“投資海外房產(chǎn)，從來不都只是為了錢,。”這是有路的忠實客戶谷女士在客戶回訪時和我們分享的一句話,。近期，我們有路海外置業(yè)對谷女士進行了對話，和谷女士聊天,，我們有路置業(yè)顧問也總能學到點什么。

谷女士今年48歲,，算是海外房產(chǎn)置業(yè)的資深人士了，在菲律賓投資了6套房產(chǎn),、日本投資了一套民宿。這次,，她找到有路，是看上了最近我們推薦的位于泰國曼谷新區(qū)的Umini國際二期外企公寓,。

她說：

有路置業(yè)顧問和谷女士的聊天記錄

說到這里,，我們對谷女士的印象就是她的“果斷決策”。也是因為在海外置業(yè)這一塊積累了豐富的專業(yè)度,，她幾乎光憑“感覺”就確定一套房產(chǎn)。

在投資海外房產(chǎn)上,，她基本上確定了這套房子是她想要的，就會馬上出手,。也是因為前幾套在有路投資的比較順利，對有路專業(yè)性的認可,，所以這次這套泰國的房產(chǎn)她直接在微信上就下了定,。

投資海外房產(chǎn),，從來不都只是為了錢

這是開篇谷女士就和大家分享的一句話。她最初接觸海外房產(chǎn)置業(yè)是在五六年前,，是一個小有積蓄的中產(chǎn)階級，她很早就知道,，用房產(chǎn)保值資產(chǎn)的重要性。而投資海外房產(chǎn),，無疑是比較安全有效途徑之一,。

“我在新發(fā)布的《胡潤新中產(chǎn)白皮書》上看到,，大陸年收入65萬以上的中產(chǎn)家庭數(shù)量已達 3320 萬戶,，北京至多,、其次是上海,。而北上廣三個省市中產(chǎn)家庭數(shù)量達到了全國的一半。600 萬資產(chǎn)的「富裕家庭」數(shù)量達到 387 萬,，千萬資產(chǎn)的「高凈值家庭」達到 161 萬。億元資產(chǎn)的達到 11 萬戶,。越來越多的人有能力全球資產(chǎn)配置,。”

“在多年的海外房產(chǎn)投資經(jīng)驗中,，我發(fā)現(xiàn)海外房產(chǎn)的增值平均能保持 6.5%-8% 的增速,。如果是租金收入比較高,，很多地區(qū)可以做到租金抵月供，也就是只要投入首付就可以不再持續(xù)投入了,，還可能有正向的現(xiàn)金流,。”

“不同于早年的海外置業(yè),，當時都是有錢的富翁的選擇,，購買的都是數(shù)億的地標性建筑,，現(xiàn)在,，海外置業(yè)的人群變得更加貼近普通大眾，根據(jù)自己的需求有的放矢,、量入為出的合理選擇海外資產(chǎn),。除了獲得房產(chǎn)的收入外,，更重要的一點就是為了分散風險?！?/p>

不過,，谷女士也建議：

“投資房產(chǎn)就是投資國運投資城市和區(qū)域，海外資產(chǎn)配置還是要多考慮大環(huán)境和大趨勢,，畢竟投資看中的是未來?！?/p>

這次選擇投資泰國，是因為我覺得時機到了

泰國經(jīng)濟發(fā)展總體穩(wěn)中有升

也許你會問,，現(xiàn)在比較熱的那么多置業(yè)國家,，為什么這次會選擇泰國，畢竟現(xiàn)在泰國經(jīng)濟增速在東南亞國家中并不算十分亮眼,。

谷女士說：

“對的,，目前我們來看泰國的經(jīng)濟確實是增速放緩了，畢竟現(xiàn)在全球化經(jīng)濟發(fā)展受外部環(huán)境的影響會越來越大,，尤其是在近期外貿(mào)壓力較大的時候,，并且我相信這種情況一般都是暫時性的，我們說,，判斷一個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況,，還是要通過它整個增長趨勢來判斷。

泰國十年GDP增長曲線,，數(shù)據(jù)：世界銀行

從世界銀行發(fā)布的最新泰國十年GDP增長曲線可以看出,，泰國GDP增長整體是上升的一條曲線,，盡管在個別年份有稍許下滑，泰國目前的GDP增長率為3.3％,，可以看出泰國經(jīng)濟的增長模式是穩(wěn)中有升，近期經(jīng)濟增速放緩也是因為泰國出口下降導致,。

完善基建

泰國現(xiàn)在處于高速發(fā)展中，也在通過促進基礎設施的建設吸引海外私人投資來刺激經(jīng)濟。

泰國的基建計劃將會吸引大量外國人和外企涌入泰國,，政府大力修建基礎建設，房產(chǎn)市場發(fā)展迅速,。如曼谷的BTS輕軌、 MRT地鐵線,、ARL機場快線等讓曼谷擁有極為便捷的交通,，將來還會有MRT橙色地鐵線橫跨東西，紅色地鐵線縱貫南北,，其他線路也在抓緊建設中，

