提問(wèn)：依據(jù)《物權(quán)法》第197條之規(guī)定,，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)人收取租金的時(shí)點(diǎn)與方式該如何確定？

不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)人租金收取權(quán)的行使要點(diǎn)

作者｜儲(chǔ)江南

*本文經(jīng)授權(quán)發(fā)布,，僅代表作者觀點(diǎn),，不代表其供職機(jī)構(gòu)及「高杉LEGAL」立場(chǎng)，且不作為針對(duì)任何個(gè)案的法律意見(jiàn)*

我國(guó)《物權(quán)法》（2007）第179條第1款之規(guī)定凸顯出抵押權(quán)的兩大特征：其一是價(jià)值權(quán),，以抵押物的交換價(jià)值為債權(quán)提供擔(dān)保,；其二是非占有擔(dān)保物權(quán)。按此特征,，我們可以得出如下結(jié)論：一般而言,，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)效力所及物之范圍原則上僅限于不動(dòng)產(chǎn)本身。至于在該不動(dòng)產(chǎn)上產(chǎn)生的租金收入應(yīng)為抵押人自己所支配,，抵押權(quán)人不得任意過(guò)問(wèn),。

《物權(quán)法》第197條第1款（以下簡(jiǎn)稱(chēng)'197條'）規(guī)定：'債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，致使抵押財(cái)產(chǎn)被人民法院依法扣押的,，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財(cái)產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息,，但抵押權(quán)人未通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的除外。'

類(lèi)似表述的法律規(guī)定還可見(jiàn)于《擔(dān)保法》（1995）第47條,。很顯然的是,，法律在這里創(chuàng)設(shè)了一種例外情形。結(jié)合本文所欲研究的主題,，前述法條中的'有權(quán)'二字其實(shí)是賦予了不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)人在一定情形下的租金收取權(quán),，對(duì)抵押權(quán)人債權(quán)之維護(hù)不可謂不重要。

吊詭的是,，該重要的權(quán)利維護(hù)之法規(guī)似乎并未引發(fā)司法實(shí)務(wù)界的應(yīng)有重視,。其中一個(gè)可以量化的佐證是，筆者在某主流法律數(shù)據(jù)庫(kù)中檢索到的與197條相關(guān)的案例與裁判文書(shū)僅有398篇,，與有關(guān)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的《物權(quán)法》第195條的81394篇形成天壤之別,。再就筆者實(shí)際的工作感受來(lái)看，周遭的不少律師,、法務(wù)甚至是法官對(duì)該條法律表示陌生,，更毋庸說(shuō)主動(dòng)適用之。背后緣由,，筆者無(wú)力逮及,，而僅能?chē)L試從原理與實(shí)操的角度對(duì)197條之適用做出若干探討,。在有限的案例資源和實(shí)務(wù)研究中，已有學(xué)人歸納出實(shí)務(wù)中的主要三個(gè)爭(zhēng)議點(diǎn)：抵押權(quán)人對(duì)租金是否能優(yōu)先受償,、對(duì)扣押的理解、通知是生效要件還是對(duì)抗要件（參見(jiàn)敬玲：《房產(chǎn)抵押權(quán)人收取租金的實(shí)務(wù)要點(diǎn)》）,。但在筆者看來(lái),，實(shí)務(wù)中的重要問(wèn)題尚應(yīng)包括扣押申請(qǐng)之主體、租金收取的時(shí)點(diǎn)與方式以及租金被質(zhì)押時(shí)權(quán)利沖突的解決等,。

一,、扣押申請(qǐng)之主體

依照197條之字面表述，似乎只要是抵押財(cái)產(chǎn)被法院扣押的,，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)人即有權(quán)收取扣押之日后的租金,，而無(wú)論該扣押申請(qǐng)系由誰(shuí)作出，抵押權(quán)人,、普通債權(quán)人或后順位的抵押權(quán)人在所不問(wèn),。目前來(lái)看，該問(wèn)題在實(shí)務(wù)上似乎未見(jiàn)爭(zhēng)論,，但在理論上不可不辯,。

