從2016年開始，特色小鎮(zhèn)上升到國(guó)家戰(zhàn)略層面后,，各部委密集出臺(tái)多項(xiàng)培育指導(dǎo)特色小鎮(zhèn)以及與特色小鎮(zhèn)有關(guān)的土地和金融政策,，支持特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建工作，特色小鎮(zhèn)進(jìn)入了全面推廣的新階段,。

2018年3月文化和旅游部設(shè)立,，標(biāo)志著文化事業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)融合發(fā)展的時(shí)代來(lái)臨,，文旅小鎮(zhèn)成為新的行業(yè)風(fēng)口,。在政策紅利釋放、旅游消費(fèi)升級(jí)和生活品質(zhì)提升的三大開發(fā)保障下,，各路企業(yè)紛紛開始布局文旅小鎮(zhèn),。

截止2018年7月，全國(guó)共有22個(gè)省份提出特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建計(jì)劃，總計(jì)劃數(shù)量已經(jīng)超過(guò)1500個(gè),，其中文旅特色小鎮(zhèn)計(jì)劃數(shù)超700個(gè),，預(yù)計(jì)到2020年，全國(guó)至少出現(xiàn)1200個(gè)文旅特色小鎮(zhèn),，到2021年其營(yíng)收規(guī)模將達(dá)1200億元,。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，已有七成銷售額百?gòu)?qiáng)房企布局特色小鎮(zhèn),，其中有將近40%的房企布局了文旅特色小鎮(zhèn),。

房企進(jìn)軍熱衷進(jìn)入特色小鎮(zhèn)的主要原因：第一由于近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的毛利率和凈利潤(rùn)降低,，很多房地產(chǎn)企業(yè)都在尋找轉(zhuǎn)型機(jī)會(huì),。特色小鎮(zhèn)有著國(guó)家及各地方政府推出的土地及金融優(yōu)惠政策，很多房地產(chǎn)商通過(guò)特色小鎮(zhèn)的模式以較為低廉的價(jià)格獲取土地,，用進(jìn)軍特色小鎮(zhèn)的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)型,。

第二則是特色小鎮(zhèn)的建設(shè)本身有著房地產(chǎn)開發(fā)的需求。特色小鎮(zhèn)離不開房地產(chǎn),，任何小鎮(zhèn)都需要有人居住,，這種居住需求恰好給了房企進(jìn)軍特色小鎮(zhèn)的契機(jī)。

文旅項(xiàng)目開發(fā)的趨勢(shì)

文旅市場(chǎng)巨大,，競(jìng)爭(zhēng)也逐漸激烈,，使得文旅小鎮(zhèn)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)策劃變得非常重要。一個(gè)驚艷的文旅小鎮(zhèn)打造,，從來(lái)不是一蹴而就的事情,，需要從文化、市場(chǎng),、產(chǎn)品等方面做深入的策劃,，還要在開發(fā)、運(yùn)營(yíng)過(guò)程中做好周密安排,，更要能夠不斷迭代升級(jí)煥發(fā)新的生命力,。

那么，房企又該如何有效進(jìn)入文旅市場(chǎng),？

關(guān)注特色發(fā)展,，注重IP打造，避免同質(zhì)化,。對(duì)于產(chǎn)品打造,，在堅(jiān)持自己風(fēng)格的同時(shí)，應(yīng)對(duì)文化和當(dāng)?shù)刭Y源進(jìn)行深度挖掘,，并體現(xiàn)在產(chǎn)品上,。

平衡文化、旅游、地產(chǎn)三者之間的關(guān)系,。文旅地產(chǎn),，顧名思義，主要包括三方面的要素,，即文化,、旅游和地產(chǎn)。房企在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā),、運(yùn)營(yíng)和管理過(guò)程中,，更強(qiáng)調(diào)對(duì)整體的把握。

