一,、案件審判基本情況和特點(diǎn)分析

2008-2017年期間我院共受理涉業(yè)主委員會(huì)民事案件415件,，審結(jié)417件。從司法審判實(shí)踐和相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看,，涉業(yè)主委員會(huì)民事案件主要有以下幾方面特點(diǎn)：

（一）收案數(shù)量前期均勻波動(dòng),，后期略有增長

受理的415件案件按年份分布情況如下：2008年受理39件，2009年受理29件,，2010年受理39件,，2011年受理30件，2012年受理41件,，2013年受理33件,，2014年受理37件，2015年受理55件,，2016年受理50件,，2017年受理62件。

圖一：2008-2017年涉業(yè)主委員會(huì)民事案件收案情況

從收案情況來看,，2008-2014年期間我院受理的涉業(yè)主委員會(huì)民事案件數(shù)量雖出現(xiàn)波動(dòng),，但整體較為平穩(wěn)，沒有明顯的增減變化,。2015年收案數(shù)量出現(xiàn)較為明顯的增長,，此后案件數(shù)量雖有波動(dòng)但穩(wěn)定在了一個(gè)較高的水平上并且呈現(xiàn)出進(jìn)一步增長的趨勢。

（二）涉案標(biāo)的較小,，案件來源單一

據(jù)統(tǒng)計(jì),，2008-2017年期間我院受理的涉業(yè)主委員會(huì)民事案件的立案標(biāo)的額均較小,。其中立案標(biāo)的額為人民幣（以下幣種均為人民幣）0元的就有263件,，立案標(biāo)的額在0元到1萬元之間的有20件，立案標(biāo)的額在1萬元到10萬元之間的有50件,，立案標(biāo)的額在10萬元到100萬元之間的有65件,，立案標(biāo)的額在100萬元到1000萬元之間的有16件，立案標(biāo)的額大于1000萬元的僅1件,，為23,556,164元,。

圖二:2008-2017年涉業(yè)主委員會(huì)民事案件立案標(biāo)的額情況

事實(shí)上,，涉業(yè)主委員會(huì)民事案件立案標(biāo)的額較小的原因與該類案件的性質(zhì)有關(guān)。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),，其在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益,，因此其職能主要集中在保障業(yè)主自治權(quán)的行使以及協(xié)助和監(jiān)督物業(yè)管理等方面，較少涉及大額交易,。正因?yàn)榱笜?biāo)的額較小,，所以涉業(yè)主委員會(huì)民事案件一般由基層法院進(jìn)行一審審理，這也很好地解釋了為何2008-2017年期間我院受理的415件涉業(yè)主委員會(huì)民事案件均為二審案件,。

（三）案由種類繁多,，物權(quán)糾紛為主

從案由分布來看，2008-2017年期間我院受理的涉業(yè)主委員會(huì)民事案件的案由多達(dá)52種,，較為龐雜,。但是案件數(shù)量較多的案由相對集中，其中排名前十的分別是：物業(yè)服務(wù)合同糾紛111件,，建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛40件,，業(yè)主撤銷權(quán)糾紛37件，所有權(quán)糾紛29件,，所有權(quán)確認(rèn)糾紛29件,，業(yè)主共有權(quán)糾紛28件，業(yè)主知情權(quán)糾紛27件,，排除妨害糾紛23件,，返還原物糾紛16件，建設(shè)工程施工合同糾紛9件,，總計(jì)349件,，占受理案件總數(shù)的84%。

圖三：2008-2017年涉業(yè)主委員會(huì)民事案件主要案由分布情況

從所涉案由的性質(zhì)來看,，物權(quán)類糾紛占比最大,，總計(jì)242件，占受理案件總數(shù)的58.3%,；其次是合同類糾紛,，總計(jì)157件，占受理案件總數(shù)的38.7%,，其中物業(yè)服務(wù)合同糾紛占比最高,，約占合同類糾紛的70.7%；其余16件則主要是侵權(quán)類糾紛,。案由分布情況與業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)所具有的主要工作職責(zé)相對應(yīng),，包括代表全體業(yè)主行使對專有部分、共有設(shè)施設(shè)備等的財(cái)產(chǎn)性權(quán)利，并委托物業(yè)公司進(jìn)行管理等,。

（四）調(diào)撤結(jié)案率低,，矛盾糾紛尖銳

從審理結(jié)果來看，2008-2017年期間我院審結(jié)的涉業(yè)主委員會(huì)民事案件的二審結(jié)果分布相對集中,。在審結(jié)的417件案件中,，判決維持306件，判決改判26件,，裁定駁回26件,，裁定撤訴25件，裁定發(fā)回重審12件,，調(diào)解11件,，撤銷原裁定并指令受理6件，按撤訴處理3件,，裁定終結(jié)1件,，撤銷原判并駁回起訴1件。其中裁定撤訴和調(diào)解的數(shù)量僅36件,，占審結(jié)案件總數(shù)的8.6%,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于我院民事案件平均調(diào)撤率。與之相對的是,，通過判決形式結(jié)案332件,，占審結(jié)案件總數(shù)的79.6%。低調(diào)撤率和高判決率形成了鮮明對比,，是該類案件的裁判特點(diǎn),。