筆者以為，此處的扣押申請(qǐng)人應(yīng)僅限該不動(dòng)產(chǎn)的抵押權(quán)人而已,。理由如下：其一,，197條開(kāi)宗明義便表明了扣押之前提條件，即'債務(wù)人不履行到期債務(wù)或發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形',。故,，此處之扣押是指抵押權(quán)人為實(shí)行抵押權(quán)而申請(qǐng)的扣押。其二,，如前所述,，197條賦予了不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)人租金收取權(quán)。既是權(quán)利,，自應(yīng)由權(quán)利主體（抵押權(quán)人）自主決定是否行使,，他人不得橫加干涉，即便干涉的結(jié)果可能系對(duì)該權(quán)利主體是有利的,。其三,，依《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押,、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋[2004]15號(hào),，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《最高院查、扣,、凍規(guī)定》）第22條的規(guī)定,，普通債權(quán)人申請(qǐng)扣押的效力僅及于扣押物的天然孳息，與租金之類(lèi)的法定孳息毫無(wú)瓜葛。

較有疑問(wèn)的是,，197條的扣押能否由后順位抵押權(quán)人申請(qǐng),？這里似乎應(yīng)區(qū)分兩種情況予以討論。原則上,，基于前述第二點(diǎn)理由,，再加上第一順位抵押權(quán)人的債權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保障，故此處扣押申請(qǐng)主體不應(yīng)包括后順位的抵押權(quán)人,。但倘若,，第一順位抵押權(quán)人明確放棄租金收取權(quán)并且未申請(qǐng)扣押抵押物的，此時(shí)由第二順位抵押權(quán)人依197條申請(qǐng)扣押抵押物并收取租金似乎亦未嘗不可,。

二,、租金收取的時(shí)點(diǎn)與方式

結(jié)合本文主題，197條但書(shū)之前的內(nèi)容可歸納為：在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形下,，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)人有權(quán)收取該不動(dòng)產(chǎn)被法院扣押之日起的租金,。簡(jiǎn)短一句話(huà)，至少隱含了兩個(gè)重要問(wèn)題,，分別是'收租時(shí)點(diǎn)'與'收租方式',。

（一）收租時(shí)點(diǎn)：扣押之日?？稍偌?xì)分為兩個(gè)子問(wèn)題,，即'扣押'與'日期'。

傳統(tǒng)的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于大家對(duì)如何'扣押'理解不一,。具體而言,，197條的扣押對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)來(lái)說(shuō)，法院是需如動(dòng)產(chǎn)般直接控制該財(cái)產(chǎn)（簡(jiǎn)稱(chēng)'直接控制說(shuō)'）還是僅需做查封登記（簡(jiǎn)稱(chēng)'查封登記說(shuō)'）即可,？對(duì)此,，最高人民法院物權(quán)法研究小組編著的《<中華人民共和國(guó)物權(quán)法>條文理解與適用》里指出：'此時(shí)抵押人已因抵押物被依法扣押而喪失直接占有權(quán)和用益權(quán)，無(wú)法實(shí)現(xiàn)抵押制度賦予他的用益權(quán)能……即使在由法院扣押場(chǎng)合,，抵押權(quán)人的占有權(quán)和用益權(quán)也是通過(guò)執(zhí)行機(jī)關(guān)代為占有的形式體現(xiàn)的',。按此說(shuō)法，最高院似乎采納的是直接控制說(shuō),。而法院裁判中,，亦有不少案例對(duì)直接控制說(shuō)表示支持意見(jiàn)（晚近案例如廣東省佛山市南海區(qū)人民法院（2017）粵0605民初3747號(hào)廣東南海農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司松崗支行與凌康水物權(quán)保護(hù)糾紛民事一審判決書(shū)）。但主流的裁判觀點(diǎn)及實(shí)務(wù)意見(jiàn)認(rèn)為此處的'扣押'應(yīng)采查封登記說(shuō)（參見(jiàn)敬玲前文,，孟珍：《抵押權(quán)人收取抵押財(cái)產(chǎn)孳息之權(quán)利基礎(chǔ)及相關(guān)問(wèn)題分析》）,。

