關于業(yè)主委員會,作為業(yè)主必須知道的事兒

雨送黃昏xzj 2019-11-29

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本文由中共成都市委城鄉(xiāng)社區(qū)發(fā)展治理委員會,、成都市住房和城鄉(xiāng)建設局整理,。

業(yè)主作為物業(yè)服務管理活動的重要參與主體，在小區(qū)的共建共治共管中發(fā)揮著舉足輕重的作用,。如果能夠清楚了解自身在物業(yè)服務管理活動中的角色定位并自發(fā)充分參與小區(qū)的建設和管理,，將極大促進高品質(zhì)和諧宜居生活社區(qū)建設。

Q:業(yè)主大會與業(yè)主委員會的關系,？A:

業(yè)主大會是全體業(yè)主對關系到整體業(yè)主公共利益的事情進行決議,，集體行使和維護全體業(yè)主合法權益的組織。

業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生,，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構,。業(yè)主委員會對外是代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的群眾團體，對內(nèi)是全體業(yè)主的物業(yè)管理責任主體,。簡單一點說,，小區(qū)的公共事務由全體業(yè)主在業(yè)主大會上拍案決策，之后由業(yè)委會執(zhí)行決策,。

Q:為什么要成立業(yè)委會,？A:

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生,。其主要作用為：

（一）實現(xiàn)業(yè)主對小區(qū)的共同管理,。業(yè)委會應及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人對小區(qū)建設的的意見和建議,，并根據(jù)業(yè)主的意見和建議,，組織召開臨時業(yè)主大會或業(yè)主大會,，對小區(qū)的相關共同事項進行表決。（二）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同,。業(yè)委會應定期對物業(yè)服務企業(yè)履行合同的情況進行監(jiān)督考核,，并督促其對履約不到位的行為進行整改。（三）監(jiān)督業(yè)主遵守管理規(guī)約,。業(yè)委會有權對業(yè)主違反管理規(guī)約中的禁止性行為,，如住改商、違章搭建,、敞養(yǎng)犬只等進行勸阻和制止,，并對制止無效的向相關部門進行報告。（四）代表全體業(yè)主管理小區(qū)公共收益,，定期對業(yè)委會賬戶進行公示,。

Q:業(yè)主委員會與社區(qū)居委會的關系？A:

居民委員會是法定的基層自治組織,，業(yè)主委員會是小區(qū)內(nèi)業(yè)主物業(yè)管理自治組織,。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)委會代表業(yè)主履行物業(yè)管理權,，應當配合居民委員會做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關工作,。同時，業(yè)主委員會應當積極配合所在區(qū)域居民委員會依法履行自治管理職責,，支持居民委員會工作,，并接受其指導和監(jiān)督。

Q:設立業(yè)主大會,，需要符合哪些條件呢,？A:

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列條件之一的,，可以召開首次業(yè)主大會會議：

（一）交付的房屋專有部分面積達到建筑物總面積百分之五十或者交付的房屋套數(shù)達到總套數(shù)百分之五十以上,；

（二）首套房屋交付已滿兩年且交付的房屋套數(shù)達到總套數(shù)百分之二十以上；

（三）物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同期限內(nèi)依法解除合同或者前期物業(yè)服務合同到期前90天,。

同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能設立一個業(yè)主大會,。

Q:如何組織召開首次業(yè)主大會？A:

符合設立業(yè)主大會相關條件的,，可申請召開業(yè)主大會,，程序如下：

Q:業(yè)主委員會如何召開業(yè)主大會會議？A:

業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議,。

1,、定期會議：業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。

2,、臨時會議：有下列情況之一的,，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（1）經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的,；

（2）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（3）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約約定的其他情況,。

業(yè)委會準備以通訊形式召集業(yè)主大會的，應當提前準備好征求意見稿,、決議草案等書面文件,。

Q:召開業(yè)主大會，成立業(yè)委會后會產(chǎn)生運作經(jīng)費,，是否意味著會調(diào)高物業(yè)管理費呢,？A:

不是。首先,，物業(yè)服務費用的調(diào)整需要由全體業(yè)主共同決定,，業(yè)委會無權決定。其次,，業(yè)主委員會工作經(jīng)費經(jīng)業(yè)主大會決定,，可由全體業(yè)主共有部分物業(yè)經(jīng)營收益、全體業(yè)主共同交納業(yè)主自愿捐贈等其他合法方式籌集,。

Q:在業(yè)主共同決定小區(qū)事項時,，經(jīng)常會提到經(jīng)“雙過半”業(yè)主同意，“雙過半”是怎么認定的呢,？哪些事項需要“雙過半”業(yè)主同意呢,？A:

“雙過半”，是指經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,，也就是在面積和人數(shù)兩方面都需要一半以上業(yè)主同意,。

根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，決定以下事項需“雙過半”業(yè)主同意：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則,；（二）制定和修改管理規(guī)約,；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè),；

此外：這兩項事項：籌集和使用專項維修資金和改建,、重建建筑物及其附屬設施，應當經(jīng)“雙三分之二”業(yè)主同意,，即專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意,。

Q:業(yè)主委員會應當遵守的“三大規(guī)則”是什么？A:

業(yè)委會行使權力必須遵守“三大規(guī)則”才能規(guī)范履職,，實現(xiàn)依法依約保障業(yè)主的合法權益,。“三大規(guī)則”是指經(jīng)業(yè)主大會表決通過的管理規(guī)約,、業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主委員會工作規(guī)則,。

Q:業(yè)主委員會能否作出與物業(yè)管理無關的決議A:

不能,。法規(guī)明確規(guī)定，業(yè)主大會是為實現(xiàn)業(yè)主的物業(yè)管理職責而成立,，依法履行的職責就是物業(yè)管理,。業(yè)委會只是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，業(yè)主大會的基本法定職能就是對自己小區(qū)物業(yè)的自治管理,。業(yè)委會如果作出物業(yè)管理以外的決定就是超出法定職能,，顯然是無效的，因此,，不得作出與物業(yè)管理無關的決定,，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

業(yè)主大會,、業(yè)主委員會作出的決定違反法律,、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū),、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定,，并通告全體業(yè)主,。

Q:業(yè)主委員會能否對業(yè)主作出處理決定A:

業(yè)主委員會對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲,、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物,、違章搭建、侵占通道,、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為,，有權依照管理規(guī)約，作出要求行為人停止侵害,、消除危險,、排除妨害、賠償損失的處理決定,。當違反管理規(guī)約行為是租賃住戶時,，業(yè)委會可以對業(yè)主作出處理決定并責令業(yè)主要求租賃住戶立即改正。