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裁判要旨 解除預售商品房合同的,，被執(zhí)行人已支付的購房款，執(zhí)行中適用到期債權(quán),，不宜直接向房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)助執(zhí)行劃扣 實務要點 第一,、本案是全國法院優(yōu)秀裁判文書的參評文書，廣東高院撤銷深圳中院,、羅湖區(qū)法院執(zhí)行裁定,。解決的爭議是執(zhí)行中查封被執(zhí)行人購買的預售商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)解除與被執(zhí)行人的預售商品房合同,，被執(zhí)行人已支付的購房款能否直接向房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)助執(zhí)行劃扣,？裁判要旨為被執(zhí)行人根據(jù)房產(chǎn)預售合同向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的購房款，并非該房產(chǎn)的從物,、天然孳息或替代物,、賠償款，查封預售房產(chǎn)的效力不當然及于購房款,。被執(zhí)行人已支付的購房款,，適用占有即所有的規(guī)則，執(zhí)行中不得作為被執(zhí)行人財產(chǎn)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)助執(zhí)行扣劃,。 第二,、預售商品房的查封屬于執(zhí)行預查封，房屋未交付,，執(zhí)行審查首先需論證查封的效力,，本質(zhì)是商品房買賣備案合同的預查封效力，即合同查封或者預查封的效力時是否等同查封,。依據(jù)是最高人民法院,、國土資源部、建設部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十八條規(guī)定“預查封的效力等同于正式查封”（附后）,。其次需要論證預查封后的商品房能否解除買賣合同,，解除的法律效果能否對抗預查封的執(zhí)行行為，即查封效力的邊界問題,。同時涉及被執(zhí)行人與案外人的商品房買賣權(quán)利義務關(guān)系,，最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押,、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條被執(zhí)行人就法院查封財產(chǎn)所作的轉(zhuǎn)移,、設定權(quán)利負擔或其他有礙執(zhí)行的行為均不能對抗申請執(zhí)行人。對此,，江蘇高院《關(guān)于執(zhí)行疑難問題的解答》三,、被執(zhí)行人購買的預售商品房，如何執(zhí)行？被執(zhí)行人已將房款全部支付給開放商（被執(zhí)行人自付一部分,，銀行貸款一部分）,，銀行辦理了抵押預告登記（預抵押登記），開發(fā)商在預售房產(chǎn)辦理抵押權(quán)登記之前對銀行貸款承擔階段性連帶擔保責任的商品房預售情形下,，預售的商品房被法院預查封后,，開發(fā)商或被執(zhí)行人以仲裁或訴訟方式解除合同的，不得對抗人民法院的執(zhí)行,，人民法院可以繼續(xù)執(zhí)行預售房產(chǎn),。 第三、廣東高院認為已經(jīng)解除合同前提下,，論證“關(guān)于被執(zhí)行人姚新鴻已向中海公司支付的購房款,，能否在執(zhí)行程序中確認為被執(zhí)行人的財產(chǎn)的問題?！粓?zhí)行人姚新鴻與中海公司之間形成買賣合同法律關(guān)系,，即使因合同無效、解除或其他中海公司應當返還購房款的法定情形,，被執(zhí)行人亦僅享有債權(quán)請求權(quán),，而不享有物權(quán)請求權(quán)。執(zhí)行法院裁定扣劃被執(zhí)行人姚新鴻已經(jīng)支付給中海公司的購房款,，明顯缺乏物權(quán)法上的執(zhí)行法律依據(jù),。”換言之,，商品房買賣合同解除,，被執(zhí)行人作為買受人對中海公司享有債權(quán)（退回已付購房款），即被執(zhí)行人對中海公司的到期債,，申請執(zhí)行人應當適用到期債權(quán)制度,。