相較于扣押的方式，實(shí)務(wù)界較少地去討論涉及'日期'的問(wèn)題,，具體包括扣押的階段及扣押何時(shí)生效,。依據(jù)《民事訴訟法》（2017）及《最高院查,、扣、凍規(guī)定》,，我國(guó)法院實(shí)踐中的不動(dòng)產(chǎn)扣押行為可發(fā)生在訴訟前,、訴訟中及執(zhí)行程序中。197條中的扣押究竟系應(yīng)發(fā)生在前述哪個(gè)階段或哪幾個(gè)階段呢,？實(shí)務(wù)中的裁判觀點(diǎn)又不盡相同,。如在四川省成都市中級(jí)人民法院（2015）成民初字第3028號(hào)中國(guó)工商銀行股份有限公司成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)支行與崔運(yùn)新案外人執(zhí)行異議之訴糾紛一審民事判決書(shū)中，法院認(rèn)為本案原告工行高新支行作為抵押權(quán)人申請(qǐng)法院于2014年8月26日對(duì)德同公司的抵押擔(dān)保房產(chǎn)予以（訴前）查封扣押并函告通知上述房屋承租人順豐公司后,，其抵押權(quán)的效力及于抵押財(cái)產(chǎn)自扣押之日起所產(chǎn)生的法定孳息。至于訴訟中的扣押更是理所應(yīng)當(dāng),，較新的裁判如廣東省高級(jí)人民法院（2018）粵執(zhí)復(fù)116號(hào)名和實(shí)業(yè)有限公司與陳玉霞金融借款合同糾紛執(zhí)行裁定書(shū)及天津市第一中級(jí)人民法院（2017）津01民終4904號(hào)星展銀行（中國(guó)）有限公司天津分行與大連銀行股份有限公司天津分行抵押權(quán)糾紛民事二審判決書(shū),。偶有認(rèn)為197條的扣押不能發(fā)生在訴訟階段的判決亦被二審改判（參見(jiàn)福州市中級(jí)人民法院（2017）閩01民終212號(hào)福建福清匯通農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司與夏英濱、福建欣裕貿(mào)易有限公司案外人執(zhí)行異議之訴民事二審判決書(shū)）,。

然而,，基于抵押權(quán)原理及利益平衡的角度，筆者以為197條的扣押應(yīng)僅限于發(fā)生在執(zhí)行程序中,。如前述,，抵押權(quán)為非占有擔(dān)保物權(quán)，以其交換價(jià)值提供擔(dān)保,。這里便出現(xiàn)需要平衡保護(hù)的兩方利益,，一是盡量確保抵押人對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)的正常用益，二是盡力維持該不動(dòng)產(chǎn)的交換價(jià)值,。依197條之法律效果,，如要確保抵押人正常用益，扣押時(shí)點(diǎn)越晚越好,；而若要維持交換價(jià)值,，則扣押時(shí)點(diǎn)越早越好。訴前及訴訟中的扣押,，發(fā)生在抵押權(quán)人尚未取得可以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的生效法律文書(shū)之前,，此時(shí)債權(quán)債務(wù)關(guān)系及抵押權(quán)是否可以實(shí)現(xiàn)未臻明確，若是在此階段即允許不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)人收取租金并優(yōu)先受償,，明顯過(guò)分倚重抵押權(quán)人之權(quán)利保護(hù),，損害抵押人及其他債權(quán)人之利益。而在執(zhí)行階段,，抵押權(quán)人已獲執(zhí)行依據(jù),，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)在即，允許其收取租金受償,，理所當(dāng)然,。

