【裁判要旨】審理一房數(shù)賣糾紛案件時(shí),，如果數(shù)份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應(yīng)按照如下順序確定權(quán)利保護(hù)順位：已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記的,，優(yōu)先于未辦理房屋所有權(quán)變更登記的,；均未辦理房屋所有權(quán)變更登記的，按照合法占有房屋,、付款先后,、合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。此外,，房屋買賣合同備案登記屬于行政管理手段,，不具有物權(quán)變動(dòng)公示效力，不能對(duì)抗第三人,，亦不能依此主張優(yōu)先履行,。

【案情】　　

上訴人(一審原告)：陽(yáng)某?！　?/span>

上訴人(一審被告)：桂林市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,。　　

法定代表人：周某,，該公司總經(jīng)理,。　　

被上訴人(一審被告)：張某,。

2007年12月21日,，廣西壯族自治區(qū)桂林市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱某公司)與張某簽訂商品房買賣合同六份,，約定：某公司將桂林市芳華路某小區(qū)第5棟1單元4層1號(hào)房(本案訟爭(zhēng)房屋，下同)等六套房屋出售給張某,，并于2008年12月30日前將經(jīng)驗(yàn)收合格的上述房屋交付張某,，于交付后的200個(gè)工作日內(nèi)(2010年10月17日前)為上述房屋辦好房地產(chǎn)權(quán)屬證書。簽約當(dāng)日,，張某依約向某公司支付全部購(gòu)房款110.1061萬(wàn)元,，上述商品房買賣合同在桂林市房產(chǎn)局進(jìn)行備案登記。2008年1月20日,，某公司另與張某簽訂商品房退款退房協(xié)議書,，約定：若某公司在2008年3月20日前以現(xiàn)金支付方式將全部購(gòu)房款退還張某，則張某將上述房屋退回某公司,，否則雙方繼續(xù)履行先前簽訂的商品房買賣合同,。但某公司沒有如約退款。2009年8月18日,，某公司與陽(yáng)某簽訂商品房買賣合同,，約定：某公司將涉案房屋出售給陽(yáng)某，總價(jià)款為46.8萬(wàn)元,，付款方式為簽約當(dāng)日支付23.4萬(wàn)元,，余款以銀行貸款方式支付。2009年8月18日,，陽(yáng)某向某公司支付23.785萬(wàn)元,，含首付款23.4萬(wàn)元及某公司代收辦證費(fèi)、對(duì)講門,、一戶一表(水電),、有線電視初裝費(fèi)等費(fèi)用3850元。2009年10月11日,，某公司在《桂林晚報(bào)》刊登交房通知,。2010年1月20日，某公司將房屋交付陽(yáng)某,，后陽(yáng)某裝修居住至今。2010年10月,，張某向桂林市秀峰區(qū)人民法院起訴,，請(qǐng)求：判決某公司交付房屋，并辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書,，支付逾期辦證違約金,，以及賠償逾期交房租金損失。2010年11月15日該院(2010)秀民初字第713號(hào)民事判決支持張某的上述訴訟請(qǐng)求,。某公司不服提起上訴,，2011年4月11日桂林市中級(jí)人民法院(2011)桂市民終字第287號(hào)民事判決駁回上訴,，維持原判。2016年7月,，陽(yáng)某向桂林市中級(jí)人民法院訴請(qǐng)撤銷桂林市中級(jí)人民法院(2011)桂市民終字第287號(hào)民事判決和桂林市秀峰區(qū)人民法院(2010)秀民初字第713號(hào)民事判決,。同年12月28日，桂林市中級(jí)人民法院判決駁回陽(yáng)某的訴訟請(qǐng)求,。陽(yáng)某和某公司均不服提起上訴,。2017年7月10日，廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院(2017)桂民終75號(hào)判決支持陽(yáng)某和某公司的上訴請(qǐng)求,?！　?/span>

