|
城市的發(fā)展總是伴隨著商業(yè)版圖的擴(kuò)張與演變。廈門商業(yè)商服市場早期以百貨為主導(dǎo),，2001年全市首個大型購物中心——SM城市廣場開業(yè),；2011年出現(xiàn)增長高峰；隨后的三四年間新開業(yè)購物中心數(shù)量顯著減少,，進(jìn)入發(fā)展停滯期,，2012-2015年新增購物中心商業(yè)面積僅49萬平方米。受城市規(guī)劃,、自貿(mào)區(qū)優(yōu)惠政策,、人口向島外遷移、島內(nèi)東部提升等多重因素影響,，2016-2018年全市商業(yè)服務(wù)市場逐步“回暖”,，迎來華潤萬象城、寶龍一城,、建發(fā)灣悅城,、世茂Emall等多個優(yōu)質(zhì)購物中心入市；同時,，島外商業(yè)地產(chǎn)也迎來春天,，萬科云城、馬鑾灣生活廣場,、尚柏奧特萊斯,、首創(chuàng)奧特萊斯等一批大型商場相繼開業(yè)或入駐島外新城區(qū)域。十幾年來,，廈門的商業(yè)不斷快速發(fā)展,，從單一業(yè)態(tài)到復(fù)合布局，主流商圈不斷進(jìn)化升級,，商業(yè)格局的演變映射出的是城市發(fā)展路徑,、居民消費(fèi)變革、商業(yè)地產(chǎn)升級等多個側(cè)面,。 本專題共分為上,、下兩部分，本篇為上篇,，從區(qū)位,、交通便捷度、消費(fèi)客群基礎(chǔ),、業(yè)態(tài)豐富性,、一線品牌聚集度五大維度對思明,、湖里兩區(qū)的商業(yè)中心進(jìn)行了分析研判；下篇將于今年10月（總第95期《讀地》）推出,，將聚焦海滄,、集美、同安,、翔安島外四區(qū)商業(yè)中心群像,，敬請期待。 本文將從區(qū)位情況,、交通便利性,、消費(fèi)人群聚集度&客群基礎(chǔ),、建筑規(guī)模,、業(yè)態(tài)豐富性、一線品牌聚集度六大維度對廈門全市商業(yè)中心進(jìn)行綜合評價,，評級標(biāo)準(zhǔn)分為S-A-B-C-D五級,，評級規(guī)則如下： 是否位于配套成熟的城市核心區(qū)、毗鄰居住區(qū),； 可達(dá)商場的交通方式的種類（地鐵,、BRT、公交）,，以及商場周邊是否有停車場,； 依據(jù)商業(yè)建筑面積來劃分規(guī)模，分為15-20萬平,、10-15萬平,、5-10萬平、5萬平以下4個檔次,；業(yè)態(tài)豐富性：依據(jù)商場業(yè)態(tài)類型多寡,，若有配備影院、大型商超,、溜冰場,、游樂場等特色項(xiàng)目為加分項(xiàng)； 依據(jù)商場周邊聚集的客群數(shù)量來進(jìn)行評定,，是否臨近人群集聚,、客群基礎(chǔ)龐大的大型的職住區(qū)域，如產(chǎn)業(yè)園,、商務(wù)區(qū),、景區(qū)、高校,、居住社區(qū)等,； 國際奢侈品,、國際國內(nèi)一線品牌的商鋪數(shù)量越多則聚集度越高。 廈門島內(nèi)主要商業(yè)中心分布示意圖（僅供參考）消費(fèi)強(qiáng)勁 廈門市零售業(yè)發(fā)展迅猛2018年,，廈門城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)50948元，躋身全國前十名,。隨著城鄉(xiāng)居民收入增長帶動社會消費(fèi)穩(wěn)步提升,，數(shù)據(jù)顯示，2018年廈門實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額1542.4億元,，增長6.6%,，較強(qiáng)的消費(fèi)能力成為支撐全市商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)熱潮的重要基礎(chǔ)。同時,，在愈發(fā)強(qiáng)勁的消費(fèi)帶動下,，廈門的零售業(yè)發(fā)展也是勢頭迅猛。根據(jù)廈門市商務(wù)局監(jiān)測,，2018年國慶黃金周,，全市27家重點(diǎn)大型百貨、超市,、家電等主要商場銷售成果喜人,，實(shí)現(xiàn)商品銷售額16925萬元，百貨類商場銷售保持兩位數(shù)的增長,，零售消費(fèi)市場發(fā)展態(tài)勢良好,，呈現(xiàn)供需兩旺態(tài)勢。城市消費(fèi)總量的上升推動了商圈的蓬勃發(fā)展,。 據(jù)統(tǒng)計(jì),，如今廈門全市有超過40座購物中心林立，人均占有商業(yè)營業(yè)面積為1.5-2.0平方米,，超過人均1平方米的國際標(biāo)準(zhǔn)值,。目前廈門已進(jìn)入商業(yè)體量快速增長時期，僅2018年新增的購物中心面積就達(dá)25萬平方米,，全市購物中心的總存量目前約為220萬平方米左右,，未來3-5年內(nèi)規(guī)劃以及即將開業(yè)的購物中心還有10余家。根據(jù)此前公布的《廈門市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局專項(xiàng)規(guī)劃（2016-2030）公示》文件,，2020年,，島內(nèi)商業(yè)營業(yè)總面積宜控制在400萬平方米左右，島外商業(yè)營業(yè)總面積宜控制在600萬平方米左右,。