值得說(shuō)明的是,，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》（法釋〔2015〕5號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《民訴法解釋》）第159條的規(guī)定,，在訴前或訴訟中,，抵押權(quán)人若能證明抵押財(cái)產(chǎn)不能滿(mǎn)足保全請(qǐng)求的（抵押物實(shí)際價(jià)值低于登記金額且不能覆蓋債權(quán)的），但抵押人對(duì)他人有到期租金債權(quán)的,，法院可依申請(qǐng)裁定該他人不得對(duì)抵押人進(jìn)行清償或者提存該部分租金,。此時(shí)，抵押權(quán)人可達(dá)成保全抵押人租金之目的,，只不過(guò)該效果并非來(lái)自于197條之適用,。

至于法院對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的扣押何時(shí)生效的問(wèn)題，最高人民法院民二庭第5次法官會(huì)議紀(jì)要（2017年11月1日）指出：'人民法院作出的查封裁定一經(jīng)送達(dá)給當(dāng)事人就產(chǎn)生法律效力,，被查封的當(dāng)事人其后所為的任何處分行為均構(gòu)成無(wú)權(quán)處分,，原則上不能產(chǎn)生預(yù)期的法律后果；但查封裁定生效后,，并不當(dāng)然具有對(duì)抗善意第三人的效力,，除非已經(jīng)完成了查封（登記）公示。'簡(jiǎn)言之,，法院對(duì)不動(dòng)產(chǎn)扣押的生效時(shí)點(diǎn)系在查封裁定送達(dá)當(dāng)事人時(shí),，查封登記僅是對(duì)抗要件。需要注意的是,，依據(jù)《最高院查,、扣、凍規(guī)定》第1條第2款的規(guī)定,，不動(dòng)產(chǎn)的扣押需要有關(guān)單位協(xié)助（不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)）的,，扣押自扣押裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)送達(dá)有關(guān)單位時(shí)生效。就此而言,，前文中的'當(dāng)事人'似應(yīng)做擴(kuò)大解釋?zhuān)粌H系指作為被執(zhí)行人的抵押人,，尚還包括協(xié)助執(zhí)行單位。且,，應(yīng)以當(dāng)事人中最早收到扣押裁定的日期,，作為不動(dòng)產(chǎn)扣押生效的時(shí)點(diǎn)。在此意義上,，反觀前文'扣押'方式上的爭(zhēng)議,，占據(jù)主流的'查封登記說(shuō)'似乎仍不精確，或應(yīng)修正為'（查封）裁定送達(dá)說(shuō)'為宜,。不過(guò),，倘若抵押權(quán)人在訴前或訴訟已申請(qǐng)查封了抵押物，在獲取生效法律文書(shū)后又申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的,，此時(shí)根據(jù)《最高院查,、扣,、凍規(guī)定》之第4條，似乎可以認(rèn)為抵押權(quán)人有權(quán)收取租金的時(shí)點(diǎn)系在執(zhí)行案件受理時(shí)（即執(zhí)行前扣押轉(zhuǎn)化為執(zhí)行扣押時(shí)）,。

（二）收租方式：自行直接收取或法院間接收?。?/strong>

197條規(guī)定：'……自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財(cái)產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息……',。此處帶來(lái)的疑問(wèn)是,，所謂'有權(quán)收取'是指不動(dòng)產(chǎn)的抵押權(quán)人可自行徑直向承租人收取租金，還是必須借重執(zhí)行機(jī)關(guān)的力量進(jìn)行收??？筆者以為兩種收取方式皆無(wú)不可，抵押權(quán)人可做自由選擇,。

