來源：中國國土資源報

    □ 黃曦/文

   在房地分開登記的時期,，商品房開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓中土地登記機構(gòu)側(cè)重于核定土地開發(fā)是否到達(dá)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件,，房屋登記機構(gòu)側(cè)重于核定房屋及購房人是否存在限制。因分散登記造成房地權(quán)利不一致的情況較為常見,。

    試舉一例,，某公司通過招拍掛公開出讓方式取得一宗2萬平方米的國有建設(shè)用地使用權(quán)，辦理了國有土地使用證,，在建商品房項目建筑面積約5.8萬平方米,該公司為籌集后續(xù)建設(shè)資金預(yù)售了部分在建商品房,，并與部分購房人一起申請辦理商品房預(yù)告轉(zhuǎn)移登記，部分購房人通過貸款購房并以預(yù)購商品房辦理了商品房預(yù)告抵押登記,。因建設(shè)資金周轉(zhuǎn)困難等原因,，該公司計劃向另一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓在建項目及土地，向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理不動產(chǎn)變更登記,。登記機構(gòu)是否可單獨辦理項目土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記,？該項目轉(zhuǎn)讓是否需取得預(yù)告登記權(quán)利人的同意?是否需辦理部分土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)移登記？

    第一種觀點認(rèn)為出售商品房的行為只涉及處置地上的建筑物,，商品房預(yù)告轉(zhuǎn)移登記的產(chǎn)權(quán)不涉及土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)不影響預(yù)售商品房購房人的權(quán)利,，項目的轉(zhuǎn)讓方與受讓方簽訂協(xié)議轉(zhuǎn)移土地使用權(quán),，登記部門可單獨辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。

    第二種觀點認(rèn)為地上建筑物所有權(quán)未作登記,，預(yù)售房屋未形成產(chǎn)權(quán),，部分房產(chǎn)的預(yù)告轉(zhuǎn)移登記不應(yīng)阻卻項目的整體轉(zhuǎn)讓。為盤活房地產(chǎn)資產(chǎn),，項目的轉(zhuǎn)讓方與受讓方簽訂的協(xié)議中,，增加由受讓方保障預(yù)售商品房購房人權(quán)益的條款即可，不必取得預(yù)告權(quán)利人的同意,，登記部門在不動產(chǎn)權(quán)證書上備注受讓方承擔(dān)保障預(yù)告登記人的權(quán)益即可辦理,。

    第三種觀點認(rèn)為應(yīng)保持建筑物所有權(quán)人與建筑物所占用土地使用權(quán)人一致，將已預(yù)售且已做預(yù)告登記的部分房產(chǎn)對應(yīng)的土地使用權(quán)從項目中劃分出來,，項目的轉(zhuǎn)讓方與受讓方簽訂剩余部分土地使用權(quán)的協(xié)議,，轉(zhuǎn)讓范圍不包括已預(yù)售的不動產(chǎn)權(quán)，為不影響預(yù)告權(quán)利人的權(quán)利,，登記部門可辦理未預(yù)售且未做轉(zhuǎn)移預(yù)告登記的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移登記,。

    本案例中涉及了房屋所有權(quán)與宗地的土地使用權(quán)之間關(guān)系、商品房預(yù)告轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)人與權(quán)利人之間的關(guān)系、商品房預(yù)告抵押登記的義務(wù)人與權(quán)利人之間的關(guān)系,、項目建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)人與權(quán)利人之間的關(guān)系等,，應(yīng)從以下幾個方面進(jìn)行理解。

    地上已經(jīng)建設(shè)有房屋的項目是否可單獨轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),，或單獨轉(zhuǎn)讓地上建筑物,？

    根據(jù)《物權(quán)法》《房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)規(guī)定堅持的“房地一致原則”，建筑物的所有權(quán)人與建筑物所占用土地的使用權(quán)人應(yīng)保持一致,，開發(fā)商若整體轉(zhuǎn)讓項目土地使用權(quán)的,，地上建筑物權(quán)利隨之轉(zhuǎn)移。開發(fā)商若轉(zhuǎn)讓其中一套房屋的,，則房屋所有權(quán)對應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)隨之轉(zhuǎn)移,。第一種觀點將房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)分離處置的觀點與房地一致原則不符。

    項目及土地轉(zhuǎn)讓是否影響預(yù)售商品房購房人的權(quán)益,，轉(zhuǎn)讓是否應(yīng)取得預(yù)告登記權(quán)利人同意,？

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