2030年,，島內(nèi)商業(yè)營業(yè)總面積宜控制在400萬平方米左右，島外商業(yè)營業(yè)總面積宜控制在880萬平方米左右,。目前來看,，廈門主要商業(yè)中心大體還是集中于島內(nèi)思明,、湖里兩區(qū)，島外現(xiàn)狀分布較少,，但從規(guī)劃來看,，未來島外商業(yè)空間將具備巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>二、廈門島內(nèi)商業(yè)中心盤點(diǎn) 思明區(qū)是廈門全市商業(yè)氛圍最強(qiáng)勁,、商業(yè)設(shè)施最密集,、擁有S、A級商業(yè)中心最豐富的行政區(qū),。憑借華潤萬象城,、SM城市廣場、中華城,、磐基名品中心等重量級城市綜合體,，思明區(qū)在全市商業(yè)版圖上雄踞無可撼動的霸主地位。從區(qū)域上來看,，老城核心區(qū)的中山路,、火車站-蓮坂等傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)商業(yè)中心密集程度最高，牢牢占據(jù)C位,。不過近年來隨著廈門島東部商務(wù)人居板塊的崛起，思明區(qū)東部片區(qū)的商業(yè)格局迎來質(zhì)與量的同步提升——如觀音山商務(wù)區(qū)就在近期新增了觀音山廣場,、海西金谷廣場兩大商業(yè)項(xiàng)目,，以滿足該片區(qū)內(nèi)日益凸顯的商業(yè)設(shè)施匱乏與消費(fèi)需求旺盛的矛盾。值得一提的是,，雖然思明區(qū)作為廈門發(fā)展程度最高的城市核心區(qū),，在商業(yè)用地方面已難以有新增供給，但其近年來在存量挖掘方面亦展現(xiàn)出了巨大的潛力,，如將原“松柏汽車站”“廈門卷煙廠”等存量用地重新規(guī)劃升級成全新商業(yè)配套,，以提升老城區(qū)松柏片區(qū)及禾祥西片區(qū)的商業(yè)配套。隨著城市更新的推進(jìn),，思明區(qū)憑借其經(jīng)濟(jì),、政治中心的優(yōu)勢，依然有新增商業(yè)中心的能力,。 思明區(qū)主要商業(yè)中心評級一覽 中華城坐落于中山路步行街區(qū)，是廈門發(fā)源地——中華街區(qū)上的人文商業(yè)地標(biāo),，承載著廈門百年商業(yè)文化脈絡(luò),，是最具廈門人文風(fēng)尚的商業(yè)地產(chǎn)。中華城總建筑面積為16萬平方米,，是集旅游,、購物,、餐飲、娛樂,、休閑為一體的綜合性商業(yè)中心,。其地理位置優(yōu)越，位于鎮(zhèn)海路,，扼守廈門傳統(tǒng)文旅商圈門戶——中山路步行街,，坐擁年百萬級別的商旅客流。商場緊鄰廈門地鐵1號線起始站——鎮(zhèn)海路站及中華城公交車站,，交通可達(dá)性較高,，因此對于較遠(yuǎn)范圍內(nèi)的客群依然有著強(qiáng)大的吸附能力。在業(yè)態(tài)組合方面,，中華城擁有美妝,、高端服飾、餐飲,、家電,、教育培訓(xùn)、美容美體等豐富業(yè)態(tài),，同時配備有真冰滑冰場,、影院、獨(dú)立品牌書店等游樂業(yè)態(tài),，逐漸形成了國際化妝品M ALL與輕奢品牌,、人氣餐飲配合時尚潮牌的業(yè)態(tài)組合，既有伯爵（Piaget）,、卡地亞（Cartier）,、萬國（IWC）、瑪莎拉蒂（Maserati）等高端奢侈品牌,，同時也有各類快消品牌入駐,，因此可滿足多層次消費(fèi)者的購物、娛樂,、休閑需求,。加上商場總體上的裝修風(fēng)格較為高端、莊重,，給人以“高大上”的滿足感,，因此中華城也成為廈門市民出行購物的首選商業(yè)中心之一。 2,、世茂E-mall 世茂E-mall毗鄰廈門大學(xué)思明校區(qū)和演武大橋觀景臺,，地處高達(dá)300米的廈門新地標(biāo)——世茂海峽大廈雙塔之間。商場共設(shè)有6層,，商業(yè)建筑面積4.5萬平米,，與之相鄰的是希爾頓旗下奢華酒店——康萊德酒店,、超5A甲級寫字樓、世茂云鼎豪宅等酒店等業(yè)態(tài),，商流客流凝聚能力較強(qiáng),。此外，商場東依千年古剎南普陀寺和百年名校廈門大學(xué),、新晉網(wǎng)紅景點(diǎn)沙坡尾文藝漁港,、藝術(shù)西區(qū)，旅游景點(diǎn)密集,，受“廈大系列”旅游景點(diǎn)輻射范圍的影響,，承接商旅客流能力較強(qiáng)。世茂E-mall交通可達(dá)性中等,，雖然無地鐵,、BRT等大型公共交通設(shè)施，但廈大西村,、廈大醫(yī)院,、理工學(xué)院、華僑博物館等公交站點(diǎn)分布于周邊,，可為顧客所用,。同時商場與環(huán)島路、演武大橋,、以及成功大道多條交通樞紐干道相距較近,，自駕到達(dá)尚屬便捷，配備有大型地下停車場便于停車,。不過也由于商場位于廈門最為熱門的旅游區(qū)域，因此周邊交通壓力較大,，若在節(jié)假日等熱門時段選擇自駕來此消費(fèi),，可能遭遇“堵車長龍”的景觀。從業(yè)態(tài)組合來看,，世茂E-mall 融合了輕奢,、潮流、美食,、娛樂,、海景影城、觀海健身會所,、星空魔幻城,、云上廈門海景餐廳等多樣業(yè)態(tài)，入駐有廈門首家X先生密室逃脫,、明星音樂俱樂部RAVEN,、明星主題餐廳J大俠,、超級物種鮮轟所等潮流美食品牌，同時配備有萬達(dá)影城,。