首先看抵押權(quán)人的自行收取,，這與抵押權(quán)系物權(quán)的特點(diǎn)緊密相關(guān)。支配權(quán)是物權(quán)的基本屬性,，使得抵押權(quán)人可以直接對(duì)抵押物進(jìn)行支配而享有相應(yīng)的利益。該點(diǎn)從《物權(quán)法》第195條第1款的規(guī)定即可看出,，因?yàn)樗x予了抵押權(quán)人自行處置抵押物并優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利,。而197條例外地將抵押權(quán)效力擴(kuò)展至抵押物的租金。此時(shí),，已處在執(zhí)行階段的抵押權(quán)人徑直要求承租人向己支付租金并優(yōu)先受償,，其實(shí)亦在貫徹《物權(quán)法》第195條第1款的規(guī)定。進(jìn)一步的追問(wèn)是,，倘若承租人拒絕直接給付時(shí),，抵押權(quán)人可否對(duì)承租人申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行？自理論上言,，承租人非系本案中的被執(zhí)行人,，且其與抵押人間的租金支付事宜未經(jīng)審判確定,，抵押權(quán)人似不得對(duì)其申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行,。

其次看通過(guò)法院的收取，參照《民訴法解釋》第501條第1款的規(guī)定：'人民法院執(zhí)行被執(zhí)行人對(duì)他人的到期債權(quán),，可以作出凍結(jié)債權(quán)的裁定,，并通知該他人向申請(qǐng)執(zhí)行人履行,。'再根據(jù)該501條第2款,、第3款規(guī)定的反面解釋?zhuān)粼撍藢?duì)到期債權(quán)沒(méi)有異議或到期債權(quán)已經(jīng)生效法律文書(shū)確定的,，而該他人又拒絕向申請(qǐng)執(zhí)行人履行的,，人民法院可對(duì)其強(qiáng)制執(zhí)行,。相較而言,，借助執(zhí)行機(jī)關(guān)的租金收取方式比抵押權(quán)人的自行主張多配置了一道強(qiáng)制力，且便于在有多數(shù)債權(quán)人時(shí)的租金分配,，因而在實(shí)務(wù)操作中更為常見(jiàn)。

三,、租金被質(zhì)押時(shí)權(quán)利沖突的解決

實(shí)務(wù)中，不動(dòng)產(chǎn)租金質(zhì)權(quán)人與不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)人就租金收取的沖突可能會(huì)發(fā)生在以下三種情形：⑴不動(dòng)產(chǎn)抵押前，其上租金已被設(shè)質(zhì)給他人,；⑵不動(dòng)產(chǎn)抵押后,，在被抵押權(quán)人申請(qǐng)扣押之前,，租金被設(shè)質(zhì)；⑶不動(dòng)產(chǎn)被申請(qǐng)扣押后,，租金被設(shè)質(zhì)。

但實(shí)際上,，對(duì)該問(wèn)題分析的要點(diǎn)乃在于首先要準(zhǔn)確把握197條但書(shū)中'通知'的效力,，即通知是抵押權(quán)人有權(quán)收取租金的生效要件，還是對(duì)抗要件,。兩者的區(qū)別亦決定了扣押到通知這段期間內(nèi)租金歸屬的不同,。如采生效要件說(shuō)，期間內(nèi)租金仍應(yīng)由抵押人收取,，作為一般財(cái)產(chǎn)可供其債權(quán)人分配,；若采對(duì)抗要件說(shuō)，則該租金可由抵押權(quán)人收取并優(yōu)先受償。

對(duì)此,，司法裁判,、實(shí)務(wù)意見(jiàn)以及學(xué)理研究爭(zhēng)議不斷,，延綿至今,。司法案例中最具權(quán)威性地支持對(duì)抗要件說(shuō)的系最高人民法院（2016）最高法民終542號(hào)中國(guó)民生銀行股份有限公司深圳分行與深圳市九策投資有限公司、天津市九策高科技產(chǎn)業(yè)園有限公司等金融借款合同糾紛民事二審判決書(shū),，但似乎并未在司法審判領(lǐng)域形成通說(shuō),。在其之后的案件中,，仍有不少采取生效要件說(shuō)的司法裁判,，如杭州市中級(jí)人民法院作出的（2017）浙01民終4618號(hào)中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司慈溪市支行與侯志紅案外人執(zhí)行異議之訴民事二審判決書(shū)以及天津市第二中級(jí)人民法院作出的（2017）津02民初673號(hào)周玉臣與楊光、黃淼等案外人執(zhí)行異議之訴民事判決書(shū),。實(shí)務(wù)界人士立場(chǎng)爭(zhēng)鋒相對(duì),，支持對(duì)抗要件說(shuō)的參見(jiàn)馬學(xué)敏《不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與應(yīng)收賬款質(zhì)權(quán)并存情形下,，抵押權(quán)人如何收取法定孳息》及前述孟珍文,；而支持生效要件說(shuō)的可見(jiàn)前述敬玲文。學(xué)術(shù)界亦是如此，持生效要件說(shuō)的如程嘯教授（參看氏著《擔(dān)保物權(quán)研究》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2017年1月第1版）,，持對(duì)抗要件說(shuō)者如高圣平教授（參看氏著《擔(dān)保法論》,，法律出版社2009年1月第1版）。

