河南商報(bào)記者 陳媛媛/文 資料圖

小區(qū)的地下車位,，到底是屬于開發(fā)商還是全體業(yè)主所有？很多小區(qū)居民都有著這樣的疑問,。

而在鄭州,，恒通新城小區(qū)的業(yè)主們，選擇用行動(dòng)來嘗試解答這個(gè)疑問,。小區(qū)居民曾從開發(fā)商手中拿回了375個(gè)停車位和16個(gè)車庫，但是卻被開發(fā)商（鄭州恒通置業(yè)有限公司）訴至法庭,。

一審敗訴后,，恒通新城小區(qū)的業(yè)主仍未氣餒，搜集證據(jù),，提起上訴,，在12月5日這天，該小區(qū)業(yè)主,、物業(yè)公司一起與開發(fā)商在法庭上再次展開爭辯對壘,。

【事件】業(yè)委會(huì)“拿回”小區(qū)300多個(gè)車位,，被開發(fā)商起訴

據(jù)鄭州市鄭東新區(qū)恒通新城小區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任梁芳靜介紹,，按照規(guī)劃，該小區(qū)應(yīng)規(guī)劃1120個(gè)停車位,，其中包括185個(gè)地上停車位,，935個(gè)地下停車位?！靶^(qū)目前實(shí)際建設(shè)的停車位跟規(guī)劃嚴(yán)重不符,，僅有785個(gè)地下停車位，地上停車位為0個(gè),?！?/p>

而且，當(dāng)業(yè)主們購買了停車位之后,，發(fā)現(xiàn)一個(gè)問題,，他們僅有一個(gè)收據(jù)或《地下車庫使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》,，并沒有地下車位的產(chǎn)權(quán)證。

梁芳靜稱,，他們了解到,，像這樣沒有產(chǎn)權(quán)的地下停車位應(yīng)該屬于全體業(yè)主所有。于是,，2017年6月,，該小區(qū)業(yè)委會(huì)和新招標(biāo)的物業(yè)公司（深圳市恒博物業(yè)管理有限公司鄭州分公司）將開發(fā)商還沒有銷售出去的300多個(gè)車位拿回。

但是,，開發(fā)商以“合謀侵占”地下停車位為由,，將深圳市恒博物業(yè)管理有限公司鄭州分公司、深圳市恒博物業(yè)管理有限公司,、鄭州市鄭東新區(qū)恒通新城小區(qū)業(yè)主委員會(huì)告上法庭,。

9月，來自于鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院的民事判決書顯示,，要求三被告立即停止侵權(quán),，返還約12萬元停車位使用費(fèi)。

10月,，業(yè)主不服一審判決,，上訴至鄭州市中級人民法院，要求撤銷一審民事判決,，依法改判或發(fā)回重審,。

【爭論】地下停車位,，到底姓甚名誰,？

在12月5日這天，鄭州雨雪紛紛,，二審開庭,，最后以休庭結(jié)束，并未當(dāng)庭宣判,。因該案件關(guān)系重大,，引起了鄭州市多個(gè)小區(qū)的關(guān)注，據(jù)梁芳靜主任介紹,，40多家成立過業(yè)委會(huì)的小區(qū),、20多家未成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)均派出代表參加，現(xiàn)場將近300多人,。雙方就很多問題展開了辯論,。

焦點(diǎn)1：開發(fā)商是否取得地下停車位的產(chǎn)權(quán)？

業(yè)主們認(rèn)為,，要弄清地下車位到底歸誰,，首先要確定,，開發(fā)商是否辦理了產(chǎn)權(quán)證?！叭绻_發(fā)商單獨(dú)辦理了產(chǎn)權(quán)證,，那就歸開發(fā)商，若沒有的話,，就歸全體業(yè)主所有,。”

恒通新城業(yè)委會(huì)代理律師,、河南春屹律師事務(wù)所律師李全永認(rèn)為,，從法理以及法律規(guī)定來說，涉案地下車位依法屬于恒通新城小區(qū)業(yè)主所有,。

他稱,，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第六條、第九條,、第十條規(guī)定,，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)需要依法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，取得不動(dòng)產(chǎn)登記證書,，以此證明所有權(quán)人取得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán),，但是在此案中，開發(fā)商始終未提供相應(yīng)的權(quán)屬證明,。

開發(fā)商代理律師則稱,，恒通公司與全體業(yè)主在《商品房買賣合同》中已明確約定,，對于地下車位的所有權(quán)問題,，不存在糾紛。

河南商報(bào)記者從一審判決書中了解到,，在《商品房買賣合同》的《合同補(bǔ)充協(xié)議》中第十一條約定,，小區(qū)內(nèi)的會(huì)所、商業(yè)配套用房,、幼兒園,、地下車庫或車位、地面停車位,、地下室,、服務(wù)設(shè)施及“四個(gè)一”用房和其他未計(jì)入公用分?jǐn)偨ㄖ娣e的建筑設(shè)施所有權(quán)歸出賣人（開發(fā)商）所有。