選擇進(jìn)入市場(chǎng)前進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查和可行性分析,。縱是世界五百?gòu)?qiáng)之一的萬(wàn)達(dá)集團(tuán),，仍因高負(fù)債轉(zhuǎn)讓萬(wàn)達(dá)文旅股權(quán)，由此可以看出,，文旅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高投入的產(chǎn)業(yè),，投資失誤會(huì)導(dǎo)致重大損失。因此,，在進(jìn)入市場(chǎng)前應(yīng)綜合各方面因素進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查和可行性分析,。

制定長(zhǎng)期的發(fā)展規(guī)劃，對(duì)運(yùn)營(yíng)進(jìn)行持續(xù)的投入,。文旅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高投入且短期內(nèi)回本困難的產(chǎn)業(yè),。因此，在進(jìn)行文旅產(chǎn)業(yè)布局的時(shí)候,，應(yīng)制定長(zhǎng)期的發(fā)展規(guī)劃,，并在執(zhí)行規(guī)劃的過(guò)程中不斷完善和更新以適應(yīng)市場(chǎng)需求。在進(jìn)一步的執(zhí)行中,，應(yīng)確保資金的持續(xù)投入,，來(lái)滿足項(xiàng)目初期運(yùn)營(yíng)需要及持續(xù)發(fā)展。

企業(yè)的迅速進(jìn)入,，文旅小鎮(zhèn)得到了快速發(fā)展,，文旅地產(chǎn)的趨勢(shì)也更加的明晰：

第一，規(guī)模上,，更加百花齊放,。既有行業(yè)巨頭的大投資、大開發(fā)的項(xiàng)目,，也有小情懷,、新運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目。整體呈現(xiàn)出多層次,、多規(guī)模的趨勢(shì),。

第二,，選址上，更加注重環(huán)境,。一方面注重生態(tài),、文化環(huán)境選擇，將海洋,、山地,、湖泊、溫泉,、濕地,、雨林作為熱點(diǎn)投資區(qū)域；另一方面注重區(qū)位環(huán)境選擇,。

第三,，開發(fā)上，更加白熱化,。主要體現(xiàn)在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)白熱化,，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)白熱化、投資競(jìng)爭(zhēng)白熱化等,。

第四，投資上,，更加靈活多樣,。投資主體更加多元，傳統(tǒng)地產(chǎn)中的前100強(qiáng)中的70強(qiáng)都已經(jīng)進(jìn)入到文旅產(chǎn)業(yè),。還有很多的傳統(tǒng)制造業(yè),、煤老板等跨界資本已經(jīng)進(jìn)入到文旅產(chǎn)業(yè)，尋求轉(zhuǎn)型升級(jí)路徑,。

第五,，融資上，方式更加多元,。資本通過(guò)諸如借貸,、信托、證券化等傳統(tǒng)融資模式以及產(chǎn)權(quán)+股權(quán),、眾籌等創(chuàng)新融資模式進(jìn)入文旅領(lǐng)域,。

第六，布局上,，更加內(nèi)外兼?zhèn)洹?/strong>國(guó)際化擴(kuò)張實(shí)質(zhì)加快與國(guó)內(nèi)持續(xù)擴(kuò)張同時(shí)存在,，以資本輸出為主的海外布局步伐加快，大型地產(chǎn)企業(yè),、文旅企業(yè)結(jié)合較為成熟的開發(fā)模式,，加速全國(guó)網(wǎng)絡(luò)化的布局,。

第七，經(jīng)營(yíng)上,，更加注重資本化,。從單純的房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售逐步轉(zhuǎn)向?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)的長(zhǎng)期價(jià)值，并通過(guò)導(dǎo)入經(jīng)營(yíng)與管理資源來(lái)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的持續(xù)使用與增值,。

第八,，模式上，更加創(chuàng)新深化,。無(wú)論是在開發(fā)模式,，投資模式、合作模式,，運(yùn)營(yíng)模式上都有所突破和創(chuàng)新,。創(chuàng)新模式與傳統(tǒng)模式并存，呈現(xiàn)出多元化發(fā)展態(tài)勢(shì),。

