長租公寓陷入“瓶頸期”

短短兩三年,，開發(fā)商在長租公寓的圈地?cái)U(kuò)張已漸趨沉寂。

2019年,，朗詩,、遠(yuǎn)洋等房企剝離長租公寓業(yè)務(wù)，萬科,、碧桂園,、世聯(lián)行等也已暫緩旗下長租公寓業(yè)務(wù)的擴(kuò)張。

2018年,，長租公寓問題頻發(fā),，上海寓見、杭州鼎家多個(gè)長租公寓品牌爆雷,，甲醛超標(biāo),、黑中介、捆綁借貸平臺等新聞接連曝出,，負(fù)面纏身的長期公寓陷入信任危機(jī),。

2018年四季度以來，房地產(chǎn)行業(yè)的下滑,，融資環(huán)境的收緊,，加之償債高峰的到來，都在進(jìn)一步壓縮長租公寓的生存和盈利空間,，此前多數(shù)靠主業(yè)補(bǔ)貼長租公寓業(yè)務(wù)的開發(fā)商們,，也不得不收縮長租公寓業(yè)務(wù)。

收縮之后的長租公寓進(jìn)入了運(yùn)營期,。未來，決定開發(fā)商們租賃業(yè)務(wù)的根本,，將是運(yùn)營而非規(guī)模,。

開發(fā)商斷舍離

朗詩成為第一家公開剝離長租公寓業(yè)務(wù)的開發(fā)商。

5月14日,，朗詩綠色集團(tuán)公告稱,，將處于虧損階段的,，包括長租公寓在內(nèi)的5項(xiàng)業(yè)務(wù)以9.81億元的代價(jià)剝離至控股公司朗詩集團(tuán)。

公告解釋,，集團(tuán)長租公寓品牌“朗詩寓”作為創(chuàng)新類業(yè)務(wù)仍處于培育期,，預(yù)計(jì)未來兩年將繼續(xù)虧損，日后將產(chǎn)生持續(xù)資本開支,，剝離至控股股東朗詩集團(tuán),，可減少朗詩寓虧損對公司業(yè)績的影響。

據(jù)朗詩公布的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù),，2017年獲得1.5萬間房源,，分布在國內(nèi)主要一線二線城市；2018年達(dá)到了4萬多間,，而兩年間該業(yè)務(wù)合計(jì)使上市公司虧損2.34億元,。

6月初，有消息稱遠(yuǎn)洋計(jì)劃年內(nèi)剝離旗下長租公寓品牌“邦舍”,。截至目前,，遠(yuǎn)洋未對此明確回應(yīng)。

遠(yuǎn)洋對長租公寓態(tài)度的轉(zhuǎn)變,，在2018年年報(bào)中便初露端倪,，本次年報(bào)沒有再提及有關(guān)長租公寓的計(jì)劃。在今年的業(yè)績會上,，面對投資者的追問,，遠(yuǎn)洋董事局主席李明未正面回復(fù)，僅強(qiáng)調(diào)要關(guān)注主業(yè),。據(jù)接近遠(yuǎn)洋的人士透露,，不排除遠(yuǎn)洋將長租公寓業(yè)務(wù)出售。

朗詩和遠(yuǎn)洋是開發(fā)商中布局長租公寓不算多的,，在長租公寓領(lǐng)域雄心勃勃的萬科,，在跑馬圈地后，也對長租公寓業(yè)務(wù)有所“收斂”,。

2018年,，萬科長租公寓業(yè)務(wù)覆蓋了30個(gè)主要城市，累計(jì)獲取房間數(shù)超過16萬間,，當(dāng)前已形成青年公寓（“泊寓”）,、家庭公寓、服務(wù)式公寓三類產(chǎn)品,，為不同階段客戶提供長期租住解決方案,。

早在2018年9月，萬科深圳公司城中村改造暫緩?fù)七M(jìn),，暫停拓展萬村計(jì)劃的新房源,。

2019年3月26日,，在萬科2018年度業(yè)績會上，萬科總裁兼首席執(zhí)行官祝九勝表示,，“萬村計(jì)劃比我們一開始想象的要復(fù)雜,，涉及的利益相關(guān)方太多，我們會穩(wěn)妥推進(jìn)已經(jīng)獲取的項(xiàng)目,，盡快使其成為可出租的狀態(tài)”,。他坦言，長租公寓現(xiàn)在看起來要賺錢很難,。

