（四）存量住宅交易量大幅縮水，歲末始回升,；價(jià)格下行幅度平緩

1.存量住宅全年交易量大幅縮水,，自2000年來(lái)首次下降，存量交易回調(diào)幅度超過(guò)新建

從歷年銷(xiāo)售面積看,，2008年1～11月,，存量商品住宅交易面積309.7萬(wàn)平方米，環(huán)比降幅65.4個(gè)百分點(diǎn),，自2000年以來(lái)首次下降(見(jiàn)圖12),。

存量與新建商品住宅交易面積比例，由2007年的1.86∶1降至0.994∶1,，二者市場(chǎng)份額發(fā)生逆轉(zhuǎn),，存量交易量開(kāi)始低于新建，市場(chǎng)更為低迷,。其原因有二：一方面,，觀望情緒使然；另一方面,，新建商品住宅價(jià)格走低,，也抽走了部分對(duì)存量房的需求。

2.各月交易波動(dòng)幅度存量遜于新建,，歲末回升

從各月銷(xiāo)售面積看(見(jiàn)圖13),，存量商品住宅交易呈“先降后升、再降再升”波動(dòng)態(tài)勢(shì),，交易量和波動(dòng)幅度均低于2007年同期水平,。與2007年比,，2008年1~8月平均同比下跌7成，落差巨大,，這主要由于2007年上半年交易旺盛,，而2008年上半年卻延續(xù)調(diào)整所致。9月份同比跌幅也大約5成,。10,、11月逐漸恢復(fù)，同比跌幅維持在3成,。

存量商品住宅交易套數(shù)波動(dòng)溫和,，幅度遜于新房，并受新房?jī)r(jià)格影響顯著(見(jiàn)圖14),。5月份新房?jī)r(jià)格探底,，存量日均成交134套，低于新房日均153套,。7月份新房?jī)r(jià)格較高,，存量日均成交135套，遠(yuǎn)高于新房日均82套,。11月份之后在利好政策刺激下,，存量房交易溫和增長(zhǎng),，12月份日均成交156套,，達(dá)全年最高，被壓抑的存量房剛性需求開(kāi)始釋放,。

3.各月交易價(jià)格平緩下降,，歲末走穩(wěn)

2008年各月存量商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格調(diào)整幅度平緩，總體呈下降趨勢(shì),。全年均價(jià)11631元/平方米,，12月份比1月份降低14.0%。1~3月,，存量住宅價(jià)格低于新房,，交易量高于新房。由于春交會(huì)期間新房降價(jià)促銷(xiāo),，4~5月存量住宅均價(jià)反超新房,。6、7,、8月價(jià)格穩(wěn)步下行,，加之大量豪宅入市拉高了新房?jī)r(jià)格，存量住宅交易量高于新房,。9月份后,，伴隨新房?jī)r(jià)格下行,，存量住宅價(jià)格繼續(xù)步入下行通道。由于持續(xù)降息,、營(yíng)業(yè)稅下調(diào)等政策出臺(tái),，降低了二手房交易成本和門(mén)檻，12月存量商品住宅價(jià)格10933元/平方米,，全年首次止跌,。

（五）寫(xiě)字樓市場(chǎng)供求格局發(fā)生逆轉(zhuǎn)，市場(chǎng)深度低迷,，價(jià)格下跌

相比2006,、2007年寫(xiě)字樓市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面，2008年供過(guò)于求（見(jiàn)圖15）,。2008年1～11月,，供應(yīng)達(dá)17.35萬(wàn)平方米，雖不及2006年,，但比2007年同期增加75.1%,；銷(xiāo)售僅3.43萬(wàn)平方米，比2007年同期下降83.3%,，吸納率不到20%,，市場(chǎng)深度低迷。

從近三年價(jià)格數(shù)據(jù)看（見(jiàn)圖15）,，銷(xiāo)售均價(jià)自2006年大幅上揚(yáng),，2007年達(dá)最高，2008年轉(zhuǎn)而下跌,，降為20605元/平方米,，同比下降13%，高于新建商品住宅價(jià)格同比0.9%的降幅,。

