今年的房地產(chǎn)行業(yè)冷不冷,？

冷！這是所有房地產(chǎn)從業(yè)者非常直觀的感受,。

今年已經(jīng)是房地產(chǎn)行業(yè)的寒冬嗎,？

未必?；蛟S幾年后,，我們還會懷念這個蕭瑟的秋天。

我們對于房地產(chǎn)企業(yè)寒冬的判斷,，很大程度上來自于今年的房地產(chǎn)企業(yè)“破產(chǎn)潮”,。

12月22日，在人民法院公告網(wǎng)搜索關(guān)鍵詞“房地產(chǎn)”,，可以看到2019年至今,，總共有512條破產(chǎn)公告。這也是過去一年各大媒體最常用的房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)統(tǒng)計方法。

一搜一數(shù),，一個10萬+的標(biāo)題躍然紙上,，“XXX家房地產(chǎn)企業(yè)倒閉”，各大所謂專業(yè)財經(jīng)媒體,，乃至各大外媒都用了這樣一個簡單粗暴的統(tǒng)計方法和數(shù)據(jù)結(jié)果,。

可是，這個算法合理嗎,？

隨機抽取一些破產(chǎn)文書,，我們可以發(fā)現(xiàn)，其實在這個統(tǒng)計中,，相當(dāng)多的房地產(chǎn)開發(fā)商只是債權(quán)方或是參與方,，而并非破產(chǎn)方。

▲例如12月18日的一份文書中,，房地產(chǎn)開發(fā)公司只是參與方

如果按照這樣粗暴的統(tǒng)計,，2018年8月27日至12月31日，可以查到222份房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)破產(chǎn)文書,。按比例推導(dǎo)全年,，2019年的房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)數(shù)量甚至較2018年大幅下降。

不可否認(rèn),，相較于前些年的躺著賺錢,，今年嚴(yán)峻的環(huán)境，讓很多房地產(chǎn)企業(yè)很不適應(yīng),。

但是“寒冬”,？那可能是因為這一代人沒見過冬天。

『2019年：全球都在向死而生』

很遺憾,，各國的破產(chǎn)查詢系統(tǒng)都差的一塌糊涂,，不能像中國人民法院公告網(wǎng)那樣全文搜索，時間排序,，一次性顯示750條數(shù)據(jù),。

因此，雙極分析師并沒有找到統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)據(jù),。但有一點可以肯定,，全球其他主要國家的房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著倒閉增長的趨勢。

先說今年破產(chǎn)量下降的法國,。

根據(jù)法蘭西銀行的數(shù)據(jù),，截至2019年9月底，法國的房地產(chǎn)行業(yè)公司破產(chǎn)率同比下降了1.9%,。2017年9月-2018年9月,，總計破產(chǎn)了1699家房地產(chǎn)企業(yè),。2019年9月則有1666家房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)。

▲法蘭西銀行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)

值得一提的是,，7-9月份,，法國總計有389家房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，較去年同期下降了13.2%,。

除了房地產(chǎn)行業(yè),，法國的房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的倒閉規(guī)模也不容小覷，比如說去年法國的建筑行業(yè),，就有高達11376家公司破產(chǎn),。

德國今年的企業(yè)破產(chǎn)數(shù)量有小幅的增加。

以8月份為例,，按照德國聯(lián)邦統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2019年8月共計1626家公司申請破產(chǎn),，同比增長了0.6%,。

在這其中，建筑行業(yè)266家,，酒店業(yè)193家,，房地產(chǎn)企業(yè)37家。

▲德國2019年8月建筑,、酒店,、房產(chǎn)行業(yè)破產(chǎn)數(shù)量

還有西班牙，截至11月底,，企業(yè)破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)增加了14%,。這其中，酒店業(yè)的破產(chǎn)數(shù)量增加了20%,，建筑行業(yè)的破產(chǎn)數(shù)量增加了9%,。

