“房抵貸”這個(gè)詞相信大家都不陌生，是指借款人以名下的房產(chǎn)作抵押,，申請(qǐng)一次性或循環(huán)使用的消費(fèi)或經(jīng)營(yíng)用途的貸款,。經(jīng)過(guò)30多年的發(fā)展,房抵貸已經(jīng)形成了相對(duì)成熟的業(yè)務(wù)鏈條。當(dāng)面對(duì)債務(wù)人逾期時(shí),，可以從不同的角度多管齊下處置抵押物，解決逾期貸款,。

一．房抵貸常用的抵押物處置方式

房抵貸的處置方式包括催收,、債權(quán)轉(zhuǎn)讓,、轉(zhuǎn)單,、以房抵債、折價(jià)賣(mài)方,、司法處置等,。

1.催收

催收包括電話催收和上門(mén)催收等,，催收的實(shí)質(zhì)是平等民事主體之間協(xié)商解決糾紛，也就是說(shuō)沒(méi)有國(guó)家強(qiáng)制力為后盾,。因此,，催收的效果不是很好,，這種方式不是處置不良房抵貸的優(yōu)先選項(xiàng)。

2.債權(quán)轉(zhuǎn)讓

貸款人債權(quán)轉(zhuǎn)讓模式,指當(dāng)債權(quán)逾期后,資管機(jī)構(gòu)將其持有的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方,通常為AMC,、不良資產(chǎn)基金或者公開(kāi)轉(zhuǎn)讓的方式處置不良資產(chǎn),。買(mǎi)賣(mài)雙方商定一個(gè)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，賣(mài)方經(jīng)過(guò)自己催收或司法處置,，較了解自己資產(chǎn)的情況，轉(zhuǎn)讓價(jià)格一般都比較高,。而買(mǎi)方要確定自己的收購(gòu)價(jià),，則要做大量盡調(diào)工作，并綜合考慮自身資金成本和處置周期等因素,，方能確定自己能夠盈利的收購(gòu)價(jià)。

3.轉(zhuǎn)單

轉(zhuǎn)單是一家機(jī)構(gòu)將房抵貸轉(zhuǎn)讓給另一家同業(yè)機(jī)構(gòu),，通俗理解就是“借款人借新錢(qián)還舊貸”,，因新,、舊債權(quán)人為防控抵押物懸空的風(fēng)險(xiǎn),借款人通常會(huì)找民間資金作為過(guò)橋方向其提供短期信用貸款。這種方式應(yīng)該僅適用于沒(méi)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)或者風(fēng)險(xiǎn)很小時(shí),，因一線城市和強(qiáng)二線城市的資產(chǎn)流動(dòng)性較強(qiáng),、資產(chǎn)保值率高,所以眾多以先息后本模式做房抵貸業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)多愿意做轉(zhuǎn)單的接盤(pán)俠,也多把貸款退出的希望寄托在了轉(zhuǎn)單上。在一線城市和強(qiáng)二線城市的逾期貸款處置中,轉(zhuǎn)單模式的效率的確是最高的,。

4.以房抵債

司法處置流程進(jìn)入司法拍賣(mài)環(huán)節(jié)后,，拍賣(mài)流拍或變賣(mài)失敗后可以申請(qǐng)法院以房抵債,，但是否行使要做好評(píng)估,。如果當(dāng)初評(píng)估價(jià)過(guò)高，降價(jià)拍賣(mài)后仍高于市場(chǎng)價(jià)格,，抵債還要補(bǔ)差價(jià)。抵債后過(guò)戶(hù)還要繳納相關(guān)稅費(fèi)，可考慮轉(zhuǎn)嫁給下家,，也可以自己持有。

5.司法處置

當(dāng)其他處置方案無(wú)法施行時(shí)候,，債權(quán)人可以選擇通過(guò)訴訟或仲裁拿到生效裁判文書(shū),，申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行,，通過(guò)司法拍賣(mài)抵押物償還貸款，這是最強(qiáng)有力的方式,。司法處置有法律規(guī)定，但在標(biāo)準(zhǔn)化的司法流程中,，也可以通過(guò)精細(xì)化管理以及協(xié)助法官減輕其工作量,，還有結(jié)合司法程序外的談判和解以達(dá)成處置效果,。