圖四:2008-2017年涉業(yè)主委員會(huì)民事案件二審結(jié)果統(tǒng)計(jì)

形成該特點(diǎn)的原因較為復(fù)雜，但是從業(yè)主委員會(huì)自身來講,，主要是訴訟權(quán)利來源問題,。一方面，業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利來源于全體業(yè)主的授權(quán),，在訴訟中的地位相當(dāng)于訴訟代理人,，只能在業(yè)主授權(quán)的范圍內(nèi)實(shí)施訴訟行為，如要承認(rèn),、變更,、放棄訴訟請求或進(jìn)行調(diào)解則需要業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，為避免繁瑣的程序,，業(yè)主委員會(huì)更傾向于接受法院的判決,。另一方面，此類案件的最終結(jié)果由全體業(yè)主承擔(dān),，如果業(yè)主委員會(huì)在接受調(diào)解過程中有不適當(dāng)行為或者跟業(yè)主溝通不暢,，很有可能引發(fā)業(yè)主的不滿，為了避免產(chǎn)生矛盾,，業(yè)主委員會(huì)多傾向于選擇由法院判決,，將矛盾的焦點(diǎn)歸集于法院。除了業(yè)主委員會(huì)自身的原因,，調(diào)撤率低還與業(yè)主日漸覺醒的權(quán)利意識有關(guān),。當(dāng)前，部分業(yè)主格外注重自身合法權(quán)益的保護(hù),，且在就該類糾紛訴諸法院之前多與業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生過沖突,，矛盾激化，故而試圖通過訴訟一較高下,，即便案件所涉標(biāo)的額不大,，也不肯妥協(xié)讓步。

二,、審判中發(fā)現(xiàn)的突出問題

（一）法律規(guī)范有待完善

目前我國有關(guān)業(yè)主委員會(huì)的法律規(guī)范散見于《中華人民共和國物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》等不同層級的法律規(guī)范中,，尚未形成科學(xué)、完善的體系,。同時(shí),，現(xiàn)行規(guī)范中重疊和空白部分依然較多，對業(yè)主委員會(huì)的法律地位沒有作出明確界定,，相關(guān)配套規(guī)定亦不盡完善,。立法層面的不明確造成實(shí)務(wù)中的混亂，鑒于篇幅有限,，本文僅從問題較為突出的業(yè)主委員會(huì)主體資格和業(yè)主知情權(quán)兩方面展開論述,。

1.業(yè)主委員會(huì)主體資格尚不明晰

雖然最高人民法院通過《關(guān)于金湖新村業(yè)主委員會(huì)是否具備民事訴訟主體資格請示一案的復(fù)函》和《關(guān)于春雨花園業(yè)主委員會(huì)是否具有民事訴訟主體資格的復(fù)函》兩份復(fù)函的形式明確了業(yè)主委員會(huì)在一定范圍內(nèi)有權(quán)作為原、被告參與訴訟,，但是在法律法規(guī)層面,，尤其是《物權(quán)法》，并未對業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格進(jìn)行明確的規(guī)定,，也沒有對業(yè)主委員會(huì)作為訴訟主體的權(quán)限,、前置程序、范圍,、責(zé)任承擔(dān)等作出明確規(guī)定,。實(shí)踐中，一般認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)在小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域被賦予一定的管理權(quán)和處分權(quán),，滿足前置授權(quán)程序的業(yè)主委員會(huì)就物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及小區(qū)業(yè)主公共利益提起和參加的訴訟,，為適格當(dāng)事人。

但是實(shí)踐中面對層出不窮的新糾紛,，如涉及業(yè)主共同利益的合同糾紛,，業(yè)主委員會(huì)能否直接參與訴訟仍存有爭議,。譬如，當(dāng)開發(fā)商建造的樓盤不符合《商品房預(yù)售合同》的約定及其在銷售廣告中的說明和允諾,，對小區(qū)全體業(yè)主構(gòu)成違約時(shí),，能否通過召開業(yè)主大會(huì)投票授權(quán)業(yè)主委員會(huì)對開發(fā)商提起訴訟在司法實(shí)踐中仍有不同認(rèn)定。此外,，實(shí)踐中對“公共利益”的界定,，對業(yè)主大會(huì)的授權(quán)在司法上應(yīng)如何審查，是形式審查還是實(shí)質(zhì)審查等問題等均未得到明確,。

2．業(yè)主知情權(quán)行使問題

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十三條是有關(guān)業(yè)主知情權(quán)的規(guī)定,，其中對業(yè)主請求公布、查閱的情況和資料進(jìn)行了有限列舉和兜底規(guī)定,。然而正是由于該條規(guī)定較為基礎(chǔ)和原則,，導(dǎo)致實(shí)踐中有關(guān)業(yè)主知情權(quán)的范圍、行使方式,、行使期限和義務(wù)主體等均存在爭議,。

