房地產(chǎn)公司在開發(fā)建設(shè)過程中，合作單位較多,，有樁基工程公司,、總包公司、各分包公司以及裝修公司施工企業(yè)等,，這些公司在施工過程都需要使用水電費,。但是由于水表和電表無法根據(jù)每一個公司進(jìn)行安裝，只能以開發(fā)公司的名義統(tǒng)一進(jìn)行安裝和計量,，水電費由房地產(chǎn)公司支付給供電公司和自來水公司,，房地產(chǎn)公司再從施工企業(yè)收回水電費。

一、實務(wù)操作中會出現(xiàn)兩種處理方法：

第一種方法：按代扣代繳處理,，由供電公司和自來水公司將發(fā)票開給施工企業(yè),，結(jié)算時房地產(chǎn)公司從工程款扣除代繳的電費。此種方式下,，存在兩個問題：

1,、由供電公司和自來水公司將發(fā)票開給施工企業(yè)的難度較大,，而且無法達(dá)到資金流、銷售流,、發(fā)票流一致,，取得的增值稅進(jìn)項發(fā)票存在無法抵扣的風(fēng)險。

2,、國家稅務(wù)總局公告2018年28號《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》第十八條 企業(yè)與其他企業(yè)（包括關(guān)聯(lián)企業(yè)）,、個人在境內(nèi)共同接受應(yīng)納增值稅勞務(wù)(以下簡稱“應(yīng)稅勞務(wù)”)發(fā)生的支出，采取分?jǐn)偡绞降?，?yīng)當(dāng)按照獨立交易原則進(jìn)行分?jǐn)?，企業(yè)以發(fā)票和分割單作為稅前扣除憑證，共同接受應(yīng)稅勞務(wù)的其他企業(yè)以企業(yè)開具的分割單作為稅前扣除憑證,。如果按照該規(guī)定,，由供電公司和自來水公司將發(fā)票開給房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)公司對水電費進(jìn)行分割,，將水電費發(fā)票復(fù)印件和分割單交給建筑企業(yè)作稅前抵扣憑證,，房地產(chǎn)企業(yè)是按照全額抵扣進(jìn)項稅還是按照自己承擔(dān)的水電費部分抵扣進(jìn)項稅？

第二種方法：按轉(zhuǎn)售水電費處理，由供電公司和自來水公司將發(fā)票開給房地產(chǎn)公司,，房地產(chǎn)公司再開發(fā)票給施工企業(yè),，結(jié)算時從工程款扣除代繳電費按銷售收入處理。此種方式下,，如果自來水公司開具的是3%的普通發(fā)票,，那么房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)售時按照13%開具銷售發(fā)票，會多交增值稅10%,。

以上兩種方法,，不管是房地產(chǎn)公司還是建筑公司都是無法接受的，因為雙方都會有稅務(wù)風(fēng)險或者稅款損失,。

二,、解決的方法及管理措施

為了規(guī)避房地產(chǎn)公司及施工企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險，建議房地產(chǎn)公司將水電費也作為“甲供材料”管理,。對于一項工程的水電費國家都有預(yù)算定額的,，而且在項目招投標(biāo)時，商務(wù)標(biāo)中都會包括水電費的定額,，因此房地產(chǎn)公司可以把按照預(yù)算定額核定水電費的總消耗量和金額從總包合同中分離出來,，不作為總包合同的構(gòu)成部分，作為“甲供材料”提供。并約定對于超核定的水電費消耗量由施工企業(yè)承擔(dān),，從支付的工程款中扣除,。

（一）水電費發(fā)票開具：

水電費發(fā)票直接開給房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)公司收到的增值稅專用發(fā)票可以直接進(jìn)項稅額抵扣,，不含稅部分直接計入項目開發(fā)成本中,。建筑企業(yè)按照工程款開具建筑業(yè)發(fā)票不包含水電費,。

（二）發(fā)生水電費賬務(wù)處理：

房地產(chǎn)公司支付供電公司電費,，收到開具的專用發(fā)票時：

借：開發(fā)成本—XX項目-建筑安裝費-水電費（開發(fā)項目承擔(dān)部分）

管理費用-水電費 （本單位承擔(dān)部分）

應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅—進(jìn)項稅額

貸：銀行存款

（三）項目水電費日常管理：

1,、由工程部指定專人負(fù)責(zé)水電費的交納、分?jǐn)偣ぷ?。每月在交費前兩日辦理借款審批手續(xù),，在規(guī)定交納時間內(nèi)辦理交費。

2,、由工程部人員抄表,、分推到各用電單位，包括損耗的分推,。分推計算表,，由用電單位簽字確認(rèn)后，送交財務(wù)部和審算部各一份,。

3,、對務(wù)部會計審核實際支付費用總額與分推明細(xì)表合計總額是否一致。按分?jǐn)偯骷?xì)表分別登記各水電費使用單位的明細(xì)賬,。

4,、審算部按分推明細(xì)表分別登記水電費使用單位臺賬，在項目竣工決算時,，與核定的水電費消耗總量進(jìn)行核對,，超核定量的，在支付工程款時,，將水電費金額填在《付款單》的扣款欄內(nèi),。

5、財務(wù)部經(jīng)理或會計負(fù)責(zé)按財務(wù)賬核對《付款單》上的扣款金額,。如果經(jīng)核對發(fā)現(xiàn)有差異,，及時與有關(guān)部門溝通解決。

這樣房地產(chǎn)開發(fā)公司對于開發(fā)項目的水電費,，既不用作為代扣代繳處理,，也不用按照轉(zhuǎn)售水電費處理，有效地避免了房地產(chǎn)公司與建筑公司雙方的稅務(wù)風(fēng)險和稅款損失。