4成多）。

相比其它區(qū),，離市區(qū)近,，接羅湖，地段也沒(méi)有那么差，但房?jī)r(jià)漲幅老拖后腿,。

布吉的發(fā)展跟隨羅湖,，羅湖近些年的發(fā)展非常緩慢，布吉本身存在著規(guī)劃落后,、內(nèi)部交通不便等深層次歷史因素,，整體的升值空間是全市倒數(shù)。

說(shuō)到羅湖,，先舉個(gè)扎心的例子,，中海天鉆2015年12月底開(kāi)盤(pán)，當(dāng)時(shí)的價(jià)格是單價(jià)8.3萬(wàn)-12萬(wàn)/平,，現(xiàn)在市場(chǎng)上二手房的掛盤(pán)價(jià)是9-12萬(wàn)/平,；與之相同入市，開(kāi)盤(pán)價(jià)差不多的華潤(rùn)深圳灣悅府,，目前的掛盤(pán)價(jià)是22萬(wàn)/平,。

這種相同起點(diǎn)，幾年時(shí)間拉大差距的主要因素還是區(qū)域發(fā)展,，及片區(qū)的定位及資源。

有網(wǎng)友發(fā)帖表示自已買(mǎi)了布吉的合正丹郡項(xiàng)目,，當(dāng)時(shí)買(mǎi)不到3.1萬(wàn)/平,，從6月掛到現(xiàn)在，近兩月看房的多,，但意向的價(jià)壓得很低,，算了一下成本，現(xiàn)在是虧本的,。

2017年合正丹郡開(kāi)盤(pán)主推產(chǎn)品備案價(jià)在3.1-4.1萬(wàn)之間,，大戶的備案價(jià)較貴，有些到了5.8萬(wàn)/平,，現(xiàn)場(chǎng)多個(gè)折扣,，如果全部能參與可以打9.4折。

而目前市場(chǎng)上的掛盤(pán)價(jià)是在3.5-4.2/平之間,，這樣來(lái)看,，從開(kāi)盤(pán)到現(xiàn)在基本是沒(méi)怎么升值的，事實(shí)上,，這個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)并不差,。

歸根結(jié)底，剛需在深圳還有其它更好的區(qū)域可選擇嗎,？

坪山新房也接近4萬(wàn)了,，現(xiàn)在有些所謂的專(zhuān)家告訴大家要去買(mǎi)臨深了。

2020年，剛需置業(yè)者選區(qū)的格局恐怕還是難以改變,，西部的沙井,、北部的光明仍舊會(huì)是熱點(diǎn)區(qū)；便宜的坪山還是會(huì)有很多人選,。

但光明,、坪山，如在福田,、南山上班的剛需置業(yè)者,，短期內(nèi)還是需要謹(jǐn)慎考慮。

有媒體人說(shuō),，板塊輪動(dòng)接下來(lái)會(huì)到羅湖和布吉,，娟子認(rèn)為今年可能性不大，因?yàn)檫@兩區(qū)沒(méi)有可預(yù)期的利好,，靠舊改拉動(dòng),？太難！

鹽田今年會(huì)迎來(lái)8號(hào)線,，這個(gè)片區(qū)沉寂了太久,，今年佳兆業(yè)的項(xiàng)目入市才把目光再次拉回，作為“原關(guān)內(nèi)”的區(qū),，整體的漲幅都只是在跟隨,，只能作為自住的選擇區(qū)，大鵬也一樣,。

對(duì)于“原關(guān)外”交通等配套是一方面,，是否有好的學(xué)校也會(huì)成為領(lǐng)跑區(qū)域的重要指標(biāo)。

深圳早已是多中心的格局,，但核心區(qū)仍然是核心區(qū),，未來(lái)各大片區(qū)都會(huì)陸續(xù)追趕，相比較,，先上車(chē)很重要,，但同時(shí)別忘了在選擇區(qū)域的時(shí)候，考慮下自己的實(shí)際需求,。