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▎本期看點

如果你在美國已經(jīng)有了一套房,，想要再買一套投資房的時候，你有一種策略是可以把現(xiàn)有房產(chǎn)當中的凈值貸出來,，用于支付另外一套房子的房款,。這種操作怎么做呢？今天我們來講一講,。

大家好,，我是黃永明,，我在美國休斯敦向你問好。

在一開始我想跟大家介紹一個概念就是,，銀行有一種跟你的房屋凈值相關(guān)的貸款叫做Home Equity Line of Credit,。

這個時候我們要講一下什么叫Home Equity，什么叫Line of Credit,。

Home Equity就是房屋的凈值,，它指的是你房屋的總價值減去你的債務之后剩下的那部分錢。

假如說你這個房子值20萬美元,，你的貸款是10萬的話,，你房屋的凈值是多少呢？

就是20萬減10萬等于10萬,。

如果你的房屋是全款買的,，不欠任何的房貸，那這種時候你的凈值就是100%,。

一般來講,，銀行它愿意就你房屋的凈值這部分給你貸70%、80%,，最高我見到過有95%的額度,。

請大家注意，講到這里,，銀行有另外一種很類似的產(chǎn)品叫做Home Equity Loan,，大家不要去貸這個。

為什么呢,？

Home Equity Loan它是直接寫一張支票給你,，比方說20萬的房子我貸16萬給你，我給你寫一張16萬的支票,，你去花吧,。

從它給你支票的這一刻開始，利息就開始計算了,。

而Line of Credit是不一樣的,，大家可以把它設(shè)想成一張額度很高的信用卡。

16萬額度的信用卡,，你不刷卡的時候你用不用還款,？有沒有利息？沒有的,。

類似于信用卡,，只有當你拿著他給你開好的這個支票賬戶去使用、去花錢的時候，比如你花了2萬美元,，這個時候才開始給你計算利息了,，不花的時候你有這個額度。

這是Home Equity Line of Credit,， 簡稱HELOC。

跟銀行給你的信用卡非常像的一點也在于,，當你還了本金之后,，這個額度會立即恢復。

它跟一般的貸款,，每個月去還款不一樣——那個貸款你還進去之后你還能拿出來嗎,？你不能拿出來了。

HELOC是你還進去之后這個額度恢復了,，你就能夠再拿出來,。

在實際的交易過程當中，它的使用也很簡單,，就跟你有現(xiàn)金是一樣的,。

你去買一個投資房，你去支付它的時候,，你可以電匯,，或者是寫支票。

這個看產(chǎn)權(quán)公司或者是房地產(chǎn)律師的具體要求,，在操作的時候跟你使用現(xiàn)金是沒有區(qū)別的,。

對于你來講，你的這個投資房是沒有任何的負擔的,，你原本的這個房產(chǎn)是有貸款的,。

有人會問，HELOC的利率劃不劃算,？

一般來講,，它頭12個月會給你一個優(yōu)惠的利率，12個月以后你可以跟銀行重新來談,。

因為你房屋的凈值發(fā)生了變化,，在這種時候你可以重新來談，他再給你額度,，再給你一個優(yōu)惠期,。

而且請注意，如果你投的是個出租房的話呢,，出租房它產(chǎn)生每個月的現(xiàn)金流,，出租房的租金收益，你就可以把它拿來用于還這個HELOC。

比方說你的出租房的收益是6%,、7%,，而這個HELOC它的利率是5%，那你把租金拿來還本金和利息就好了,。

如果說你能夠比較大筆地把HELOC的本金給還上的話,，那么你會更快地把這個債務給還掉。

HELOC的好處是它叫做simple interest,，它不是我們房貸的那種amortized interest,。

amortized interest，你會發(fā)現(xiàn)在最初開始還款的時候,，你大部分的錢用來還什么了,？用來還利息了，不是用來還本金的,。

而HELOC其實是按照你這個本金來算利息的,，它不是做了一個amortize的這種計算，所以在這種情況下,，你更容易把本金給還掉,。

以上就是今天跟大家分享的，如何用HELOC這樣的一個策略來投資你的出租房,。

實際上美國有很多的投資者已經(jīng)滾動著用這種方法,，一套又一套地去做他們的出租房，這是一個非常成功的,、非常成熟的一種策略,。