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去成都調(diào)研是個簡單而又復(fù)雜的事情。

說它簡單,，因?yàn)樗许?xiàng)目的價格都差不多,。

二環(huán)附近建設(shè)路華潤悅璽報價15000到17000左右，到30公里開外的龍泉山下的北大資源紫境東來報價依舊是15000到17000,。

更別說三圣鄉(xiāng)的玖樾臺,，大面鎮(zhèn)的世貿(mào)城，也是這個區(qū)間,，所以,，價格基本上不用記憶。

然而,，成都調(diào)研也有其不容易的地方,，就是需要記憶非常多的各種板塊。

比如一路向南,，天府大道以東。

第一站概念是金融城三期,，然后是中和老城升級改造板塊,，其次是新加坡四川合作開發(fā)的產(chǎn)業(yè)新城——新川板塊（新加坡傳說已經(jīng)退出）,，再南是傳統(tǒng)豪宅區(qū)麓山板塊。

而天府大道以西,，板塊更多,。

首先是全中國西部最成功的成都高新區(qū)——金融城一期二期。

然后是高檔居住區(qū)大源板塊,，之后再向南還有一個大源的簡配板塊——華府板塊,。

而真正到了天府新區(qū)，你至少還需要記住三個板塊的名字,。

一個成都南,，至少被賦予十幾種概念，可以分成十幾個板塊,。

一天調(diào)研下來,，別說分析這些板塊合理性、落地性,，僅僅是記住這些板塊的名字,，搞清楚這些板塊的方位關(guān)系，就很頭大,。

談以上任何一個板塊有沒有泡沫,，該不該投資，都會引發(fā)爭論,，今天我們不妨換一個角度,，談一個問題。

不說房子銷售的問題,，只談?wù)劮孔拥木幼』蛘呤褂脝栴},，成都市需要供應(yīng)多少套房子可以完全滿足全部成都人民（含戶籍人口和非戶籍外地流動人口）使用。

同時這個問題也可以理解為,，當(dāng)成都市房子達(dá)到怎樣的數(shù)量時,，從實(shí)際居住角度，不會產(chǎn)生過剩和泡沫,。

用我們初中學(xué)的平面幾何推理法,，看看這個問題。

從這個角度有二個基本前提公理（所謂公理就是不證自明的真理）,。

公理一：房子最終目的是用來居住的,，不管他是自有房居住還是租房來住。

成都擁有多套住房家庭很多，一般自住一套,，多余的房子用來出租或投資,。

市區(qū)一套普通住房周一到周五住，龍泉驛一套別墅周六到周日住的人群（別墅不出租,，自?。诔啥际衼碚f還是極少數(shù)的,。

公理二：成都市居住人口=成都市戶籍人口+非戶籍外地流動人口

請注意用詞不是“擁有”而是“居住”的人口,，究竟是成都戶籍人口還是非本地戶籍流動人口，我們都叫他們成都居住人口（當(dāng)然包括來成都上中小學(xué)的家庭或打工的租房人群）,。

注：對于臨時來成都旅游人口有飯店和酒店居住,，我們不納入分析，這種人口的數(shù)量有限,。對于大學(xué)生群體,，有非住宅的學(xué)生宿舍容納，我們也不納入分析體系,。

好,，相信大家對前面的兩個不證自明的公理?xiàng)l件是認(rèn)同的。

我們再提出我們的假設(shè)條件：

那么成都市以前,，現(xiàn)在以及未來若干年可以供建設(shè)的土地是多少呢,？

這個工作放在其他城市，是一個艱難的工作,，因?yàn)橛泻芏嗟睦铣?、新城、新區(qū)來統(tǒng)計,。

然而,，放在成都是一個相對輕松的工作，因?yàn)?，本身成都可以看成一個大圓套小圓的格局,。

在成都可以預(yù)見的未來，第二繞城高速之內(nèi)大概率都要完成城鎮(zhèn)化,，變成建設(shè)用地,。

當(dāng)那一天到來的時候，成都能有多少建設(shè)用地呢,？

我們以成都較遠(yuǎn)的城市邊界興隆湖到天府廣場為半徑,，大約30公里。（興隆湖未到第二繞城,，但是已經(jīng)距離天府廣場有30公里）

根據(jù)我們初中的幾何知識S=π×(r^2),，在第二繞城之內(nèi)成都可以提供的建設(shè)用地大約在

30*30*3.14=2826平方公里

一平方公里=100萬平方米,，所以成都第二繞城之內(nèi)可以提供建設(shè)用地約28.26億平方米。

而且在成都第二繞城之內(nèi),，土地大致平坦,，沒有像重慶那么多不可利用的山地和河流面積，所以這些土地基本上都可以變成各種建設(shè)用地,。

當(dāng)然一個城市建設(shè)土地不可能都是居住用地，必須有其他用地和生態(tài)用地與之配套,，才能滿足人們其他的生活需求,。

另外按照經(jīng)典城市規(guī)劃學(xué)來說，一平方居住用地應(yīng)該配建三平方其他建設(shè)用地,，滿足人們其他居住以外的工作,、學(xué)習(xí)、出行,、文娛等要求,。