廣東高院評價“具體到本案，申請執(zhí)行人提出被執(zhí)行人姚新鴻對中海公司享有到期債權(quán),，執(zhí)行法院依法應當裁定凍結(jié)債權(quán)并通知中海公司履行債務,，但是執(zhí)行法院直接裁定扣劃購房款并通知中海公司協(xié)助執(zhí)行，明顯不符合民訴司法解釋第五百零一條規(guī)定的程序,?！笔侵钢泻９咀鳛榇蝹鶆杖藢鶛?quán)即“11號裁定和協(xié)執(zhí)”提出異議前提下繼續(xù)執(zhí)行。 第四,、該案的裁判邏輯：被執(zhí)行人財產(chǎn)預售商品房→商品房預查封→審查預查封效力→解除合同（略）→被執(zhí)行人已付購房款→享有債權(quán)請求權(quán)→適用到期債權(quán)→次債務人異議權(quán)→停止執(zhí)行→協(xié)助劃扣錯誤 案情介紹 一、黃成武與姚松枝,、姚新鴻民間借貸糾紛一案,，訴訟期間，查封了姚新鴻名下中海花城灣1302號涉案房產(chǎn),。深圳羅湖法院作出判決姚松枝,、姚新鴻向黃成武償還借款本金人民幣500萬元及利息、罰息等,。 涉案房產(chǎn)系2014年6月6日被執(zhí)行人姚新鴻與中海公司簽訂《商品房預售合同》購買,，合同金額為14052898元。2016年7月8日,，因姚新鴻多次逾期償還銀行貸款,，招行廣州分行向中海公司發(fā)出《催收函》，要求中海公司承擔連帶擔保責任,。2016年7月20日,，中海公司向姚新鴻發(fā)出《關(guān)于限期支付所欠貸款本息及解除商品房買賣合同的告知函》，告知姚新鴻如不立即清除所欠貸款本息,，中海公司將于2016年7月25日解除《商品房預售合同》,。2016年8月1日，中海公司代姚新鴻向招行廣州分行支付9437029.8元,。2016年10月9日,，中海公司向廣州市天河區(qū)人民法院提起訴訟，要求被執(zhí)行人姚新鴻承擔支付房屋占用費,、騰空返還涉案房產(chǎn)等法律責任,。 在執(zhí)行過程中，中海公司就涉案房產(chǎn)執(zhí)行向執(zhí)行法院提出執(zhí)行標的異議,。執(zhí)行法院經(jīng)審查,，于2016年10月21日作出（2016）粵0303執(zhí)異130號執(zhí)行裁定書（下稱“130號裁定”），裁定中止對涉案房產(chǎn)的執(zhí)行,。2016年11月14日,，執(zhí)行法院作出（2016）粵0303執(zhí)11號執(zhí)行裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書（下稱“11號裁定和協(xié)執(zhí)”）,，要求案外人中海公司將被執(zhí)行人姚新鴻關(guān)于涉案房產(chǎn)的購房款750萬元付至執(zhí)行法院賬戶,，并于當日向中海公司送達。 中海公司提出執(zhí)行異議,。 二,、執(zhí)行法院經(jīng)審查認為，發(fā)生效力的民事判決,、裁定,，當事人必須履行。被執(zhí)行人不履行生效法律文書所確定的義務,，人民法院有權(quán)采取相應的執(zhí)行措施,。當事人,、利害關(guān)系人認為執(zhí)行行為違反法律規(guī)定，可以向負責執(zhí)行的人民法院提出書面異議,。作出的具體執(zhí)行行為表現(xiàn)之一為執(zhí)行裁定書,，因此本案異議人對執(zhí)11號裁定和協(xié)執(zhí)提出異議，該院立案審查符合法律規(guī)定,。本案異議人主張已與被執(zhí)行人姚新鴻解除合同,，雙方權(quán)利和義務需經(jīng)過另案實體審查后確認，不屬于本案執(zhí)行異議的范疇,。因此,，異議人主張被執(zhí)行人姚新鴻因解除合同產(chǎn)生的相應債務與購房款進行抵扣沒有法律依據(jù)。異議人主張解除合同,，法院可依據(jù)申請執(zhí)行人的申請執(zhí)行被執(zhí)行人因支付價款而形成的對異議人的債權(quán),，符合相關(guān)法律規(guī)定。綜上,，異議人的異議理由不成立,，對其異議請求不予支持。2016年12月16日,，執(zhí)行法院作出（2016）粵0303執(zhí)異156號執(zhí)行裁定書（下稱“156號裁定”）,，裁定駁回中海公司的異議請求。 