“基礎設施的建設也會反向拉動經(jīng)濟發(fā)展,，房價也會釋放無限潛力,，從當前的泰國房價,、租金收入率的增長，我們可以看出泰國房產(chǎn)已經(jīng)進入了‘黃金十年’,。”谷女士分享她的觀點,。

房價增勢、租金收入穩(wěn)定

谷女士在這些年的房產(chǎn)投資中,，泰國的房產(chǎn)情況谷女士也常有關注，在她的印象中,，泰國房產(chǎn)的價格還沒有聽說過大起大落，似乎一直增長的“不溫不火”,，但卻是總能夠有穩(wěn)定的增長。

谷女士也觀察到,，過半的繁華區(qū)域購房房源為輕奢項目,、公寓項目,，這說明泰國房產(chǎn)市場已經(jīng)逐步進入成熟期,，而且泰國還有親房東的租賃市場,，租金收入率長期穩(wěn)定在5-6%,。

谷女士從Global Property Guide獲取的亞洲各國租金收入

谷女士分析說：

“從租金收入上看，我們可以把亞洲各國首都的租金收入拿出來做個比對,，東南亞國家當中,，僅菲律賓、柬埔寨和泰國榜上有名,，而且不低,。從國情上做比對，泰國整體的社會氛圍和政治環(huán)境更是東南亞國家當中相當穩(wěn)定的,，鮮有戰(zhàn)亂發(fā)生,。這就為經(jīng)濟的長期發(fā)展提供了良好的社會環(huán)境?！?/p>

“更重要的是泰國是“一帶一路”政策輻射下的紅利國,，大家熟知的泰國4.0戰(zhàn)略對接一帶一路的旗艦項目，對于泰國經(jīng)濟發(fā)展是舉足輕重的，更加為未來泰國經(jīng)濟的穩(wěn)健發(fā)展提供了有力支持,?！?/p>

“所以說,，我對泰國未來的經(jīng)濟增長趨勢看好,，并且對它能夠穩(wěn)定增長是抱有堅定信心的，如果泰國有位置優(yōu)越的低價盤,，我會毫不猶豫的購置,，畢竟我也一直關注著這個機會,?！?/p>

我投資的泰國房產(chǎn)

“雖然我在菲律賓已經(jīng)有6套投資房了,，但這是我第一套在泰國的房產(chǎn)，他們都有一個共同點,，就是國家都處于大力促進經(jīng)濟發(fā)展的時期,，并且大搞基建，這都讓房地產(chǎn)市場迅速崛起發(fā)展,，并且基建保證房產(chǎn)市場的人口涌入進而保證房產(chǎn)的需求量,；同時基建也保證了房產(chǎn)在未來的升值空間和較好的租金收入率?！?/p>

“我挑選泰國這套房子，一個是看中上面所說泰國的“穩(wěn)”,，另一個是看中這個項目是在曼谷新區(qū),，未來的中小企業(yè)聚集地,，堪稱未來的‘曼谷望京’！”

我投資的項目基本信息

這套房總價只要26萬人民幣,，首付30%,，2020年交房,，也就是說一開始僅準備不到8萬元的首付資金就可以了,，還有兩年包租。

地理位置：未來曼谷望京Nawamin新區(qū)

“我投資的這個項目位于泰國曼谷Nawamin新區(qū),，是曼谷未來的發(fā)展新區(qū),，我覺得很有必要先來說一下泰國這個新區(qū)的發(fā)展規(guī)劃,！”

“曼谷東北部的Nawamin由曼谷的軌道沿線修建計劃已經(jīng)從市區(qū)延伸至此,，同時加上目前土地價格較便宜，可以開發(fā)更為經(jīng)濟實惠的公寓,，被稱為未來的曼谷‘望京’?！?/p>

“為什么用北京望京來類比曼谷Nawamin新區(qū)，因為它們的發(fā)展規(guī)劃太像了,。我們先來看望京,。”

回顧望京樓市

谷女士說,，曼谷這個新區(qū)的發(fā)展很像她望京這邊的家,。

“就拿我2000年在望京這里買的房來說,，我自己應該算是望京的‘土著’了,，還記得我第一次打車去那里看房，忍不住拉長聲音抱怨——‘真遠??！’那時候只感覺這里什么都沒有，到處都塵土飛揚的,?！?/p>

“其實望京居住區(qū)的雛形是上世紀90年代開始建設的花家地小區(qū),，因為當時是建在一片花椒地上而得名,。而那個時候,，望京周邊的基礎設施還沒有跟上來，但是已經(jīng)先有了一幢幢居民樓,，當時正趕上金融危機對韓國影響不小,，很多韓國人選擇到生活成本,、勞動力成本都相對更低的中國創(chuàng)業(yè)和生活，而望京距離國際機場很近,，所以那時望京也是個‘韓國城’,，我也是在那個時候喜歡上炒年糕和部隊火鍋,?！?/p>

