2016年,，異地置業(yè)成為潮流,，鄭州人國慶去西安、重慶團(tuán)購的新聞不斷傳來，很多異地售樓部的門頭上拉起了歡迎鄭州人蒞臨的橫幅,，更有新聞?wù)f鄭州人西安大量買房刷卡不眨眼,，西安房價究竟怎樣?會不會漲?業(yè)界傳聞的西安團(tuán)購到底有沒有投資價值?沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)，于是,，小編一路向西,，來到了世界聞名的古都——西安。

　　在選擇出行的方式上,，我就有點(diǎn)明白了為什么異地置業(yè)開始流行,，一部分的原因是與逐漸完善連接的交通網(wǎng)有關(guān)，鄭州去西安動車或高鐵,，最短只要2小時!這是在鄭州市區(qū)隨便堵會兒的時間吧,。

　　寫一些去西安的一些感受吧，從房產(chǎn)人的角度,，也從一個過客的角度,。

　　第一、古城

　　一早下了火車,，迎面而來的是古城墻,，感覺怎么說呢，這不能算是一個省會大都市,，但符合他13朝古都的名氣,，另外，略有工業(yè)化的氣息,。究竟有沒有鄭州的炒房團(tuán)去西安炒房?從我們明訪暗調(diào)很多售樓中心,，銷售中心得知我們是鄭州來的客戶時，看著他們眼中閃閃發(fā)著光,，似乎覺得我們大鄭州人民過來就應(yīng)該定個三兩套,，不然對不起鄭州這兩個字!

　　第二、與鄭州區(qū)域?qū)Ρ?/strong>

　　區(qū)域?qū)Ρ?/strong>

　　曲江新區(qū) 位于西安市東南部,，分曲江一期及曲江二期,，曲江一期，靠著大雁塔,、大唐芙蓉園,、大唐不夜城等旅游資源，已經(jīng)發(fā)展成熟,，屬于富人區(qū),，在西安也算是貴地，類似于鄭州的鄭東新區(qū),。曲江二期就相當(dāng)于鄭州的莆田,、白沙了,。

　　西安北區(qū)，就是未央?yún)^(qū)(小編何其喜歡這個文雅有氣質(zhì)的名字啊)在西安人心目中地位卻很低,，類似于城鄉(xiāng)結(jié)合部的存在(被當(dāng)?shù)胤Q“屌絲之城”),。但是由于市政府、高鐵站落戶于此,，不難看出,，當(dāng)?shù)卣谝龑?dǎo)向北發(fā)展。

　　浐灞區(qū)相當(dāng)于綠博園,， 是很有發(fā)展前途的,，未來可期，但是時間周期較長(5-10年),。

　　第三,、未來發(fā)展

　　從目前的西安發(fā)展格局來說，重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域處于西安城南和城北,。

　　　　01 城南高新區(qū),、曲江區(qū)

　　先說城南的兩個區(qū)域——高新區(qū)、曲江區(qū) ,，這是兩個發(fā)展都較完善的區(qū)域,，高新區(qū)位于西安市西南方向，寫字樓與商業(yè)一體,，嘈雜但繁華,，均價有六七千的，也有一萬四,、一萬五的,，區(qū)間較大 ，這是西安各區(qū)都有的特點(diǎn),。

　　曲江區(qū)位于西安市東南，適合居住,，但是配套還跟不上,，一期的價格區(qū)間在12000至20000之間，二期的目前在7000至12000之間,。

　　　　02城北未央?yún)^(qū)

　　再說城北的發(fā)展,，其實(shí)西安正常的發(fā)展趨勢是往南，但是政府似乎在刻意引導(dǎo)往北發(fā)展,，高鐵站,、市政府機(jī)構(gòu)都已北遷， 況且,，西安中學(xué)新校區(qū),，交大附中以及未央大學(xué)城的長安大學(xué),，陜西科技大學(xué)，西安工業(yè)大學(xué),，西安醫(yī)科高等?？茖W(xué)院幾所大學(xué)新校區(qū)落戶城北，城北的人文環(huán)境有了很大改善,，對城北發(fā)展起到了一定的助推作用,，但市政府的新行政中心為城北能帶來多少人氣，還不好評估,。最后,，北邊目前均價在7000左右。

