為保障城市空間環(huán)境品質(zhì)，合理配置城市公益性用地,，促進(jìn)各類設(shè)施建設(shè),，確保各項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)面積上限的公開、公正,、透明,，明確計(jì)算辦法如下：

一,、本規(guī)定適用于舊村莊、舊城鎮(zhèn),、“工改商”以及“工改住”類改造項(xiàng)目,，在編制改造單元規(guī)劃時(shí)核算項(xiàng)目總建筑面積；“工改工”類改造項(xiàng)目則按照《關(guān)于促進(jìn)土地利用支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》（中土函〔2017〕2232號(hào)）及其他相關(guān)政策,、管理要求執(zhí)行,。

二、“三舊”改造項(xiàng)目總建筑面積,，是指改造項(xiàng)目范圍內(nèi)各類計(jì)容建筑面積之和,，不含獨(dú)立占地公益性設(shè)施的建筑面積。該數(shù)值為改造項(xiàng)目策劃和單元規(guī)劃前期的上限,，具體方案還需按照相關(guān)技術(shù)規(guī)范和《三舊改造單元規(guī)劃編制指引》進(jìn)行評(píng)估和審查,，確定最終批準(zhǔn)的容積率。

三,、“三舊”改造項(xiàng)目總建筑面積計(jì)算公式為：改造項(xiàng)目總建筑面積=基礎(chǔ)建筑面積 補(bǔ)償建筑面積 獎(jiǎng)勵(lì)建筑面積,。

四、基礎(chǔ)建筑面積的計(jì)算方法為：基礎(chǔ)建筑面積=基準(zhǔn)容積率×改造項(xiàng)目總用地面積,。

五,、基準(zhǔn)容積率，是指反映改造項(xiàng)目總體建設(shè)強(qiáng)度的指標(biāo),，參考周邊城市改造項(xiàng)目審批經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù),，結(jié)合中山城鄉(xiāng)規(guī)劃管理實(shí)施情況，確定基準(zhǔn)容積率為2.2,。

六、補(bǔ)償建筑面積,，是指按照相關(guān)政策,、技術(shù)規(guī)范要求及地區(qū)發(fā)展訴求，在改造項(xiàng)目范圍內(nèi)獨(dú)立占地的公益性用地超出按照《中山市“三舊”改造實(shí)施辦法（試行）》所要求15%的部分進(jìn)行補(bǔ)償?shù)慕ㄖ娣e,，計(jì)算方法為：補(bǔ)償建筑面積=基準(zhǔn)容積率×獨(dú)立占地的公益性用地面積（不含政策要求的15%公益性用地）,。

七、單元規(guī)劃對(duì)單元內(nèi)各改造項(xiàng)目的公益性用地捆綁實(shí)施進(jìn)行整體統(tǒng)籌,，明確實(shí)施主體和時(shí)序,，以確定各項(xiàng)目的補(bǔ)償建筑面積。

八,、獎(jiǎng)勵(lì)建筑面積,，是指因公共利益需要，對(duì)符合以下情形的,，依據(jù)“三舊”改造有關(guān)規(guī)定及《中山市城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》等給予的建筑面積獎(jiǎng)勵(lì)：

（一）改造項(xiàng)目?jī)?nèi),，除獨(dú)立占地的公益性用地以外的建設(shè)用地中,，按現(xiàn)行控規(guī)及《中山市城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》等要求落實(shí)的附建式公共服務(wù)配套設(shè)施及市政配套設(shè)施，其建筑面積作為獎(jiǎng)勵(lì)建筑面積,。

（二）改造單元內(nèi),，實(shí)施主體承擔(dān)了保留建（構(gòu)）筑物的保護(hù)、活化,、修繕和綜合整治責(zé)任及費(fèi)用的歷史建筑與不可移動(dòng)文物,，按保留建筑的建筑面積及保留構(gòu)筑物的投影面積之和獎(jiǎng)勵(lì)1.5倍建筑面積。