【審判】廣西壯族自治區(qū)桂林市中級(jí)人民法院于2016年12月28日作出(2016)桂03民撤3號(hào)判決，認(rèn)為所有權(quán)作為物權(quán)的一種,，其取得方式分為繼受取得和原始取得,，買賣即為繼受取得的原因之一。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的繼受取得而言,，買賣合同的成立和有效僅僅意味著買受人取得對(duì)出賣人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán),，如欲取得具有排他效力的物權(quán)，將物權(quán)人從出賣人變更為買受人,，應(yīng)當(dāng)履行法定的公示方式,。依據(jù)物權(quán)法第九條第一款和第十四條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的繼受取得,，只有在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載之后,，買受人方能取得包括所有權(quán)在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。由于本案訟爭(zhēng)的房屋尚未辦理權(quán)屬登記手續(xù),，故張某,、陽(yáng)某均不能成為訟爭(zhēng)房屋的所有權(quán)人，對(duì)訟爭(zhēng)房屋均不享有物權(quán),。但因?qū)嵺`中不動(dòng)產(chǎn)登記制度不完善,，對(duì)于買賣不動(dòng)產(chǎn)等需要登記產(chǎn)權(quán)的當(dāng)事人而言，即使沒有物權(quán),，但如果其因?yàn)楹贤鴮?duì)該財(cái)產(chǎn)享有物權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)等債權(quán)符合物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)條件的,，準(zhǔn)予其享有不同于一般債權(quán)的物權(quán)期待權(quán)，并且在與一般債權(quán)的實(shí)現(xiàn)發(fā)生沖突時(shí),，法律亦優(yōu)先保護(hù)物權(quán)期待權(quán),。張某與某公司簽訂了合法有效的商品房買賣合同，張某已經(jīng)全部支付購(gòu)房款并且辦理商品房買賣合同的備案登記手續(xù),，根據(jù)法律規(guī)定,，其對(duì)訟爭(zhēng)的房屋享有物權(quán)期待權(quán)。陽(yáng)某與某公司亦簽訂了合法有效的商品房買賣合同,，但合同約定購(gòu)房款為46.8萬(wàn)元,，陽(yáng)某只給付了23.4萬(wàn)元,，雖然房屋已經(jīng)合法交付給陽(yáng)某，但其對(duì)訟爭(zhēng)房屋因未支付全部?jī)r(jià)款而不享有物權(quán)期待權(quán),，只享有債權(quán),。當(dāng)張某的物權(quán)期待權(quán)與陽(yáng)某的債權(quán)保護(hù)發(fā)生沖突時(shí)，依法應(yīng)當(dāng)保護(hù)張某的物權(quán)期待權(quán),。據(jù)此,，陽(yáng)某以一般債權(quán)請(qǐng)求排除物權(quán)期待權(quán)的主張，于法無(wú)據(jù),，不予支持,。遂判決駁回陽(yáng)某的訴訟請(qǐng)求?！　?/span>

廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院于2017年7月10日作出(2017)桂民終75號(hào)判決,，認(rèn)為：2007年12月21日某公司與張某簽訂的商品房買賣合同為合法有效合同。雖然某公司又于2009年8月18日與陽(yáng)某簽訂商品房買賣合同,，將訟爭(zhēng)房屋出售給陽(yáng)某,，陽(yáng)某依約支付了首付款并實(shí)際占有房屋，但無(wú)證據(jù)證明陽(yáng)某與某公司之間存在惡意串通的故意,，故陽(yáng)某與某公司簽訂的商品房買賣合同亦合法有效,。張某主張陽(yáng)某明知訟爭(zhēng)房屋已出售給張某，仍惡意與某公司簽訂商品房買賣合同,，但沒有提供充分證據(jù)證明,，依法不予支持。所以,，涉及本案訟爭(zhēng)房屋的兩份商品房買賣合同均為有效合同,，這屬于一房二賣的情形，導(dǎo)致陽(yáng)某與張某的民事權(quán)利發(fā)生沖突,。根據(jù)公平原則,，在一房二賣的情況下，如果兩個(gè)涉及共同標(biāo)的物的合同均已發(fā)生法律效力,，已經(jīng)辦理房地產(chǎn)登記的優(yōu)先于未辦理房地產(chǎn)登記的,；均未辦理登記，先占有的優(yōu)于后占有的,。故在本案訟爭(zhēng)房屋存在一房二賣且均未辦理房產(chǎn)所有權(quán)證的情況下,，應(yīng)根據(jù)先行占有的原則確定合同的先后履行順序。本案中,，房屋所有權(quán)人某公司就訟爭(zhēng)房屋分別與張某和陽(yáng)某訂立了兩個(gè)有效的商品房買賣合同，且均未辦理房產(chǎn)所有權(quán)證,，而訟爭(zhēng)房屋已由陽(yáng)某先行占有六年多,，故在買受方張某與陽(yáng)某對(duì)訟爭(zhēng)房屋的合同履行發(fā)生爭(zhēng)議時(shí),，應(yīng)優(yōu)先履行實(shí)際占有方陽(yáng)某的合同。由于房地產(chǎn)合同備案登記手續(xù)屬行政管理手段,，不具有物權(quán)變動(dòng)的效力,，故張某以此主張優(yōu)先履行，不予支持,。陽(yáng)某與某公司簽訂的商品房買賣合同約定購(gòu)房余款以銀行按揭方式支付,，但未能辦理銀行按揭并不是陽(yáng)某自身原因造成，亦未影響合同效力,，故一審判決以陽(yáng)某未支付完購(gòu)房款為由,，認(rèn)定陽(yáng)某對(duì)訟爭(zhēng)房屋不享有物權(quán)期待權(quán)，沒有法律依據(jù),，依法應(yīng)予糾正,。桂林市中級(jí)人民法院(2011)桂市民終字第287號(hào)民事判決主文及桂林市秀峰區(qū)人民法院(2010)秀民初字第713號(hào)民事判決主文存在錯(cuò)誤，損害了陽(yáng)某的民事權(quán)益,，陽(yáng)某及某公司上訴請(qǐng)求撤銷上述判決,，有事實(shí)和法律依據(jù)，依法予以支持,?！　?/span>