（六）商業(yè)用房市場(chǎng)供過(guò)于求加劇,，市場(chǎng)深度低迷，價(jià)格跳水

自2006年以來(lái),，深圳商業(yè)用房一直供過(guò)于求（見(jiàn)圖16）,。2008年1～11月，供應(yīng)達(dá)54.15萬(wàn)平方米,，與寫(xiě)字樓市場(chǎng)格局類(lèi)似,，供應(yīng)雖不及2006年，但比2007年同期增加42.7%,；近三年銷(xiāo)售一直處于下行通道,，2008年僅15.72萬(wàn)平方米，同比下降46.4%,，吸納率29%,。2006年以來(lái)的供過(guò)于求,，2008年程度加劇，市場(chǎng)深度低迷,。

從近三年價(jià)格數(shù)據(jù)看（見(jiàn)圖16）,，深圳新建商業(yè)用房銷(xiāo)售均價(jià)2007年達(dá)最高，2008年大幅下跌,，降為12127元/平方米,，甚至跌破2006年水平。2008年價(jià)格同比下降37%,，跌幅高于新建商品住宅價(jià)格同比0.9%,、寫(xiě)字樓價(jià)格同比13%的降幅，價(jià)格跳水,。

二,、土地市場(chǎng)交易清冷，居住用地量?jī)r(jià)齊跌,，各類(lèi)用地差異顯著

從歷年住宅用地出讓面積看（見(jiàn)圖17）,，自2001年以來(lái)總體呈減少趨勢(shì)?；?006年房?jī)r(jià)高漲形勢(shì),，出讓面積有所增加，之后再度減少,，2008年僅出讓82.17萬(wàn)平方米,，達(dá)8年來(lái)最低，環(huán)比下降40%,。

2008年1~11月,，全市共推出各類(lèi)用途地塊105宗,，土地總供應(yīng)面積395萬(wàn)平方米,。成交71宗，流標(biāo)比例達(dá)32.4%,，略高于2007年,；土地總成交面積270萬(wàn)平方米，吸納率僅68.4%,，土地市場(chǎng)交易清冷,。其中，居住用地全市共推出17宗,，供應(yīng)面積135.41萬(wàn)平方米,。僅成交8宗，流標(biāo)比例高達(dá)53%,，成交面積82.17萬(wàn)平方米若地塊用途為綜合功能,，則用地類(lèi)型的劃分標(biāo)準(zhǔn)以主功能原則定類(lèi),。，面積吸納率僅61%,。出讓宗數(shù)和面積同比跌幅分別達(dá)86%,、40%，延續(xù)自2006年以來(lái)下降趨勢(shì),。同時(shí),，居住用地地價(jià)也大幅下挫，在已出讓的8宗用地中,，有6塊以底價(jià)成交,，平均樓面地價(jià)由2007年3278.98元/平方米降至1553.66元/平方米，降幅高達(dá)52.62%,。

2008年深圳居住用地市場(chǎng)清冷,，主要是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景不明朗，以及開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張甚至短缺所致,。同時(shí),，政府為提高土地集約利用水平，重拳打擊囤地行為,，國(guó)務(wù)院于2008年1月7日下發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》,，深圳市陸續(xù)出臺(tái)《深圳市閑置土地處置工作方案》、《深圳市土地閑置費(fèi)征收管理辦法》等文件,，依法處置閑置土地,，盤(pán)活存量土地，也促使開(kāi)發(fā)商理性拿地,。

商業(yè)辦公型用地共推出18宗,，供應(yīng)面積11.53萬(wàn)平方米。成交達(dá)16宗,，流拍2宗,，流標(biāo)比例較低。成交面積10.02萬(wàn)平方米,，面積吸納率達(dá)87%,。平均地價(jià)72685元/平方米。商業(yè)辦公型用地成交相對(duì)活躍,，源于深圳市良好經(jīng)濟(jì)基本面以及政府“總部經(jīng)濟(jì)”政策的推動(dòng)作用,。其他類(lèi)型地塊包括工業(yè)用地、機(jī)場(chǎng)用地以及停車(chē)場(chǎng)用地等,，共成交47宗,，流標(biāo)比例為33%。