品牌聚集度方面,，Emall引入了BV、Ferragamo,、VIVIENNE WESTWOOD等國際時尚品牌,，整體品牌定位平價、中端,，對年輕消費(fèi)群體十分友好,。 萬象城（The Mixc）是世界500強(qiáng)企業(yè)華潤集團(tuán)旗下開發(fā)的高品質(zhì)購物中心,，位于湖濱東路99號,，于2018年底開業(yè)，總建筑面積15萬㎡,，地上五層,、配備有三層地下停車場，提供近千個車位供顧客泊車,，是廈門全市規(guī)模最大,、最豪華的、集購物中心,、甲級寫字樓,、精品酒店于一體的都市綜合體。萬象城地理位置得天獨(dú)厚,，雄踞地鐵1號線及3號線的交匯站——湖濱東路站上方,，距離地鐵2號線“體育中心站”約1公里，是廈門首個雙地鐵上蓋物業(yè),。商場北接湖濱南路,，東達(dá)湖濱東路，南至禾祥東路,，西鄰金榜路,，路網(wǎng)四通八達(dá)，約400米內(nèi)有5個公交站點(diǎn),，交通可達(dá)性優(yōu)越,。商場與BRT火車站相距約500米，憑借近40條公交路線及快速公交快1線,、快2線,、快3線將商圈輻射力延伸至島內(nèi)北部、東部及集美、同安等島外地區(qū),。此外,，萬象城與島內(nèi)唯一的鐵路客運(yùn)樞紐站廈門站相距約500米，可承接每日來廈數(shù)以萬計(jì)的商旅客流,。在業(yè)態(tài)布局上,，萬象城整體業(yè)態(tài)組合較為均衡，服飾,、餐飲,、家電、玩具等精品購物占比超50%,，此外還有娛樂,、兒童、精品禮品,、個人護(hù)理等細(xì)分業(yè)態(tài),。品牌聚合度方面，萬象城以300家精品門店為載體,，匯集近400個品牌,，其中42%的品牌首進(jìn)廈門乃至福建，更入駐有Hermès（愛馬仕）,、Louis Vuitton（路易威登）,、Cartier（卡地亞）、Versace（范思哲）等超30個國際一線奢侈品品牌,，已形成全廈門最全的奢侈品品牌矩陣,，陣容十分豪華。此外,，亞洲第四家安達(dá)仕酒店進(jìn)駐萬象城,，這是凱悅酒店集團(tuán)旗下高端系酒店品牌，與萬象城的高端定位相得益彰,。
2,、羅賓森購物廣場 羅賓森購物廣場是由菲律賓頂峰控股集團(tuán)（菲律賓上市的最大綜合性商業(yè)公司之一）在廈投資開發(fā)的國際時尚購物中心。該購物廣場位于湖濱東路與廈禾路交叉口西北側(cè),，且鄰近在建的地鐵3號線始發(fā)站湖濱東路，和BRT火車站,，公共交通便捷,；商場建筑面積約8.8萬平方米，配備約700個停車位,，擁有星巴克,、賽百味、Thankumom等餐飲品牌，CalvinKlein,、Timberland,、Ochirly、葆姿等鞋服品牌,，寶島,、暴龍等眼鏡品牌，蟲蟲樂園,、悠游堂等兒童樂園,，以及中影星美國際影城、屈臣氏等,；地下一層已入駐華潤集團(tuán)旗下的萬家超市,。羅賓森鄰近禾祥東、文灶等居住區(qū),，人口稠密,、消費(fèi)需求旺盛；且廈門火車站,、梧村長途車站等交通樞紐近在咫尺,，與世貿(mào)商城、嘉年華,、中閩百匯地下商場等共同構(gòu)成火車站商圈,，在客流吸引上有著巨大的能量。
磐基名品中心開業(yè)于2009年,，是磐基集團(tuán)打造的廈門首個奢侈品購物中心。其中商業(yè)部分——國際名品中心一期項(xiàng)目約2.5萬平方米,，擁有518個標(biāo)準(zhǔn)一流的停車位,。2016年，磐基名品中心二期建成營業(yè),，一二期總商業(yè)面積增加至75000平方米,。磐基名品中心座落于主干道嘉禾路與蓮岳路的交叉口，地處島內(nèi)交通樞紐地帶,，人氣商氣旺盛,。商場周邊400米范圍內(nèi)分布有蓮坂北、蓮花路口,、蓮花路口東,、蓮花南路公交站點(diǎn)，距地鐵1號線蓮花路口站僅300米,，距BRT蓮坂站約700米,，坐擁地鐵與BRT雙重交通體系,，交通可達(dá)性優(yōu)越。磐基名品中心業(yè)態(tài)組合較為單一,，奢侈品購物占比約80%,，云集GUCCI（古馳）、BURBERRY（巴寶莉）,、MONBLANC（萬寶龍）等眾多國際一線奢侈品牌,，其余業(yè)態(tài)為餐飲、精品超市,、博納國際影城,，占比較低。2013年,，磐基名品中心進(jìn)行重裝升級,，更多奢華名品簽約進(jìn)駐，形成了輕奢,、潮牌,、餐飲、影院,、超市,、珠寶等多重業(yè)態(tài)格局。此外,，在一期項(xiàng)目還有一項(xiàng)重要組成部分,，即五星級酒店——磐基希爾頓酒店，這有力支撐了磐基的高端消費(fèi)市場,。