首先，就知情權(quán)的范圍而言,，除了司法解釋的兜底條款“其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料”規(guī)定較為概括和模糊導(dǎo)致實(shí)踐中查閱的尺度難以把握之外,，在明確列舉應(yīng)予公開的項(xiàng)目中“業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決議及會(huì)議記錄”是否包括過程性材料亦存在爭議。例如,，采用書面征求意見形式召開的業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，由于回收的表決票屬于過程性材料且往往包含業(yè)主的身份信息、聯(lián)系方式和房屋坐落等個(gè)人信息,，故其是否屬于知情權(quán)的范圍在司法實(shí)踐中有不同理解,，以至于出現(xiàn)完全相反的判決。其次,，就知情權(quán)的行使方式而言,，由于目前業(yè)主委員會(huì)專業(yè)化程度不高，其組成人員多為兼職且投入的精力和時(shí)間有限,，若不同的業(yè)主在不同的時(shí)間陸續(xù)行使知情權(quán),，將導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)工作癱瘓。此外,，司法解釋僅規(guī)定業(yè)主行使知情權(quán)的方式為查閱,，并未規(guī)定業(yè)主可采取復(fù)印、攝影的方式,，亦未做擴(kuò)張性的解釋,，故當(dāng)事人行使知情權(quán)是否包括復(fù)印及攝影等方式仍有待明確。最后,，知情權(quán)的行使是否應(yīng)該限制在一定的合理期限內(nèi)也不無疑問,。雖然業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決議及會(huì)議均應(yīng)如實(shí)記錄,、存檔并及時(shí)公開，但是法律并未對該記錄的保管期限作出規(guī)定,。結(jié)合目前業(yè)主委員會(huì)管理水平有限的客觀現(xiàn)狀,，如果前述決議和記錄已依照法律規(guī)定進(jìn)行了公開，業(yè)主在經(jīng)過合理期間之后且無正當(dāng)理由的情況下是否有權(quán)要求查閱值得商榷,。

（二）業(yè)主自治機(jī)制發(fā)展緩慢

1.業(yè)主自治意識淡薄

業(yè)主委員會(huì)作為自治組織所享有的自治權(quán)，系小區(qū)業(yè)主為了保護(hù)個(gè)人物業(yè)權(quán)利免受侵害而讓渡出來的權(quán)利集合,。業(yè)主委員會(huì)和小區(qū)業(yè)主是緊密聯(lián)系的利益共同體,，業(yè)主委員會(huì)處理涉及業(yè)主公共利益的事宜需要小區(qū)業(yè)主的積極參與，同時(shí)小區(qū)業(yè)主的自治意識,、參與程度和監(jiān)督力度也一定程度上決定了業(yè)主委員會(huì)的工作水準(zhǔn),。雖然我國的法治建設(shè)極大地提高了民眾的權(quán)利意識，但是受到傳統(tǒng)歷史文化的影響,，業(yè)主們在民主自治方面天然缺乏自覺性,，表現(xiàn)為不主動(dòng)甚至不參與小區(qū)治理和重大決策。這種被動(dòng)使得業(yè)主大會(huì)通過集體討論的形式召開會(huì)議幾成空談,，因此書面征求意見和業(yè)主委員會(huì)自主決策成為小區(qū)業(yè)主自治的主要形式,，為權(quán)力的濫用留下可趁之機(jī)。

書面征求意見固然是開展業(yè)主自治工作的有效形式,，但是其存在表決票的送達(dá),、回收以及票數(shù)的統(tǒng)計(jì)等多個(gè)環(huán)節(jié)，稍有不慎便可能造成程序瑕疵,。而且,，為了應(yīng)對小區(qū)業(yè)主不積極參與表決的情況，多數(shù)管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定“將不反饋意見的選票視為同意票的表決形式”,，這在一定程度上限制了部分業(yè)主行使自治權(quán),。此外，書面征求意見時(shí),，表決票的送達(dá)和回收主要由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司完成,，容易給業(yè)主一種不公開、不透明的印象,，為之后矛盾的產(chǎn)生埋下隱患,。因此，一旦選聘物業(yè)公司,、上調(diào)物業(yè)管理費(fèi)等涉及業(yè)主切身利益的決議形成,，部分業(yè)主便會(huì)通過提起業(yè)主知情權(quán)和業(yè)主撤銷權(quán)之訴來主張權(quán)利。

