自2015年起，中央多部門出臺(tái)多項(xiàng)政策加快培育住房租賃市場(chǎng),，到2017年廣東首次提出“租購?fù)瑱?quán)”,，而后全國12城市試點(diǎn)住房租賃制度，長(zhǎng)租公寓迎來長(zhǎng)足的發(fā)展,。在新的盈利點(diǎn)與轉(zhuǎn)型需求的情況下,，房地產(chǎn)企業(yè)、中介公司,、酒店集團(tuán),、創(chuàng)業(yè)公司等紛紛搶占長(zhǎng)租公寓市場(chǎng),。如中介巨頭鏈家2011年成立“自如”品牌,，目前已成為國內(nèi)最大的長(zhǎng)租公寓品牌之一。此外還有包括華住集團(tuán)的城家,、布丁酒店的漫果,、魔方公寓等等。房企方面,，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)目前TOP30房企中,，已進(jìn)軍或表示將布局長(zhǎng)租公寓的房企已達(dá)到了近20家，萬科,、龍湖,、旭輝、碧桂園都已形成了一定的規(guī)模,。

長(zhǎng)租公寓規(guī)模的急速擴(kuò)張,，離不開資本的支持。在此背景下,，政府也先后出臺(tái)了一系列的支持政策,，為我國的長(zhǎng)租公寓長(zhǎng)足發(fā)展培養(yǎng)了有力的融資環(huán)境。

長(zhǎng)租公寓融資背景及現(xiàn)狀

    1,、政策春風(fēng)支撐長(zhǎng)租公寓融資

長(zhǎng)租公寓作為國家在房地產(chǎn)領(lǐng)域積極推動(dòng)的重點(diǎn)發(fā)展方向,，相關(guān)的紅利政策早在2015年就已經(jīng)開始。2015年1月6日,，住建部就發(fā)布了《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見》,，提出要積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn),。

此后國務(wù)院在2016年6月3日發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》中，明確提出要鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)向住房租賃企業(yè)提供金融支持,，同時(shí)也支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券,、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn),。除此之外,，國家發(fā)改委還在2017年8月15日發(fā)布的《關(guān)于在企業(yè)債券領(lǐng)域進(jìn)一步防范風(fēng)險(xiǎn)加強(qiáng)監(jiān)管和服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)有關(guān)工作的通知》中，明確表明相關(guān)部門可以積極組織符合條件的企業(yè)發(fā)行債券專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù),。而除了全國性的政策,，截至2017年12月，共有28個(gè)省級(jí)地方政府先后發(fā)布了關(guān)于培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)文件,，主要涉及的關(guān)鍵政策包括允許商改住,、鼓勵(lì)個(gè)人出租住房、提供金融支持等方面,，以促進(jìn)地區(qū)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展,。

進(jìn)入2018年，中央繼續(xù)保持了支持住房租賃發(fā)展的基調(diào),，出臺(tái)了多項(xiàng)政策確立及強(qiáng)化住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展目標(biāo),，在多方面給予支持和鼓勵(lì)。在資金支持方面,，政府在今年4月份發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》中表達(dá)了對(duì)于房企進(jìn)行住房租賃資產(chǎn)證券化的鼓勵(lì),。此外，銀保監(jiān)會(huì)在6月份發(fā)布的《關(guān)于保險(xiǎn)資金參與長(zhǎng)租市場(chǎng)有關(guān)事項(xiàng)的通知》中也允許險(xiǎn)資進(jìn)入長(zhǎng)租市場(chǎng),，為市場(chǎng)引入更多優(yōu)質(zhì)資本,。由此可見，作為長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的重要一環(huán),，住房租賃市場(chǎng)的建設(shè)在2018年繼續(xù)受到了政府的高度重視,，為刺激市場(chǎng)良性發(fā)展提供了環(huán)境上的支持。

2,、股權(quán)融資為早期主要融資方式（略）

3,、資產(chǎn)證券化、債權(quán)融資突飛猛進(jìn)（略）

整體來看,，長(zhǎng)租公寓企業(yè)的融資方式形式多樣,，涵蓋了資產(chǎn)證券化、債權(quán)融資,、股權(quán)融資等,，此外還包括有并購基金、眾籌,、P2P,、租金貸,、保理等等。

資產(chǎn)證券化：產(chǎn)品多樣適合各類長(zhǎng)租公寓

對(duì)于規(guī)模較大的長(zhǎng)租公寓企業(yè)而言,，由于其融資信用較高,，因而可以選擇風(fēng)險(xiǎn)較低的融資方式，比如發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,，與銀行等金融機(jī)構(gòu)成立并購基金,。這些融資方式的共同點(diǎn)在于融資成本較低，但是對(duì)于發(fā)行企業(yè)的要求較高,，因而適合擁有一定規(guī)模,，且在穩(wěn)定運(yùn)營的企業(yè)。

長(zhǎng)租公寓的資產(chǎn)證券化主要有ABS/ABN,、CMBS以及類REITs三種形式,，其操作方式和對(duì)企業(yè)的要求均有差異。其中,，由于ABS/ABN的底層資產(chǎn)為租金收益權(quán),，其原始權(quán)益人無需擁有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，故而該模式門檻較低,，可以供二房東類,、分散式的輕資產(chǎn)類長(zhǎng)租公寓企業(yè)使用。而由于CMBS及類REITS則需要原始權(quán)益人擁有物業(yè)產(chǎn)權(quán),，故而僅有房企等重資產(chǎn)類長(zhǎng)租公寓企業(yè)能夠操作,，具體區(qū)別可見下表,。