依筆者所見(jiàn),，對(duì)抗要件說(shuō)更為可取,，理由如下：其一,，依197條之規(guī)范意旨，該條系允許抵押權(quán)人在滿(mǎn)足即將實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形下,，通過(guò)法院的扣押行為將抵押權(quán)的客體從不動(dòng)產(chǎn)例外擴(kuò)展至不動(dòng)產(chǎn)的租金上,，以此加強(qiáng)抵押權(quán)的交換價(jià)值；換言之,，抵押權(quán)客體擴(kuò)充動(dòng)作的發(fā)生原因是法院扣押,，而與通知并無(wú)關(guān)聯(lián)。其二,，自保全的意義出發(fā),，為維持抵押權(quán)效力，法院扣押不動(dòng)產(chǎn),，即代表抵押人不得再對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行收益和處分,。故，自扣押始,，抵押人其實(shí)已喪失租金收取權(quán),。其三，從證據(jù)便利性的角度,，認(rèn)定法院扣押的事實(shí)顯然要比認(rèn)定通知承租人的事實(shí)要容易地多,。因?yàn)閷?shí)踐中，抵押權(quán)人未必清楚知道究竟誰(shuí)系不動(dòng)產(chǎn)的承租人,，更毋庸說(shuō)通知到位了,。

厘清通知的效力，其實(shí)質(zhì)是明確抵押權(quán)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)租金享有優(yōu)先受償權(quán)的時(shí)點(diǎn),，即法院扣押之日,。再拿該時(shí)點(diǎn)與租金質(zhì)權(quán)設(shè)立的時(shí)點(diǎn)做一比較，時(shí)點(diǎn)在先的權(quán)利人,，應(yīng)優(yōu)先受償,。以此為判斷依據(jù)，在前述第一,、第二種情形下,，租金質(zhì)權(quán)設(shè)立在不動(dòng)產(chǎn)被扣押之前，此時(shí)抵押權(quán)效力尚未擴(kuò)及至租金,，故租金質(zhì)權(quán)人可優(yōu)先于抵押權(quán)人就該租金受償,。不過(guò)司法實(shí)務(wù)中，亦有判決表示不同意見(jiàn),。如金華市中級(jí)人民法院在（2017）浙07民終4189號(hào)廣發(fā)銀行股份有限公司杭州文三支行與中國(guó)工商銀行股份有限公司義烏分行,、浙江捷捷進(jìn)出口有限公司等案外人執(zhí)行異議之訴民事二審判決書(shū)中指出：'華康公司將案涉房產(chǎn)抵押給工行義烏分行后,，在工行義烏分行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)之前,，又將基于該房產(chǎn)所產(chǎn)生的租金收益出質(zhì)給廣發(fā)銀行杭州文三支行，并不違反法律規(guī)定，故兩生效判決分別確定的抵押優(yōu)先權(quán)及質(zhì)押優(yōu)先權(quán)系存在于同一財(cái)產(chǎn)上的兩個(gè)不同的優(yōu)先權(quán),。該兩優(yōu)先權(quán)雖在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)前并不存在沖突,，但在依法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，基于上述法律規(guī)定,，抵押權(quán)人工行義烏分行有權(quán)收取該抵押物上的天然孳息及法定孳息,，原所有權(quán)人華康公司即喪失對(duì)抵押物天然孳息及法定孳息的權(quán)益。而廣發(fā)銀行杭州文三支行享有質(zhì)押優(yōu)先權(quán)的基礎(chǔ)是華康公司對(duì)應(yīng)收租金的收取權(quán)益,，故在案涉抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,，在抵押物上就法定孳息即租金設(shè)定的質(zhì)權(quán)歸于消滅。'