2．業(yè)主委員會(huì)委員履職能力參差不齊

當(dāng)前,，業(yè)主自治機(jī)制尚處于初級階段的一個(gè)突出表現(xiàn),，即業(yè)主委員會(huì)委員的履職能力參差不齊,。實(shí)踐中，一些小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)人職位成為人們擠破頭爭搶的“香餑餑”,，而另一些小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)卻在組建過程中遭遇“無人問津”的局面,。在前一種情形中，因?yàn)楹蜻x人較多,，競爭相對充分,，能夠?qū)蜻x人的各方面能力進(jìn)行較為全面的對比從而擇優(yōu)錄用。但是在“無人問津”的小區(qū),，召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,、組建業(yè)主委員會(huì)都舉步維艱，更不可能對候選人的教育背景,、工作經(jīng)歷,、專業(yè)程度等進(jìn)行全面篩選，履職能力當(dāng)然也就難以得到保障,。事實(shí)上,，不少委員因參選前未充分了解業(yè)主委員會(huì)工作的性質(zhì)和內(nèi)容，導(dǎo)致在當(dāng)選后或因自身工作繁忙而怠于履職,，或因自身能力不足而難以履職,；部分委員重視個(gè)人私利，缺乏全局觀念和服務(wù)意識,，把業(yè)主委員會(huì)當(dāng)成謀取私利的工具,；還有一些委員盡管熱心公益，也有時(shí)間精力服務(wù)社區(qū),，但往往因不具備物業(yè)管理的專業(yè)知識而難以勝任工作要求,。

值得注意的是，雖然相關(guān)法律法規(guī)對業(yè)主委員會(huì)委員的道德水平,、工作能力和時(shí)間精力等方面提出了較高的要求,，但并未對其薪酬待遇作出規(guī)定，使得目前絕大部分業(yè)主委員會(huì)的工作都屬于無償?shù)墓娣?wù)性質(zhì),。從法律角度而言,，要求業(yè)主委員會(huì)委員長期、無償?shù)貫槿w業(yè)主服務(wù)也違背了權(quán)利義務(wù)相一致的原則,。薪酬待遇的缺失不僅制約了委員們的工作積極性和投入程度,，也一定程度導(dǎo)致了“以權(quán)謀私”想法的滋生。此外,，現(xiàn)實(shí)中業(yè)主委員會(huì)委員因?yàn)槌惺懿涣藟毫?，臨時(shí)“撂擔(dān)子”的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，管理部門對此也束手無策,，因?yàn)榭紤]到工作的無償和公益性,，也無法提出過多的硬性要求,。

3.業(yè)主委員會(huì)工作機(jī)制不健全

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),，負(fù)責(zé)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議、與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同并監(jiān)督和協(xié)助合同的履行,、組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用,、保管和使用印章以及業(yè)主大會(huì)授權(quán)的其他職責(zé)，即負(fù)責(zé)所有與小區(qū)物業(yè)管理有關(guān)的程序性事項(xiàng)并享有業(yè)主大會(huì)賦予的部分實(shí)體性事項(xiàng)的決定權(quán),。然而,，與之不相匹配的是，管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則對業(yè)主委員會(huì)的規(guī)范往往較為簡單,，業(yè)主委員會(huì)重要的議事及表決規(guī)則,、主任及委員之間的職責(zé)分工,、信息公開,、經(jīng)費(fèi)來源等問題缺乏專門章程進(jìn)行規(guī)范，運(yùn)作中無約可依的現(xiàn)象突出,。再加上前述業(yè)主自治參與度不高,、業(yè)主委員會(huì)委員履職能力參差不齊等原因，容易使業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的制度架構(gòu)落空,，實(shí)際上成為少數(shù)人獨(dú)言擅斷的一言堂,。此外，建立工作檔案,、按照要求進(jìn)行信息公開,、保管和使用印章不僅是業(yè)主委員會(huì)重要的工作內(nèi)容，也是廣大業(yè)主參與自治管理,、進(jìn)行日常監(jiān)督的重要途徑,。但是，審理中我們發(fā)現(xiàn),，業(yè)主委員會(huì)未按照規(guī)定制作會(huì)議記錄,、保留相關(guān)資料的情形十分普遍，甚至出現(xiàn)在訴訟中后補(bǔ),、偽造材料的情形,，印章管理普遍不規(guī)范，這些操作中的不規(guī)范都為日后矛盾糾紛的產(chǎn)生埋下了伏筆,，而業(yè)主委員會(huì)換屆往往又成為矛盾爆發(fā)的導(dǎo)火索,。

（三）換屆矛盾突出

業(yè)主委員會(huì)換屆引發(fā)的糾紛已經(jīng)越來越多的出現(xiàn)在法院審理的案件當(dāng)中，其中以返還原物糾紛最為典型,，當(dāng)然也會(huì)涉及因財(cái)物移交而引申出的名譽(yù)權(quán)和業(yè)主知情權(quán)等其他類型的糾紛,。究其原因,，除了業(yè)主委員會(huì)本身專業(yè)性不夠強(qiáng)、操作不規(guī)范之外,，還可以歸結(jié)于相關(guān)法律規(guī)定的不完善,。實(shí)踐中，換屆前后新,、老業(yè)主委員會(huì)委員之間往往矛盾突出,，情緒對立嚴(yán)重。對于相關(guān)財(cái)物,、資料的移交,，老委員除了相互推諉、消極應(yīng)對之外,，甚至故意設(shè)置障礙,，這就導(dǎo)致新成立的業(yè)主委員會(huì)無法通過正常交接程序取得工作資料，在相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)難以順利開展工作,。就移交的范圍而言,，《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》中明確上一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)移交有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、業(yè)主清冊,、會(huì)議紀(jì)要等檔案資料,、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物，但業(yè)主委員會(huì)張貼的通知,、告示,、對外的信函等其他工作資料是否屬于移交范圍并不明確。

