北京在新一版的城市總體規(guī)劃里,，劃定了13個(gè)歷史文化精華片區(qū)，我們判斷這13個(gè)歷史文化精華片區(qū)將會(huì)成為東西城退租的優(yōu)先啟動(dòng)片區(qū),。

自從俱樂(lè)部發(fā)布了《13個(gè)文化精華區(qū)或優(yōu)先退租,！東西城執(zhí)行三統(tǒng)一，中心城區(qū)規(guī)劃即將亮相,！》后,，很多粉絲都關(guān)心自己有沒(méi)有在精品區(qū)內(nèi)。

為了讓大家更加清晰的判斷自己直管公房所在的板塊,，大山俱樂(lè)部會(huì)在今后推出每個(gè)精華片區(qū)的具體范圍及退租價(jià)格的預(yù)判,。

今天我們首先詳細(xì)解讀“什剎海—南鑼鼓巷文化精華區(qū)”的具體范圍和預(yù)估補(bǔ)償單價(jià),。

【1】

什剎?！翔尮南镂幕A區(qū)

范圍詳細(xì)解讀

什剎海—南鑼鼓巷文化精華區(qū)是北京內(nèi)城非常重要的一個(gè)歷史文化精華片區(qū),，在應(yīng)該說(shuō)是北京歷史文化展示的關(guān)鍵片區(qū),。

2015年?yáng)|城區(qū)就南鑼鼓巷地區(qū)已經(jīng)進(jìn)行了四條胡同的自愿式騰退申請(qǐng)：四條胡同662戶(hù)直管公房戶(hù)，有401戶(hù)選擇外遷,。

因此,，南鑼鼓巷應(yīng)該是最早啟動(dòng)申請(qǐng)式退租試點(diǎn)的歷史文化街區(qū)，剩余的12條胡同極有可能在未來(lái)1-2年內(nèi)再次啟動(dòng),。

所以為了讓大家更清晰看到未來(lái)的什剎海-南鑼鼓巷退租的基本范圍,，我們對(duì)基本范圍作了預(yù)判：

【上圖僅供參考，范圍還有可能變化】

什剎?！翔尮南镂幕A區(qū)包括：南側(cè)到地安門(mén)東西大街,；東側(cè)到交道口南大街和鐘鼓樓文化廣場(chǎng)東側(cè)；最北側(cè)到北二環(huán)和鼓樓東大街；西側(cè)圍繞什剎海西側(cè)周邊,。

一：西北角的基本四至范圍,，在黃色范圍內(nèi)即為精華區(qū)。

什剎?！翔尮南镂幕A區(qū)西北角主要是什剎海周邊小區(qū),。

南側(cè)由羊房胡同到新街口東街，經(jīng)過(guò)積水潭醫(yī)院,，西側(cè)新街口北大街,，北側(cè)德勝門(mén)西大街和西締胡同，東側(cè)為麗豪園小區(qū)西側(cè)到大石橋胡同經(jīng)過(guò)鼓樓戲劇場(chǎng)西路,，連接到鼓樓西大街,。

二：中部，鼓樓西大街南側(cè)地區(qū)

中部主要是前海周邊和鐘鼓樓周邊,。

西側(cè)為羊房胡同老四合院西側(cè)北京十三中學(xué)西側(cè)一直到德勝門(mén)內(nèi)大街和龍頭井街,，南側(cè)到地安門(mén)西大街，北側(cè)為鼓樓西大街到舊鼓樓大街,，鐘鼓樓東側(cè),。

三：東南角，主要是南鑼鼓巷地區(qū),。

東南角主要是南鑼鼓巷區(qū)域,，北側(cè)為鼓樓東大街到菊兒胡同，東側(cè)到交道口南大街,，南側(cè)到地安門(mén)東大街,。

以上即為“什剎海-南鑼鼓巷歷史文化精華區(qū)”的基本范圍，僅供參考,。在此范圍之內(nèi)的直管公房平房將有望實(shí)現(xiàn)優(yōu)先騰退,。

而不再此范圍之內(nèi)，騰退的時(shí)間或?qū)⒂兴舆t,。

【2】

補(bǔ)償單價(jià)預(yù)判

建筑面積補(bǔ)償單價(jià)有望突破17萬(wàn)

在補(bǔ)償單價(jià)方面,，該片區(qū)的退租價(jià)格將肯定會(huì)高于菜西片區(qū)。菜西片區(qū)的補(bǔ)償單價(jià)根據(jù)細(xì)則,，建筑面積大概在12.5萬(wàn)/平米,，使用面積16.5萬(wàn)/平米。

而什剎海-南鑼鼓巷片區(qū)不僅位置更加優(yōu)越,，同時(shí)二手房?jī)r(jià)格明顯高于菜西片區(qū),，是內(nèi)城北城內(nèi)二手房?jī)r(jià)格相對(duì)較高的板塊。

第一,，什剎海片區(qū)的補(bǔ)償單價(jià)預(yù)判：

第一,，根據(jù)鏈家的數(shù)據(jù)顯示,，俱樂(lè)部經(jīng)過(guò)多個(gè)項(xiàng)目的推算，什剎海地區(qū)樓房二手房平均價(jià)格大概：13.5萬(wàn)/平米,。

第二，根據(jù)1.3的系數(shù)推算,，什剎海片區(qū)的平房建筑面積市場(chǎng)售價(jià)應(yīng)該在17.5萬(wàn)/平米,，再乘以1.333的系數(shù)，即可推算出按照使用面積計(jì)算的退租價(jià)格,。

因此,，什剎海片區(qū)的退租價(jià)格，按照使用面積計(jì)算,，應(yīng)該在22-23萬(wàn)/平米,。如果是一個(gè)10平米的直管公房，理論可以獲得220-230萬(wàn)的補(bǔ)償款,。

第二,，南鑼鼓巷地區(qū)的補(bǔ)償單價(jià)預(yù)判：

第一，南鑼鼓巷地區(qū)的二手房?jī)r(jià)格要略低于什剎海片區(qū),，預(yù)計(jì)在12.5-13萬(wàn)/平米左右,。

第二，按照以上的價(jià)格,，再根據(jù)系數(shù),，我們可以大概預(yù)判出南鑼鼓巷地區(qū)的建筑面積補(bǔ)償單價(jià)在16.5-17萬(wàn)/平米。

如果再根據(jù)系數(shù)1.333,，預(yù)計(jì)南鑼鼓巷地區(qū)的使用面積退租價(jià)格在21-22萬(wàn)元/平米之間比較靠譜,。

綜合來(lái)看，什剎海-南鑼鼓巷歷史文化精華區(qū)是北京核心區(qū)最重要的一個(gè)歷史文化精華區(qū),，整體的退租價(jià)格和待遇都要高于其他片區(qū)的,。