債權(quán),、股權(quán)和夾層投融資比較

債權(quán)：關(guān)注現(xiàn)金流,、抵押、擔(dān)保

夾層融資：關(guān)注抵押,、擔(dān)保,、關(guān)注營(yíng)利性、成本控制,、運(yùn)營(yíng)方式包括激勵(lì)機(jī)制

股權(quán)：關(guān)注營(yíng)利性,、成本控制和運(yùn)營(yíng)方式

我國(guó)房地產(chǎn)融資產(chǎn)品現(xiàn)狀和前景

銀行貸款：

1.貸款難度加大。

2.銀行放貸規(guī)?？s小,。

3.中小開(kāi)發(fā)商和三四線開(kāi)發(fā)商

4.貸款更難。

5.銀行追求高回報(bào)和低風(fēng)險(xiǎn)

6.偏向不不大企業(yè)包括100強(qiáng)吅作

7.拿地階段進(jìn)入

8.利率6%-14%不等 – 根據(jù)信用,、項(xiàng)目和資金投入比例等定

9.比例可以5:5到 3:7等

10.中信銀行案例分析

11.按揭難度加大,。

12.銀行放貸規(guī)模縮小,。

13.有的銀行對(duì)第一套剛需房按揭積極性不高,。

最新監(jiān)管部門相關(guān)政策：

1.人民銀行：2018年，保持貨幣政策穩(wěn)健中性被擺在首要位置,，切實(shí)防范化解金融 風(fēng)險(xiǎn)緊隨其后,。加強(qiáng)影子銀行、房地產(chǎn)金融等的完觀審慎管理,。

2.銀監(jiān)會(huì)： 銀行開(kāi)發(fā)貸款：利率提升,、抑制杠桿，繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化傾向,；開(kāi)發(fā)貸額度減 少，減少非標(biāo)業(yè)務(wù),。根據(jù)商業(yè)銀行委貸新規(guī),，商業(yè)銀行提供委貸服務(wù)時(shí)，委托人資金不能為受托管理他人的資金,。有的銀行停止了流勱資金貸款,，只認(rèn)432. 銀行并購(gòu)貸款：投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地并購(gòu)，或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地項(xiàng)目公司股權(quán)收購(gòu)的 ,，應(yīng)挄照穿透原則管理,，擬并購(gòu)?fù)恋仨?xiàng)目應(yīng)宋成在建工程開(kāi)収投資總額的25%以上 。幵販貸款不得投向未足額繳付土地出資金項(xiàng)目,，不得用二發(fā)相置換土地出譏金,。 委托貸款：監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求“集合資產(chǎn)管理計(jì)劃不得投向委托貸款資產(chǎn)戒信貸資產(chǎn)” ，也就是說(shuō)監(jiān)管層叫停了銀行的委托貸款業(yè)務(wù),。 信托：滿足432,。

房地產(chǎn)信托

1.不房地產(chǎn)私募基金一樣,，目前的房地產(chǎn)信托普遍呈現(xiàn)資金在單個(gè)項(xiàng)目上過(guò)度集中， 優(yōu)點(diǎn)是風(fēng)險(xiǎn)隔離,，缺點(diǎn)是不利二控制風(fēng)險(xiǎn),。

2.目前我國(guó)68家信托公司管理癿房地產(chǎn)信托規(guī)模已經(jīng)超過(guò)2萬(wàn)億；

3.房地產(chǎn)信托：滿足432,；

4.部分信托公司,，股權(quán)的也可以；

5.房地產(chǎn)信托當(dāng)前給投資人都要7%到8%左右,，那信托公司給開(kāi)發(fā)商要9%到12% 左右,。

房地產(chǎn)保險(xiǎn)資金

●房地產(chǎn)保險(xiǎn)作為房地產(chǎn)重要參不者在國(guó)內(nèi)外都已被各方面認(rèn)可；保險(xiǎn)資金 可以通過(guò)多種途徑實(shí)現(xiàn)不資本市場(chǎng)的對(duì)接,，保險(xiǎn)公司是影響資本市場(chǎng)一支舉足輕重的力量,；2010年9月5日，保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《保險(xiǎn)資金投資股權(quán)暫行 辦法》和《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》,。我國(guó)首部私募股權(quán)投資辦法 和保險(xiǎn)行業(yè)首部完整不勱產(chǎn)投資辦法出爐,，不能參不住宅開(kāi)發(fā)和投資。

●近幾年來(lái)我國(guó)的許多保險(xiǎn)公司在國(guó)內(nèi)許多大城市等販置大面積優(yōu)質(zhì)辦公物 業(yè)和參與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等,，全面參與非住宅項(xiàng)目,。險(xiǎn)資方面。險(xiǎn)資通常的做法就是在保證資本金安全前提下,，盡可能通過(guò)大比例持股,，從而獲得董事會(huì)職位來(lái)影響董事會(huì)的股息分配，甚至對(duì)部分投資決策給出意見(jiàn),。

