文 / Andrew Mirams

房地產(chǎn)利益相關(guān)者經(jīng)常對(duì)銀行估價(jià)師到訪感到有點(diǎn)緊張。

估價(jià)師來了,，四處查看,，然后做出判斷，告訴貸款機(jī)構(gòu)所支付的數(shù)額或做出的估值是否“與市場(chǎng)相符”,。

很多人可能會(huì)覺得即將有壞消息,，尤其是在房地產(chǎn)價(jià)格周期放緩的情況下,，但這種不安情緒主要是因?yàn)閷?duì)未知的恐懼而導(dǎo)致。

估價(jià)師到底在里面干什么?

他們?cè)诳葱┦裁?

你是否能做些什么來提高你獲得好結(jié)果的機(jī)會(huì)?

好吧,，我可以告訴你,，在很多方面來看，你的擔(dān)心是多余的,。

明白估價(jià)是什么一回事可以幫助你理解這個(gè)過程,。

房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)中介完全不同，雖然他們關(guān)注的東西類似,。

房地產(chǎn)中介會(huì)告訴你,，他認(rèn)為一套物業(yè)的市價(jià)是多少錢，通常會(huì)建議你如何以最佳的價(jià)格出售,，獲取最好的結(jié)果,。

同樣地，估價(jià)師也會(huì)評(píng)估物業(yè)在市場(chǎng)上應(yīng)該達(dá)到的價(jià)值,，但他們的評(píng)估不是從市場(chǎng)營銷者的角度進(jìn)行,。

估價(jià)師的看法完全是基于證據(jù)，并假設(shè)物業(yè)出售時(shí)和他們查看當(dāng)天的情況一樣,。

這兩種方法可以帶來截然不同的結(jié)果,。

物業(yè)估價(jià)師都受過嚴(yán)格訓(xùn)練，并擁有很高的專業(yè)資格,。

他們是獨(dú)立的專家,。

他們?yōu)樵S多人工作，從政府到房地產(chǎn)開發(fā)商,，但他們的大部分業(yè)務(wù)來自銀行,。

銀行雇傭估價(jià)師來幫助他們確定物業(yè)是否為貸款提供足夠的擔(dān)保。

如果你購買物業(yè),，他們會(huì)以此作為合同價(jià)格的參考,。

但如果你用自己之前擁有的物業(yè)作為貸款擔(dān)保，那么鎖定當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)格就需要額外的技巧,。

住宅物業(yè)估價(jià)師在評(píng)估一個(gè)地方的價(jià)值時(shí),，主要采用兩種方法。

第一種,，也是主要的方法,，叫做直接比較法。

這包括對(duì)過去6個(gè)月左右當(dāng)?shù)仡愃莆飿I(yè)的近期銷售情況進(jìn)行分析,，用這些銷售情況對(duì)比你的物業(yè),。

