根據(jù)房產(chǎn)被法院查封的原因,，法拍房的房源可分為以下四類：

（1）因銀行按揭違約產(chǎn)生的法拍房。當(dāng)貸款購房者無法如期如數(shù)償還貸款時,，銀行會向法院提出民事訴訟,，要求貸款人就被抵押的房產(chǎn)拍賣變現(xiàn)來償還貸款。由于銀行掌握原業(yè)主的房產(chǎn)證和土地證,，這類房產(chǎn)后續(xù)過戶及債權(quán)債務(wù)風(fēng)險相對較少,。

（2）因民間借貸違約產(chǎn)生的法拍房。債務(wù)人和債權(quán)人簽訂借款合同,，約定債務(wù)人將自有房產(chǎn)抵押給債權(quán)人并取得借款,。如果債務(wù)人在約定的時間到期后無法按時還款，債權(quán)人可以向法院申請債務(wù)人還款,，并出示抵押或借款協(xié)議,，要求法院在執(zhí)行階段拍賣債務(wù)人的房產(chǎn)來還款。但由于民間借貸行為規(guī)范性和透明性較差,，因此后續(xù)產(chǎn)生糾紛的可能性較大,。

（3）因財產(chǎn)沒收而產(chǎn)生的法拍房。如在刑事案件中有判決沒收犯罪嫌疑人個人全部財產(chǎn),，如果財產(chǎn)涉及不動產(chǎn),，該不動產(chǎn)依法可進(jìn)行拍賣，變現(xiàn)后的錢收歸國庫,。這類房產(chǎn)多涉及刑事訴訟,，可能存在與兇宅，風(fēng)水等方面相關(guān)的一些瑕疵,。

（4）因無主房產(chǎn)而產(chǎn)生的法拍房,。無主房產(chǎn)即沒有所有人或所有人不明確，權(quán)屬長期無法確定的房產(chǎn)。由人民法院判決宣告為無主財產(chǎn)的房產(chǎn),，依法收歸國家所有或集體所有,，也可進(jìn)行拍賣，但實際生活中這類法拍房比較少,。

“收益與風(fēng)險并存”,，法拍房作為一種具有較高收益的投資手段,，也一定會有一些風(fēng)險，通常來說,，競拍人在競拍之前應(yīng)當(dāng)通過委托律師等專業(yè)人士對于該房產(chǎn)進(jìn)行調(diào)查,，來防范以下風(fēng)險的發(fā)生。

(一) 可能會購買到存在產(chǎn)權(quán)爭議的法拍房

產(chǎn)權(quán)爭議問題容易發(fā)生在以下情形之中：

1.夫妻雙方在法院的離婚調(diào)解書中約定,，房產(chǎn)歸沒有在房產(chǎn)證登記一方單獨所有并且尚未變更產(chǎn)權(quán)登記的情形,。一般情況下，房產(chǎn)的所有人就是房產(chǎn)證上登記的主體,，而這種情況下,，房產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)以離婚調(diào)解書為準(zhǔn)。競拍人購買這樣的房產(chǎn),，當(dāng)生效的離婚協(xié)議書上確定的所有權(quán)人主張權(quán)利,，就會出現(xiàn)因所有權(quán)不明引起的糾紛。

2．可能發(fā)生在一物多賣的情形下,。法拍房的一物多賣是指被拍賣的房產(chǎn)在被強制執(zhí)行前,，被執(zhí)行人就與他人簽訂了房屋買賣合同，將法拍房賣給他人,，只是由于價款尚未完全付清等原因未辦理過戶手續(xù),。此時法院對該房屋進(jìn)行強制執(zhí)行，競得人成功拍買,，可以視為簽訂了房屋買賣合同,。因此，同一標(biāo)的物上就存在兩個有效的房屋買賣合同,。而物權(quán)的變動不以合同的成立為要件,，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是以過戶即產(chǎn)權(quán)變更登記為條件的，故在這種條件下,，與被執(zhí)行人簽訂買賣合同的案外人和競得人出于平等地位,，所有權(quán)并不當(dāng)然地歸競得人所有，如果被執(zhí)行人選擇將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給案外人,，競得人就沒有抗辯理由,，只能追究被執(zhí)行人的違約責(zé)任。

(二) 拍得的法拍房中可能存在長期的租賃合同

在現(xiàn)實中的民間借貸中，債權(quán)人往往會要求借款人簽訂空白的租賃合同或是長期的租賃合同,，以保證在債務(wù)存續(xù)期間,，作為抵押物的房產(chǎn)不被處分，能保證債權(quán)人權(quán)利的實現(xiàn),。若競拍人在競拍之前并未確認(rèn)房屋現(xiàn)在的狀態(tài)是空置還是出租中,，導(dǎo)致拍得的房產(chǎn)上存在有長期的租賃合同，那在拍賣成功后,，依據(jù)民法“買賣不破租賃”的原則,，競得人即使取得房屋所有權(quán)，也不能對抗租客的租賃權(quán),，無法實際入住,。并且被執(zhí)行人在房屋拍賣之前就已經(jīng)收到房屋的全部租金,，此時競得人既無法及時入住,，又無法獲得房屋的租金，只是空有房屋的所有權(quán),，竹籃打水一場空,。

