我看過100多套房,，買過7套房，對房產(chǎn)投資也有一定的心得,，今天和大家聊聊我是怎么投資房地產(chǎn),。首先聲明，我不是炒房客,，只是把投資房產(chǎn)作為一種理財手段,，我也不建議你現(xiàn)在買房，只是和你分享一些房產(chǎn)投資的技巧,。

我投資房產(chǎn)有幾個原則：

1,、只有當(dāng)房產(chǎn)的收益超過十年期國債的時候，我才考慮入手,。這是我投資的原則,，雖然可能會錯失一些好的機會，但是也讓我的投資立于不敗之地,。（十年期國債收益基本等同于長期無風(fēng)險收益,，如果房產(chǎn)的租金收益可以超過長期無風(fēng)險收益，即使房價不漲只拿房租也不錯,。）

2,、只投資一線或者強二線的城市，三,、四線的房產(chǎn)投資價值不高,，即使?jié)q了也有可能賣不出去,。

3、投資房還是以購買新房為主,，房產(chǎn)商會在拍地前對這個地塊做全面的考察,，如果沒有80%以上的把握是不會拿地的，開發(fā)商獲得消息的渠道永遠(yuǎn)比你要多,。

4,、買50強開發(fā)商的房子，實力強的開發(fā)商對地塊前期的調(diào)研能力強,，而小開發(fā)商有爛尾的風(fēng)險,。但不要買排名前十的，比如萬科,、保利這種,，品牌溢價太高。

5,、只把房地產(chǎn)作為一項投資,，不會把雞蛋都放在一個籃子里，只要收益合適就考慮賣出,。

6,、地段一定要好,，即使不是核心地段也必須交通方便,，便于出售、出租,。

7,、不要買商住房，投資收益再高也不要買,，除非你只是想拿租金,。

我們投資一個房產(chǎn)項目,，有沒有可能知道這個項目的成本呢？其實是可以做到的,，房地產(chǎn)的成本主要包含土地成本,、建安成本、融資成本和稅費,。

比如你看完一個樓盤,，可以上網(wǎng)搜到它的地址信息，然后登錄當(dāng)?shù)氐耐恋嘏馁u網(wǎng)站,，輸入地址查詢當(dāng)時拍地的價格（有些地方的土拍網(wǎng)做的比較好,，查詢方便,，比如杭州，有些就很難查,，具體看運氣）,，除了土地的價格，還能搜到土地的建筑面積,，土地價格/建筑面積就是單位地價,，有些網(wǎng)站還會很友好的直接把單位地價標(biāo)出來。

建安成本的話,，一線城市普通住宅一般在3000-3500元,，二線在2500-3000元。財務(wù)成本計算比較復(fù)雜,，不過一般不會超過整個銷售價格的15%,。最后是稅務(wù)成本，主要是增值稅,，按銷售單價的12%就可以算出來,。

這樣把幾個數(shù)據(jù)加起來，你就基本算出這個項目的成本了,。

那算出項目的成本有什么用呢,？你可能會說，現(xiàn)在不是還有很多開發(fā)商二期會比一期賣的便宜嗎,？這里我們就要了解下開發(fā)商的銷售套路了,，一般開發(fā)商從拍地到可以銷售，需要1到2年的時間,，正式開始銷售后,，可能有兩種情況：一種是房地產(chǎn)整體行情不好，房子不好賣,，另一種是房地產(chǎn)已經(jīng)上漲或正在上漲,，房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了地價。

碰到第一種情況,，開發(fā)商一般會選擇在成本價附近低價甚至低于成本價出售一期,，然后逐步釋放利好，聯(lián)手中介逐步推高房價,，全部出售后整體獲得一定的利潤,。

第二種情況開發(fā)商則會盡可能的多的，以高價賣出房子,，在未來行情回落時按原價甚至降價出售,。

那如果我們已經(jīng)知道了開發(fā)商的成本價,，當(dāng)你發(fā)現(xiàn)房價遠(yuǎn)高于成本價的時候,，作為一項投資，這時候買入風(fēng)險就比較高了,。但如果你發(fā)現(xiàn)房子的售價低于成本價,，這時候買入的話，就可以等房地產(chǎn)開發(fā)商慢慢推高房價,，從而避免了房子買進后就被套牢,。這有點像打新股，如果價格合適,，新股上市總會有一波上漲,，但如果上市是市盈率就定的很高，那就有可能像中石油一樣套在山頂上,。

這樣操作的好處在于,，這項投資本身我們的成本是低于開發(fā)商的，如果我們賺不到錢,，那開發(fā)商更賺不到,，開發(fā)商想要賺錢，那就必須要推高房價,，而我們就可以乘機獲利,。

就算碰到大環(huán)境不好，開發(fā)商也沒有降價銷售的動力,。再退一步說,，就算開發(fā)商后續(xù)降價銷售了，因為我們本身的投資收益已經(jīng)超過長期無風(fēng)險收益了,，即使拿拿房租也是個不錯的選擇,。

下面說下一個我實際操作的案例,，我在2017年去寧波旅游的途中,，順便看了下周邊的樓盤，其中有一個樓盤,，售價是9000元,，折后大概在7000元左右，我回去后大概算了下它的成本,，地價在3000元/平,，建安成本算2500元/平，財務(wù)成本算1350元/平,，稅費算840元/平,，加起來成本價大概在7690元。

這套房最后總價是70萬元，租金大概能到2500元,，投資收益比4.28%,。算下來當(dāng)時一期的價格基本是低于成本價的，且投資收益超過了當(dāng)時十年期國債收益,，在我了解了周邊會建地鐵,，造商場以后，第二天就決定入手了,。這套房產(chǎn)在最后一期推盤的時候,，開發(fā)商已經(jīng)把售價提高到了13500元，等交房的時候價格大概在15000元,，我等拿到產(chǎn)證后立馬就掛牌了,，最后在18000元左右出售。2年時間房價翻倍不止,，而我首付只出了20多萬,，按投資收益算超過400%。

當(dāng)然,，現(xiàn)在這樣的樓盤是越來越少了,，我目前能看得上的樓盤，也大多由于限購的原因買不了,，這里也是提供大家一種購房的思路,，如果將來有投資房產(chǎn)的機會可以參考一下。這篇文章只針對投資性房產(chǎn),，剛需的話還是哪里方便買哪里的好,。

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