查看附近的銷售情況后，估價(jià)師也能夠了解地點(diǎn)對(duì)買家的重要性,。

第二種是總和法,。

他們將土地的附加價(jià)值及其設(shè)備相加,，包括房屋和其他輔助設(shè)施，如游泳池或園景美化,。

這種方法需要一些技能，如計(jì)算因磨損引起的折舊,，以及了解施工成本等的能力,。

在評(píng)估某一地點(diǎn)的土地價(jià)值時(shí)，不是只看面積大小,。

估價(jià)師也會(huì)看土地形狀,、尺寸和地形。

他們還會(huì)查看位置,、朝向和景觀,。

他們會(huì)看太陽照射到住宅和院子里的地方。他們也會(huì)考慮是否方便出入,，以及噪音和其他因素,。

所有這些都會(huì)影響土地的價(jià)值。

一套在海濱的廢棄老房子仍能賣到很好的價(jià)錢,，而坡度陡峻的豪宅可能比你想象的更難賣出,。

土地當(dāng)然是非常有價(jià)值，但其他的設(shè)施才是最能令物業(yè)增值的原因,。

物業(yè)估價(jià)師看房子時(shí),，關(guān)注的是住宅的建筑面積，以及有沒有好的設(shè)計(jì)盡量利用這些空間,。

雖然建筑面積較大往往能訂一個(gè)更高的價(jià)格,，但那些面積較小但可以充分利用空間的小房子，往往賣得更高的價(jià)錢,。

畢竟,，經(jīng)過深思熟慮后設(shè)計(jì)出來的房子比佈局欠佳的房子可以更高的價(jià)格售出。

臥室和浴室的數(shù)量也很重要,。

如果一套四房住宅只有一個(gè)浴室,，價(jià)值將會(huì)受到影響。

當(dāng)然,，浴室也很重要,。

如果浴室老舊，過時(shí)或殘缺不全,，你將因此付出代價(jià),。

同樣，廚房也是至關(guān)重要的,。

廚房是一個(gè)家的心臟,，所以它的大小,，狀況和設(shè)備全部都在考慮之列。

事實(shí)上,，整個(gè)住宅的固定裝置,、配件和設(shè)備的質(zhì)量，以及之間的相互關(guān)系以及如何令生活更舒適,，在估價(jià)時(shí)是一個(gè)重要的考慮因素,。

估價(jià)師還會(huì)查看停車設(shè)施。

如果有安全的路邊停車位,，那就是優(yōu)點(diǎn),，但最好是上鎖車庫。

即使是可以在車道停車也比什么都沒有好,。

當(dāng)然,，任何其他設(shè)施通常都會(huì)增加價(jià)值，從游泳池到網(wǎng)球場(chǎng)或姻親房……甚至到圍欄,、園景美化和車道都可以增值,。

估價(jià)師還會(huì)考慮，在某個(gè)特定范疇,，什么可能被高估,，什么不會(huì)被高估。

泳池是標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施嗎?

買家愿意為這個(gè)城區(qū)的房子支付更高的價(jià)格嗎?

估價(jià)師將在評(píng)估時(shí)考慮這一點(diǎn),。

估價(jià)師不只是看銀行貸款包括的土地和住宅,。

他們也考慮其他的因素。

他們會(huì)研究鄰近有哪些類型的物業(yè),，以及這些物業(yè)會(huì)如何影響房價(jià),。

他們還會(huì)評(píng)估你所在地區(qū)的價(jià)值影響。

他們會(huì)看看是否鄰近學(xué)校和公園,，這些都是家庭認(rèn)為重要的因素,。

他們將查看娛樂和餐飲設(shè)施，以及公共交通,。

購物中心,、零售區(qū)、醫(yī)療設(shè)施和就業(yè)中心也非常重要,。

任何計(jì)劃或正在進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施也可以為住宅增值,。

先不說大規(guī)模整修，你能很快地做些什么來幫助價(jià)價(jià)師達(dá)到你的估價(jià)嗎?

首先,，外觀是有幫助的,，所以如果估價(jià)師快來了，你應(yīng)該修剪院子,，打掃房子,，把任何不合適的東西拿掉,。

這可能會(huì)讓估價(jià)師認(rèn)為，甚至是下意識(shí)地認(rèn)為,，這是一套維護(hù)良好,、業(yè)主引以為豪的住宅。

估價(jià)師是獨(dú)立的,，而且受過專門訓(xùn)練,，但即便如此，如果房子堆滿雜物,，他們可能也很難清楚地了解這處物業(yè)的價(jià)值。

其次,，必須完成那些未完成的工作,。

當(dāng)車庫的墻壁只粉刷了一半，或者一個(gè)梳妝臺(tái)被搬走了,，而你正在等著換一個(gè)新的時(shí)候,，不要讓估價(jià)師來。

根據(jù)貸款機(jī)構(gòu)的指引,，估價(jià)師必須按當(dāng)天的“現(xiàn)狀”進(jìn)行估價(jià),。

如果房子不完整，他們必須向貸款機(jī)構(gòu)報(bào)告,。

最后,，把與你的估價(jià)相符的相關(guān)銷售證據(jù)放進(jìn)一個(gè)文件夾。

向區(qū)內(nèi)中介查詢最近的銷售情況,，特別是在一個(gè)房價(jià)上升的市場(chǎng),，并將這些信息提供給估價(jià)師。

了解估價(jià)過程可以令你更安心,，并讓你制定一個(gè)可以獲得最理想結(jié)果的計(jì)劃,。

更多詳情可參閱：https:///what-does-a-bank-valuer-look-for/