文章來源： 土地增值稅金穗源 原創(chuàng) ： 劉玉章

問題四十八：如何確定普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的免稅臨界點,？

Q：

納稅人就每個開發(fā)項目普通標(biāo)準(zhǔn)住宅試測算免稅臨界點固然可行,，但是，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營涉及的金額數(shù)字都很大,，動輒成千萬乃至上億元,，這樣試算太不方便，可否試算一個適用于簡易計稅方法的土地增值稅免稅臨界點?

A：

因為適用于一般計稅方法的每個房地產(chǎn)項目的增值稅稅負(fù)率是一個不確定數(shù)值,，只能計算簡易計稅方法土地增值稅的免稅臨界點和無稅臨界點,。

簡易計稅方法免稅臨界點的測算方法如下：

設(shè)應(yīng)稅收入總額(不含稅)為X，設(shè)不含息建造成本為Y,。

于是：

(1)按照建造成本10％計算的房地產(chǎn)開發(fā)費用為0.1Y,。

(2)財政部規(guī)定的加計20％扣除額為0.2Y。

(3)允許扣除的城建稅7％,、教育費附加3％為增值稅額的10％,，簡易計稅方法征收率為5％，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為增值稅的10％,，

有關(guān)的稅金＝X×5％×(7％+3％)＝0.5％X＝0.005X,。

(4)當(dāng)增值率為20％時，不含稅應(yīng)稅收入總額X與建造成本Y的關(guān)系為：

X－(1.3Y+0.005X)/(1.3Y+0.005X)＝20%

0.994X=1.56Y

X=1.56942Y

(5)即：當(dāng)增值率＝20％時,，售價為建造成本的1.56942倍,；

當(dāng)X≤1.56942Y時,，增值率≤20％，根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定,，免繳土地增值稅,。

因此，把1.56942稱為“簡易計稅方法免稅臨界點定價系數(shù)”,。

根據(jù)上述計算方法,，計算得到高收益最低定價系數(shù)為1.70106。免稅臨界點定價系數(shù)與高收益最低定價系數(shù)的關(guān)系如下圖所示：

（免稅臨界點定價系數(shù)與高收益最低定價系數(shù)）

[驗證]

例：沿用上個問題（房地產(chǎn)企業(yè)出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有何稅收優(yōu)惠政策?）例子的數(shù)據(jù),，建造總成本1424萬元，可售面積12000平方米,，每平方米建造成本約為1186.67元,。

(1)驗證免稅臨界點定價系數(shù)的正確性。

免稅臨界點定價(不含稅)＝1186.67×1.56942＝1862.38元/平方米

可售面積為12000平方米,，應(yīng)稅收入總額(不含稅)為2234.86(萬元)

扣除項目金額＝1424×1.3+2234.86×0.5％＝1862.37(萬元)

增值額＝2234.86-1862.37＝372.49(萬元

增值率＝372.49÷1862.37×100％＝20.00％

增值率≤20％,，不繳土地增值稅。

由驗證結(jié)果得知：免稅臨界點定價系數(shù)正確,，可用于房地產(chǎn)企業(yè)銷售定價決策,。

(2)驗證高收益最低定價系數(shù)的正確性。

高收益最低定價(不含稅)＝1186.67×1.70106＝2018.60元/平方米

可售面積為12000平方米,，應(yīng)稅收入總額(不含稅)2422.32(萬元)

扣除項目金額＝1424×1.3+2422.32×0.5％＝11863.31(萬元)

增值額＝2422.32-1863.31＝559.01(萬元)

增值率＝559.01÷1863.31×100％＝30.00％,，適用稅率30％，

繳土地增值稅＝559.01×30％-0＝167.70(萬元)

比免稅增加收入＝2422.32-2234.86＝187.46(萬元)

減去應(yīng)繳土地增值稅167.70萬元,，

多獲利＝187.46-167.70＝19.76(萬元)

由驗證結(jié)果得知：高收益最低定價系數(shù)正確,，可用于房地產(chǎn)企業(yè)銷售定價決策。