中國(guó)留學(xué)生占到全澳國(guó)際留學(xué)生人數(shù)逾30%，是所有國(guó)家中占比最大的,。因此,，近期有眾多讀者與客戶來(lái)信咨詢關(guān)于“留學(xué)生購(gòu)買(mǎi)澳洲房產(chǎn)”的問(wèn)題，特別是關(guān)于留學(xué)生是否可以購(gòu)買(mǎi)二手房等等,。本文將著重9個(gè)咨詢頻率較高的問(wèn)題作統(tǒng)一的答復(fù)與解釋,，與各位讀者解惑分享。1. 留學(xué)生可以買(mǎi)澳洲新房嗎,？無(wú)論留學(xué)生是否擁有持有允許他們?cè)诎闹蕹掷m(xù)逗留12 個(gè)月以上的臨時(shí)簽證,，他們都可以通過(guò)申請(qǐng)F(tuán)IRB，獲得批準(zhǔn)進(jìn)而購(gòu)買(mǎi)空地用于建房,，購(gòu)買(mǎi)新房和樓花等等,，無(wú)論是用于自住或是投資目的。2. 留學(xué)生可以買(mǎi)澳洲二手房嗎,？根據(jù)FIRB的規(guī)定,，留學(xué)生持有500留學(xué)簽證（允許其在澳洲合法持續(xù)逗留十二月以上）是被認(rèn)定位澳洲臨時(shí)居民，因此可以購(gòu)買(mǎi)一套二手房作為自住用途（即該居民必須使用該物業(yè)作為其在澳的主要居所）,。'FIRB' 是澳大利亞外國(guó)投資審查委員會(huì)（Foreign Investment ReviewBoard）的簡(jiǎn)稱,。
留學(xué)生在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí),，我們會(huì)強(qiáng)烈建議在合同上加入“Subject to FIRB”條款（盡管獲批率較高），即如果在28-45天之內(nèi),，F(xiàn)IRB申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)則合同自動(dòng)終止,，已付的定金應(yīng)該全額退回。a. 簽證到期或離境3個(gè)月內(nèi)需要賣(mài)出（即在該居民停止使用該物業(yè)為其主要居所的3個(gè)月內(nèi)出售此物業(yè)）,；b. 均需要申請(qǐng)F(tuán)IRB,，根據(jù)房?jī)r(jià)申請(qǐng)費(fèi)各不相同，100萬(wàn)以內(nèi)的房子申請(qǐng)費(fèi)為5,600澳元,；c. 不可以出租,、分租，否則視為違反FIRB規(guī)定（即該居民不得出租此物業(yè)或其中任一部分,，同時(shí)需要保證在物業(yè)成交時(shí)期內(nèi)是空房并無(wú)任何人居?。?/section>請(qǐng)務(wù)必注意,，在留學(xué)生簽證過(guò)期后,，如非法繼續(xù)持有該二手物業(yè)，根據(jù)法律的規(guī)定被查處將面臨最高12.75萬(wàn)澳元的罰金或三年監(jiān)禁,，他們還將可能被處罰購(gòu)房?jī)r(jià)格的25%,。3. 留學(xué)生購(gòu)買(mǎi)澳洲新房與二手房的法律差別？二手房的競(jìng)爭(zhēng)比起新房和樓花可能更為激烈,。一般來(lái)說(shuō),，樓花和新房是定價(jià)銷售，而二手房一般為出價(jià)或拍賣(mài)等形式出售,，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)即價(jià)高者得,。同時(shí)，如果購(gòu)房者遞交了海外人士買(mǎi)房許可即FIRB申請(qǐng),，但最后卻未能拍得該二手房，那FIRB的申請(qǐng)費(fèi)是不退的,。目前,，FIRB批準(zhǔn)函內(nèi)會(huì)注明購(gòu)買(mǎi)該物業(yè)的最高價(jià)限制，如果最后拍得的價(jià)格超過(guò)FIRB批準(zhǔn)函,，可能會(huì)面臨額外的費(fèi)用,。