綜上，房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷已波及土地市場(chǎng),，土地交易趨于理性,，土地價(jià)格開(kāi)始逐步回歸其應(yīng)有價(jià)值。

三,、保障性住房供應(yīng)力度加大,，城中村改造舉足輕重

（一）保障性住房供應(yīng)力度加大

據(jù)深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局2007年公布的住宅狀況調(diào)查顯示，深圳全市共有具有保障性質(zhì)的政策性住房1800萬(wàn)平方米,，總套數(shù)約20萬(wàn)套,，占全市住房總量的7.3％，所占比例較小,。加大對(duì)低收入家庭的住房保障,，是深圳市住房建設(shè)的一項(xiàng)重要任務(wù)。

2008年6月,，深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局,、市規(guī)劃局出臺(tái)《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃(2008~2012)》。2008年度計(jì)劃建設(shè)保障性住房4.58萬(wàn)套,，占總住房套數(shù)的29%,；建筑面積228.4萬(wàn)平方米，占總住房面積的19%,；其中,，經(jīng)濟(jì)適用住房0.78萬(wàn)套，建筑面積38.4萬(wàn)平方米,；公共租賃住房（含廉租住房）3.8萬(wàn)套,，建筑面積190萬(wàn)平方米。

2007年深圳市向低收入家庭提供保障性住房6006套,，于2008年1月起受理,，是深圳市住房保障體系建立后第一次大規(guī)模出售出租。其中,，經(jīng)濟(jì)適用住房3142套,，公共租賃住房2730套，廉租住房134套,。除公共租賃房尚有部分剩余外,，經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求,。為此,，2008年深圳市再提供保障性住房2726套，其中,，經(jīng)濟(jì)適用住房2209套,，公共租賃住房517套，并于2008年12月開(kāi)始組織租售工作,。保障性住房供應(yīng)力度持續(xù)加大,，滿足了部分低收入家庭需求,，對(duì)平抑人們對(duì)中低價(jià)位普通商品住房?jī)r(jià)格預(yù)期有一定作用。

另?yè)?jù)本機(jī)構(gòu)研究發(fā)現(xiàn),，深圳市當(dāng)前所推出的經(jīng)濟(jì)適用房占所出售的商品住宅的比例還較低,，經(jīng)濟(jì)適用房推出數(shù)量尚不足以明顯影響商品房?jī)r(jià)格。根據(jù)香港公營(yíng)房屋對(duì)私營(yíng)市場(chǎng)樓宇調(diào)控經(jīng)驗(yàn),，隨著經(jīng)濟(jì)適用房推出比例的提升,，政府據(jù)此調(diào)控商品房?jī)r(jià)的能力將逐漸顯現(xiàn)。

（二）城中村改造舉足輕重

城中村改造是深圳房地產(chǎn)建設(shè)的一大特色,。一是其規(guī)模龐大,，據(jù)《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃(2008~2012)》顯示，至2007年底,，原村民自建私房建筑面積約1.2億平方米,，主要位于城中村，占全市各類(lèi)住房的46.2%,，總量最多,、規(guī)模巨大。二是其區(qū)位良好,，由于歷史原因,，深圳城中村往往交通便利，適合住房和公共設(shè)施建設(shè),。釋放村內(nèi)土地集約再利用,，對(duì)增加城市中心區(qū)域商品房供應(yīng)、平抑過(guò)高房?jī)r(jià)大有裨益,。如2008年下半年開(kāi)盤(pán)的陽(yáng)光花地苑,、南光城市花園等通過(guò)舊改建設(shè)的小戶型商品住宅項(xiàng)目，所取得的良好銷(xiāo)售業(yè)績(jī),，就源于其較好的區(qū)位,、較低的價(jià)格。

在2008年1月30日公布的《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2008年度實(shí)施計(jì)劃》中,，計(jì)劃舊城舊村改造建設(shè)商品住房3.37萬(wàn)套,、公共租賃住房（含廉租住房）0.27萬(wàn)套，占總住房套數(shù)23.2%,。城中村在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和住房保障中的角色日趨重要,。