在物業(yè)管理活動中,，對設備外包的有效管理控制，一直是物業(yè)管理活動的重點難點,，其中對電梯外包的管控顯得特別突出,，如何有效管理控制維保單位按要求對電梯設備進行維護，是物業(yè)管理活動中一直在探索的課題,。

對電梯設備的維保質(zhì)量的管控，實質(zhì)上就是要管理控制好電梯維修保養(yǎng)的全過程,，目前電梯維修保養(yǎng)存在的問題主要包括以下幾個方面：

一,、電梯保養(yǎng)的形式小于內(nèi)容。在物業(yè)管理活動中,，由于一些專業(yè)設備需要具有專業(yè)技術的公司來維護,，為了物業(yè)管理活動的順利實施，物業(yè)管理公司通過招標的方式與專業(yè)公司訂立服務合同,，其中電梯設備的維護保養(yǎng)就是通過合同的方式交給專業(yè)電梯公司維保的,，然而物業(yè)公司對電梯公司的運作方式僅僅停留在合同條款上，電梯專業(yè)公司一開始會派經(jīng)驗豐富的員工,，對所接管的電梯設備進行維護保養(yǎng),，當電梯設備穩(wěn)定后，維保方往往會派來新人撤走老人,，維持現(xiàn)狀,。事實上電梯維護保養(yǎng)是綜合能力很強的工作,，沒有一定經(jīng)驗很難實質(zhì)性完成維保工作，為了解決這種矛盾維保方會把技術含量低的工作做起來——那就是把設備表面清理干凈,，而物業(yè)管理公司往往看重這一點,，使管理控制電梯維保質(zhì)量漸漸轉(zhuǎn)變?yōu)楣芸卦O備清潔質(zhì)量。這樣就使的電梯維修保養(yǎng)簡化成設備清潔,。

二,、電梯保養(yǎng)人員的經(jīng)驗水平較低。隨著城市快速發(fā)展,，電梯數(shù)量猛曾,，電梯維保人員供不應求，剛拿到電梯操作證就被電梯公司放到維保第一線,，經(jīng)驗能力都有限,，事實上很難有質(zhì)量的完成維修、保養(yǎng)工作,。同時一些有經(jīng)驗水平較高的電梯工又往往脫離了基礎的維修保養(yǎng)工作,。

三、電梯保養(yǎng)數(shù)量大,。隨著市場競爭的加劇,，電梯維保費用的降低，電梯公司要維持電梯工的工資增長,，其最基本的方法和途徑就是增加每個電梯工電梯維保的數(shù)量,，由于電梯數(shù)量的增加，使得電梯保養(yǎng)水準難以達到合同要求,，久而久之電梯的保養(yǎng)質(zhì)量下降,、故障上升、風險增大,，形成惡性循環(huán),。

四、電梯維保人員的工作狀況很難被監(jiān)管,。由于電梯維保是專業(yè)性很強的一項工作,，沒有經(jīng)過相關的學習和培訓很難掌握，因此非電梯專業(yè)人員很難監(jiān)管電梯維保工作,，電梯維保是否做到實處也很難界定,。

五、電梯備件不足,。深圳有數(shù)百家電梯維保單位,，大多數(shù)維保單位并不是電梯生產(chǎn)制造單位，配件完全靠外部采購,，因此電梯維保單位不可能配備較為齊全的電梯配件,，延誤電梯修復時間的情況時有發(fā)生,，對物業(yè)管理公司造成一定的影響。

六,、配件更換頻繁,。主要原因就是1、更換的配件質(zhì)量不過關,。2,、與維保人員的技術水平有關系。3,、通過更換配件達到創(chuàng)收的目的,。4、電梯設備設計的原因,。

七,、維保人員責任心不強,。主要體現(xiàn)在保養(yǎng)過程能省就省,，保養(yǎng)內(nèi)容能少就少，保養(yǎng)時間盡量縮短,。出現(xiàn)問題后找理由,，互相推諉責任，使處理問題時間變得較長,，對物業(yè)管理公司的要求敷衍了事,。

面對電梯維保現(xiàn)狀,，如何管控當前電梯維修保養(yǎng)存在的問題,，提高電梯維修保養(yǎng)的質(zhì)量，是當前物業(yè)管理公司面臨的一個共同問題,，現(xiàn)在主要可以從以下幾個方面入手：

一,、建立維保人員檔案。對電梯維保公司派駐人員進行考察,，考察從3個方面入手：1、通過詢問維保程序,、工作細節(jié)初步了解維保人員的理論知識,。2、查看維保人員的工作年限,，從側(cè)面了解維保人員的經(jīng)驗水平,。3、確定現(xiàn)場維保人員,，防止電梯維保單位頻繁換人影響現(xiàn)場維保質(zhì)量,。經(jīng)過細致的前期準備工作,，使物業(yè)管理公司方面能很明確的知道維保人員狀況，以便更好的掌控維?，F(xiàn)場質(zhì)量的實現(xiàn),。

二、規(guī)范維保人員按計劃保養(yǎng),。電梯按一定時間間隔進行保養(yǎng)是保證電梯安全運行的關鍵,，電梯的保養(yǎng)主要內(nèi)容包括檢查、調(diào)整,、潤滑,、清潔。主要作用是保證電梯安全運行,。按計劃保養(yǎng)能有效控制電梯保養(yǎng)的頻次,，降低電梯出故障的風險。

三,、明確維保單位權責以避免風險扯皮,。在現(xiàn)實合作過程中由于權責不清造成維修拖延，保養(yǎng)不到位,，故障頻發(fā),。物業(yè)管公司認為維保單位的水平不行，而維保單位認為物業(yè)管理公司不愿意花錢,，這樣互相推諉就造成電梯維保質(zhì)量下降,，為了避免此類風險首先要明確配件價格、維修時限,、保養(yǎng)頻次,。其次物業(yè)管理公司應積極配合，該花錢的地方不要吝嗇,。這樣有利于提高維保質(zhì)量,。

四、引入有經(jīng)驗的電梯管理人員,。在市場經(jīng)濟條件下,，公司的目標是追求利潤，對于電梯維保公司來講收入包括維保費用,、大修費用,，維保費用基本固定不變，而大修費用是變動的,，如何減少不該發(fā)生的大修費用是物業(yè)管理公司最急于考慮的問題,，引進有經(jīng)驗的電梯管理員是解決問題的關鍵。有經(jīng)驗的電梯管理員能有效的監(jiān)控電梯維保過程,，提高保養(yǎng)質(zhì)量降低,、減少由于保養(yǎng)不到位引起的大修費用,，同時也保證了物業(yè)管理公司所付費用與電梯維保公司所付出的勞動基本一致。保持對電梯的維保質(zhì)量進行管控有著重要意義,。

五,、物業(yè)管理公司定期對維保單位進行維保質(zhì)量的評估，通過對維保單位的維保質(zhì)量評估來監(jiān)測該階段的維保狀況,，及時反饋給維保單位,，同時作出書面評估報告，由維保單位確認并做出反饋,，為以后合同的續(xù)簽做參考,。

六、物業(yè)管理公司加強與維保單位的定期溝通,，通過定期溝通更好加強雙方的合作,，建立互信機制，避免猜忌,，互利雙贏,。

物業(yè)管理公司若能不斷完善管控措施，使電梯維保單位嚴格按合同要求去做,，那么電梯維保質(zhì)量將有明顯提升,，并且保持常態(tài)化，不僅有利于電梯設備壽命的延長,，而且能提升物業(yè)管理水平，這是物業(yè)管理公司希望看到的結果,。