　　第四,、道路網(wǎng)

　　一在上半年有一段時間盛傳鄭州市布局五環(huán),，五環(huán)的概念也確實(shí)提上了日程，雖是個長方形并非環(huán),，但是從側(cè)面可以看得出城市交通路網(wǎng)的逐步發(fā)展,。扯遠(yuǎn)了，說回西安,，西安目前比較完善的到三環(huán),，南北向三環(huán)路上方就是繞城高速，東西向繞城高速又各往東西偏一些,，三環(huán)成一個正方形,，繞城高速成東西向的橢圓形。 說到鄭州的五環(huán)概念并不是迷之優(yōu)越感,，而是與鄭州對比,，西安房價暫時低是有低的原因，每個城市的發(fā)展都是要經(jīng)過挖路修橋建站這些階段,，西安八水繞城,，環(huán)境綠化遠(yuǎn)比鄭州。

　　第五,、教育配套

　　不同于鄭州的一點(diǎn),，西安幾乎每個樓盤都有相對應(yīng)的配套學(xué)校， 很明顯的案例就是金輝世界城,，配套西安交大附小,，成為項(xiàng)目很大的賣點(diǎn)。還記得問一個西安的朋友,，繁華地帶是哪里,，答中學(xué)附近!光一所西安中學(xué)就繁榮了城北的文景路。

　　第六,，消費(fèi)水平

　　西安消費(fèi)水平是旅游城市的水平,，比較高,，但工資卻沒有鄭州高，房價也低,。

　　作為旅游城市消費(fèi)水平高(平均人均月消費(fèi)3000元),，但人民薪資水平低，西安地區(qū)月薪在4000元以下的職位量占比為30.6%;月薪在4001元至6000元之間的職位占比為36.6%;月薪在6001元至8000元之間的職位量占比為17.3%;月薪在8000元以上的職位量占比為15.5%;

　　西安出行出租車起步價9元,，地鐵票價為里程計價制,，起步價2元6公里隨距離遞增。其他住房等整體情況都算是一個旅游城市的消費(fèi)水平,，相對于鄭州而言略高一些,。 但是詢問了部分人的工資水平，與鄭州持平或略低于鄭州,，這也是房價沒漲上去的一個原因吧,。 第七，房產(chǎn)銷售情況

　　西安的樓盤銷售有一個很規(guī)范的現(xiàn)象,，所有樓盤都是嚴(yán)格按照政府要求五證齊全銷售,，打地基起4層后下預(yù)售證，在此之前都不敢收取任何認(rèn)籌,、排卡的費(fèi)用,。

　　但也獨(dú)辟蹊徑，有自己的所謂“排卡”方式：

　　客戶任一銀行卡定期存一萬即算“排卡”(錢還在自己卡里);

　　在招行購買2萬投資理財險也算;

　　還有的在任一銀行卡有5至10萬的存款證明即算認(rèn)籌,，手機(jī)截圖亦可,。

　　當(dāng)然還有現(xiàn)金認(rèn)籌：交錢鎖定房源，若交錢的人數(shù)較多,，開發(fā)商則不開盤,，直接開賣，這種模式被當(dāng)?shù)厝朔Q作“莊戶” ,，如華洲城項(xiàng)目,。

　　Q：你的問題是？

　　再回到最初的問題,，為什么異地置業(yè)成為潮流?人們?yōu)槭裁磁艿轿靼操I房?什么心理?什么體驗(yàn)?售樓部歡迎鄭州人蒞臨考察的條幅似乎說著鄭州人引爆了房產(chǎn)市場,，拉動了西安的房價上漲，這是不是真的?