2,、明發(fā)商業(yè)廣場 明發(fā)商業(yè)廣場位于思明區(qū)嘉禾路與蓮前路西北方向，地處蓮坂商圈,，為涵蓋購物,、娛樂、休閑,、餐飲,、旅游、文化等多種功能的一站式綜合購物廣場,，商業(yè)建筑面積占地16.64公頃,，建筑面積為40.6萬平方米，是島內(nèi)商業(yè)面積最大的綜合體,。由于明發(fā)商業(yè)廣場商鋪并非運(yùn)營方整體持有統(tǒng)一規(guī)劃統(tǒng)一招商,，而是分割出售給獨(dú)立的經(jīng)營者，所以整體業(yè)態(tài)散亂,、毫無規(guī)劃可言，外圍底商主要以經(jīng)營餐飲業(yè)為主，商場內(nèi)部的經(jīng)營業(yè)態(tài)五花八門,，多以手機(jī),、服飾、美甲等中低端,、個體商戶為主,，不見正規(guī)品牌的蹤影，此前頗能吸引客流的家樂福商場已經(jīng)關(guān)閉多年,，商場頂樓的金逸國際影城,，倒是人氣尚可。由于缺乏統(tǒng)一的管理與運(yùn)營,，商場格局混亂,、整體衛(wèi)生狀況低下、經(jīng)營狀況堪憂,，呈現(xiàn)出一幅骯臟,、破敗的景象，昔日的商業(yè)地標(biāo)淪落為大排檔,，也成為島內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的反面教材,。3、SM城市廣場（1-3期） 開業(yè)于2001年的SM城市廣場是菲律賓SM集團(tuán)在中國市場投資的首個商業(yè)中心項(xiàng)目,，至今已運(yùn)營18載,，是廈門島內(nèi)最老牌、運(yùn)營時間最持久的旗艦級商業(yè)綜合體,。商場共分為兩期,，一期為SM城市廣場，二期為SM新生活廣場,，兩期項(xiàng)目總建筑面積共計(jì)25萬平方米,。目前，位于SM一期,、二期項(xiàng)目北部的SM三期項(xiàng)目正在加緊建設(shè)中,。SM城市廣場地處廈門島幾何中心，扼守著廈門進(jìn)出島兩大交通主干道嘉禾路,、仙岳路,，占據(jù)絕佳的地理位置。商場緊鄰地鐵1號線烏石浦站,，距離1號線與2號線的交匯站——呂厝站約1公里,，輻射范圍囊括廈門島全方位消費(fèi)人口，聚客能力驚人,。同時SM城市廣場,、SM公交場站,、武警支隊(duì)站、仙岳路口等公交站途徑公交線路達(dá)數(shù)十條,，通達(dá)四面八方,。地理位置優(yōu)勢為商場帶來了數(shù)十萬量級規(guī)模的人群流量。據(jù)統(tǒng)計(jì),，SM城市廣場日平均客流量達(dá)到12萬人次,，最高峰人流量達(dá)50多萬人次。SM城市廣場一期建筑面積達(dá)12.8萬平方米,，提供1100多個免費(fèi)室外停車位,，該商業(yè)中心的停車場規(guī)劃一直頗受好評。商場業(yè)態(tài)包含購物,、娛樂,、美食、休閑,，以沃爾瑪?shù)劝儇浿髁Φ隇橐劳?，結(jié)合數(shù)碼、精品生活等次主力店,，還有餐飲,、娛樂、電影等業(yè)態(tài),。從品牌聚合度來說,，SM城市廣場一期的商鋪類型以個體商戶、私人小眾品牌及國內(nèi)二,、三線品牌服飾及連鎖餐飲為主,，定位不高。不過,，SM新生活廣場（二期）的定位有所不同,，二期設(shè)有黃寶石、藍(lán)寶石和面積最大的紅寶石三棟各具特色,、定位清晰的主題館,，鎖定注重生活品質(zhì)的中產(chǎn)階級、都市白領(lǐng),、年青時尚家庭等中高端消費(fèi)市場,。年輕活力、時尚精致的品牌定位使新生活廣場一直保持著較高的人氣和穩(wěn)定的流量,，藍(lán)寶石區(qū)的MUJI,、AppleStore零售店，黃寶石區(qū)的星巴克,，紅寶石區(qū)的SEPHORA一直是消費(fèi)者的“寵兒”,。品牌聚集上,，匯聚眾多國際知名時尚品牌， 引進(jìn)了GUCCI （ 古馳） ,、ARMANI （ 阿瑪尼） ,、PANDO RA（ 潘多拉）、SWAROVSKI（施華洛世奇）,、Apple Store、廣州陶陶居,、西西弗書店,、Line Friends等諸多福建首店，其中蘋果旗艦店為廈門首家官方直營店,。SM三期于2018年啟動建設(shè),，將通過天橋與SM目前運(yùn)營中的兩個購物中心相連，包括1棟18層的酒店及4層的商業(yè)裙樓形成集購物,、美食,、休閑、娛樂,、商務(wù)為一體的超級城市綜合體,，總投資9億元，計(jì)劃2021年6月完工,。 加州商業(yè)廣場位于蓮前東路，是一座集休閑,、娛樂,、購物等多功能于一體的購物中心。商場規(guī)模屬于中型,，總建筑面積約8萬平方米左右,，共分為六層，地上四層,，地下二層,，配備約1萬平方米的地下停車場及地面大型停車場。商場面向蓮前大道嘉盛豪園東側(cè),，瑞景新村對面,，西連火車站、蓮坂等商圈,，東接會展中心,。商場緊鄰快速公交BRT快3線洪文站，及瑞景商業(yè)廣場站,、洪蓮里站,、外國語學(xué)校瑞景分校站等公交站點(diǎn),，交通便捷度較高。加州商業(yè)廣場業(yè)態(tài)以服飾,、精品,、餐飲等為主，合計(jì)占比約77%,。入駐品牌定位以平價品牌為主,，包括優(yōu)衣庫、MOMENT,、XPINI,、PUMA，以及國際大型連鎖超市沃爾瑪,、麥當(dāng)勞,、嘉樂年華美食廣場、電玩世界,、大型手機(jī)城等,。加州商業(yè)廣州鄰近嘉盛豪園、福滿山莊,、東芳山莊,、金雞亭等大型社區(qū)，以及前埔等居住著大量在軟件園二期工作的新市民群體,，消費(fèi)客群較為龐大,。 2、瑞景商業(yè)廣場 瑞景商業(yè)廣場位于加州商業(yè)廣場正對面,，是一座集休閑購物,、餐飲娛樂、酒店公寓,、商務(wù)辦公于一體的購物廣場,，商業(yè)面積約6萬平方米，由2萬平方米好又多大賣場,、4萬平方米回廊步行街和主題商業(yè)組成,，配備停車位430個。商場面向主干道蓮前東路,，緊鄰大型公共交通樞紐BRT快速公交洪文站,。