人口是經(jīng)濟(jì)增長的核心，人口流向的變化,，會影響各區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,。從區(qū)域維度出發(fā)，觀察近期人口在地理位置上流向的新變化,。哪些城市在流入,，哪些在流出？

不妨跟著eBOND君一起回顧2018年全國人口遷徙的流向,。

流動大方向：東遷與南下,，向核心集中。2018年我國東部10個(gè)省市中有7個(gè)為人口凈流入地區(qū),，南方省份凈流入人口也高達(dá)168.5萬,。從省份來看，廣東,、浙江,、安徽人口凈流入最多，而北京人口凈流出排全國第一,。從省內(nèi)情況看,，向省會和“雙子星”等核心城市集中非常明顯。

中國四大城市群——珠三角、長三角,、京津冀,、成渝，正呈現(xiàn)不同的增長景象,。

珠三角是中國改革開放的起點(diǎn),，在1997年之前獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。隨后,，全國開放格局形成,，珠三角在1997年之后在資金、人口爭奪戰(zhàn)中,，逐步落伍,，只有深圳跑贏了大盤，其他城市都增長緩慢,。但觀察2014年到2017年人口增長趨勢,，會發(fā)現(xiàn)珠三角再度崛起。

什么驅(qū)動了流動,？一看經(jīng)濟(jì),，二看政策

人口流動的背后，一是來自經(jīng)濟(jì)因素,。例如,，無論是從GDP同比增速還是從居民收入增速來看，多數(shù)南方省份都高于全國平均水平,。而反觀北方,、西部和東北地區(qū)，除個(gè)別省份表現(xiàn)亮眼以外,，大多不盡人意,。城市經(jīng)濟(jì)活力和居民收入水平的差距，是驅(qū)動人口跨區(qū)域流動的重要原因,。

驅(qū)動人口流動的另一大因素是人口管理政策。分為“控制人口”和“搶奪人才”兩種情況,。

城市群發(fā)展：我國四大城市群呈現(xiàn)出明顯的“三強(qiáng)一弱”新格局,。珠三角地區(qū)人口向“小珠三角”集中非常明顯；成渝城市群的人口更多向成都和重慶為中心的“雙子星”流動,。

控制人口的案例中,，最典型是北京和上海，前者人口凈流出最大,，后者連續(xù)三年人口凈流出后，2018年轉(zhuǎn)正,，然而凈流入量只有1萬人,。

而“搶人”的例子可太多了,，在過去一年多時(shí)間里，西安,、天津,、長沙、武漢,、杭州,、深圳、廣州,、成都等一大批城市,，都不同程度降低了落戶門檻，希望吸引更多增量人口,，特別是大學(xué)生,。天津甚至創(chuàng)造了24小時(shí)30萬人申請落戶的驚人記錄。

珠三角地區(qū)也是極具吸引力,，且人口向“小珠三角”（9市）集中的現(xiàn)象非常明顯,。根據(jù)廣東省已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)，人口流入的城市基本分布在“小珠三角”地區(qū),，特別是廣州和深圳,。盡管深圳暫未公布相關(guān)數(shù)據(jù)，但我們根據(jù)廣東全省的流入規(guī)模簡單推算,，2018年深圳的人口凈流入規(guī)?？赡茉?0萬左右。而珠三角其他城市的吸引力相對較弱,，例如韶關(guān)和云浮的人口流動變化不大,，清遠(yuǎn)、陽江的人口都在凈流出,。

注1：紅色代表人口流入，藍(lán)色代表人口流出,，顏色深淺表示相對幅度,，淺灰色為暫未公布數(shù)據(jù)。

注2：部分地級市采用戶籍人口的出生率和死亡率近似計(jì)算,，深圳暫未公布數(shù)據(jù),，但比對往年情況和18年全省人口流入規(guī)模，預(yù)計(jì)仍是大幅流入的,。

房價(jià)過快上漲與人口流向存在背離,，未來小城房地產(chǎn)市場面臨的調(diào)整壓力也會比較大。城鎮(zhèn)化的普遍規(guī)律是人口從農(nóng)村向城市、從小城市向大城市集中,，而過去幾年我國小城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅的上漲,，與供給增加、人口流出的基本面相背離,。長期來看,，小城市面臨人口凈流出、二手房市場偏小等風(fēng)險(xiǎn),，房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力也會比較大,。

長期來看,，我國總?cè)丝谠鏊僦鸩椒啪?，且出現(xiàn)負(fù)增長，宏觀經(jīng)濟(jì)也逐步進(jìn)入存量經(jīng)濟(jì)時(shí)代,。

參照下臨國：日本從2010年后人口開始呈現(xiàn)負(fù)增長,，僅有東京都這個(gè)世界一線城市的房價(jià)在十年間遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑贏全國，其他城市房價(jià)毫無起色,。

而我國房地產(chǎn)因城施策的環(huán)境下，各城市,、區(qū)域之間的“搶人大戰(zhàn)”會愈演愈烈,，能夠吸引到人口流入的城市經(jīng)濟(jì)和房價(jià)才有市場支撐，而人口凈流出城市的發(fā)展都是重大問題,。從長期來看,，全國人口趨勢逐漸嚴(yán)峻是影響房價(jià)的一個(gè)因素。

一創(chuàng)固收研究觀點(diǎn)：“人口流動對于一二線房地產(chǎn)短期內(nèi)都非常穩(wěn)定,，這些城市人口凈流入及人口存量數(shù)據(jù)擺在那,，還是有剛需市場的；而三四線及以下的城市風(fēng)險(xiǎn)會較為明顯,，特別在今年多項(xiàng)政策的發(fā)布,，棚改規(guī)模縮減,，貨幣化安置比例下降,，三四線房地產(chǎn)壓力會相當(dāng)大?！?/p>