比如，成都2017年的供地計劃：

中心城區(qū)共供地730公頃,，其中商品房和公租房等住宅用地供地185公頃,，約占25%，也是符合這個比例的,。

那么按照這個比例,，第二繞城內(nèi)的大成都，共可以提供住宅用地7億平方米（28.26*0.25）,。

假如全成都建設(shè)用地容積率為2.5（三環(huán)內(nèi)容積率一般高于2.5,，三環(huán)內(nèi)低于2.5，我們姑且按照2.5計算）,。

7億平方米的住宅用地,，大約可以變成17.5億平方米建筑面積的房子。

以每套房子120平方米計算,，17.5億平方建筑面積大約可以變成1458萬套房子,。

以每套房子，可以容納3口之家計算,，成都第二繞城之內(nèi)的用地,，足夠安置大約4375萬人居住。

4375萬人居住,，是什么概念,？

第一、這是北上廣深中國四大超一線城市平均人口的一倍,。

第二,、這是整個四川人口的一半。

在未來的30年到50年，成都能吸引這么多人口嗎,。

你信嗎,？反正我不信。

當(dāng)然,，你可以反駁,，成都有很多居住家庭，有多套房子,，有三套房子很常見呀,。

但是，請不要忘記,，只有當(dāng)成都市的居住人口（含戶籍和非戶籍流動人口,，或者是有房人口和無房人口）達(dá)到4375萬人，繞城之內(nèi)的居住用地,，才能被住滿,。

換句話說，買第二繞城之內(nèi)的房子的全部投資客才會有收益（轉(zhuǎn)賣或者出租）——請注意,，是全部,。

如果沒有這4375萬人口來居住這些房子，投資客就必定會有部分的出租空置和無法賣出,，無法把房子變成收益,。

當(dāng)然全部投資客也會擁有一套自有住房，全部投資客當(dāng)然也是這4375萬人中的一部分,，只要投資客不是一個家庭居住多套住房的情況,，消耗著1458萬套住房的居住家庭就必須有1458萬個，少一個家庭就必然有一套住房空置,。

同時再換句話,，只有當(dāng)這4375萬人都居住到成都，投資人士所買的這些老區(qū)新區(qū)的所有房子,，除了自己居住之外剩下的才能當(dāng)做二手房再次賣出去收益,，或租出去收益，否則這些房子只能是鬼城和空屋,，永遠(yuǎn)不會產(chǎn)生收益,。

大成都，真的有這么大嗎,，空地有這么多嗎,。看完下面這張圖你就明白了：

百度百科的天府新區(qū)條目已經(jīng)明確告訴你天府新區(qū)1578平方公里,。

但是請不要忘記,，這只是成都向南的一個方向的新區(qū),。

除了基本成熟的三環(huán)之內(nèi)的老城，在成都的四面八方,，仍有那么多的新區(qū)正在如火如荼的建設(shè),。

實(shí)際上,，已經(jīng)成熟的主城+正在建設(shè)的各個新區(qū)新城等近郊+天府新區(qū)直管區(qū)+遠(yuǎn)郊青白江區(qū)域,，整個大成都面積可以達(dá)到3677平方公里，比剛才計算的第二繞城內(nèi)的城區(qū)面積又多出了二分之一,。

更何況,，龍泉山那邊，房價已經(jīng)高起簡陽東部航空新城和天府新區(qū)更南,，房價曾經(jīng)已經(jīng)萬元以上的眉山視高鎮(zhèn)，土地面積還沒有算上,。

東進(jìn),，南拓、北改,、西控,、中優(yōu)是每個成都置業(yè)顧問，都會運(yùn)用的話素,，然而算完了這筆賬,，我再聽這十個字的成都城鎮(zhèn)化大躍進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)，感到的卻是背后陣陣的發(fā)涼,。

因?yàn)椋?strong>有限的人口,，有限的產(chǎn)業(yè)，有限的資源,，注定這些新城,、新區(qū)、新版塊大部分都會變成鬼城,，鬼區(qū),，而投資者陷入無法住，無法租,，無法賣的尷尬境地,，對于一些人賠進(jìn)去可能會是半生心血。

好了,，不說了,，就以我在成都最火的天府新區(qū)核心區(qū)的一個萬科某項(xiàng)目售房部的外景照片作為結(jié)尾，該項(xiàng)目預(yù)計下半年開盤,，售價18000,。

對于這個項(xiàng)目,，這個區(qū)域、這個板塊,，用我們同行的一個成都向?qū)У脑捑褪恰?strong>出了售房部,，除了“地”還是“地””。

然而,，售房部內(nèi)熙熙攘攘的人群,，依舊相信，這里將是未來成都的核心,，這里的房價將超過老城,。

別無他念，愿這些新區(qū)好運(yùn),，成都好運(yùn),，你好運(yùn)。