瑞景商業(yè)廣場由四層商業(yè)大賣場、三層獨(dú)立店面組成,，集購物,、休閑、娛樂、美食,、商務(wù)于一體,，入駐了巴黎春天百貨、沃爾瑪,、肯德基,、星巴克、必勝客,、NIKE,、adidas、Septwolves,、屈臣氏,、元初食品、Coodoo,、歡唱KTV等生活類消費(fèi)場景。其中,，巴黎春天百貨是集購物,、飲食、娛樂于一體的大型營業(yè)場所,，主要經(jīng)營國際國內(nèi)知名品牌服裝,、精品首飾、皮具,、鞋類,、化妝品、家居用品,、精巧家私,、體育用品、兒童用品等,。瑞景商業(yè)廣場周邊也有多個大型社區(qū),，包括瑞景新村、瑞景公園,、洪文小區(qū),，以及云頂至尊等大型商品住宅項(xiàng)目，消費(fèi)客群覆蓋面廣,。寶龍一城開業(yè)于2018年，是寶龍地產(chǎn)以“聚焦精品”為核心,、堅(jiān)持“走品質(zhì)路線”戰(zhàn)略的的精品之作,。寶龍一城位于金山路與呂嶺路交匯處，湖邊水庫片區(qū)與軟件園二期之間,，緊鄰地鐵2號線軟件園站,，交通便捷,，但是呂嶺路日常堵車現(xiàn)象嚴(yán)重。商場周邊遍布多個高端住宅社區(qū),，以廈門軟件園二期為依托,，坐擁巨大的人口紅利與旺盛的商業(yè)需求，是廈門島東部新興的商業(yè)地標(biāo),、島內(nèi)東部三大城市綜合體之一,。寶龍一城的商業(yè)建筑面積達(dá)12萬平方米，分為6個樓層,，匯聚國際名品,、時尚精品、主力店,、生活配套,、餐飲等近300家國內(nèi)外知名品牌?；凇癘ne Mall Give More”的理念,，寶龍一城在為消費(fèi)者提供全業(yè)態(tài)、一站式購物體驗(yàn)的同時,，著重于營造具有高級感的娛購享受與精致時尚的生活氛圍,，目前商場已引進(jìn)多個首入福建、首入廈門的品牌,，包括華潤萬家旗下ole精品超市,、國內(nèi)高端院線盧米埃IMAX影城、華南最大的休閑親子樂園MELAND CLUB,、阿迪達(dá)斯亞洲最高級別品牌店ADIDAS SPORTS WEAR COLLECTIVE 和NIKE福建首家購物中心BEACON店等,。此外，寶龍一城的餐飲美食一枝獨(dú)秀,，共匯聚70個全國各地餐飲品牌,，70%的品牌是首入福建，包括有風(fēng)靡深廣的知名網(wǎng)紅太二酸菜魚,、火遍全國的小輝哥火鍋,、日本國民烤肉熱血兄弟等。根據(jù)規(guī)劃,，寶龍一城還規(guī)劃入駐W酒店,，它是喜達(dá)屋旗下的現(xiàn)代奢華時尚生活品牌，目標(biāo)客戶是那些追求時尚潮流的中高收入人群,，W酒店的價格定位介于圣·瑞吉斯品牌和威斯汀品牌之間,，這將會是寶龍一城頗具特色的高端商業(yè)消費(fèi)勢力。JFC品尚中心位于廈門兩岸金融中心片區(qū)，是由建發(fā)集團(tuán)打造的,、定位為“藝術(shù)文化,，商務(wù)生活”的藝術(shù)文化購物中心、會展北片區(qū)首個購物中心,。JFC品尚中心規(guī)模較小,，商業(yè)建筑面積約4.2萬平方米，商業(yè)包含負(fù)一層至第五層,。商場周邊擁有建發(fā)國際大廈,、廈門金融中心大廈、特房波特曼財(cái)富中心等多棟甲級寫字樓,，商務(wù)客流充足,。JFC品尚中心商場內(nèi)網(wǎng)羅國際名品、世界食肆,、高尚休閑,、精品零售等多元業(yè)態(tài)，目前已匯聚了強(qiáng)大的時尚品牌陣容,， 囊括炙手可熱的時尚服飾,、名品皮具、精致家居,、環(huán)球美食及精品購物， 包括VERSACE,、AMARNI,、 PORTS、SWAROVSKI等眾多國際一線時尚服飾,，及P-plus,、Cavalli class、Stefanel,、maria luisa眾多潮流品牌組成的品牌矩陣,。此外，JFC品尚中心為顧客呈現(xiàn)廈門最優(yōu)質(zhì)的國際餐飲強(qiáng)勢矩陣,，古山料理,、粵界、豆撈坊,、宮繡等數(shù)十個來自東南亞及全國各地的知名餐飲品牌處處彰顯著品位和特色,。
松柏天虹購物中心位于思明區(qū)仙岳路與蓮岳路交匯處（原“廈門松柏長途汽車站”）,， 將建設(shè)成為中高檔商業(yè)和辦公綜合體,。作為天虹商場在廈門布局的第3個購物中心項(xiàng)目，松柏天虹購物中心商業(yè)面積達(dá)4.3萬平方米，定位為“暢享歡樂時光的生活中心”,，致力于打造“逛,、吃、淘,、樂,、購”的歡樂新體驗(yàn)。 2,、禾祥鑫天地 禾祥鑫天地位于湖濱中路與禾祥東路交界處東南角（原“廈門卷煙廠”）,，建設(shè)總用地面積約2.7萬平方米，總建筑面積約12.7萬平方米,。地上主樓6棟,，設(shè)3層整體地下室。項(xiàng)目規(guī)劃為集辦公,、商業(yè),、配套等功能于一體的綜合體，預(yù)計(jì)2021年6月竣工,。3,、海西金谷廣場 海西金谷廣場位于兩岸金融中心核心區(qū)觀音山片區(qū)西北部，塔埔路與半屏山路交叉口,，預(yù)計(jì)開業(yè)時間2019年,。海西金谷廣場作為省級重點(diǎn)項(xiàng)目，緊鄰地鐵2號線觀音山站,，項(xiàng)目總用地6.4公頃,，規(guī)劃總建筑面積41萬平方米，計(jì)劃總投資25億元,。