對此,，恒通新城業(yè)委會(huì)代理律師李全永認(rèn)為,，涉案地下車位不能通過約定來認(rèn)定開發(fā)商享有所有權(quán)。他稱,，首先,，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬不能通過約定即解決其所有權(quán),。其次，房屋買賣雙方在簽訂《合同補(bǔ)充協(xié)議》時(shí)處于不平等的地位,，該補(bǔ)充協(xié)議是開發(fā)商擬定的格式合同,，是排除購房者權(quán)利的協(xié)議，存在合同欺詐,。

焦點(diǎn)2：案涉地下停車位是開發(fā)商專有部分還是全體業(yè)主的共有部分？

業(yè)主們認(rèn)為,，弄清涉案地下停車位是屬于開發(fā)商專有部分還是業(yè)主共有部分,，也很重要。

恒通新城業(yè)委會(huì)代理律師李全永認(rèn)為,，從建筑物區(qū)分所有權(quán)的角度看,，建筑物區(qū)分所有權(quán)分為專有部分和共有部分，本案地下車位是否具備建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有部分產(chǎn)權(quán),，是本案的關(guān)鍵所在,，在開發(fā)商沒有證據(jù)證明涉案車位屬于專有部分產(chǎn)權(quán)的情況下，其不能對此享有所有權(quán),。

他稱,，據(jù)《物權(quán)法》第七十條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅,、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán),，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。第七十三條也規(guī)定,，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所,、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有,。沒有產(chǎn)權(quán)的地下車位應(yīng)當(dāng)屬于小區(qū)共用設(shè)施,。

焦點(diǎn)3：此案所涉地下車位是否屬于人防工程？

開發(fā)商代理律師稱,，經(jīng)中牟縣人民防空辦公室的審批,，開發(fā)商于2011年9月份繳納了防空地下室易地建設(shè)保證金50萬元，于2013年5月份繳納防空地下易地建設(shè)費(fèi)930多萬元,，兩次共計(jì)繳納980多萬元,。所以，該小區(qū)地下室并不屬于人防工程,。

據(jù)了解,，防空地下室易地建設(shè)費(fèi)是指建設(shè)單位因地質(zhì)、結(jié)構(gòu)等原因無法同步配套修建防空地下室,，必須依法向人防部門交納建設(shè)規(guī)定面積的防空地室所需的工程費(fèi)用,。

恒通新城業(yè)委會(huì)代理律師李全永認(rèn)為,，根據(jù)《人民防空法》規(guī)定，人防工程采取“三同時(shí)”原則,，即同時(shí)規(guī)劃,、同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)建設(shè),。恒通新城小區(qū)于2011年開建,，于2013年竣工驗(yàn)收，開發(fā)商提交的易地建設(shè)費(fèi)票據(jù),，是2013年開具,，且開發(fā)商也并未提供該小區(qū)不符合建設(shè)人防工程的主管部門的審批文件。

焦點(diǎn)4：案涉地下車位是否計(jì)入公攤,，是否計(jì)入小區(qū)的建設(shè)成本,？

業(yè)主們認(rèn)為，要判斷地下車位歸誰所有,，還應(yīng)該弄清楚,，地下車位是否納入了小區(qū)的建設(shè)成本?！叭绻呀?jīng)納入,，那么我們在買房子時(shí)，已經(jīng)將成本分?jǐn)偭?，地下停車位就屬于小區(qū)的配套設(shè)施,，該歸全體業(yè)主所有?！?/p>

開發(fā)商代理律師稱,，根據(jù)開發(fā)商提供的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)工程（建筑）規(guī)劃許可證附件,、建設(shè)工程施工合同及付款憑據(jù),，充分證明地下車位是經(jīng)過規(guī)劃主管部門規(guī)劃許可的,，地下車庫是開發(fā)商投資興建的,。根據(jù)開發(fā)商提供的房屋建筑面積測繪成果書、商品房買賣合同,，充分證明地下車庫的所有權(quán)應(yīng)歸開發(fā)商所有,。他還介紹，恒通新城小區(qū)的地下室（包括地下車位和車庫）沒有計(jì)入公攤,，也沒有計(jì)入小區(qū)建設(shè)成本,。

對此，恒通新城業(yè)委會(huì)代理律師李全永認(rèn)為,，開發(fā)商所提交的證據(jù)是證明地下車位由其出資所建,，但出資建設(shè)并非是其享有所有權(quán)的依據(jù),。

李全永律師稱，根據(jù)規(guī)劃許可證顯示,，其建設(shè)規(guī)模包含地上地下,，投資總額為4.3億元。他認(rèn)為,，開發(fā)商對恒通新城小區(qū)的投資是整體的,，并未區(qū)分地上、地下抑或是人防工程,。所以,，開發(fā)商所提供的證據(jù)不能證明涉案地下車位是其單獨(dú)立項(xiàng)、單獨(dú)報(bào)批,、單獨(dú)核算,。

李全永律師認(rèn)為，開發(fā)商所開發(fā)的整個(gè)小區(qū)的應(yīng)納稅款,，是查明此案的關(guān)鍵,，能反映其對整個(gè)小區(qū)的投資成本，也能查明涉案車位是否計(jì)入整個(gè)小區(qū)的建設(shè)成本,。他認(rèn)為,，調(diào)取此證據(jù)，有很大的必要性,。（編輯 華麗娟 戴晨曦）