類似地,，碧桂園集團(tuán)上海區(qū)域總裁高斌曾表示，長租公寓領(lǐng)域還處于前期業(yè)務(wù)培育的階段,，他給團(tuán)隊(duì)的考核指標(biāo)是：不虧錢就是賺的,。

截至2018年7月底，碧桂園的長租公寓超過3萬間房,，公司曾設(shè)想的“長租城市”目前未實(shí)現(xiàn),。

此外，世聯(lián)行打造的紅璞公寓經(jīng)歷4年發(fā)展,，業(yè)務(wù)發(fā)展至北上廣深,、成都、杭州,、鄭州等30個(gè)城市,，簽約量超100000間，上線運(yùn)營超30000間,。但由于公寓管理業(yè)務(wù)虧損增加,，新增公寓的裝修改造等一次性投入成本分?jǐn)傇黾樱壳笆缆?lián)行對紅璞公寓的投入正在減少,。

“目前長租公寓普遍進(jìn)入了發(fā)展瓶頸期”,，深圳一名開發(fā)商人士說。

融資再收緊

房企收縮長租公寓業(yè)務(wù)的重要原因還在于,，租賃融資不像2017年那么容易了,，房地產(chǎn)行業(yè)整體的融資也在收緊。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示,，長租公寓很難盈利,，原因在于房價(jià)、地價(jià),、融資成本都偏高,，租金收入則偏低，這一矛盾在短期內(nèi)很難解決。

第一太平戴維斯華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人助理董事李想也指出,，長租業(yè)務(wù)融資利率基本在5%以上，而長租公寓的回報(bào)率僅為1%-3%,，一線城市普遍低于2%,。

由此，長租公寓必須得到金融和資本的支持,，才能持續(xù)發(fā)展,。

2017年曾是長租公寓和金融資本的蜜月期。當(dāng)年,，不僅保利發(fā)行了首單租賃住房類REITs,，建行等銀行也支持開發(fā)商租賃業(yè)務(wù)。

但到了2018年下半年,，這一盛景不再,。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2018年多家房企的租賃融資被叫停,。包括合生創(chuàng)展100億元住房租賃專項(xiàng)公司債券,、富力60億元住房租賃專項(xiàng)公司債券、鴻坤20億元住房租賃專項(xiàng)公司債券,、中駿40億元私募公司債券等,。

數(shù)據(jù)顯示，僅在2018年四季度,，超7家企業(yè)的租賃專項(xiàng)債券被叫停,，總規(guī)模超200億元。今年3-5月,，房企曾迎來一個(gè)融資窗口期,，但即便如此，能夠獲得租賃融資的也不多,。僅有萬科等租賃融資獲批,。

進(jìn)入5月份，監(jiān)管層突然收緊了房地產(chǎn)的整體融資,。5月17日晚間,，銀保監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知銀保監(jiān)發(fā)［2019］23號文》（簡稱“23號文”）精準(zhǔn)狙擊房地產(chǎn)信托和其他非標(biāo)融資；6月初,，市場傳言部分房企公開市場融資受限,，包括債券及ABS產(chǎn)品；隨后在陸家嘴論壇上,，監(jiān)管層又直指房地產(chǎn)金融化的風(fēng)險(xiǎn),。

“開發(fā)商做長租，一般都是靠開發(fā)主業(yè)支持，或者融資支持,，現(xiàn)在融資困難了,。租賃類的證券化產(chǎn)品發(fā)行也不容易?！鼻笆鲩_發(fā)商說,。

不過，也不是所有的開發(fā)商都收縮長租業(yè)務(wù),，還有不少公司逆勢擴(kuò)張,，金融資本也看好這一領(lǐng)域。

比如4月25日,，平安不動產(chǎn)與旭輝集團(tuán)首個(gè)長租公寓合作項(xiàng)目簽訂協(xié)議,，未來三年內(nèi)，雙方將共同在北上廣深及多個(gè)強(qiáng)二線城市布局長租公寓項(xiàng)目,。

這只是平安不動產(chǎn)涉足長租公寓的一個(gè)案例,。未來十年內(nèi)，平安不動產(chǎn)計(jì)劃發(fā)展200萬間,、總面積約8000萬平方米的長租公寓,，長租公寓總資產(chǎn)管理規(guī)模將達(dá)到2000億元。

無論如何,，長租公寓已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新的階段,。前述開發(fā)商認(rèn)為，長租公寓已經(jīng)過了跑馬圈地的規(guī)模擴(kuò)張時(shí)期,，接下來拼的是運(yùn)營和服務(wù),，提升出租率和坪效才是根本。