包含四棟高層和超高層甲級寫字樓,，同時建有商場、餐飲,、會所,、健身等綜合服務(wù)配套，將集中引進(jìn)一批國內(nèi)外知名的銀行,、保險,、證券、期貨,、擔(dān)保等金融機(jī)構(gòu),。 4、觀音山廣場 觀音山廣場位于觀音山片區(qū)臺南路與半屏山路交叉口東北側(cè),，觀音山商務(wù)運(yùn)營和企業(yè)總部區(qū)內(nèi),，業(yè)主為廈門市開元國有資產(chǎn)投資有限公司,。該項(xiàng)目將打造一幢精裝修連體樓，用地面積2萬多平方米,，總投資達(dá)15億元,，主要由商業(yè)、辦公,、酒店,、共享中庭、屋頂花園五大部分組成,，項(xiàng)目預(yù)計(jì)2019年10月竣工面世,。湖里區(qū)作為特區(qū)發(fā)祥地，曾以發(fā)展工業(yè)為主攻方向,，其城市建設(shè)與作為經(jīng)濟(jì),、政治、文化中心的思明區(qū)存在一定差距,?？v觀全區(qū)多果蔬、水產(chǎn),、茶葉,、家居等各類大型批發(fā)市場，以及山姆會員商店,、夏商國際商城等大型商超,，但是高能級、綜合性的商業(yè)中心勢力偏弱,。2011年,，湖里萬達(dá)廣場建成開業(yè)后，使湖里區(qū)的商業(yè)氛圍得到顯著提升,，但是此后湖里區(qū)沉寂了五年之久，2016年以來,，在一批A級商業(yè)中心加持下,，湖里東部的五緣灣商圈勢力才得以全面激活，以萬達(dá)廣場,、灣悅城,、樂群廣場等商業(yè)中心為支點(diǎn)，撬動了整個東部商圈的崛起?，F(xiàn)如今,，東部商圈有所提升，湖里西部商業(yè)氛圍仍然不足,，從湖里區(qū)東渡路綿延至島內(nèi)西北部的區(qū)域依舊商業(yè)體系薄弱,，缺乏大型的商業(yè)綜合體,，今年底即將開業(yè)的華信廣場體量較小、規(guī)格較低,，尚不足以產(chǎn)生深層次的影響力,。目前只有由港務(wù)集團(tuán)與招商蛇口共同打造的廈門海上世界商業(yè)項(xiàng)目能夠?yàn)橹嵴瘢擁?xiàng)目已落戶于廈門郵輪母港,，將打造成集郵輪母港,、智慧辦公集群、沉浸式主題商業(yè),、奢華五星級酒店,、濱海文娛中心等功能于一體的旗艦級商業(yè)綜合體，預(yù)計(jì)將于2022年建成,，有望為整個西部區(qū)域的商業(yè)面貌與活力帶來顛覆性的變革,，值得期待。
湖里萬達(dá)廣場于2011年開業(yè),，為一座涵蓋大型商業(yè)中心、城市步行街,、五星級酒店,、寫字樓、公寓等業(yè)態(tài),，集購物,、餐飲、文化,、娛樂多功能于一體的大型城市綜合體,。萬達(dá)廣場地處近年來強(qiáng)勢崛起的商務(wù)人居板塊——五緣灣-高林板塊，東面緊鄰兩岸金融中心,，離會展中心,、觀音山商務(wù)區(qū)、五緣灣商務(wù)區(qū)只有3公里,；南面是軟件園二期,，坐擁有1300多家企業(yè)和7萬名白領(lǐng)，商場周邊的五緣灣居住區(qū),、高林居住區(qū)及湖邊水庫居住區(qū)已聚集萬科,、建發(fā)、國貿(mào),、特房等大型商住項(xiàng)目,，為萬達(dá)廣場的人流量與客群基礎(chǔ)提供了充分保證。湖里萬達(dá)廣場位于金山路與仙岳路的交叉口東南側(cè),，兩條主干道的交匯使島內(nèi)東部,、南部的客流能較好地抵達(dá)商場,，商場東南西北面分布有高林公交場站、高林中路,、萬達(dá)廣場,、萬達(dá)廣場北4個公交站點(diǎn)，交通輻射范圍較廣,。美中不足的是商場距BRT較遠(yuǎn),，與最近的金山BRT有4站公交站的距離，且尚無地鐵線路規(guī)劃,，削弱了其交通可達(dá)性,。湖里萬達(dá)廣場商業(yè)部分面積為17.4萬平方米，共分6層,，設(shè)地下停車場,。商場形成高中低三個層次的零售業(yè)態(tài)，主力業(yè)態(tài)包括精品購物,、蘇寧百貨,、萬達(dá)國際影城、大玩家電玩城,、大歌星KTV,、兒童城、酒樓,、國美電器,、戶外步行街等。商場入駐品牌定位年輕,、時尚,、平價，涵蓋國際名品,、時尚女裝,、休閑餐飲、護(hù)膚彩妝,、精品家居等,，但缺乏一線品牌，以二,、三線及國內(nèi)外快消品牌為主，包括ZARA,、H&M,、優(yōu)衣庫、ME&CITY,、CK JEANS,、萬寧,、星巴克等。此外,，萬達(dá)廣場周邊還有高星級的朗豪酒店,，以及我嘉爾精品酒店、春天精品公寓酒店等,。2,、建發(fā)灣悅城 灣悅城是建發(fā)集團(tuán)打造的、以“海西首席灣區(qū)悠品生活MALL”為定位的商業(yè)綜合體,，購物中心總建筑面積10萬平方米，地下2層,、地上4層,，為島內(nèi)東部三大城市綜合體之一。灣悅城位于五緣灣大道與金山路交界處的北側(cè),，地處五緣灣北片區(qū)核心位置,，緊鄰市政服務(wù)中心，周邊高端住宅林立,，建發(fā)央座,、特房五緣尊墅、建發(fā)中央灣區(qū),、國貿(mào)天琴灣,、中駿天譽(yù)等新興高端人居社區(qū)為其提供了數(shù)十萬的優(yōu)質(zhì)客群。商場周邊有BRT雙十中學(xué)站,、地鐵3號線雙十中學(xué)站,，以及市行政服務(wù)中心站點(diǎn)，布局20條公交線路,，交通可達(dá)性較高,。