 第九,，方向上，更加注重生活化,。度假,、健康、養(yǎng)老,、農(nóng)業(yè),、親子都將成為下一輪文旅地產(chǎn)投資的重要選擇方向。

稀缺文旅項(xiàng)目總?cè)绾涡逕?/strong>

在風(fēng)口期,，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō),，能夠看準(zhǔn)短、中,、長(zhǎng)周期波動(dòng)里的生存或者轉(zhuǎn)型機(jī)遇很關(guān)鍵,。傳統(tǒng)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型文旅，不僅要有夢(mèng)想,，更要腳踏實(shí)地,，關(guān)鍵時(shí)期，單一項(xiàng)目的成敗對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)都尤為關(guān)鍵,！為保障項(xiàng)目成功,，操盤手項(xiàng)目總的能力就更為重要！

房地產(chǎn)開發(fā)是以項(xiàng)目為單位進(jìn)行運(yùn)營(yíng)與管理,，而項(xiàng)目總作為實(shí)際操盤人,，是否能夠按照公司制定的成功標(biāo)尺完成項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目的成功與否取得起著至關(guān)重要的作用,，可以說(shuō)項(xiàng)目總的能力關(guān)系著整個(gè)公司的發(fā)展速度和質(zhì)量,。

尤其是文旅地產(chǎn)的興起時(shí)間較短,，大量的企業(yè)進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域，對(duì)于文旅項(xiàng)目總的需求越來(lái)越高,，區(qū)別與傳統(tǒng)的項(xiàng)目總經(jīng)理,，文旅項(xiàng)目有著更加獨(dú)特的需求和要求。

當(dāng)前整體文旅行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,，產(chǎn)品同質(zhì)化,、項(xiàng)目同質(zhì)化較為嚴(yán)重，而與此同時(shí),，客戶群體與需求呈現(xiàn)出個(gè)性化,、細(xì)分化的趨勢(shì)，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的視角不再是對(duì)以往模式的復(fù)制,，更需結(jié)合地域市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境,、客戶群體定位與需求分析，結(jié)合企業(yè)自身優(yōu)勢(shì),，思考差異化,、更精準(zhǔn)的項(xiàng)目定位，打造產(chǎn)品與服務(wù)優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力,。

這樣的項(xiàng)目總角色升級(jí)首先是思維方式上的,，然后是整體知識(shí)體系上的。我們認(rèn)為以下七大能力是文旅項(xiàng)目總成長(zhǎng)所需修煉的“內(nèi)功”：

1,、文旅思維力：打破常規(guī)住宅開發(fā)思維模式建立文旅思維體系,。

2、方案推動(dòng)力：掌握文旅地產(chǎn)拿地的特點(diǎn),，原則、標(biāo)準(zhǔn),、流程,；了解涉及的政府重要工作部門及重點(diǎn)工作把控要點(diǎn)。

3,、資源整合力：能夠匹配整合,，并利用泛文旅資源。

4,、經(jīng)營(yíng)管控力：了解資金運(yùn)作模式,，明確項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)日標(biāo)；了解合作開發(fā)中利益及債務(wù)分配方式,。

5,、創(chuàng)新力：具備文旅地產(chǎn)商業(yè)，產(chǎn)品營(yíng)銷等創(chuàng)新力,。

6,、決策力：具備開發(fā)各階段關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的決策能力,。

因此，對(duì)于文旅項(xiàng)目總而言,，需要做更多戰(zhàn)略性思考,，權(quán)衡當(dāng)前與長(zhǎng)遠(yuǎn)持續(xù)發(fā)展做系統(tǒng)性規(guī)劃，包括在項(xiàng)目整體的經(jīng)營(yíng)策略,、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)策略,、成本管控策略、組織效能最大化發(fā)揮,、優(yōu)化創(chuàng)新等方面,。

1：包含3個(gè)貴賓席午宴 1個(gè)晚宴