三,、復議法院審查認為,，本案的焦點問題在于執(zhí)行法院能否對涉案房產(chǎn)的購房款予以強制執(zhí)行。 首先,，執(zhí)行法院查封被執(zhí)行人姚新鴻名下涉案房產(chǎn),，因復議申請人中海公司主張其與姚新鴻的購房合同已經(jīng)解除，則查封效力應及于涉案房產(chǎn)的購房款,。此外,，根據(jù)中海公司的主張，其應承擔返還涉案房產(chǎn)購房款的義務,。對中海公司自認之法律義務,，無需經(jīng)過訴訟程序，執(zhí)行法院可在執(zhí)行程序中予以認可,。 其次,，關(guān)于復議申請人中海公司主張姚新鴻對其所負欠款應從涉案房產(chǎn)購房款中予以抵扣的問題。第一,，復議申請人主張其代姚新鴻清償所欠招行廣州分行之借款,，并要求姚新鴻承擔支付房屋占用費、騰空返還涉案房產(chǎn)等法律責任,，作為擔保人,，復議申請人對姚新鴻所欠招行廣州分行之借款承擔擔保責任,，在代姚新鴻償還借款后，其取代招行廣州分行成為姚新鴻的債權(quán)人,，可向姚新鴻追償，且其主張的上述法律關(guān)系仍需經(jīng)過相關(guān)法律程序確認,，在此之前,，中海公司認為應直接從涉案房產(chǎn)購房款中受償，并無法律依據(jù),。第二,，即使中海公司取得執(zhí)行依據(jù)，鑒于執(zhí)行法院查封購房款在先,，也應向執(zhí)行法院提出請求,，由執(zhí)行法院依法審查并進行相應處理。綜上,，復議申請人的復議請求于法無據(jù),，不予支持。2017年5月26日,，復議法院作出（2017）粵03執(zhí)復28號執(zhí)行裁定書,，裁定駁回中海公司復議申請，維持執(zhí)行法院（2016）粵0303執(zhí)異156號執(zhí)行裁定書,。 裁判要點與理由 廣東高院認為,，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第五條第（四）項規(guī)定，當事人以外的公民,、法人和其他組織,，認為人民法院要求協(xié)助執(zhí)行的事項超出其協(xié)助范圍或者違反法律規(guī)定的，可以作為利害關(guān)系人提出執(zhí)行行為異議,。故中海公司提出本案異議后,，執(zhí)行法院和復議法院以執(zhí)行行為異議審查本案，符合上述司法解釋規(guī)定,。本案的焦點問題是執(zhí)行法院裁定扣劃被執(zhí)行人姚新鴻在中海公司的購房款有無違法不當之處,。 第一，關(guān)于查封涉案房產(chǎn)的效力是否及于涉案房產(chǎn)的購房款的問題,。復議裁定認為,，查封涉案房產(chǎn)效力應及于涉案房產(chǎn)的購房款。本院認為,，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封,、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第二十二條規(guī)定,，查封,、扣押的效力及于查封,、扣押物的從物和天然孳息；第二十四條規(guī)定,，查封,、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)滅失或者損毀的,，查封,、扣押、凍結(jié)的效力及于該財產(chǎn)的替代物,、賠償款,。被執(zhí)行人姚新鴻支付給中海公司的購房款，既非涉案房產(chǎn)的從物或天然孳息,，亦非涉案房產(chǎn)的替代物或者賠償款,。復議裁定以中海公司解除購房合同為由，確認查封涉案房產(chǎn)效力及于購房款,，缺乏法律依據(jù),。同時，中海公司與被執(zhí)行人姚新鴻的房屋買賣合同訴訟以及涉案房產(chǎn)的執(zhí)行異議訴訟現(xiàn)均在審理之中,，復議裁定確認查封效力及于購房款亦缺乏事實依據(jù),。并且，即使查封涉案房產(chǎn)效力能夠及于購房款,，因執(zhí)行法院在案外人異議中已裁定中止執(zhí)行涉案房產(chǎn),，又裁定扣劃涉案房產(chǎn)所及的購房款亦無依據(jù)。 第二,，關(guān)于被執(zhí)行人姚新鴻對中海公司是否享有債權(quán),，是否具備強制執(zhí)行的法定條件的問題。