法律知識要點：很多房屋租賃合同都是無效的，這么說一點也不夸張，原因在于不少的房屋都屬于違章建筑,，尤其在大中城市,，這一現(xiàn)象更為普遍。什么樣的房屋是屬于違章建筑,？很多人把沒有房產(chǎn)證的房屋稱為違章建筑,，違章建筑正常情況下是無法辦理房產(chǎn)證的，但是沒有辦理房產(chǎn)證就是違章建筑,？這種說法也不準確,，有些房屋有齊全的審批建設(shè)手續(xù)，只是暫時沒能辦理房產(chǎn)證,，所以沒有辦理房產(chǎn)證并不等同于違章建筑,，只是習慣上把沒有房產(chǎn)證的房屋稱為違章建筑。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定,，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋,，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設(shè)的,，人民法院應(yīng)當認定有效,。

從法律條文進行解讀，出租人與承租人訂立的租賃合同中,，如果是屬于這兩種房屋的,，雙方簽訂的房屋租賃合同無效：一是房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，意思是建造房屋時,，完全沒有建設(shè)工程規(guī)劃許可證,；二是未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)，意思是建造房屋時,，超出了原來的規(guī)劃許可范圍,。

因此，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋,，應(yīng)當屬于是違章建筑,，如果租賃的房屋有涉及“未取得”和“未按照”建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，雙方簽訂的租賃合同按上述的規(guī)定將是無效的,。

為了更好的理解法律知識要點,，現(xiàn)在筆者分享一篇涉及上述法律知識的實務(wù)案例，供讀者閱讀時參考,。

基本案情

明發(fā)公司與億家公司于2006年4月18日簽訂了一份《房屋租賃合同》,，約定明發(fā)公司將坐落于XX號1-3棟樓房及配套公用地出租給億家公司使用，租期為8年（自2006年9月1日至2014年8月30日），租金為每年13萬元,，該樓房建筑面積為2800平方米,，配套公用地為1000平方米。合同的落款處備注,，同意轉(zhuǎn)租給學校使用。

根據(jù)億家公司所提交的相關(guān)證據(jù),，億家公司亦持有了其中的一份合同,，與明發(fā)公司所提交和《房屋租賃合同》所不同的是，億家公司所持有的《房屋租賃合同》所顯示的租賃期限為18年（自2006年9月1日至2025年8月30日）,。

億家公司還向法院提交了一份其與東城公司簽訂的《租賃合同》和《租賃合同（補充協(xié)議）》,，該證據(jù)顯示：2006年6月2日，億家公司與東城公司簽訂租賃合同,，約定東城公司將東城學校舊址上的相關(guān)物業(yè)以及配套用地出租給億家公司規(guī)劃建設(shè)辦學場所和教育學習培訓(xùn)基地,，租賃期限自2006年7月1日至2012年10月31日。

2006年6月19日,，億家公司又與東城公司簽訂了補充協(xié)議,，將上述2006年6月2日的《租賃合同》的租賃期限延長至2026年10月30日。億家公司據(jù)此主張,，東城公司向東城女子中學收回辦學場地后直接與其簽訂了租賃合同,，該合同的期限為20年，由此也進一步說明明發(fā)公司與東城女子中學所簽訂的相關(guān)租賃合同作了相應(yīng)變更的合理性,。

該案中所涉及的房屋包含兩個相連的房屋,，其中一個房屋的房地產(chǎn)證號為60××52，登記的權(quán)利人為東城經(jīng)濟發(fā)展有限公司（后更名為東城股份合作公司）,，登記的建筑面積為453.81平方米,，另一個房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，亦沒有證據(jù)表明該房屋的建設(shè)取得了主管部門的批準,。

根據(jù)明發(fā)公司向法院提交的由東城公司出具的情況說明以及億家公司提交的由東城公司出具的補充說明顯示,，涉案房屋中有房產(chǎn)證部分的房屋由東城公司在1994年轉(zhuǎn)讓給明發(fā)公司，明發(fā)公司享有自主出租,、使用,、收益等權(quán)利；涉案房屋中沒有房產(chǎn)證部分的房屋存在歷史遺留問題,，現(xiàn)屬明發(fā)公司所有,，明發(fā)公司享有自主出租、使用等權(quán)利。

判決要點

法院審理認為：涉案租賃房屋包含有房產(chǎn)證部分的房屋和未取得規(guī)劃許可而建造的房屋,。明發(fā)公司與億家公司之間就有房產(chǎn)證部分的房屋所簽訂的租賃合同并就此形成的租賃關(guān)系乃是雙方真實的意思表示,，且沒有違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)屬有效合同,。

明發(fā)公司與億家公司之間就未按照規(guī)劃許可而建造的房屋所簽訂的租賃合同并就此形成的租賃合同關(guān)系,，因違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，為無效合同,。

億家公司與第一職校之間就未按照規(guī)劃許可而建造的房屋所簽訂的租賃合同并就此形成的租賃合同關(guān)系,，因違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，為無效合同,。

根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定,，因無效合同而取得的財產(chǎn)應(yīng)當予以返還，故億家公司與第一職校應(yīng)當將涉案未取得規(guī)劃許可部分的房屋返還給明發(fā)公司,。

判決結(jié)果

據(jù)此,，法院依照《中華人民共和國合同法》第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定,，判決：確認明發(fā)公司與億家公司于2006年4月18日簽訂的《房屋租賃合同書》并就此形成的租賃合同關(guān)系無效,；確認億家公司與第一職校之間就涉案房屋所形成的租賃合同關(guān)系無效；億家公司,、第一職校于判決生效之日起十五日內(nèi)將涉案房屋返還給明發(fā)公司,。

律師點評

該案中，該租賃物的建筑面積為2800平方米,，但是僅有453.81平方米建筑面積辦理了權(quán)屬登記,，有建設(shè)工程規(guī)劃許可。超出部分,，出租人與承租人均確認該房產(chǎn)存在加建行為,，因此涉案房產(chǎn)屬于司法解釋第二條規(guī)定的，未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的情形,。

據(jù)此,，億家公司與明發(fā)公司之間的租賃合同、億家公司與第一職院之間的轉(zhuǎn)租合同均因違反了法律的效力性強制性規(guī)定而無效,。

在實務(wù)中存在大量的無效租賃合同,，租賃合同是否有效，對承租人有重大利害關(guān)系,，對此筆者建議,，涉及房屋租賃合同簽訂的,，一定要審核房屋的相關(guān)證件是否齊全，房屋是否屬于合法建筑,，這對自己的利益保護是到關(guān)重要的,。