除了返還原物糾紛,，因換屆移交財(cái)物引發(fā)的名譽(yù)權(quán)糾紛也值得關(guān)注,。例如，在喻某訴某大樓業(yè)主委員會(huì)因名譽(yù)權(quán)糾紛案中,，新一屆業(yè)主委員會(huì)成立后,，就前任業(yè)主委員會(huì)主任拒絕移交公章等資料和在任期間侵占業(yè)主利益的情況在小區(qū)內(nèi)張貼公告進(jìn)行催繳且言辭欠妥，故而引發(fā)糾紛,，此類案件也在一定程度上暴露了換屆矛盾的激烈程度,。此外，由于業(yè)主知情權(quán)的范圍亦涉及到業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議紀(jì)要,、賬目票據(jù)等材料,，所以換屆移交財(cái)物的不規(guī)范也對業(yè)主后續(xù)行使知情權(quán)構(gòu)成障礙。

值得注意的是,，有的小區(qū)在原業(yè)主委員會(huì)任期屆滿或解散后相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)未能及時(shí)選舉并組建新的業(yè)主委員會(huì),，出現(xiàn)新舊交替“真空期”，導(dǎo)致以業(yè)主委員會(huì)為被告提起訴訟時(shí)，存在訴訟對象缺失的情形,，為司法審判造成一定困擾,。

（四）內(nèi)、外監(jiān)督未落到實(shí)處

1.業(yè)主日常監(jiān)督機(jī)制缺失

根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立定期接待制度，聽取業(yè)主和使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會(huì)日常工作的意見和建議,，接受業(yè)主和使用人的咨詢,、投訴和監(jiān)督。盡管業(yè)主大會(huì)和業(yè)主對內(nèi)享有監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利,，但是由于部分業(yè)主自治意識淡薄,，對小區(qū)公共事務(wù)表現(xiàn)出漠不關(guān)心的態(tài)度，因此呈現(xiàn)出“人人監(jiān)督,，人人無法監(jiān)督”的尷尬處境,。另外，在法定需要20%以上業(yè)主提議才能召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)的條件下,，小區(qū)業(yè)主想要通過業(yè)主大會(huì)對業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行制約過于困難,。同時(shí)，如前所述,，由于業(yè)主委員會(huì)成員履職能力欠缺以及權(quán)責(zé)分配不明晰等不規(guī)范現(xiàn)象的存在,，通過定期接待制度等途徑對業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行監(jiān)督幾乎成為一紙空文,。

2.行政監(jiān)管存在不足

根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》,，市和區(qū)房屋行政管理部門負(fù)責(zé)對業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的業(yè)務(wù)進(jìn)行指導(dǎo)與監(jiān)督管理；區(qū),、鄉(xiāng),、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處應(yīng)當(dāng)建立本轄區(qū)住宅小區(qū)綜合管理工作制度，協(xié)調(diào)和處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理綜合事務(wù)和糾紛,，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)的組建及日常運(yùn)作；業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合居民委員會(huì)履行自治管理職責(zé),，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督,。但是，該規(guī)定對于如何進(jìn)行指導(dǎo),、監(jiān)督以及綜合管理制度的內(nèi)容并未予以明確,，缺乏可操作性，再加上各監(jiān)管主體之間的職責(zé)分配和銜接存在重合和模糊之處,，導(dǎo)致監(jiān)管難以落到實(shí)處,，大多數(shù)業(yè)主委員會(huì)實(shí)際上仍處于自發(fā)、自律的狀態(tài),。在換屆準(zhǔn)備,、違規(guī)處理等重大事務(wù)發(fā)生時(shí)得不到及時(shí)的指導(dǎo),、跟進(jìn)，糾紛未得到及時(shí)有效的解決,，導(dǎo)致矛盾激化,，難以調(diào)和。

（五）糾紛化解渠道較為單一

涉業(yè)主委員會(huì)糾紛直接關(guān)系到小區(qū)物業(yè)管理及業(yè)主公共利益,，所涉事務(wù)繁雜,，且與廣大業(yè)主居住、生活及自治管理關(guān)系緊密,，所以該類型糾紛的化解涉及許多基層組織的工作,。但是，相關(guān)行政法規(guī),、地方性法規(guī)僅就部分事項(xiàng)賦予了行政主管部門一定的裁決權(quán),，范圍受限，且缺乏配套程序性規(guī)定,，導(dǎo)致未能形成常規(guī)的裁決機(jī)制,。居民委員會(huì)、街道辦事處等設(shè)立的人民調(diào)解委員會(huì),，雖然受理了部分的物業(yè)管理糾紛,，但由于專業(yè)性、權(quán)威性方面有所欠缺,，實(shí)際糾紛化解效果未達(dá)預(yù)期,。最終，訴諸法院成為當(dāng)然的救濟(jì)選擇,。