灣悅城匯聚生活、美食,、親子,、名品、商務(wù)六大主力業(yè)態(tài),，擁有琳瑯滿目的時尚精品,、驚艷味蕾的環(huán)球美食餐廳、充滿童趣的親子樂園,、萌寵聚集的天空農(nóng)場,、與趣味新潮的游戲互動區(qū)，匯集超級物種,、Bravo-yh高端精品超市,、屈臣氏,、奧斯卡國際影城、香港潮福城大酒樓,、Meland兒童樂園,、星際傳奇電玩城、MY吾量健體等近150家知名品牌,。2018年,，灣悅城又引進(jìn)了Me&City、影兒,、INSUN等品牌,，逐步提升商場服飾品牌層級、提升兒童零售業(yè)態(tài)占比,，逐步加大女裝,、化妝品、運(yùn)動品牌比例,，業(yè)態(tài)漸趨豐富,。此外，灣悅城還有凱悅酒店進(jìn)駐,，這是凱悅酒店集團(tuán)的高檔旗艦品牌,，有力提升了灣悅城作為商業(yè)綜合體的檔次和品位。3,、樂群廣場 樂群廣場是廈門枋湖社區(qū)打造的枋湖發(fā)展中心的商業(yè)項(xiàng)目,。目前天虹百貨已進(jìn)駐樂群廣場，命名為五緣灣天虹購物中心,，是天虹在廈門體量最大的一家購物中心,，面積達(dá)到7.5萬平方米。樂群廣場西臨云頂北路,，緊鄰BRT快速公交快1線市行政服務(wù)中心站,，穆厝村口、穆厝里,、穆厝南里等公交站點(diǎn)分布于商場周邊,，交通可達(dá)性較強(qiáng)。該購物中心為顧客打造了多條獨(dú)家特色的主題街區(qū)：廈門島上首條室內(nèi)F1全景賽道,、科幻炫酷的小天空間站,、文藝?yán)寺摹癈街·萬事集”……近百項(xiàng)“歡樂時光”項(xiàng)目顧客提供一站式的娛樂消費(fèi)體驗(yàn)。此外,，天虹圍繞生活零售,、吃喝玩樂、兒童成長、便利生活等板塊,，引進(jìn)了sp@ce超市、CGV影院,、永旺茉莉幻想樂園,、西西弗書店、微喔便利店,、優(yōu)衣庫,、MUJI、85度C等品牌,。高端影院品牌CGV,、兒童主題樂園“莫莉幻想樂園”等品牌為首次登鷺。 東百蔡塘廣場 東百蔡塘廣場位于呂嶺路與云頂路交叉口東南側(cè),，區(qū)域通達(dá)性較高,，但是呂嶺與云頂兩條道路日常堵車較為嚴(yán)重，廣場周邊有蔡塘,、蔡塘BRT等公交車站,，涵蓋20多條公交線路，此外,，廣場毗鄰BRT蔡塘站,、地鐵2號線蔡塘站，交通條件躍升在即,，未來還將在廣場和2號線之間建設(shè)連廊直通地鐵站口,。廣場周邊的蔡塘社、古地石社,，以及萬科金域藍(lán)灣小區(qū),、蔡塘學(xué)校等擁有較多青少年客群，具備一定的消費(fèi)支撐基礎(chǔ),。屬于蔡塘社區(qū)發(fā)展中心的組成部分,，是由東百集團(tuán)打造的廈門首個公園式主題購物中心，也是東百集團(tuán)在廈門的第二家分店,，日平均客流量4-5萬人次,。東百蔡塘廣場商業(yè)建筑面積約6萬平方米，廣場地下商業(yè)街主要為大潤發(fā)超市,；地上一層為1068輕餐街和服飾,、珠寶、化妝品等綜合性功能區(qū),，已引進(jìn)星巴克,、肯德基、元初食品等餐飲品牌，名創(chuàng)優(yōu)品,、屈臣氏,、The Green Party等百貨品牌，NIKE,、adidas,、GANT等鞋服品牌，周生生,、六福,、中國黃金等珠寶首飾品牌，以及各類美妝專柜,；二層主要“蝦米所在”趣味主題街區(qū),，包括“蝦米食堂”與“蝦米市集”兩大部分，主營網(wǎng)紅餐飲和精品市集,；三層主要經(jīng)營數(shù)碼電器和精品服飾,，包括國美電器、柒牌,、安踏等賣場和品牌,；四層多為餐飲品牌，例如骨之味,、海底撈,、大豐收等；五層主體是中影夢工坊巨幕影城和MGF私影匯,。此外,，蔡塘廣場還引進(jìn)萬佳國際酒店，該酒店的裝修標(biāo)準(zhǔn)介于三星級和四星級之間,，在酒店內(nèi)還有都市之聲KTV,、佳麗海鮮酒樓、邁仕尚游泳中心,、星光健身會所等休閑娛樂設(shè)施,。閩南古鎮(zhèn)位于湖里區(qū)長浩路東側(cè)的翔鷺（寨上）片內(nèi)，是翔鷺騰龍集團(tuán)投資興建的文化旅游商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,。該項(xiàng)目是一個集百貨,、量販、古玩,、購物,、陶瓷、婚紗,、餐飲,、商貿(mào)、辦公、旅館,、油畫,、商業(yè)娛樂等于一體的大型商業(yè)中心。閩南古鎮(zhèn)與地鐵1號線殿前站相距約600米,，周邊有嘉禾路,、興湖路等干道，分布著麥德龍,、臺貿(mào)中心、殿前村口等公交站點(diǎn),，交通通達(dá)性較高,。但商場周邊分布有殿前、高崎小型工業(yè)區(qū),、南面與火炬高新區(qū)相鄰,，大型居住社區(qū)翔鷺花城，及五星級酒店——翔鷺大酒店分別位于商場北側(cè)與西側(cè),，客群基礎(chǔ)良好,。閩南古鎮(zhèn)商業(yè)部分建筑面積高達(dá)38萬平方米，配備約5000個停車位,。整體定位以文化旅游為核心,，因此在業(yè)態(tài)構(gòu)成上也偏向于一些游樂業(yè)態(tài)，目前已開業(yè)大廟埕夜市,、酷奇堡樂園,、媽祖閩南朝天宮等旅游項(xiàng)目。商業(yè)業(yè)態(tài)方面,，已入駐業(yè)態(tài)以餐飲,、超市為主，包括漢堡王,、閩鼎匯,、麥德龍、永輝超市,、泰禾影城,，以及閩臺特色購物街、古玩市場,、小吃一條街等,，可為顧客提供購物、餐飲,、娛樂,、休閑等綜合性服務(wù)。但從運(yùn)營情況來看，閩南古鎮(zhèn)宣傳力度不足,，知名度不高,，在商業(yè)影響力方面較小，又因地處殿前商圈較為偏僻,，因此整體人氣相對較弱,。