15年才剛剛復(fù)蘇的西班牙房地產(chǎn)，似乎又陷入動蕩之中,。

全球經(jīng)濟不景氣,，覆巢之下，安有完卵,？

法國,、德國、西班牙這算是冬天嗎,？跟英國比起來,，似乎還差一點。小公司倒的再多,，都不過是秋風(fēng),。頭部公司的消亡,，是真正的寒潮。

2018年,，旗下?lián)碛写笈放频挠畲蠓康禺a(chǎn)中介公司Countrywide,，一度傳出面臨倒閉的消息。從2018年5月到2018年8月,，股價狂跌了86%,。

相較2015年6月的巔峰時刻，現(xiàn)如今Countrywide的股票價格百不存一,，只能不斷出售旗下的品牌和業(yè)務(wù)續(xù)命,。

▲過去5年Countrywide股價暴跌

英國曾經(jīng)的第二大建商，Carillion于 2018年1月開始破產(chǎn)清算,。大批的住宅和公共設(shè)施項目由此陷入到長期爛尾狀態(tài),。

▲原定于2017年完工的利物浦皇家醫(yī)院，隨著Carillion倒閉,，預(yù)計要在2022年后交付

這其中就有被國內(nèi)各大海外房產(chǎn)機構(gòu)吹爆了的HS2高鐵項目,。

Carillion作為Network Rail的第二大供應(yīng)商，以及HS2高鐵項目部分關(guān)鍵隧道和軌道合同的中標(biāo)者,，其破產(chǎn)對于本已進度緩慢的高鐵項目更是雪上加霜,。

最早期的版本，HS2的預(yù)計成本是260億英鎊,，后來在2013年6月上漲至426億英鎊,，2019年9月，這個數(shù)字漲到了880億英鎊,。12月初,，每日郵報稱成本可能要上漲到1000億英鎊以上。

這樣下去,，英國的高鐵還修的完嗎,？

法國、德國,、西班牙,、英國，這些都只是今年全球房地產(chǎn)及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)不景氣的一個側(cè)面,。真正值得我們警惕和借鑒的,，是印度今年的房產(chǎn)危機。

?『印度房產(chǎn)：狂歡,，低迷，崩潰』

說幾個印度房地產(chǎn)的現(xiàn)象,，大家就會感覺頗為眼熟。

• 具有龐大的人口規(guī)模和市場增長預(yù)期,。根據(jù)聯(lián)合國2019年《世界人口前景》報告,，印度人口預(yù)計將在2027年超過中國。

• 房價極高，租金收益率極低。以孟買一套120平米的公寓為例,，孟買主城區(qū)的均價在10932美元每平米，而租金回報率僅有2.32%,。

• 庫存壓力明顯,。2008年-2018年，印度每年銷售的房地產(chǎn)庫存總價值增加了1.56倍，而未銷售庫存的價值變?yōu)榱?.72倍,。就銷售量來說,，銷售量增長了1.28倍,，而庫存增加了3.33倍,。

• 房地產(chǎn)經(jīng)歷了狂熱的泡沫期,。截止2017年6月份,，印度住宅市場的整體價格在12個月內(nèi)漲幅10.5%,，在5年內(nèi)漲幅70%,。那個時候，所有的印度媒體都在鼓吹房地產(chǎn)創(chuàng)富，房地產(chǎn)或許有泡沫，但不會破裂,。

• 房地產(chǎn)黃金10年已過,，開發(fā)利潤暴跌,。根據(jù)本土房產(chǎn)機構(gòu)Liases Foras的統(tǒng)計,，印度房地產(chǎn)開發(fā)的利潤率已經(jīng)從2007年的37%，跌到2018年的15%,。

▲2005-2018年房地產(chǎn)行業(yè)利潤率

• 中小房企倒閉潮,，大企業(yè)開疆拓土，馬太效應(yīng)明顯,。2012年至2018年間,，印度的開發(fā)商數(shù)量暴跌了46％。而截至2019年6月,，印度又有421家房地產(chǎn)企業(yè)進入破產(chǎn)法庭,，這個數(shù)量較2018年翻了一番（上述兩個數(shù)據(jù)來自不同機構(gòu)，統(tǒng)計方法不同,，因此只能反映趨勢,，不能互通）。

而印度的10大房企,，從2017年3月泡沫破裂前期,，到2019年6月，銷售額增長了159％,，債務(wù)總額減少了8％,。市場份額從2016年的8%上升到2019年上半年的15%。