1,、ABS&ABN：門檻較低、適用范圍最廣

• 租金ABS提高資產(chǎn)利用效率

長(zhǎng)租公寓的ABS或ABN,，是房企,、中介或運(yùn)營商以公寓產(chǎn)權(quán)、預(yù)期租金或租房貸款作為底層資產(chǎn),，在市場(chǎng)上公開募資的一種融資方式,。最早出現(xiàn)于2017年1月，當(dāng)時(shí)魔方公寓發(fā)行了3.5億元魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃,，從而成為了中國長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的首單ABS,。長(zhǎng)租公寓ABS的出現(xiàn)，解決了長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)長(zhǎng)期以來傳統(tǒng)融資渠道單一的問題,，有效降低了融資成本,，提高了融資效率。據(jù)統(tǒng)計(jì),，2017-2018年,，市場(chǎng)上共發(fā)行了86.1億元的長(zhǎng)租公寓ABS或ABN,，平均融資成本為5.6%，有力地推動(dòng)了長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的發(fā)展,。

• ABS無需業(yè)權(quán)門檻相對(duì)較低（略）

2,、CMBS：只適合重資產(chǎn)運(yùn)營的企業(yè)（略）

3、類REITs：政策支持未來大有可期（略）

債權(quán)融資：規(guī)模企業(yè)頗具優(yōu)勢(shì)的融資方式

1,、專項(xiàng)債券：規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)、資金用途是監(jiān)管重點(diǎn)

• 專項(xiàng)債券未來發(fā)行規(guī)?？善?/span>

發(fā)改委于2017年8月15日發(fā)布《關(guān)于在企業(yè)債券領(lǐng)域進(jìn)一步防范風(fēng)險(xiǎn)加強(qiáng)監(jiān)管和服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)有關(guān)工作的通知》中,，明確表明相關(guān)部門可以積極組織符合條件的企業(yè)發(fā)行債券專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)，住房租賃專項(xiàng)債券開始步入房企融資的舞臺(tái),。專項(xiàng)債券發(fā)行方式分為面向合格投資者公開發(fā)行與非公開發(fā)行兩種,。從上交所審核意見看，專項(xiàng)債券是否批準(zhǔn)發(fā)行根據(jù)兩個(gè)交易所的反饋,，監(jiān)管層的關(guān)注點(diǎn)集中在募集資金用途,、是否存在重復(fù)融資、租賃住房性質(zhì)三個(gè)主要方面,。

2017年12月28日,，龍湖獲批發(fā)行50億元租賃住房公司債，為國內(nèi)首單住房租賃專項(xiàng)債券,，實(shí)現(xiàn)了國內(nèi)住房租賃融資方面的新突破,。截至2018年年底，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，共有7家房企發(fā)行了住房租賃專項(xiàng)債券,，金額共計(jì)135.28億元。與此同時(shí),，有意向發(fā)行住房租賃專項(xiàng)債券的房企也不在少數(shù),。根據(jù)上交所公開信息以及其他交易所部分消息，截至2018年底,，除了已發(fā)行專項(xiàng)債券的房企外,，還有10家房企的住房租賃專項(xiàng)債券獲得了交易所批準(zhǔn)，若加上2019年1月部分獲批發(fā)行的債券,，未發(fā)行的住房租賃專項(xiàng)債券起碼達(dá)到484.12億元,。

• 長(zhǎng)租公寓暴雷后資金用途遭嚴(yán)格審查（略）

2、中期票據(jù)：多次小額方式更為靈活（略）

3,、銀行貸款：更青睞開發(fā)商及政府背景企業(yè)（略）

其他中小長(zhǎng)租企業(yè)融資方式

 1,、風(fēng)投、私募股權(quán)融資：初創(chuàng)公司的主要融資方式（略）

 2,、理財(cái)產(chǎn)品：眾籌,、P2P為項(xiàng)目輸資造血（略）

 3,、租金貸：租金貸亂象更是信用問題（略）

總結(jié)：形成良性循環(huán)才是明智之舉

從2015年至今，我國長(zhǎng)租公寓在政策的支持下,，從野蠻生長(zhǎng)到亂象叢生,，從自檢自查再到綜合治理，長(zhǎng)租公寓的融資環(huán)境也發(fā)生了較大的變化：資產(chǎn)證券化繼續(xù)受到政策支持,；長(zhǎng)租專項(xiàng)債券監(jiān)管趨嚴(yán),；網(wǎng)貸及租金貸亂象接連整治等等。

對(duì)于規(guī)模較大的長(zhǎng)租公寓品牌而言,，長(zhǎng)租公寓的融資渠道無疑更為廣闊,，方式包括有資產(chǎn)證券化、專項(xiàng)債券,、中期票據(jù)等等,。但對(duì)于規(guī)模較小，甚至是初創(chuàng)的長(zhǎng)租品牌而言,，則能通過股權(quán)融資,、眾籌、P2P,、租金貸等方式進(jìn)行,。事實(shí)上不管是債權(quán)融資也好，網(wǎng)絡(luò)貸款也罷,，不變的是提高企業(yè)的資金使用效率,，支持企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。長(zhǎng)租公寓企業(yè)在加大杠桿的同時(shí),，也切記不可圖快圖大,，一味將融到的錢用于擴(kuò)大規(guī)模，可以將部分的資金用于房租償還及現(xiàn)有項(xiàng)目的裝修改造,，提升租客租住體驗(yàn),，并使股東權(quán)益得到增長(zhǎng)才是明智之舉。此外長(zhǎng)租公寓企業(yè)也更應(yīng)從運(yùn)營著手,，增加物業(yè)附加價(jià)值，提升利潤(rùn)空間,，從而讓長(zhǎng)租公寓企業(yè)更快地走上良性循環(huán)的軌道,。