為貫徹落實(shí)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，加快推動(dòng)民宿經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí),，切實(shí)提升臨安旅游發(fā)展能級(jí),，特制定本計(jì)劃。

中國(guó)內(nèi)陸民宿概念近年由莫干山引爆后迅速在國(guó)內(nèi)蔓延,，資本的介入,，各種民宿平臺(tái)和新媒體的助推，一時(shí)間彷佛人人都在談民宿住民宿,。民宿以其獨(dú)特的居住和經(jīng)營(yíng)魅力,，突然就站在了時(shí)代的風(fēng)口之上。

客戶除了關(guān)心風(fēng)格定位,，建設(shè)周期,，話題最后都會(huì)落在民宿的建設(shè)成本和運(yùn)營(yíng)成本上,。

我們暫時(shí)將民宿分為城市民宿和景區(qū)民宿兩大類,，這兩種民宿在投入規(guī)模,、消費(fèi)群體、運(yùn)營(yíng)方式上區(qū)別都比較大,，我們從幾個(gè)層面來(lái)分析城市民宿和景區(qū)民宿的投入和運(yùn)營(yíng)成本,。

一、民宿的建設(shè)成本

城市民宿的啟動(dòng)資金相對(duì)景區(qū)民宿比較低,，如果租賃清水公寓大概每套總投入5-10萬(wàn)元,，租賃已裝修公寓，每套投入2-5萬(wàn)元,，其中包括裝修改造,、家具和軟裝配置、電器升級(jí)等,。

我們建議不管你拿到的是清水公寓還是裝修公寓,，一定要有專業(yè)設(shè)計(jì)師介入進(jìn)行空間改造搭配。在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中,，公寓的空間結(jié)構(gòu)大同小異,，沒(méi)有專業(yè)設(shè)計(jì)師的介入，很難脫穎而出成為消費(fèi)者首選,。自己的居住空間,，紅黃藍(lán)白隨你高興就好，成為營(yíng)業(yè)空間后,，就必須考慮消費(fèi)群體的接受度和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的完成度,。

景區(qū)民宿的建設(shè)投入相對(duì)較大，一是用于空間擴(kuò)建,，增加房間數(shù)量,，二是用于整體環(huán)境打造。通常好一點(diǎn)的景區(qū)民宿平均房?jī)r(jià)都高于4星甚至5星酒店,，因?yàn)閷?duì)自然和人文景觀獨(dú)占式的沉浸式體驗(yàn)讓部分消費(fèi)者愿意為這種附加值買單,，這就是景區(qū)民宿的存在價(jià)值。

景區(qū)民宿強(qiáng)調(diào)環(huán)境與人的充分融入,，因此景觀建設(shè)的投入占比會(huì)相當(dāng)高,，所有的環(huán)境打造都是圍繞客房進(jìn)行的，配套的成本最后會(huì)總歸于房間成本,，一個(gè)10間房的景區(qū)民宿最后建設(shè)成本會(huì)高達(dá)400萬(wàn)元以上,，如果全部攤?cè)敕块g，單房造價(jià)就高達(dá)40萬(wàn)元,。

比如在青城山景區(qū)幾家知名民宿其單房投入成本都已高達(dá)30-50萬(wàn),，有的甚至高達(dá)100萬(wàn)，其中10間房以上的民宿總投入都在500萬(wàn)左右,，20間以上已經(jīng)超過(guò)千萬(wàn),。有的民宿雖然只有5間房,，整體造價(jià)也已超過(guò)300萬(wàn)。

部分景區(qū)民宿建設(shè)的成本參考：

混泥土建筑體：1500元/平米

鋼構(gòu)建筑體：1200元/平米

室內(nèi)裝修：2000-3000元/平米

園林景觀：300-800元/平米

新型構(gòu)造式建筑：2500元/平米

二,、民宿的人力成本

城市民宿的服務(wù)大多是DIY模式,，相較于眾多的商務(wù)酒店，其入住的意義就是讓住客能更好地感受和融入本地生活,，因此,，在管理上大多采用DIY模式，讓住客充分享受自由空間,，管理成本相對(duì)較低,。比如成都“稀客美宿”有房10間左右，其管理人員只有2-3名,。

景區(qū)民宿則不然,，一般景區(qū)民宿都在相對(duì)偏僻的地方，周邊幾乎沒(méi)有生活配套,，廚房是必備的,，常駐服務(wù)人員也不能太少，因此,，景區(qū)民宿人力配比至少為1：1,，而且每家民宿對(duì)人力的控制還有差別，通常都高于這個(gè)比例,。