●2015年以拉,，房地產(chǎn)公司債成本降低，對(duì)險(xiǎn)資也是挑戰(zhàn),。

平安保險(xiǎn) – 房地產(chǎn)投資

●城市綜合體：深圳平安金融中心大廈,、杭州平安金融中心大廈、晶融匯-國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓,、武漢天地企業(yè)中心-5號(hào)項(xiàng)目,、廣州金融城等；

●養(yǎng)生養(yǎng)老：桐鄉(xiāng)平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合社匙,、西雙版納國(guó)際溫泉休閑養(yǎng)生度假匙,；

●股債券投資：平安方圓地產(chǎn)股權(quán)投資基金、平安世茂地產(chǎn)股權(quán)投資基金,；

●工業(yè)物流：成都龍泉項(xiàng)目,、成都空港項(xiàng)目等。

資產(chǎn)支持票據(jù)ABN

資產(chǎn)支持票據(jù)是指非金融企業(yè)在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行的,，由基礎(chǔ)資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為還款支持的,，約定在一定期限內(nèi)還本付息的債務(wù)融資工具,。基礎(chǔ)資產(chǎn)是指符合法律法規(guī)規(guī)定,，權(quán)屬明確,，能夠產(chǎn)生可預(yù)測(cè)現(xiàn)金流的財(cái)產(chǎn)、 財(cái)產(chǎn)權(quán)利戒財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)利的組合,?；A(chǔ)資產(chǎn)不得附帶抵押、質(zhì)押等擔(dān)保負(fù) 擔(dān)戒其他權(quán)利限制,。不證監(jiān)會(huì)的ABS有類似方面,，更多在 “六．房地產(chǎn)資 產(chǎn)證券化”介紹。

房地產(chǎn)企業(yè)債券

房地產(chǎn)公司上市

為什么要發(fā)行上市,？

●全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)超過(guò)5萬(wàn)家, 房地產(chǎn)上市公司總共有近200家,。

●上市融資對(duì)企業(yè)的條件要求較高，中小企業(yè)很難涉足,。

●總體上,最近幾年來(lái),國(guó)家不鼓勵(lì),。

●我國(guó)部分房地產(chǎn)公司在海外成功上市, 中國(guó)房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力前20 名中大多數(shù)在香港上市。

●國(guó)家現(xiàn)在不鼓勵(lì)

●最近去香港上市的還是不少

房地產(chǎn)資產(chǎn)管理計(jì)劃

并販基金特點(diǎn)

1.在資金募集上,，主要通過(guò)非公開(kāi)方式面向少數(shù)機(jī)構(gòu)投資者戒個(gè)人募集,， 它的銷售和贖回都是基金管理人通過(guò)私下不投資者協(xié)商進(jìn)行的。

2.在投資方式上也是以私募形式進(jìn)行,，一般無(wú)需披露交易細(xì)節(jié),。

3.多采取權(quán)益型投資方式，絕少仁仁是債權(quán)投資,。PE投資機(jī)構(gòu)也因此對(duì)被投資企業(yè)的決策管理享有一定的表決權(quán),。

4.一般投資于非上市企業(yè)，絕少投資已公開(kāi)發(fā)行公司,，不會(huì)涉及到要約收販義務(wù),。

6.投資期限較長(zhǎng)，一般可達(dá)3至5年或更長(zhǎng),，屬二中長(zhǎng)期投資。并且流動(dòng)性差,。

7.資金來(lái)源廣泛,，如富有的個(gè)人和各類機(jī)構(gòu)等。

8.PE投資機(jī)構(gòu)多采取有限合伙制,，這種企業(yè)組織形式有很好的投資管理效率,。

9.投資退出渠道多樣化，有IPO,、售出 ,、兼并收販（M&A）等,。

什么是房地產(chǎn)私募基金？

●私募基金（股權(quán)投資基金,，戒股權(quán)基金）是集中投資者的資金,有與業(yè)團(tuán)隊(duì)投資并獲得回報(bào),。

●私募又稱不公開(kāi)發(fā)行戒內(nèi)部發(fā)行，是指面向少數(shù)特定的投資人収行證券的方式,。

●發(fā)行對(duì)象大致有兩類,，一類是個(gè)人投資者; 另一類是機(jī)構(gòu)投資者。

●發(fā)行有確定的投資人,，發(fā)行手續(xù)簡(jiǎn)單,，可以節(jié)省發(fā)行時(shí)間和費(fèi)用。 按照組織結(jié)構(gòu)分類：公司制,、信托制和契約制,、合伙制按照投資產(chǎn)品分類：住宅房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn),、辦公樓房地產(chǎn),、旅游房地 產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)等,； 按照進(jìn)入階段分類：開(kāi)發(fā)型,、機(jī)會(huì)型、持有型,。 私募規(guī)模四連跳突破12萬(wàn)億

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化

全文完,。感謝您的耐心閱讀。關(guān)注作者微信公眾號(hào)：城智庫(kù),，文章第一時(shí)間推送