在第三種情形下,，租金設(shè)質(zhì)時(shí)點(diǎn)在不動(dòng)產(chǎn)被扣押后,，此時(shí)質(zhì)權(quán)設(shè)立時(shí)間已晚于抵押權(quán)人對(duì)租金享有優(yōu)先權(quán)的時(shí)點(diǎn)，故此時(shí)應(yīng)由抵押權(quán)人就租金優(yōu)先受償,。值得說(shuō)明的是,，無(wú)論是租金質(zhì)權(quán)人，還是抵押權(quán)人,，如在優(yōu)先受償完后仍有剩余租金的,，則另一權(quán)利人仍可優(yōu)先于普通債權(quán)人就該部分剩余租金優(yōu)先受償。誠(chéng)如最高院在（2016）最高法民終542號(hào)民事判決書(shū)指出的那樣：'本案應(yīng)收賬款質(zhì)權(quán)雖然劣后于另案抵押權(quán),，但民生銀行深圳分行較之于無(wú)擔(dān)保之普通債權(quán)人就案涉租金仍具有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利,。若另案抵押權(quán)人國(guó)聯(lián)公司的債權(quán)受清償后上述租金仍有剩余，則民生銀行深圳分行就該剩余部分之租金可主張優(yōu)先受償,。'

四,、結(jié)論

綜上所述，《物權(quán)法》197條的獨(dú)特,、核心功能體現(xiàn)為在不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形下,，可以通過(guò)法院的扣押行為將不動(dòng)產(chǎn)上的租金變成抵押權(quán)客體的一部分。其目的系維持抵押物的交換價(jià)值,，對(duì)確保不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)人債權(quán)的完整實(shí)現(xiàn)具有重要意義,。而單憑目前還存在著的對(duì)抵押權(quán)人能否就租金優(yōu)先受償?shù)臓?zhēng)議，就足以說(shuō)明實(shí)務(wù)界對(duì)197條的陌生與誤會(huì),。

除把握法條的核心要旨外,，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)人在實(shí)踐中理解與適用197條時(shí)，尚需注意的問(wèn)題應(yīng)包括：

第一,，提起扣押申請(qǐng)的主體原則上應(yīng)是第一順位的抵押權(quán)人,，例外情形下，允許后順位抵押權(quán)人提出,，但不能是普通債權(quán)人,。

第二,，抵押權(quán)人提起扣押申請(qǐng)的階段應(yīng)發(fā)生在案件的執(zhí)行程序中，而非訴訟前及訴訟中,。

第三,，抵押權(quán)人租金收取的時(shí)點(diǎn)是在扣押裁定（協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)）送達(dá)當(dāng)事人時(shí)，該當(dāng)事人可以是抵押人亦可以是協(xié)助執(zhí)行機(jī)關(guān),，并以當(dāng)事人中最早收到扣押裁定的日期為準(zhǔn),。

第四，抵押權(quán)人有權(quán)自行徑直向承租人收取租金,，但不配合時(shí),，不能對(duì)其申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行；抵押權(quán)人亦能借助執(zhí)行機(jī)關(guān)力量收取,，并在特定條件下,，可申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

第五,，租金質(zhì)權(quán)人與抵押權(quán)人孰有優(yōu)先收取租金的權(quán)利,，判斷標(biāo)準(zhǔn)是在于比較'租金設(shè)質(zhì)日'與'法院扣押日'的先后，時(shí)點(diǎn)在先者,，應(yīng)優(yōu)先受償,。