因此，在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)可能需要更多的技巧及準(zhǔn)備工作,。4. 留學(xué)生購(gòu)房合同中必加的條款,？除非開(kāi)發(fā)商已經(jīng)獲得了FIRB“新建住宅豁免申請(qǐng)證明”（NewDwelling Exemption Certificate），不然一般來(lái)說(shuō)無(wú)論是購(gòu)買(mǎi)新房或是二手房,，留學(xué)生購(gòu)房都是需要單獨(dú)申請(qǐng)F(tuán)IRB批準(zhǔn)的,。5. 留學(xué)生購(gòu)買(mǎi)澳房所應(yīng)支付的稅務(wù)與費(fèi)用,？以來(lái)自天津的小白為主人公為例。小白是一名昆士蘭大學(xué)化學(xué)專業(yè)的研究生,，也打算長(zhǎng)期在布里斯班生活發(fā)展,。其父母便打算資助他購(gòu)買(mǎi)一套80萬(wàn)澳元的房產(chǎn)（無(wú)論新房或二手房，并不影響稅務(wù)與費(fèi)用）,，作為首次置業(yè)的自住房,。那么應(yīng)繳的相關(guān)費(fèi)用（無(wú)貸款前提下）預(yù)估為：a. FIRB申請(qǐng)費(fèi)：約5,600澳元（假設(shè)開(kāi)發(fā)商或賣(mài)家未獲得FIRB豁免）b. 產(chǎn)權(quán)注冊(cè)費(fèi)：約2,357澳元同時(shí)，留學(xué)生家長(zhǎng)們也可以通過(guò)以下鏈接,，獲得一個(gè)相關(guān)稅務(wù)與費(fèi)用的估算：https://stampduty./,。但請(qǐng)注意，該估算器的內(nèi)容不能作為法律依據(jù),，請(qǐng)最終以您的律師給您所作的精確計(jì)算為準(zhǔn),。6. 留學(xué)生購(gòu)買(mǎi)澳房可以貸款嗎,？如果留學(xué)生買(mǎi)房準(zhǔn)備要辦貸款，那么在購(gòu)買(mǎi)前請(qǐng)務(wù)必聯(lián)系好自己的貸款經(jīng)理和律師,，了解相應(yīng)政策后在進(jìn)行購(gòu)買(mǎi),。因?yàn)殂y行在辦理貸款業(yè)務(wù)時(shí)主要看房屋的價(jià)值及貸款人的還款能力，那么作為在澳的全職學(xué)生,，是很難達(dá)到銀行貸款的收入要求的,。
尤其是留學(xué)生在澳每周僅有20小時(shí)的合法打工時(shí)間。但是,，部分銀行或基金公司接受留學(xué)生父母作借款人或作擔(dān)保的貸款方案,。無(wú)論留學(xué)生以什么身份貸款，收入證明都是必須的,。
留學(xué)生雖然沒(méi)有收入或是收入較少,，但是可以以父母為擔(dān)保人，以擔(dān)保人的收入來(lái)?yè)?dān)保你的貸款,。此外,，如果貸款比例超過(guò)80%的話，是會(huì)被要求出示3個(gè)月以上連續(xù)存款的能力證明,，貸款還款的期限一般是30年,。
因此，留學(xué)生購(gòu)買(mǎi)二手房務(wù)必準(zhǔn)備好充足的資金,，尋求貸款經(jīng)理的融資建議等,。7. 留學(xué)生購(gòu)買(mǎi)澳房有年齡限制嗎？留學(xué)生在澳購(gòu)房一般需要18周歲以上，其他沒(méi)有嚴(yán)格的年齡限制,。但是年紀(jì)較小沒(méi)有足夠收入的學(xué)生如需辦理貸款購(gòu)房,，可能會(huì)面臨不小的障礙。特別是考慮到全職學(xué)生的收入會(huì)非常有限,。因此如果需要辦理貸款,，還是需要有足夠經(jīng)濟(jì)來(lái)源的人士來(lái)買(mǎi)房較為穩(wěn)妥。如果以父母名義購(gòu)房,，則可在申請(qǐng)F(tuán)IRB許可后購(gòu)買(mǎi)澳洲新房或樓花,。8. 留學(xué)生可以和父母聯(lián)名購(gòu)買(mǎi)澳房嗎？