(三）拍得的法拍房沒有清戶，為競得人的實際居住帶來困難

若競拍人在競拍之前并未核實該房產(chǎn)中是否實際有人居住,，那即使成功拍得房產(chǎn),，也可能會面臨無法入住的嚴(yán)重問題，有可能會碰到實際居住人拒絕搬遷,，無法入住的情況,。比如原業(yè)主不講理，拒絕騰房,，或者房屋中有老年人,、病人或未成年人長期居住生活，這些人是原業(yè)主設(shè)定的實際居住權(quán)利,，競得人要想通過正常的渠道,，收回房產(chǎn)的占有使用權(quán)，存在困難,。

而且需要注意的是,，法拍房成交后，法院并不負(fù)責(zé)房源拍賣后的清場和交付,，需要買家自行處理,。也就是說，如果原來住在房子里的人是“老賴”,，不愿意搬走,，競得人可能會面臨無法實際入住的嚴(yán)重后果。

(四)拍得的法拍房可能存在需繳高額稅費的問題

競拍人在競拍法拍房之前，一定要仔細(xì)考慮拍得房產(chǎn)后的稅費的問題,，必要時可以委托律師協(xié)助調(diào)查,，因為有的法拍房拍得之后，所要承擔(dān)的稅費的數(shù)額比較巨大,。比如在國家劃撥的土地上所建的房屋,，二次交易時需要受讓人補交土地出讓金，或者如果該房屋上一次交易是“直系親屬過戶”的情形,，則在第二次交易時需要繳納兩次的房價差價,，這些稅費都是不小的開銷。但是在拍賣之前,，法院查詢房屋信息的時候,，一般不會查其交易信息，只是查詢其房屋產(chǎn)權(quán)所屬情況以及是否存在被查封,、抵押的情形,，因此這就需要競拍人自行調(diào)查清楚或者是委托律師去調(diào)查。

另外,，在司法拍賣過程中,，雖然法院會組織競拍者前往看房，但法院一般不提供房子是否“滿二”或者是否“滿五唯一”等具體信息,。而競買者如果遺漏這些信息可能會承擔(dān)很大一筆稅費,。比如一套200萬元的住宅，如果不滿5年非唯一,，各項稅費加起來高達(dá)十幾萬元,。另外還需要注意的是，如果房子有拖欠水電費和物管費,，所有欠費也都要競得者自己買單,。

（五）拍得的法拍房實物現(xiàn)狀可能和網(wǎng)絡(luò)上了解的不一致

在拍賣公告中，大家可能都會注意到這么一句話“標(biāo)的物以實物現(xiàn)狀為準(zhǔn),，法院不承擔(dān)本標(biāo)的瑕疵擔(dān)保責(zé)任”,，也就是說，法院對拍賣的房屋的外觀,、質(zhì)量結(jié)構(gòu),、固定裝修損壞、房地產(chǎn)面積差異等不作擔(dān)保,，由買受人自行承擔(dān)相關(guān)責(zé)任,，由此產(chǎn)生的問題也不影響拍賣成交結(jié)果及成交價格。現(xiàn)實中可能存在拍賣房中有違章搭建的情況,，那么拍賣面積和實際登記面積可能不一致,買受人必須要自行拆除違章搭建后才能正常辦理過戶,。

所以總的來說,，競拍人如果不想拍得房屋之后才后悔，悔拍后白白虧掉之前繳納的保證金的話,，那么在競拍之前由自己或者聘請律師去實地看樣是非常有必要的,，提前了解房屋的房屋結(jié)構(gòu)及附屬設(shè)施、房屋實際用途,、房屋的裝修情況,、周邊配套設(shè)施、小區(qū)環(huán)境等,，對于整個拍賣過程都具有重要意義,。

根據(jù)上文所述,，競拍法拍房所面臨的問題主要有：1.房屋產(chǎn)權(quán)爭議問題，2.存在長期租賃的問題,，3.房屋清戶問題,，4.高額稅費問題，5.法拍房網(wǎng)絡(luò)上的資料可能和現(xiàn)實中不一致,，競拍人可以以尋求專業(yè)幫助的方式規(guī)避這些風(fēng)險：1.委托律師實地調(diào)查,，走訪物業(yè),，街道辦,，周邊鄰居等，查清房屋現(xiàn)在的租賃情況,，以制作盡調(diào)報告,，從而使競拍人在競拍之前了解該房屋的具體情況。2,，委托律師提前進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查,，測算稅費及提供合理稅收方案。3,，委托律師通過公安部門對戶籍進(jìn)行查詢,，評估戶籍對居住，學(xué)區(qū)房等方面的影響,，指導(dǎo)戶口遷出,。4.若房屋上存在租賃糾紛或者存在清場問題，可以委托律師制作租賃糾紛的解決方案或者清場方案,。