執(zhí)行法院異議裁定認為,，中海公司主張解除合同,，法院可依據(jù)申請執(zhí)行人的申請，執(zhí)行被執(zhí)行人因支付價款而形成的對中海公司的債權(quán),。復議裁定亦認為,，根據(jù)中海公司的主張應承擔返還涉案產(chǎn)購房款的義務。本院認為,，《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》第61條第1款規(guī)定,，被執(zhí)行人不能清償債務，但對本案以外的第三人享有到期債權(quán)的,，人民法院可以依申請執(zhí)行人或被執(zhí)行人的申請,，向第三人發(fā)出履行到期債務的通知?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈民事訴訟法〉的解釋》第五百零一條規(guī)定,，人民法院執(zhí)行被執(zhí)行人對他人的到期債權(quán),，可以作出凍結(jié)債權(quán)的裁定，并通知該他人向申請執(zhí)行人履行,；該他人對到期債權(quán)有異議,，申請執(zhí)行人請求對異議部分強制的，人民法院不予支持,；對生效法律文書確定的到期債權(quán),，該他人予以否認的，人民法院不予支持,。依照上述司法解釋，人民法院可以依法強制執(zhí)行被執(zhí)行人的到期債權(quán),。但因被執(zhí)行人與次債務人之間債的法律關(guān)系涉及實體問題,，根據(jù)債的相對性原則，在申請執(zhí)行人與被執(zhí)行人金錢債務的執(zhí)行案件中,，不能直接審查判斷被執(zhí)行人與次債倆務人之間有無債務,、是否到期、債務金額等實體問題,，故司法解釋對到期債權(quán)的強制執(zhí)行進行嚴格限制：一是申請執(zhí)行人申請執(zhí)行到期債權(quán),，執(zhí)行法院應當先行裁定凍結(jié)債權(quán)，并通知次債務人向申請執(zhí)行人履行債務,；二是次債務人一旦提出異議的,，人民法院一律不對次債務人強制執(zhí)行，除非到期債權(quán)已經(jīng)生效法律文書確定,。具體到本案,，申請執(zhí)行人提出被執(zhí)行人姚新鴻對中海公司享有到期債權(quán)，執(zhí)行法院依法應當裁定凍結(jié)債權(quán)并通知中海公司履行債務,，但是執(zhí)行法院直接裁定扣劃購房款并通知中海公司協(xié)助執(zhí)行,，明顯不符合上述司法解釋規(guī)定的程序。中海公司對到期債權(quán)提出異議后,，執(zhí)行法院和復議法院對被執(zhí)行人與中海公司基于買賣合同法律關(guān)系形成的債權(quán)債務進行審查,，并確認被執(zhí)行人對中海公司享有到期債權(quán)的具體金額，據(jù)此駁回中海公司的執(zhí)行行為異議,，亦不符合到期債權(quán)強制執(zhí)行的法定情形,。 第三，關(guān)于被執(zhí)行人姚新鴻已向中海公司支付的購房款,，能否在執(zhí)行程序中確認為被執(zhí)行人的財產(chǎn)的問題,。申請執(zhí)行人向復議法院主張，中海公司應當返還的購房款屬于被執(zhí)行人的物權(quán),，為被執(zhí)行人可供執(zhí)行財產(chǎn),。本院認為,，《民事訴訟法》第二百四十二條第一款規(guī)定，人民法院有權(quán)扣押,、凍結(jié),、劃撥被執(zhí)行人的財產(chǎn)。故在執(zhí)行中強制執(zhí)行的財產(chǎn)范圍,，限定于被執(zhí)行人財產(chǎn),。《物權(quán)法》第二十三條規(guī)定,，動產(chǎn)物權(quán)的設立和轉(zhuǎn)讓,，自交付時發(fā)生效力。因金錢貨幣的動產(chǎn)屬性,，交付后即發(fā)生物權(quán)變動效力,；金錢貨幣作為一般等價物，亦應當適用“占有即所有”的基本規(guī)則,。本案被執(zhí)行人姚新鴻已向中海公司支付的購房款,，系依購房合同履行金錢債務，故購房款在交付后即發(fā)生物權(quán)變動效力,，被執(zhí)行人對購房款不再享有占有,、使用、收益,、處分的權(quán)利,，中海公司收取占有購房款后即屬其所有。