【評(píng)析】一房數(shù)賣是指出賣人分別與兩個(gè)以上的買受人簽訂買賣合同，將同一房屋出賣給兩個(gè)以上不同的買受人,，又稱房屋的多重買賣,。本案就是典型的一房數(shù)賣糾紛案件，主要涉及房屋所有權(quán)的變動(dòng)模式,、房屋預(yù)售合同登記備案的性質(zhì)和效力,，以及一房數(shù)賣中多個(gè)買受人的權(quán)利保護(hù)順位問(wèn)題?！　?/span>

一,、我國(guó)民法上房屋所有權(quán)的變動(dòng)模式　　

房屋買賣通常經(jīng)過(guò)兩個(gè)步驟：第一，當(dāng)事人訂立房屋買賣合同,；第二,，辦理房屋權(quán)屬變更登記，實(shí)現(xiàn)房屋所有權(quán)在當(dāng)事人之間的轉(zhuǎn)移,。民法理論將這一過(guò)程稱為物權(quán)變動(dòng),。綜觀世界各國(guó)民事立法，基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)模式有以下三種：　　

一是以法國(guó)民法和日本民法為代表的債權(quán)意思主義,。依此主義,，當(dāng)事人只須簽訂一個(gè)買賣合同即發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，交付或者登記只是對(duì)抗第三人的要件?！　?/span>

二是以德國(guó)民法為代表的物權(quán)形式主義,。依此主義，房屋所有權(quán)變動(dòng),，除須有債權(quán)行為(如合同行為)外,，還須當(dāng)事人就物權(quán)變動(dòng)達(dá)成一個(gè)獨(dú)立于債權(quán)行為之外的合意(物權(quán)合意)，以及履行交付或登記的法定形式,?！　?/span>

三是債權(quán)形式主義，也稱意思主義與登記或交付的結(jié)合,。該模式首創(chuàng)于奧地利,，后為各國(guó)廣泛采用。依此主義,，物權(quán)因法律行為而變動(dòng)時(shí),，除了需要當(dāng)事人之間有債權(quán)合意(如買賣合同)外，僅須踐行登記或交付的法定形式,，即產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力,。　　

我國(guó)關(guān)于基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)的立法模式系原則上采債權(quán)形式主義,，例外地采債權(quán)意思主義,。原則上采債權(quán)形式主義的法律依據(jù)是民法通則第七十二條第二款規(guī)定：“按照合同或者其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移,，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外,。”物權(quán)法第六條,、第九條,、第二十三條對(duì)動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)因法律行為而變動(dòng)作了原則性規(guī)定。例外地采債權(quán)意思主義主要表現(xiàn)在物權(quán)法對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán),、地役權(quán)等少數(shù)特定物權(quán)變動(dòng)模式作的規(guī)定,。　　

在我國(guó),，房屋作為一種不動(dòng)產(chǎn),，其物權(quán)變動(dòng)模式為債權(quán)形式主義，即買賣雙方既要訂立有效的房屋買賣合同,，又要去房產(chǎn)管理部門辦理過(guò)戶登記,。　　