許多客戶或朋友都會(huì)在購(gòu)房時(shí)詢問(wèn)以誰(shuí)的名義作為產(chǎn)權(quán)人最合適,，是自己一個(gè)人的名字,，父母的名字還是自己孩子的名字呢？其實(shí)在澳大利亞完善的土地法和財(cái)產(chǎn)法體制下,，聯(lián)名購(gòu)房是一個(gè)非常靈活的購(gòu)房方式,，主要分為以下兩種方式： a. 共同共有（Joint Tenancy）：在聯(lián)名購(gòu)房時(shí)，除非購(gòu)房者作出特別聲明,，一般都會(huì)按照共同共有來(lái)簽訂購(gòu)房合同,。所有購(gòu)房者共同擁有該房產(chǎn)，即房屋風(fēng)險(xiǎn),、權(quán)利和收益由所有聯(lián)名者共同享有和分擔(dān),。
此外，共同共有在遺產(chǎn)方面可以省掉許多麻煩,，也少了很多法律的手續(xù),。如果其中一方過(guò)世，則其名下原有的權(quán)益便自動(dòng)歸其余還在生的一方,。 b. 按份共有（Tenancy in Common）：與上述共同共有不同的是,，購(gòu)房者可以按照份數(shù)比例自由分配每位購(gòu)房者名下對(duì)該物業(yè)的所有權(quán)。此外,，聯(lián)名者一方可以不需要獲得其他共享權(quán)益業(yè)主同意的情況下,，較為自由的將屬于自己名下的利益自由轉(zhuǎn)售或送贈(zèng)給他人。還需要注意的是,，如果在最初購(gòu)買(mǎi)這個(gè)房子的時(shí)候,，雙方所支付的首付是不一樣的話，那么這種產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)也是比較合適的,。因?yàn)檫@種產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)可以接受不同比例的擁有制度,。9. 父母出資為留學(xué)生子女購(gòu)澳房,，將來(lái)如何保護(hù)父母利益,？出于稅務(wù)和資產(chǎn)保護(hù)方面的考慮，也有很多投資人會(huì)采用家庭信托基金（Family Trust）或房產(chǎn)投資信托基金（Property InvestmentTrust）的形式來(lái)買(mǎi)房。- 允許將實(shí)際出資者和產(chǎn)權(quán)所有人區(qū)分,，也允許將資產(chǎn)所有人和受益人分離,，假如在離婚、繼承或遭遇相關(guān)法律糾紛的情況下,，達(dá)到保護(hù)資產(chǎn)的目的,；- 允許將信托基金內(nèi)產(chǎn)生的收入分配給家庭成員來(lái)減稅；- 允許將資產(chǎn)傳遞給后代而避免交遺產(chǎn)稅,。此外,，衡平法救濟(jì)是在澳洲托倫斯土地登記制度（Torrens Title System）中一項(xiàng)特殊的救濟(jì)方式。衡平法是澳大利亞普通法的一大特色,，法官被允許在公平合理的原則下,，運(yùn)用自由裁量權(quán)作出公平的判決。因此,，父母和子女產(chǎn)生財(cái)產(chǎn)糾紛時(shí),，即使實(shí)際出資人不是法律上的產(chǎn)權(quán)所有人，那么在充足證據(jù)的證明下,，實(shí)際出資人仍可獲得房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)和收益,，從而對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行處置和分配。
聲明：澳大利亞各州均有相應(yīng)立法權(quán),，因此各州間的法律均有不同,，且本文僅供一般性參考，并無(wú)意提供任何個(gè)案法律建議,。內(nèi)容受作者本人保護(hù),，且作者與專欄平臺(tái)明示不對(duì)任何依賴本文內(nèi)容而采取或不采取行動(dòng)所導(dǎo)致的后果承擔(dān)責(zé)任。
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