然而,，從訴訟角度而言，由于法院主管范圍的局限,，對部分涉及業(yè)主委員會(huì)的糾紛（如因選任,、罷免業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)委員發(fā)生糾紛以及業(yè)主之間對是否起訴,、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等內(nèi)部事務(wù)無法形成一致意見等）一般不予受理,，導(dǎo)致相關(guān)權(quán)利人難以通過訴訟途徑獲得救濟(jì)，進(jìn)而成為規(guī)制盲點(diǎn),。常見的業(yè)主知情權(quán)和業(yè)主撤銷權(quán)糾紛中,，看似單一的訴求背后往往潛藏著業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)在日常自治管理過程中累積的一系列矛盾，法院的一紙判決很難徹底化解此類糾紛,。此外,，由于業(yè)主在證據(jù)意識、訴訟能力等方面均處于弱勢地位，其提起的訴請常常因主體資格或證據(jù)不足等原因而難以得到支持,，反而進(jìn)一步加深了彼此的對立情緒,，不利于糾紛的根本性化解。

三,、相關(guān)建議和對策

（一）完善立法,，提供制度保障

由于《物權(quán)法》并未明確業(yè)主委員會(huì)的主體資格，而《物業(yè)管理?xiàng)l例》也僅對業(yè)主委員會(huì)的組織方式和運(yùn)作進(jìn)行了一般性的規(guī)定,，因此業(yè)主委員會(huì)的主體資格在立法層面一直未得到明確,，在理論層面也一直存有爭議?？紤]到最高人民法院在相關(guān)復(fù)函中已明確業(yè)主委員會(huì)符合“其他組織”的條件,，立法可以就業(yè)主委員會(huì)是否擁有獨(dú)立支配的財(cái)產(chǎn)、能否獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任以及與業(yè)主大會(huì)之間的關(guān)系等問題進(jìn)一步予以明確,。在明確了業(yè)主委員會(huì)主體資格的基礎(chǔ)上,，進(jìn)一步完善相關(guān)配套規(guī)定，包括細(xì)化業(yè)主委員會(huì)各項(xiàng)基本制度,，如組成結(jié)構(gòu),、委員資格、行為規(guī)范,、監(jiān)督機(jī)制,、獎(jiǎng)懲制度，通過制度設(shè)計(jì)理順業(yè)主委員會(huì)與其他主體之間的關(guān)系等,。還應(yīng)進(jìn)一步明確各行政監(jiān)管主體的監(jiān)管職責(zé),，房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處應(yīng)負(fù)責(zé)對業(yè)主委員會(huì)籌建,、換屆和日常工作進(jìn)行指導(dǎo),、監(jiān)督和考核,，對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴,、糾紛有一定的裁決權(quán)，及時(shí)解決社區(qū)矛盾,；居民委員會(huì)應(yīng)負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo),、監(jiān)督和咨詢，利用其基層自治組織的優(yōu)勢參與小區(qū)事務(wù)的共同管理,，通過制定實(shí)施細(xì)則將職責(zé)細(xì)化,、區(qū)分，各司其職,、各負(fù)其責(zé),，共同推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)規(guī)范管理。

（二）加強(qiáng)宣傳，提升業(yè)主自治意識

針對業(yè)主自治意識淡薄,，參與社區(qū)治理積極性不高的情況,，應(yīng)該加大宣傳力度，提升業(yè)主自治意識,。在宣傳中應(yīng)該對業(yè)主,、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù),，自治管理的基本規(guī)則,、運(yùn)行方式以及維護(hù)業(yè)主權(quán)益、規(guī)范物業(yè)管理的重要意義作進(jìn)一步普及,，加強(qiáng)業(yè)主的權(quán)利意識,，進(jìn)而強(qiáng)化業(yè)主參與公共事務(wù)的責(zé)任心和積極性，吸引更多政治素質(zhì)好,、知識水平高,、熱心公益事業(yè)和社區(qū)管理的業(yè)主參與業(yè)主委員會(huì)的具體工作，組建高素質(zhì),、有信譽(yù),、有權(quán)威、能發(fā)揮作用的業(yè)主委員會(huì),。與此同時(shí),，除了要強(qiáng)化業(yè)主對業(yè)主委員會(huì)及其委員日常工作的監(jiān)督意識之外，也要引導(dǎo)業(yè)主合法行使權(quán)利,、理性維權(quán),。對那些惡意拖欠物業(yè)費(fèi)、挑唆社區(qū)矛盾,、帶頭不配合業(yè)主委員會(huì)開展工作的業(yè)主要進(jìn)行勸導(dǎo)和教育,，必要的情況下也可以通過法律途徑進(jìn)行制裁，從而對小區(qū)其他業(yè)主起到警醒作用,。此外,，還要以規(guī)范物業(yè)管理、維護(hù)小區(qū)良好秩序,、營造優(yōu)美生活環(huán)境為目標(biāo),，加強(qiáng)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)公司和居委會(huì)之間的溝通,、理解與合作，深化互信,，形成共建共治共享的和諧社區(qū)氛圍,。

