文/小郭律師

小區(qū)停車位究竟屬于誰,？是歸開發(fā)商所有,，還是歸業(yè)主呢？

經過取經路上的八十大難題,，挨餓挨凍打妖怪,，你終于有了自己的房子自己的車子。你會發(fā)現(xiàn)還有一個問題擺在你面前,，那就是停車難,。關于車位的權屬以及使用權，小區(qū)業(yè)主,、開發(fā)商,、物業(yè)公司甚至街道辦經常因此而爭論不休，告上法庭的也屢見不鮮,，更有甚者弄得頭破血流,、得不償失。那么小區(qū)的停車位到底該屬于誰呢,？

《物權》第七十三條規(guī)定,，建筑區(qū)劃內的道路、綠地,、公共場所,、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有,，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外,。也就是說，小區(qū)路面的停車位開發(fā)商無權,，歸業(yè)主共同所有,，業(yè)主委員會可以決定是否收費。

但同時,，《物權商品房買賣合同》內明示該面積沒有計入公攤則屬于開發(fā)商所有,，開發(fā)商是有權售賣該地上車位的。

未計入小區(qū)建筑容積率的配建停車位及公共部分,，不屬開發(fā)商專有部分,，屬小區(qū)全體業(yè)主共有。如果是地面停車場，產權就歸屬全體業(yè)主,，物業(yè)公司沒有任何權利制止業(yè)主停放,，但業(yè)主停放是要繳納停車管理服務費用的。

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住宅小區(qū)車位規(guī)劃性質分為幾種,？

分小區(qū)地面車位,、小區(qū)地下車位兩種。

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小區(qū)地面車位有產權嗎,？

歸誰所有,？歸誰使用？

如果出租收益歸誰,？

小區(qū)地面車位沒有產權,，歸業(yè)主共同所有，歸業(yè)主共同使用,。小區(qū)地面車位出租的,，租金標準由物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主大會向物價部門申請備案批復，收益扣除物業(yè)服務成本后屬于業(yè)主共有,。

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小區(qū)地下車位有產權嗎,？

小區(qū)地下車位性質分兩種：

（1）人防地下室。主要為保障戰(zhàn)時人員與物資掩蔽,、人民防空指揮,、醫(yī)療救護等而單獨修建的地下防護建筑，以及結合地面建筑修建的戰(zhàn)時可用于防空的地下室,。人防地下室產權歸國家所有,，但根據江西省人民防空辦公室下發(fā)的《關于推行人民防空工程平時使用許可制度的通知》（贛人防發(fā)[2011]18號）文件規(guī)定，經人防部門批準核發(fā)《人民防空工程平時使用證》后可以由投資人使用或出租,，有效期5年；

（2）非人防地下車位,。建設單位向人民政府防空辦公室繳納了易地建設費用,，獲得政府防空辦公室批準屬于非人防地下車位的有效證明或審批。此種類型地下車位有產權,，經過不動產權登記部門確權后可以進行銷售或出租,。

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開發(fā)商建設的非人防地下車位

可以銷售嗎？需要符合哪些條件,？

開發(fā)商建設的非人防地下車位在符合以下條件的基礎上,，由房管局部門頒發(fā)現(xiàn)售許可證，允許公開銷售,。

（1）業(yè)主與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》約定了規(guī)劃的車位車庫屬于開發(fā)商所有,，開發(fā)商有權出售附贈或出租（詳見合同第二十二條）；

（2）人民政府防空辦公室出具非人防工程的有效證明和易地建設費用繳納審批表；

（3）地下車位取得了規(guī)劃建設部門頒發(fā)的《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》,；

（4）不動產權登記部門對地下車位進行了確權登記,；

（5）物價部門對地下車位銷售價格進行了備案批復；

（6）工商部門對地下車位《商品房買賣合同》進行了備案登記,；

（7）查看房屋和地下車位測繪報告,，地下車位的面積未分攤到房屋建筑面積；

（8）開發(fā)商將地下車位規(guī)劃平面圖,、物價批文和產權確認證明三個材料,，在小區(qū)地下車位入口、小區(qū)人行主入口,、售樓部進行公示一個月以上,。

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結論：

（1）可以辦理產權的地下停車位，所有權屬于開發(fā)商,，開發(fā)商可以對外出租和轉讓.,。

（2）地下人防車位所有權既不屬于小區(qū)開發(fā)商，也不屬于小區(qū)業(yè)主,，如果該部分車位由開發(fā)投資建設,，開發(fā)商可以對車位進行合理出租。

（3）已規(guī)劃的地上停車位,，所有權歸屬由開發(fā)商與業(yè)主約定,。開發(fā)商可以出租、出售給業(yè)主,，也可以贈與業(yè)主,。

（4）占用小區(qū)公共道路、公共綠地的停車位,，歸全體業(yè)主共有,。