（三）市政府規(guī)定的其他獎(jiǎng)勵(lì)情形,。

（四）上述獎(jiǎng)勵(lì)建筑面積之和不超出基礎(chǔ)建筑面積的15%,。

九、公益性用地是指《中山市城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》“第二章　城市用地分類”中確定的,、可提供給公共使用的用地,，包括公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地（A）、道路與交通設(shè)施用地（S）,、公用設(shè)施用地（U）,、綠地與廣場(chǎng)用地（G）等四類公益性用地。上述四類用地,，須完成拆除重建并按照原控規(guī)和相關(guān)技術(shù)規(guī)范配建城市基礎(chǔ)設(shè)施,、公共服務(wù)設(shè)施或者其他公益性設(shè)施后無(wú)償移交政府。

十,、為保障中山作為宜居城市的空間環(huán)境品質(zhì),，在“三舊”改造過(guò)程中，須在上述總建筑面積計(jì)算方法的基礎(chǔ)上,，按照《中山市城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》重點(diǎn)對(duì)“三舊”改造項(xiàng)目中各類用地的凈容積率進(jìn)行管控,。

十一、“三舊”改造單元內(nèi)各項(xiàng)目的公益性用地和配套設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)必須統(tǒng)一,，以居住地塊總建筑面積測(cè)算規(guī)劃人口,，按照120平方米/戶、每戶3.2人進(jìn)行核算,，并按照《中山市城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》中“第六章　公共服務(wù)設(shè)施”及其他相關(guān)技術(shù)規(guī)范要求完善各項(xiàng)目的公共設(shè)施配套,。

十二、改造項(xiàng)目的最終總建筑面積及項(xiàng)目最終凈地塊容積率,，還須在本規(guī)定計(jì)算所得總開發(fā)建設(shè)面積的控制下,，通過(guò)單元規(guī)劃的交通影響評(píng)估、設(shè)施承載力評(píng)估,、綜合效益評(píng)估,、城市景觀和文保評(píng)估后方可確定。

計(jì)算方法解釋說(shuō)明

一、明確項(xiàng)目總建筑面積計(jì)算范疇

本計(jì)算規(guī)定中的“改造項(xiàng)目總建筑面積”,，包括基礎(chǔ)建筑面積,、補(bǔ)償建筑面積、獎(jiǎng)勵(lì)建筑面積三部分（如下圖所示）,。改造項(xiàng)目總建筑面積不包括公益性用地上各類獨(dú)立占地的公共設(shè)施建筑面積,，是項(xiàng)目實(shí)施主體實(shí)際獲得的總建筑面積。公益性用地上的各類公共設(shè)施建筑按照相關(guān)規(guī)劃要求建設(shè),。

二,、計(jì)算規(guī)定詳細(xì)計(jì)算方法

按照公式，改造項(xiàng)目總建筑面積=基礎(chǔ)建筑面積 補(bǔ)償建筑面積 獎(jiǎng)勵(lì)建筑面積=基準(zhǔn)容積率×[項(xiàng)目總用地面積 獨(dú)立占地的公益性用地面積（不含政策要求的15%公益性用地）] 獎(jiǎng)勵(lì)建筑面積,。

如下圖所示,，則改造項(xiàng)目總建筑面積=基準(zhǔn)容積率×（項(xiàng)目用地范圍的總用地面積 項(xiàng)目配套獨(dú)立占地的公益性用地中超出政策要求配套15%部分的面積） 獎(jiǎng)勵(lì)建筑面積，它還須在計(jì)算出來(lái)的總建筑面積基礎(chǔ)上,，通過(guò)單元規(guī)劃的交通影響評(píng)估,、設(shè)施承載力評(píng)估、綜合效益評(píng)估,、城市景觀和文保評(píng)估后方可最終確定,。

改造項(xiàng)目毛容積率=改造項(xiàng)目總建筑面積/項(xiàng)目用地范圍的總用地面積。

改造項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性地塊凈容積率=改造項(xiàng)目總建筑面積/可開發(fā)建設(shè)用地面積（即經(jīng)營(yíng)性地塊用地面積）,。

其中,，改造項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性地塊包括商業(yè)地塊和居住地塊，各地塊的容積率上限須在總開發(fā)建設(shè)面積的控制下,，按照《中山市城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》給予核定,。