（三）健全機(jī)制,，規(guī)范業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作

優(yōu)化人員配備，通過提高任職條件,、完善薪酬待遇,、明確資格終止情形等方式補(bǔ)齊業(yè)主委員會(huì)委員的履職能力短板，為業(yè)主委員會(huì)的規(guī)范運(yùn)作提供智力保障,。任職條件方面,，可以在現(xiàn)有規(guī)定的基礎(chǔ)上進(jìn)一步明確，業(yè)主委員會(huì)委員本人,、配偶及其直系親屬不得在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職,，從而避免利益沖突，同時(shí)要求專職業(yè)主委員會(huì)委員的比例不得低于一半,，從而保證工作的投入程度,；薪酬待遇方面，業(yè)主大會(huì)可以決定給予業(yè)主委員會(huì)委員適當(dāng)?shù)慕蛸N,，同時(shí)對津貼標(biāo)準(zhǔn),，資金籌集、管理和使用辦法進(jìn)行明確,，從而吸引高素質(zhì)人才的加入,，同時(shí)解決義務(wù)勞動(dòng)下權(quán)利義務(wù)不一致的錯(cuò)位現(xiàn)象；資格終止方面,，當(dāng)業(yè)主委員會(huì)委員出現(xiàn)拒不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,、一年內(nèi)累計(jì)缺席會(huì)議超過一半以上等怠于履行職責(zé)的情形時(shí)，可以由業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論通過后終止其任職資格,，從而督促其積極履職,。

細(xì)化工作規(guī)范，由相關(guān)行業(yè)組織和主管部門研究制定業(yè)主委員會(huì)規(guī)范示范文本,，統(tǒng)一引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)規(guī)范運(yùn)作。示范文本除了囊括業(yè)主委員會(huì)及其委員工作職責(zé),、工作流程及議事規(guī)則、會(huì)議制度以及換屆改選,、補(bǔ)選等主要內(nèi)容之外，還應(yīng)該“對癥下藥”,，針對實(shí)踐中易產(chǎn)生糾紛的問題進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定,。例如，針對職責(zé)分工模糊的情況,，可以將會(huì)議召集,、檔案制作、信息公開和印章管理等工作具體分配給特定的業(yè)主委員會(huì)委員負(fù)責(zé),，責(zé)任到人,；針對專業(yè)知識欠缺的情況，可以聘請法律,、財(cái)務(wù),、審計(jì)等方面的專業(yè)人員，就相關(guān)問題進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo),；針對重大事項(xiàng)的決策,，可以由政府、街道辦事處,、主管部門相關(guān)工作人員和業(yè)主代表列席,，進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督,，從而提高決策的合法性和公信力,。

落實(shí)檔案制度，加強(qiáng)信息公開,，在保障業(yè)主知情權(quán)的同時(shí),，也使業(yè)主委員會(huì)的工作更加公開透明，便于監(jiān)督,。應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)定完善工作記錄制度,，認(rèn)真制作業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)會(huì)議記錄并存檔，并對工作檔案進(jìn)行分類設(shè)置,，根據(jù)不同類別設(shè)置相應(yīng)的保管期限,。同時(shí)，把檔案保管與信息公開有機(jī)結(jié)合,，對業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)決議,、會(huì)議記錄以及業(yè)主委員會(huì)對外簽訂的合同等及時(shí)公布,，保證業(yè)主及時(shí)獲得相關(guān)信息,。對于維修資金的籌集,、使用情況以及公共收益等信息,，應(yīng)定期自行核對或與物業(yè)公司核對,，并于核對后定期向業(yè)主公開原始賬目,、審計(jì)報(bào)告等全部材料,。對于管理規(guī)約,、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同等持續(xù)影響業(yè)主權(quán)益的重要文件,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)定點(diǎn)長期公示，方便業(yè)主隨時(shí)查閱,。不僅如此,，還應(yīng)該充分利用互聯(lián)網(wǎng)平臺暢通信息公開的渠道,，除了在小區(qū)內(nèi)張貼公告及投送信件等傳統(tǒng)方式之外，還可以借助網(wǎng)絡(luò)微信平臺,、公眾號,、電梯廣告屏等業(yè)主日常生活中喜聞樂見的形式進(jìn)行信息公開，最大限度保障業(yè)主的知情權(quán),。

（四）強(qiáng)化監(jiān)管,，形成常態(tài)化的監(jiān)督機(jī)制

從內(nèi)部監(jiān)督而言，除了通過信息公開,、定期接待與答疑等方式落實(shí)日常監(jiān)督制度,，還可嘗試設(shè)立監(jiān)督委員會(huì)等專門監(jiān)督機(jī)構(gòu),，由綜合素質(zhì)好,、專業(yè)能力強(qiáng)的業(yè)主以及居民委員會(huì)代表組成,，定期審計(jì)小區(qū)的財(cái)政收入,、支出情況，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的重大決定,，受理業(yè)主投訴并對工作有嚴(yán)重失職的委員按照一定程序提請業(yè)主大會(huì)進(jìn)行罷免,，必要時(shí)外聘法律,、財(cái)務(wù),、審計(jì)等方面的專業(yè)人員介入,。