二、房屋預(yù)售合同登記備案的性質(zhì)和效力　　

根據(jù)法律對(duì)合同成立是否要求一定的形式為標(biāo)準(zhǔn),，可以將合同分為要式合同和不要式合同,。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第四十一條“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同”之規(guī)定，房屋買賣合同為要式合同,，原則上應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立房屋買賣合同,。合同法第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效,。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn),、登記等手續(xù)生效的,，依照其規(guī)定?！背鞘蟹康禺a(chǎn)管理法第四十五條規(guī)定,，商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。此為商品房預(yù)售合同登記備案制度,。那么,，房屋預(yù)售合同是否需經(jīng)登記備案而生效呢？最高人民法院《關(guān)于適用合同法若干問(wèn)題的解釋(一)》第9條規(guī)定：“法律,、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù),，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力”,，通查城市房地產(chǎn)管理法以及其他法律,、行政法規(guī)，未有關(guān)于房屋買賣合同需經(jīng)登記而生效的規(guī)定,，所以房屋買賣合同不論預(yù)售合同還是現(xiàn)售合同,，均自合同訂立時(shí)生效。

關(guān)于房屋預(yù)售合同登記備案的性質(zhì)和效力問(wèn)題,。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為,，預(yù)售合同登記備案后，預(yù)購(gòu)人對(duì)預(yù)售房屋享有的權(quán)利具有對(duì)抗第三人的法律效力,。如開發(fā)商在簽訂預(yù)售合同后,，又將涉案房屋售與第三人，預(yù)購(gòu)人有權(quán)請(qǐng)求法院判定后一出賣行為無(wú)效,。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為,，房屋預(yù)售合同登記備案類似于物權(quán)法上的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記，即為保全一項(xiàng)將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)而為的登記,，經(jīng)登記后的債權(quán)具有物權(quán)性質(zhì),。如開發(fā)商將經(jīng)過(guò)預(yù)告登記備案的房屋售與第三人，該第三人不能通過(guò)登記獲得所有權(quán),。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為,，商品房預(yù)售合同登記備案是一種行政管理手段，未登記備案也不影響合同效力，保護(hù)預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)益,，在很大程度上起著保護(hù)交易安全的作用,。筆者贊同第三種觀點(diǎn)，房屋預(yù)售合同登記備案是我國(guó)相關(guān)法律,、行政法規(guī)就商品房預(yù)售規(guī)定的一種行政管理手段,。從備案登記的對(duì)象、申請(qǐng)主體,、性質(zhì)及效力等方面看,，房屋預(yù)售合同登記備案與預(yù)告登記存在較大區(qū)別，不能等同視之,。房屋預(yù)售合同登記備案后,，預(yù)購(gòu)人除了請(qǐng)求賣房人履行交房義務(wù)外，在主張權(quán)利方面還享有一些便利,，如合同登記備案后,，預(yù)購(gòu)人證明后購(gòu)房人具有過(guò)錯(cuò)相對(duì)容易；在一定情況下,，甚至可用來(lái)證明后購(gòu)房人與出賣人惡意串通,，損害其合法權(quán)益，從而援引合同法第五十二條第(二)項(xiàng)的規(guī)定,，主張他們的合同無(wú)效,。　　

三,、一房數(shù)賣中多個(gè)買受人的權(quán)利保護(hù)順位　　

債權(quán)形式主義模式下,，房屋買賣合同的效力和房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移得以區(qū)分，既體現(xiàn)對(duì)當(dāng)事人意思自治的尊重,，又便利物權(quán)交易,，還有效保障物權(quán)交易安全。同時(shí),，這也為一房數(shù)賣現(xiàn)象提供了廣闊空間,。在多個(gè)買受人均提出履行要求時(shí)，該如何處理,？筆者現(xiàn)就實(shí)踐中可能出現(xiàn)的情形加以分析,。　　

出賣人已為一方買受人辦理登記,。此時(shí),，辦理登記的一方買受人與出賣人的合同履行完畢，該買受人依登記現(xiàn)實(shí)地取得房屋所有權(quán),。此前簽訂的合同,，有關(guān)買受人可向出賣人主張違約責(zé)任,；此后簽訂的合同，系出賣人的無(wú)權(quán)處分行為,，依無(wú)權(quán)處分的法律規(guī)定處理,。　　