有客戶提出,，我在景區(qū)修幾棟建筑，生活物品配齊,，也采用DIY服務(wù)模式,，不就節(jié)約人力了么。這樣的想法是錯(cuò)誤的,，首先景區(qū)民宿的投入決定了你的房?jī)r(jià)肯定在千元上下,，千元左右的客房必須要有對(duì)應(yīng)的客房服務(wù)，而民宿的精髓在于民宿主人和房客的互動(dòng),，DIY服務(wù)就會(huì)失去這種互動(dòng)效果,，消費(fèi)民宿的意義也會(huì)大打折扣，因此,，DIY模式并不適合精致的民宿服務(wù)管理,。

民宿主人的精力是有限的，不可能面面俱到,，因此培養(yǎng)民宿管家相當(dāng)重要,，民宿管家區(qū)別于酒店經(jīng)理對(duì)管理制度機(jī)械化的執(zhí)行，民宿管家的文化和修養(yǎng)必須與民宿本身以及民宿主人相匹配，才能正確地傳遞民宿的文化內(nèi)涵,。

一定意義上說(shuō),，民宿管家相當(dāng)于民宿主人的克隆體，民宿管家的選擇和培養(yǎng)很重要,，成熟民宿品牌已經(jīng)開(kāi)始輸出民宿管家培訓(xùn)服務(wù)。

三,、民宿的宣傳成本

民宿的宣傳渠道比較寬廣,，各種短租信息平臺(tái)和專業(yè)民宿平臺(tái)已經(jīng)相當(dāng)成熟，信息費(fèi)大概在8-12%,，除了第三方平臺(tái)信息發(fā)布,，通過(guò)自媒體發(fā)布信息是各民宿推廣的首選，好的民宿自營(yíng)公號(hào)都比較成功,，公號(hào)與公號(hào)之間的友情連接也是重要的宣傳方式,，公號(hào)內(nèi)容的含金量相當(dāng)重要，什么樣的文化輸出決定了你會(huì)吸引到什么樣的住客前往,，可以說(shuō)不會(huì)做公號(hào)的民宿主當(dāng)不了一個(gè)好管家,。

四、民宿設(shè)計(jì)費(fèi)和設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)

民宿的設(shè)計(jì)費(fèi)高低跟設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)實(shí)力成正比,，也跟民宿的設(shè)計(jì)規(guī)模直接關(guān)聯(lián),，目前成都民宿設(shè)計(jì)費(fèi)報(bào)價(jià)的區(qū)間在每平米200—800元，這不是官方指導(dǎo)價(jià),，這是由設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)跟客戶之間雙方認(rèn)可的價(jià)值來(lái)確定的,，一些優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)一年只做三五個(gè)項(xiàng)目，作品品質(zhì)越來(lái)越高,，設(shè)計(jì)費(fèi)單價(jià)也會(huì)越來(lái)越高,，而一些純走量做工程的公司，設(shè)計(jì)費(fèi)報(bào)價(jià)可能會(huì)非常低,。

民宿設(shè)計(jì)市場(chǎng)的現(xiàn)狀,，仍然是信息不對(duì)稱，那些迫切需要找到民宿原創(chuàng)團(tuán)隊(duì)的投資者往往被營(yíng)銷型公司忽悠,。因?yàn)橛行I(yíng)銷型設(shè)計(jì)公司,，網(wǎng)站上陳列一大堆民宿作品，但他們的設(shè)計(jì)師可能說(shuō)不清楚項(xiàng)目的東南西北,。

有些為了能做后期施工,，提出低價(jià)設(shè)計(jì)費(fèi)甚至免費(fèi)設(shè)計(jì)的公司，注定是無(wú)法吸引好的設(shè)計(jì)師留駐的,，他們只能長(zhǎng)期將一些知名設(shè)計(jì)作品進(jìn)行照搬復(fù)刻,，這樣的項(xiàng)目推向市場(chǎng)后注定沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)能力。

景區(qū)民宿是個(gè)不小的投入，投資者在找尋設(shè)計(jì)規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)時(shí),，一定要謹(jǐn)慎考察,，最好的方法就是讓設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)找出他們打造的正在經(jīng)營(yíng)民宿，然后去現(xiàn)場(chǎng)還原設(shè)計(jì)理念,，真正的原創(chuàng)設(shè)計(jì)師閉著眼睛都能還原設(shè)計(jì)思路,，而照搬復(fù)刻的團(tuán)隊(duì)一到現(xiàn)場(chǎng)就會(huì)露餡。