被執(zhí)行人姚新鴻與中海公司之間形成買賣合同法律關(guān)系,，即使因合同無效,、解除或其他中海公司應當返還購房款的法定情形，被執(zhí)行人亦僅享有債權(quán)請求權(quán),，而不享有物權(quán)請求權(quán),。執(zhí)行法院裁定扣劃被執(zhí)行人姚新鴻已經(jīng)支付給中海公司的購房款，明顯缺乏物權(quán)法上的執(zhí)行法律依據(jù),。 綜上,，本案申請執(zhí)行人可根據(jù)中海公司與被執(zhí)行人姚新鴻的房屋買賣合同訴訟結(jié)果、涉案房產(chǎn)的執(zhí)行異議訴訟結(jié)果,，向執(zhí)行法院提出相應的執(zhí)行請求,。但在此之前，執(zhí)行法院作出裁定及協(xié)助執(zhí)行通知,，扣劃被執(zhí)行人姚新鴻在中海公司的購房款,，尚不具備法定條件，亦無法律依據(jù)，上述執(zhí)行行為應予撤銷,。中海公司在本案所提執(zhí)行異議及執(zhí)行申訴請求理由成立,，本院應予支持。執(zhí)行法院異議裁定和深圳市中級人民法院復議裁定所作處理不當,，本院應予糾正,。 裁定撤銷深圳市中級人民法院（2017）粵03執(zhí)復28號執(zhí)行裁定；撤銷深圳市羅湖區(qū)人民法院（2016）粵0303執(zhí)異156號執(zhí)行裁定,；撤銷深圳市羅湖區(qū)人民法院2016年11月14日作出的（2016）粵0303執(zhí)11號執(zhí)行裁定及協(xié)助執(zhí)行通知,。 標簽：執(zhí)行異議丨執(zhí)行監(jiān)督丨預售商品房丨購房款丨到期債權(quán) 法律依據(jù) 最高人民法院、國土資源部,、建設部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》 十五,、下列房屋雖未進行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進行預查封： 十六、國土資源,、房地產(chǎn)管理部門應當依據(jù)人民法院的協(xié)助執(zhí)行通知書和所附的裁定書辦理預查封登記,。土地、房屋權(quán)屬在預查封期間登記在被執(zhí)行人名下的,，預查封登記自動轉(zhuǎn)為查封登記,，預查封轉(zhuǎn)為正式查封后，查封期限從預查封之日起開始計算,。 十八,、預查封的效力等同于正式查封。預查封期限屆滿之日,，人民法院未辦理預查封續(xù)封手續(xù)的,，預查封的效力消滅。 最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封,、扣押,、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》 第二十二條 查封、扣押的效力及于查封,、扣押物的從物和天然孳息,。 第二十四條 查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)滅失或者毀損的,，查封,、扣押、凍結(jié)的效力及于該財產(chǎn)的替代物,、賠償款,。人民法院應當及時作出查封、扣押,、凍結(jié)該替代物,、賠償款的裁定。 第二十六條 被執(zhí)行人就法院查封財產(chǎn)所作的轉(zhuǎn)移,、設定權(quán)利負擔或其他有礙執(zhí)行的行為均不能對抗申請執(zhí)行人,。 江蘇高院《關(guān)于執(zhí)行疑難問題的解答》 三,、被執(zhí)行人購買的預售商品房，如何執(zhí)行,？ 最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》 第61條 被執(zhí)行人不能清償債務,，但對本案以外的第三人享有到期債權(quán)的,，人民法院可以依申請執(zhí)行人或被執(zhí)行人的申請，向第三人發(fā)出履行到期債務的通知,。履行通知必須直接送達第三人,。 最高人民法院《關(guān)于適用〈民事訴訟法〉的解釋》 第五百零一條 人民法院執(zhí)行被執(zhí)行人對他人的到期債權(quán)，可以作出凍結(jié)債權(quán)的裁定,，并通知該他人向申請執(zhí)行人履行,。 |
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