華信廣場位于湖里區(qū)華盛路與湖里大道交叉口東南側(cè),，是廈門市和湖里區(qū)的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目,，由世界500強(qiáng)中國華信能源有限公司投資興建。廣場建設(shè)用地約2公頃,，總規(guī)劃建筑面積約10萬平方米,，預(yù)計(jì)2019年建成并投入運(yùn)營。廣場內(nèi)部配置商業(yè)街,、購物中心,、5A級寫字樓等建筑形態(tài)，集購物,、辦公,、文化、娛樂等多種功能于一體,，形成獨(dú)立的大型商業(yè)與辦公圈,。 2、廈門海上世界 廈門最大的城市綜合體——廈門海上世界項(xiàng)目,，位于自貿(mào)片區(qū)東渡港區(qū),，總建筑面積超過100萬平方米，投資總額超160億元,，由招商蛇口和廈門港務(wù)控股集團(tuán)聯(lián)手建設(shè),。“海上世界”項(xiàng)目將以廈門郵輪經(jīng)濟(jì)為起始和背景,，以娛樂休閑為核心驅(qū)動,，成為推動港口轉(zhuǎn)型升級的重要引擎。項(xiàng)目包含郵輪母港,、智慧辦公集群,、沉浸式主題商業(yè)、奢華五星級酒店,、濱海文娛中心等部分,，部分業(yè)態(tài)將包含3.3萬平方米的海洋館、高度超過60米的摩天輪,、120米真雪雪道的室內(nèi)滑雪場,、首映發(fā)布功能的電影文化藝術(shù)中心等,。預(yù)計(jì)于2019年至2021年全部竣工投入使用。從島內(nèi)兩區(qū)商業(yè)中心綜合評級指標(biāo)可以看到,，思明區(qū)商業(yè)中心在規(guī)模、體量,、檔次規(guī)格,、交通便捷度及客群基礎(chǔ)方面明顯優(yōu)于湖里區(qū)。其中,，思明區(qū)商業(yè)中心S級,、A級兩級的“優(yōu)等生”數(shù)量為6家，分別為中華城（S）,、萬象城（S）,、SM城市廣場（S）、世茂E-mall（A）,、磐基名品中心（A）、寶龍一城（A）,；B級以下商業(yè)中心5家,。湖里區(qū)內(nèi)則沒有商業(yè)中心獲評S級，僅有萬達(dá)廣場,、灣悅城,、樂群廣場具備A級商業(yè)中心條件，B級以下商業(yè)中心3家,。思明區(qū)的商業(yè)中心由于位居老城核心區(qū),、區(qū)域中心區(qū)，基本都擁有地鐵,、brt,、公交巴士等多種公共交通站點(diǎn)，而且多毗鄰居住區(qū),、景點(diǎn),、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，使之在區(qū)位,、交通便捷性,、消費(fèi)客群基礎(chǔ)方面的得分較為均衡，但問題仍然存在于業(yè)態(tài)豐富性及一線品牌聚集度等方面,。例如,，火車站-蓮坂商圈的萬象城、羅賓森購物廣場之間存在競爭關(guān)系,，因前者開業(yè)后者的客流量大幅下降,，客群基礎(chǔ)評級下降為B級,；加州、瑞景,、JFC三座商場在業(yè)態(tài)豐富性,、一線品牌聚集度方面較弱的表現(xiàn)拉低了綜合評級。從未來趨勢來看,，隨著觀音山商務(wù)中心的海西金谷廣場,、觀音山廣場的建成投用，東部商圈崛起將成為思明區(qū)商業(yè)版圖成為一股不容小覷的勢力,。此外,，禾祥鑫天地、松柏天虹等商業(yè)中心的補(bǔ)充也將為禾祥西,、松柏等老城區(qū)商業(yè)氛圍注入新活力,。湖里區(qū)的商業(yè)中心整體表現(xiàn)較弱，只有五緣灣商圈內(nèi)的三大支柱——萬達(dá)廣場,、灣悅城,、樂群廣場表現(xiàn)突出，將評分拉高了一些,。湖里區(qū)商圈問題主要在交通便捷度,、業(yè)態(tài)豐富性、一線品牌聚集度等方面相對偏弱,。以萬達(dá)廣場為例,，身為商業(yè)地產(chǎn)巨頭打造的“商場+街區(qū)式”大型集中式商業(yè)，萬達(dá)廣場可謂集萬千寵愛于一身,，但因偏安金山一隅,，公共交通欠發(fā)達(dá)（僅有公交巴士），極大地影響了客流的聚集,，非?？上А４送?，除了五緣灣商圈,，其余商場均呈現(xiàn)規(guī)模小、業(yè)態(tài)單一,、品牌檔次低等特點(diǎn),，不利于吸引消費(fèi)者。以閩南古鎮(zhèn)為例,，在業(yè)態(tài)方面除了餐飲及零星的零售,、游樂業(yè)態(tài)外，潮品,、服飾,、數(shù)碼,、家居等受到消費(fèi)者青睞的商鋪不見蹤影，更別提一線,、二線知名品牌,，因此消費(fèi)者關(guān)注度較低也就不足為奇。從趨勢上來看,，未來湖里區(qū)整體商業(yè)設(shè)施布局將實(shí)現(xiàn)東西均衡——隨著廈門海上世界,、華信廣場等商場的建成開業(yè)，西部大型商業(yè)匱乏的局面得到有效緩解,，整體商業(yè)氛圍得到激活與提升,，但等待周期較長，實(shí)現(xiàn)期需要2-3年,，尚需耐心靜待,。
|