　　A：首先,，條幅是真的歡迎鄭州客戶

　　售樓部對于鄭州遠(yuǎn)道而來買房的客戶特別歡迎。遠(yuǎn)遠(yuǎn)的就感受到了他們的熱情,。房價也在半年內(nèi)漲幅有五百至一千,，但整體西安區(qū)域價格區(qū)間較大，漲幅不明顯,。關(guān)鍵是,，西安房價太低了,，三年了沒漲。一個國家級重點(diǎn)城市,，一個省會城市,，和你家縣城房價差不多，隔壁鄭州都漲上天了,，你還蹲在地上,，這不符合基本面。

　　A：其次,，跑去西安異地置業(yè)的原因

　　無非這幾個：

　　1.高鐵,、動車的開通， 使鄭州到西安最短只需2小時,，距離縮短,，交通方便，人們目前生活水平的提高,、旅游,、走出去的需求及中國人對土地從古到今的熱情，這些都是原因,。

　　2.異地置業(yè),， 人們的目的還是投資第一，因?yàn)槟沁叿績r低而選擇在西安置業(yè)定居,，這樣的還是少之又少,，而投資擇在西安主要因?yàn)樗績r便宜，形式看漲!鄭州瘋長的房價讓人們已經(jīng)嗅到房價普遍上漲的大趨勢,，城市在發(fā)展,，房價就必然會上漲，世界上哪一個發(fā)達(dá)城市,、人口密集城市的房價低?而西安目前的房價顯然與它馳名中外,、13朝古都、陜西省會的旅游城市本身地位嚴(yán)重不符,。

　　3.異地置業(yè),，還有一個原因就是上學(xué)， 孟母三遷的故事放到今天太普遍,，每天都在上演,，西安人口少、競爭小,，但是好大學(xué)多,，人文環(huán)境好，這么天然好的優(yōu)勢實(shí)在是很多孟母的選擇,。

　　4.落戶問題,， 從2015年起西安放寬了落戶政策,，從5年社保降到了1年社保，并取消了36歲年齡的限制,，新規(guī)暫執(zhí)行到2017年底(現(xiàn)在購買90平以上的房子只需要提交一年的社保證明就好),。

　　價格洼地是否會“補(bǔ)漲”?投資獲利空間真的大嗎?

　　 西安的情況及三天的見聞就是如此，西安的房子目前處于價格洼地,，會按照大多數(shù)投資人的預(yù)料那樣“補(bǔ)漲”嗎,？存在投資獲利空間嗎？

　　共識相信在過去的9個月內(nèi),，大家對于中國房價的漲勢應(yīng)該是有共識的,。那就是中國房價漲勢是呈現(xiàn)蔓延的趨勢，比如本輪上漲,，先是京滬深,，后來是天津、蘇州,、南京,、合肥、杭州,、廣州,，再后來的鄭州、武漢,、廈門,、成都為什么呢?因?yàn)橘Y金是流動的。

　　西安為什么價格洼地?首先相關(guān)的就是供需關(guān)系,、庫存量,，2014年以前，西安的土地供應(yīng)量十足,，尤其是2012年經(jīng)營性土地成交建面突破4000萬平方米,，這導(dǎo)致庫存量攀升，直到2014年后才略有限制,。不同于鄭州地王頻出的土地拍賣,，西安受困于高庫存風(fēng)險，至今土地交易冷清,。

　　判斷一個城市的房價看幾個方面,？供應(yīng)量（決定基本面）、需求（就是人口流入）,、經(jīng)濟(jì)面（就是購買力）,、宏觀政策（就是限購限貸這類）。

　　此外，2015年西安常住人口達(dá)871萬人,，人均GDP僅66739元，人口少,，競爭小,，收入水平略低，城市高校林立人才卻有流失,， 這些經(jīng)濟(jì)因素都是價格洼地的原因,，而眾人所期待的投資溢價空間個人認(rèn)為并不會太大...

　　最后，我想多說一句,，炒房暴富是個偽命題,。暴富的永遠(yuǎn)是一小撮人，從你買房到三年之后可以轉(zhuǎn)手,，年收益在百分之十五就已經(jīng)是非常不錯的投資了,。個別的外地人炒房行為不能掀起房價的過高過快增長。所以,，投資客們請你們一定要站的足夠高,，以一個“高視角”來看某個城市是否有投資空間，不要被表面現(xiàn)象所迷惑!!!