為了解決這個(gè)問題，我們需從房屋產(chǎn)權(quán)過戶需具備的條件,、房產(chǎn)權(quán)利人,、過戶方式、每種過戶方式的稅法計(jì)算等維度去分析,，因?yàn)?，它與辦理房產(chǎn)過戶是否便捷和劃算有直接關(guān)系，最后,，根據(jù)該家庭的實(shí)際情況,，從房產(chǎn)交易的手續(xù)辦理和稅費(fèi)支出方面給予簡要說明。

房屋產(chǎn)權(quán)過戶需具備的條件

房屋產(chǎn)權(quán)

房屋產(chǎn)權(quán)可以分為完全產(chǎn)權(quán)和有限產(chǎn)權(quán),。

完全產(chǎn)權(quán),，指的是房屋所有權(quán)和出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán)，像商品房就屬于完全產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn),。完全產(chǎn)權(quán)的房子,，可以直接過戶。

有限產(chǎn)權(quán),，指的是具有房屋所有權(quán),，但土地是劃拔的建設(shè)用地使用權(quán)。像房改房,、經(jīng)濟(jì)適用住房就屬于有限產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn),。

有限產(chǎn)權(quán)的房屋在過戶前，需根據(jù)當(dāng)?shù)氐恼咭?guī)定,，補(bǔ)繳土地出讓金后才能上市交易,。

查封和抵押情況

另外，房子如果被抵押等存在他項(xiàng)物權(quán)的情況,，也需償還了銀行的債權(quán)后,，才能過戶,。

受到司法限制的房產(chǎn)，無法交易,。

房產(chǎn)只有具備了能夠交易的條件,，才能一步一步往下走交易的每個(gè)流程。

房屋權(quán)利人情況

房屋權(quán)利人情況,，指的是房產(chǎn)證上寫了幾個(gè)人的名字,。

具體來說，有這樣幾種情況：

如果房產(chǎn)證上寫的是二位老人的名字,，且他們都健在,，可以辦理過戶手續(xù)；

如果房產(chǎn)證上寫的是一個(gè)人名字,，房屋為夫妻婚姻存續(xù)期間獲得,，對房屋的產(chǎn)權(quán)沒有特別約定，但配偶去世了,；這種情況下,，老人和子女均為第一順位繼承人，可以由老人繼承其配偶名下50%房產(chǎn)份額,，其他子女放棄繼承,，這樣，老人才具備獨(dú)立處分房產(chǎn)的權(quán)利,。

房產(chǎn)過戶方式

過戶方式有三種，分別是：繼承,、贈(zèng)與和交易

從題主的問題分析,，我揣測，應(yīng)該是爺爺奶奶將名下房產(chǎn)過戶給孫子,。如果是這樣,，法定繼承和贈(zèng)與均無法達(dá)到老人內(nèi)心真實(shí)的意思表示。

原因是：如果老人百年以后,，孫子不屬于第一順位繼承人,，無法直接繼承，除非老人留下遺囑,，且該遺囑在法律上真實(shí),、有效。

房產(chǎn)贈(zèng)與不能隔代贈(zèng)與,，所以也不行,；

因此，過戶的方式只能有二種,，一是老人通過公證遺囑的方式指定由孫子繼承其名下的房產(chǎn),；二是老人將名下的房產(chǎn)通過交易的方式過戶給自己的孫子,；

稅法規(guī)定的每種過戶方式下的稅費(fèi)計(jì)算

房產(chǎn)過戶所需繳納的稅費(fèi)，與房屋權(quán)利人持有房屋時(shí)間的長短,、擁有房屋的套數(shù),、房屋是否為普通商品住房有關(guān)。稅費(fèi)涉及到個(gè)人所得稅,、增值稅和契稅,。

房產(chǎn)繼承稅費(fèi)的計(jì)算

遺囑人可以撤銷、變更自己所立的遺囑,。立有數(shù)份遺囑,，內(nèi)容相抵觸的，以最后的遺囑為準(zhǔn),。 自書,、代書、錄音,、口頭遺囑,，不得撤銷、變更公證遺囑,。

如果老人通過公證遺囑的方式,，指定由孫子繼承其名下的房產(chǎn)，根據(jù)稅法規(guī)定,，不需繳納稅費(fèi),。

房產(chǎn)交易稅費(fèi)的計(jì)算

假定：老人名下的房產(chǎn)建筑面積為90—140平方米之間，持有時(shí)間超過5年且為唯一生活來源的住房,，那么,，采取房產(chǎn)交易的方式，孫子只需按照市場成交價(jià)格或評估價(jià)格的1%—1.5%繳納契稅,。

假如老人名下的房產(chǎn)為有限產(chǎn)權(quán),，比如已按成本價(jià)購買的房改房，先補(bǔ)繳土地出讓金后再交易,。補(bǔ)繳土地出讓金的金額以當(dāng)?shù)爻雠_(tái)的土地基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù),，可通過相關(guān)文件查看不同土地等級所對應(yīng)的土地基準(zhǔn)地價(jià)。

以我所在的城市為例子,，比如說：老人名下的房改房建筑面積為110平方,，土地分?jǐn)偯娣e為10平方，一類地段土地基準(zhǔn)地價(jià)為4600元/平方米,需補(bǔ)繳的土地出讓金為4600元,。

結(jié)語

綜上,，如果老人將名下房產(chǎn)通過公證遺囑的方式指定由孫子來繼承，這種方式最經(jīng)濟(jì),，不需繳納稅費(fèi),；但是,，手續(xù)比較繁瑣；

如果采取房產(chǎn)交易的方式,，且滿足上述條件,，只需按政策規(guī)定繳納1%—1.5%的契稅，其他稅費(fèi)可按政策規(guī)定予以減免,，只是需要一定的費(fèi)用,，但手續(xù)較簡單。

如果孫子未年滿18周歲,，在辦理交易手續(xù)時(shí),，需由孫子的法定監(jiān)護(hù)人（父母）來辦理。