望京剛剛開發(fā)的時候

“我記得自己在當初買望京這套房子的時候,，也就7000-8000元/平方米的樣子吧，而到2013年的時候,，望京區(qū)域房屋均價大約到了45000-50000元/平方米,，上漲了719%！

現(xiàn)在呢,，望京已經(jīng)有北京第二個CBD的美譽了，發(fā)展成成熟的商圈：遠洋地產(chǎn),、SOHO中國、綠地集團,、保利地產(chǎn)為首的地產(chǎn)大鱷爭相進駐大望京商圈,；并且到后期發(fā)展成互聯(lián)網(wǎng)公司聚集地：有阿里、美團,、Uber,、陌陌、58同城,、攜程等大型互聯(lián)網(wǎng)公司,，也有類似join一樣的中小型互聯(lián)網(wǎng)公司。企業(yè)聚集,，也吸引著大批勞動力的到來,，望京逐漸成為下一個‘中國硅谷’。很多人都說望京的房子是‘錯過了的豪宅再也回不來’……”

回看曼谷Nawamin新區(qū)

谷女士看上的正是曼谷Nawamin新區(qū)和望京一樣的區(qū)域定位和未來房價的高增長空間,。

“曼谷Nawamin新區(qū)比之前的望京還有一個好處，就是它已經(jīng)基本建立起了比較成熟的交通軌道通向那里,，不像我之前買房的望京，一開始什么都沒有,，而且路不是正南正北,，找回家的路2個小時一點也不夸張。而我看中的這個房子毗鄰雙軌,，基礎設施是比較完善的，升值潛力大,。而且我買的這個項目2020年6月就交房,，到時候交通便利,，租住房子會十分搶手?！?/p>

毗鄰的雙軌粉線,、棕線

誠然，這個區(qū)域同望京的定位一樣,，未來會進一步加強基礎設施建設,，吸引更多的中小企業(yè)入駐，是未來的曼谷‘外貿(mào)區(qū)’及企業(yè)聚集地,，目前我了解的已經(jīng)在該新區(qū)的企業(yè)有IPD Packaging,、Allied-Tek (Thailand)、Escopremium公司等,，其中 Escopremium 有限公司個人防護設備的分銷業(yè)務已超過30年,，泰國國內(nèi)領先的公司和政府機構信任公司，在職員工2000余人,；

而且Allied-Tek (Thailand) 有限公司是澳大利亞一家焊接工藝科技公司,，在全世界有28個分部，其中在上海和香港都有分部,，泰國本地在職員工有1000余名,。和望京一樣，先是大型企業(yè)領銜入駐,，再來就是更多的中小企業(yè)了,。

“再加上不斷完善的交通軌道系統(tǒng)，隨之而來的是數(shù)萬的人口吸納,，可想而知未來旺盛的的公寓租住需求,，和豐盈的房屋升值空間，這一點可以肯定的說,！”

周邊區(qū)域低價盤

“我投資的這個項目運氣很好,，價格很低，所以在看到他們發(fā)的樓盤推薦時,，就馬上聯(lián)系他們有路了,，因為我覺得會有很多人會搶這個盤，我必須果斷決定,。畢竟現(xiàn)在進入曼谷新區(qū)是相當好的時機,。”

“再來就是一些租金收入,、周邊設施的因素,，雖然這不是促使我買下這個項目的最重要因素，但我覺得為我省了不少事,，第一就是兩年包租,，穩(wěn)定凈收入可以達到5%,，這一點我很省心；第二就是周邊商超,、娛樂中心一應俱全,，將來是十分好租的，也能保證較高的租金,?！?/p>

我的置業(yè)心得

“我想說的，就是我在東南亞國家近期投資的這6套房產(chǎn),，加上泰國的,，應該是7套了，大約總共投資成本200萬吧,。

這些房產(chǎn)我把他們統(tǒng)稱為‘小投大賺’的類別,，東南亞中類似菲律賓、柬埔寨,、泰國都屬于房價較為便宜的地區(qū),，并且這些國家都在大力進行基礎設施建設，是房產(chǎn)發(fā)展的紅利期,，未來隨著基礎設施的完善,，房價都會有較大的增值空間，而我,，看好的就是這一點,。

我之前說，房產(chǎn)投資不只是為了錢,，但首先是為了錢,。當然，分散風險是在賺錢的同時剛好也實現(xiàn)了的一個環(huán)節(jié),?！?/p>

“這是我今天的分享，希望能夠?qū)σ恍┩瑯佑泻Ｍ庵脴I(yè)想法的人有幫助,?！?/p>

我們有路很感謝谷女士能夠抽出時間接受我們的回訪，并且分享了這么多干貨給大家,。如果你也有興趣，想了解谷小姐投資的項目,，可以點開下面的鏈接了解詳情,，有路隨時為您提供更有針對性的專業(yè)服務～

— 文/有路 (uoolu.com）—