關(guān)于處置方式總結(jié)：

現(xiàn)實(shí)中大多數(shù)抵押物的處置經(jīng)過(guò)協(xié)商,，是進(jìn)行了轉(zhuǎn)單,、債權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)蛘邆鶆?wù)人主動(dòng)處置房產(chǎn)，以免因?yàn)樗痉ㄅ馁u(mài)造成的折價(jià)出讓,、耗時(shí)過(guò)長(zhǎng),。但是也有少部分無(wú)法協(xié)商,，進(jìn)行司法拍賣(mài)處置，但是投資者也不用過(guò)于擔(dān)心,，只要抵押物位于一線城市且抵押物評(píng)估合理,，基本最終壞賬率為0,。

二．投資人重點(diǎn)關(guān)注事項(xiàng)

1、第一還款來(lái)源以及債務(wù)人信用

房抵貸產(chǎn)品買(mǎi)的是債權(quán)而不是物權(quán),，那么作為抵押物的房子只是多個(gè)還款來(lái)源中的一種，如果債務(wù)人能還錢(qián),，甚至可以不用拍房子。所以債務(wù)人的第一還款來(lái)源及個(gè)人信用很重要,。債務(wù)人的其他房產(chǎn),、土地,、存款,、車(chē)輛,、股權(quán),、等等都可以作為還款來(lái)源。

2,、債務(wù)人抵押房產(chǎn)的區(qū)域,、評(píng)估價(jià)值、抵押率

一旦客戶(hù)無(wú)法還本付息,，通過(guò)處置房產(chǎn)所得收益能否覆蓋利息就顯得尤為重要,。所以抵押物房產(chǎn)的區(qū)域，估值以及抵押率都是值得投資人關(guān)注的重點(diǎn),。

房產(chǎn)的區(qū)域：抵押物一般為一線城市和強(qiáng)二線城市的房產(chǎn),，這類(lèi)抵押物資產(chǎn)流動(dòng)性較強(qiáng),、資產(chǎn)保值率高,處置起來(lái)更加容易,。例如,，上海因?yàn)槠胀ㄗ≌拶?gòu),，而法拍房不限購(gòu)，所以司法處置時(shí)候有時(shí)候還會(huì)溢價(jià)成交,。2019年上海寶山區(qū)成交的一套普通住宅,市場(chǎng)價(jià)420萬(wàn),經(jīng)過(guò)214輪競(jìng)拍后,實(shí)際成交價(jià)620萬(wàn),溢價(jià)率接近50%,。

房產(chǎn)的估值：估值時(shí)應(yīng)以債權(quán)視角,，科學(xué)系統(tǒng)的分析抵押物市場(chǎng)價(jià)值,、房?jī)r(jià)走勢(shì),、快速變現(xiàn)折扣、處置周期,、處置障礙減值等因素,。

房產(chǎn)的抵押率：抵押率要控制在合理的范圍內(nèi)（一般不超過(guò)70%）如果抵押物是唯一房產(chǎn)、抵前租賃,、老人居住或社會(huì)人員占用等等，那么處置的難度加大,，估值應(yīng)做調(diào)整,，相應(yīng)的抵押率應(yīng)該更低,。

3,、資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)的實(shí)力與資產(chǎn)處置經(jīng)驗(yàn)

目前,，市場(chǎng)上展業(yè)房抵貸業(yè)務(wù)的貸款服務(wù)商數(shù)量較多，各家貸款服務(wù)商自身實(shí)力及股東背景有所不同,。投資者可首選注冊(cè)資本較大、股東實(shí)力雄厚的集團(tuán)公司,，這類(lèi)貸款服務(wù)商在信托計(jì)劃流動(dòng)性保障方面能力較強(qiáng)；除此之外投資者還需要重點(diǎn)關(guān)注下貸款服務(wù)商的歷史數(shù)據(jù),，需要考察貸款服務(wù)商的資產(chǎn)處置經(jīng)驗(yàn)，包括展業(yè)年限,、展業(yè)規(guī)模,、底層資產(chǎn)分布,、逾期率、不良資產(chǎn)處置能力等,。盡量選擇歷史數(shù)據(jù)表現(xiàn)優(yōu),、杠桿比例不高的貸款服務(wù)商。