房屋尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記,。在這種情況下,，多個(gè)就同一房屋訂立的合同均為有效合同，各買受人均享有請(qǐng)求出賣人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的債權(quán),。根據(jù)債權(quán)的平等性理論,，出賣人享有選擇合同相對(duì)人的自由。但是,，這樣一來(lái)有違公平、誠(chéng)實(shí)信用原則,，有損交易安全,，因而這樣的自由應(yīng)加以必要的限制。筆者認(rèn)為,，對(duì)于一房數(shù)賣,，房屋尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，優(yōu)先履行受領(lǐng)房屋一方買受人的合同,；均未受領(lǐng)的,，優(yōu)先履行先付款一方買受人的合同；均未受領(lǐng)且均未付款的,，優(yōu)先履行合同先訂立一方買受人的合同,。具體如下：1.受領(lǐng)在先規(guī)則。即由最先從出賣人處受領(lǐng)標(biāo)的物的買受人(房屋轉(zhuǎn)移占有)取得標(biāo)的物的所有權(quán),。主要原因在于：其一,，由于某一買受人已經(jīng)合法占有房屋，享有占有權(quán),，此種占有權(quán)涉及物權(quán)關(guān)系,，具有明顯的公示與公信作用，能夠產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力,，應(yīng)優(yōu)先于一般債權(quán),。其二，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第11條的規(guī)定,，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有,，視為房屋的交付使用。房屋毀損,、滅失的風(fēng)險(xiǎn),，在交付使用前由出賣人承擔(dān),，交付使用后由買受人承擔(dān)。先行占有訟爭(zhēng)房屋的買受人已開始承擔(dān)合同標(biāo)的物毀損,、滅失的風(fēng)險(xiǎn),，不支持其合同履行要求不符合公平原則。其三,，某個(gè)買受人占有房屋之后,，往往會(huì)對(duì)房屋進(jìn)行裝修改造，如果對(duì)此不予保護(hù),，而要求恢復(fù)原狀,，則會(huì)造成財(cái)產(chǎn)的浪費(fèi)，有違公平原則,。2.付款在先規(guī)則,。即由最先支付價(jià)款的買受人取得標(biāo)的物的所有權(quán)。主要原因在于：其一,，根據(jù)債權(quán)的平等性理論,，出賣方享有任意履行的權(quán)利，如果某個(gè)買受人已經(jīng)支付價(jià)款,，則表明出賣人已作出選擇,；其二，已經(jīng)全部或部分實(shí)際履行的合同應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于根本未履行的合同受到保護(hù),，符合公平原則,，有利于提高交易效率。具體會(huì)有如下情形：(1)有的已支付價(jià)款,，有的未支付價(jià)款,，則應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)已支付價(jià)款的買受人；(2)若數(shù)個(gè)買受人先后都已經(jīng)支付了價(jià)款,，則不應(yīng)當(dāng)考慮支付價(jià)款多少的因素,，仍應(yīng)當(dāng)按照價(jià)款支付先后順序確定所有權(quán)歸屬；(3)若數(shù)個(gè)買受人同時(shí)支付價(jià)款,，則應(yīng)當(dāng)參考其他標(biāo)準(zhǔn)確定所有權(quán)歸屬,，如優(yōu)先保護(hù)先請(qǐng)求交付的買受人。3.合同訂立在先規(guī)則,。即數(shù)個(gè)買受人都沒有交付或登記,，也沒有支付房款的情況下，應(yīng)當(dāng)由最先簽訂買賣合同的買受人取得房屋所有權(quán),。主要原因在于：一方面,，相較而言，最先簽訂合同的人,，最早與出賣人之間形成一種信賴關(guān)系,，其有權(quán)信賴自己能夠按照合同約定取得房屋,，一般而言其為履行合同作出了更為充分的準(zhǔn)備。另一方面,，在通常情況下,，出賣人一房數(shù)賣，是為了獲得更高的價(jià)款,，如果由后來(lái)的買受人取得房屋所有權(quán),，則無(wú)疑縱容出賣人的行為，而由最初簽訂合同的買受人取得房屋所有權(quán),，可以抑制出賣人獲取暴利的企圖和不誠(chéng)信的行為,。　　

此外,，最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第10條就一地多賣問(wèn)題的規(guī)定就大體上采納了上述規(guī)則,。由于房屋和土地屬于性質(zhì)類似的不動(dòng)產(chǎn)，所以筆者認(rèn)為該司法解釋的精神和原則也可以作為審理房屋糾紛案件的參考,。

【案號(hào)】一審：(2016)桂03民撤3號(hào)   二審：(2017)桂民終75號(hào)

【作者單位】廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院