對比到中國,，2018年10強房地產(chǎn)企業(yè)的市場份額占到24.04%,。而到了2019年上半年，10強的銷售額比重已經(jīng)達到了全行業(yè)的30.6%,。

每一條都似曾相識,。

而為什么雙極分析師會擔(dān)憂寒冬還未到來？

印度從2016年3月就通過了房地產(chǎn)（監(jiān)管和發(fā)展）法,，并且生效了92條中的59條,。隨后在2017年5月全面生效。

此后,，印度的房地產(chǎn)市場開始顯著降溫,，各大開發(fā)商融資緊張，在開發(fā)項目進度明顯放緩。銀行貸款困難,，各大開發(fā)商更加依靠非銀行金融機構(gòu)融資,。

2018年9月，開始有大型的非銀行金融機構(gòu)倒閉爆雷,，并在2019年初開始引起了擴大化的開發(fā)商倒閉潮,。

而開發(fā)商的倒閉則引發(fā)了印度境內(nèi)大批的房地產(chǎn)項目爛尾,。截至2019年9月底,，約有1600個項目的575000套住房爛尾或延期,，預(yù)估總價值高達4.6億盧比,。

▲印度上市開發(fā)商Jaypee旗下子公司在收取90%購房款后項目爛尾

11月初,，野村證券將印度9月份的季度增長預(yù)期從5.6％下調(diào)至4.2％，并將全年數(shù)字從6.0％下調(diào)至4.9％,。

印度政府也在想辦法救市,。11月初,，莫迪政府宣布將撥出2500億盧比的資金,，以恢復(fù)全國各地延期的住宅項目,。

但事實上，杯水車薪,。

一方面，相較于爛尾的項目規(guī)模,，這點錢遠(yuǎn)不夠用,，僅能夠挽救6%左右的項目。

另一方面,，爛尾危機導(dǎo)致了購房者拒絕購買中小開發(fā)商的項目,，進一步擴大了房企倒閉和項目爛尾潮。

『從數(shù)字到人的反思』

沒錯,，中國現(xiàn)在倒閉的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量并沒有媒體鼓吹的那般恐怖,。但市場上有一種聲音也很危險，淘汰中小房企，讓“阿貓阿狗”參與開發(fā)的時代終結(jié),。

一則,，千里之堤或潰于蟻穴。

二則,，你眼中冰冷的數(shù)字,，可能是很多人一輩子的積蓄，是眾多家庭命運改變的轉(zhuǎn)折,。

孟買郊區(qū)有一個叫做阿德爾神廟的房產(chǎn)項目,，大概1000套的豪華封閉式公寓社區(qū)。

▲以爛尾告終的孟買阿德爾神廟項目

這里曾經(jīng)是無數(shù)孟買人圓夢的地方,，打拼一輩子,，攢夠錢，終于能在大城市有一個這樣的家,。

2011年的時候,，項目開盤，為了吸引購房者,，開發(fā)商打出了極度誘人的折扣,。只要支付50%-100%的房款，就可以享受30%-60%的房價折扣,。

那些年輕人,，那些家庭，咬緊了牙,，借了錢,，貸了款，終于全款買了房,。

隨后的6年,，房價飆漲，縱使貸款還的很辛苦,，縱使房子遲遲沒有交付,。但每一個夜晚，看著這個城市飆漲的房價,，他們都會甜美的入眠,，他們賭對了，他們有了幸福的人生,。

可是今年,，夢碎了。

開發(fā)商倒閉了,，項目爛尾,。和他們一起承受命運的，還有同一個開發(fā)商旗下12個項目的總計5000名業(yè)主,。

在我們分析前面的數(shù)字時,，我相信大部分人是沒有感覺的。在數(shù)百家房企倒閉面前,，多一個少一個似乎沒什么所謂,。

可是當(dāng)我們?nèi)タ疵恳粋€倒閉房企背后的故事，看到那一個個因為項目爛尾搭上畢生積蓄的家庭時,，這個“1”怎么就那么重呢,？

房產(chǎn)無小事。