從外部監(jiān)管而言,，房地產(chǎn)行政主管部門,、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)認(rèn)真指導(dǎo),、監(jiān)督和考核轄區(qū)內(nèi)小區(qū)的物業(yè)管理活動(dòng),，將對業(yè)主委員會(huì)籌建、換屆及日常工作的指導(dǎo)和監(jiān)督落到實(shí)處,；依法行使裁決權(quán),，通過執(zhí)法檢查,、業(yè)主舉報(bào)和社會(huì)反饋等途徑對業(yè)主委員會(huì)的違法違規(guī)行為責(zé)令限期改正或依職權(quán)撤銷其決定以便及時(shí)解決矛盾；同時(shí),，及時(shí)組織新選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)委員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī),、規(guī)章,、規(guī)范性文件和日常運(yùn)作規(guī)范等培訓(xùn),，使其學(xué)習(xí)專業(yè)知識,，樹立服務(wù)意識，提高履職能力,。居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作,，對業(yè)主自治管理提出意見和建議，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向政府主管部門反映,，做好業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的溝通,、協(xié)調(diào)工作,，化解矛盾，推動(dòng)物業(yè)管理工作順利開展,。此外,，可在一定范圍內(nèi)成立業(yè)主委員會(huì)聯(lián)合會(huì)或業(yè)主委員會(huì)協(xié)會(huì)等行業(yè)自律組織，在房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)和幫助下,，充分發(fā)揮行業(yè)優(yōu)勢，從專業(yè)化的角度為業(yè)主委員會(huì)提供咨詢和指導(dǎo)等服務(wù),。當(dāng)然，相關(guān)部門必須把握好行政權(quán)力的介入度,，禁止越權(quán),，避免對業(yè)主委員會(huì)履行自治職能造成過度干預(yù),。

（五）訴調(diào)結(jié)合，暢通多元化糾紛解決渠道

針對涉業(yè)主委員會(huì)民事案件牽涉面廣,、涉及民生和容易引發(fā)群體訴訟的特點(diǎn),，應(yīng)該借助多方力量,，努力構(gòu)建多元化的糾紛調(diào)處機(jī)制,。房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)依法做好涉業(yè)主委員會(huì)糾紛的行政裁決及行政調(diào)解工作，指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)重大疑難糾紛的解決,。司法行政部門,、基層組織應(yīng)不斷加強(qiáng)人民調(diào)解組織的建設(shè)工作，吸納小區(qū)業(yè)主委員會(huì)代表,、律師、物業(yè)管理專業(yè)人士,、物業(yè)管理的主管部門人員等參與到調(diào)解組織中,，并定期對人民調(diào)解員開展培訓(xùn)，傳授調(diào)解的方法和技巧，提高專業(yè)化程度,，利用人民調(diào)解靈活,、便捷的優(yōu)勢快速處理物業(yè)糾紛。人民法院要充分整合糾紛解決資源,，發(fā)揮對多元化糾紛解決機(jī)制的保障作用。對內(nèi),，要進(jìn)一步推進(jìn)訴前調(diào)解、速裁與專業(yè)化審判相協(xié)調(diào)的糾紛解決機(jī)制,，實(shí)現(xiàn)案件處理的無縫銜接,，對到法院來咨詢、起訴的涉業(yè)主委員會(huì)糾紛案件,，引導(dǎo)當(dāng)事人先行選擇非訴的方式進(jìn)行解決,，可根據(jù)案件類型通過委托行政部門調(diào)解或人民調(diào)解委員會(huì)進(jìn)行調(diào)解，也可邀請?zhí)匮{(diào)解員參與訴前調(diào)解,，調(diào)解不成功的,，依法及時(shí)審理。對外,，應(yīng)加強(qiáng)對人民調(diào)解工作的業(yè)務(wù)指導(dǎo),，配合司法行政部門、基層組織做好人民調(diào)解員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作,，推進(jìn)非訴糾紛解決組織的正規(guī)化,、職業(yè)化發(fā)展；加強(qiáng)對涉業(yè)主委員會(huì)人民調(diào)解協(xié)議的司法確認(rèn),；加強(qiáng)對典型案件的分析研判,，向房地產(chǎn)行政主管部門、相關(guān)當(dāng)事人提出改進(jìn),、完善業(yè)主委員會(huì)工作的意見,。同時(shí)，可探索建立無異議調(diào)解方案認(rèn)可機(jī)制和無爭議事實(shí)記載制度,，賦予非訴糾紛解決組織一定的準(zhǔn)司法職能,，提高糾紛處理的有效性。

總體而言,，對于涉業(yè)主委員會(huì)民事糾紛的處理,，應(yīng)該開拓思路，突破局限,，善于借助多方力量形成民間,、行政,、司法機(jī)制并存，訴訟與非訴訟程序相互協(xié)調(diào)的多元化糾紛解決程序和制度體系,。

[1]本文僅分析該類案件一,、二審的審理情況，不包括審判監(jiān)督程序等,。

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