前言：

近年來,，物業(yè)管理行業(yè)從單一的經(jīng)營模式轉(zhuǎn)向多元化經(jīng)營。由于物業(yè)社區(qū)入口資源,，能夠精準(zhǔn)把握社區(qū)增值服務(wù)需求,，物業(yè)公司逐漸從基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)提供者向社區(qū)生活服務(wù)提供者轉(zhuǎn)型。睿信地產(chǎn)研究院通過持續(xù)跟蹤藍(lán)籌物業(yè)企業(yè)的業(yè)務(wù)布局與管理動態(tài),，對物業(yè)行業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)及增值服務(wù)的規(guī)模,、結(jié)構(gòu)，及典型案例,，進(jìn)行深入剖析,，以探討藍(lán)籌物業(yè)企業(yè)增值服務(wù)業(yè)務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀及未來發(fā)展空間。

　一,、基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)仍為主力,，值服務(wù)匍匐成長

1、規(guī)?？?，增值服務(wù)收入呈跳躍式增長，發(fā)展動力強(qiáng)勁

藍(lán)籌物業(yè)企業(yè)的收入,，以基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)為主體,，同時包括增值服務(wù)收入,、協(xié)銷收入、顧問服務(wù)等其他服務(wù)收入,。近年來基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入仍為收入的主要來源,，但增值服務(wù)收入規(guī)模呈較大幅度增長。

藍(lán)籌物業(yè)企業(yè)的基礎(chǔ)物業(yè)收入均值近年來穩(wěn)定增長,，2017年藍(lán)籌物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)收入均值達(dá)15.85億元,。基礎(chǔ)物業(yè)收入增速在經(jīng)歷2016年小低谷后,，2017年有所回升,，達(dá)34%。在基礎(chǔ)物業(yè)收入的分位數(shù)據(jù)方面,，75分位,、50分位、25分位物業(yè)費(fèi)收入規(guī)模均有所增長,，分別為23.06億元,、12.31億元和6.26億元。同時,，各分位增速均出現(xiàn)不同程度下降,，其中25分位增長速度明顯低于50分位與75分位，領(lǐng)先企業(yè)規(guī)模優(yōu)勢明顯,。

藍(lán)籌物業(yè)企業(yè)增值服務(wù)收入規(guī)模飛速增長,，2017年，藍(lán)籌物業(yè)企業(yè)增值服務(wù)收入增速延續(xù)2016年的高速發(fā)展之勢,，從2.5億元提升至4.58億元,，增速達(dá)83%，超越2016年的80%,。藍(lán)籌物業(yè)企業(yè)增值服務(wù)收入的分位數(shù)據(jù)方面,，75分位與50分位、25分位的差距逐步拉大,，2017年實現(xiàn)增值服務(wù)收入3.94億元,，且保持平穩(wěn)增速；50分位,、25分位值分別達(dá)2.65億元與0.99億元,，但增速略低于75分位。

　2、結(jié)構(gòu)看,，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)仍為收入來源主力

基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)占比略有減少,，但波動幅度不大,。基礎(chǔ)物業(yè)收入仍為藍(lán)籌物業(yè)企業(yè)的主體收入來源,，占比約80%左右，雖然近年來占比略有下降趨勢,，但是波動不大,；除基礎(chǔ)物業(yè)收入外，增值服務(wù)收入占比較高,，近四年占比基本保持在14%左右,；顧問服務(wù)由2014年的4.80%下滑至3.77%，變化趨勢不明顯,；協(xié)銷服務(wù)收入由2014年的10.10%降至6.47%,，下滑明顯；其他收入占比相對比較穩(wěn)定,，基本穩(wěn)定在5%左右,。

二、增值服務(wù)模式仍在探索

1,、增值服務(wù)的多樣化探索

從增值服務(wù)細(xì)分來看,，主要包括業(yè)主增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)兩大類。非業(yè)主增值服務(wù)針對地產(chǎn)開發(fā)商展開,，企業(yè)利用掌握的物業(yè)管理方面技術(shù)優(yōu)勢和運(yùn)營經(jīng)驗,，提供案場服務(wù)、工程服務(wù)以及顧問咨詢服務(wù)等以收取費(fèi)用,。業(yè)主增值服務(wù)的基礎(chǔ)是社區(qū)O2O平臺,，主要通過輕資產(chǎn)輸出平臺擴(kuò)大用戶基數(shù)、外加不斷嫁接新增值服務(wù)項目來實現(xiàn)收入的增長,，如包括社區(qū)空間運(yùn)營服務(wù),、房屋經(jīng)紀(jì)、O2O電商服務(wù),、社區(qū)金融,、家政服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)等,。

從典型企業(yè)數(shù)據(jù)來看,，非業(yè)主增值服務(wù)占比較大，如碧桂園服務(wù)與雅生活服務(wù)非業(yè)主增值服務(wù)占比近60%,，另外碧桂園服務(wù)及彩生活占比也在30-40%左右,。業(yè)主增值服務(wù)方面，服務(wù)品種豐富,，如綠城服務(wù),，包括園區(qū)產(chǎn)品服務(wù),、家居生活服務(wù)、園區(qū)空間租賃,、物業(yè)資產(chǎn)管理,、文化及教育等方面，特別是物業(yè)資產(chǎn)管理所帶來的收入占比超30%,。彩生活的業(yè)主增值服務(wù)包括園區(qū)空間,、網(wǎng)上推廣、辦公室分租等,，其中網(wǎng)上推廣服務(wù)的營收占比近35%,。雅生活的物業(yè)代理、生活服務(wù)與資產(chǎn)管理占比分別達(dá)18%以上,。碧桂園服務(wù)則以家居生活服務(wù)為主,，其次房屋經(jīng)紀(jì)所帶來的營收占比也近15%。

但我們認(rèn)為目前社區(qū)增值業(yè)務(wù)并沒有形成固定或已成熟的商業(yè)模式,，面對互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的競爭,，物業(yè)企業(yè)開展社區(qū)O2O的優(yōu)勢并不明顯，但這并不改變物業(yè)企業(yè)在社區(qū)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的發(fā)展,，掌握社區(qū)入口優(yōu)勢以及與住戶的近距離是其他互聯(lián)網(wǎng)公司難以匹配的,。從目前的情況來看，物業(yè)企業(yè)參與社區(qū)教育,、房屋租賃市場,、社區(qū)金融的空間非常廣闊。

　2、增值服務(wù)的典型業(yè)務(wù)

（1）社區(qū)教育：從關(guān)注房屋本身轉(zhuǎn)向關(guān)注社區(qū)

目前,，已有部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)已涉足社區(qū)教育領(lǐng)域,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有場地及設(shè)施的主導(dǎo)權(quán)，通過長期服務(wù)業(yè)主取得的家庭信息及信任優(yōu)勢,，通過自建團(tuán)隊或與教育機(jī)構(gòu)合作引入教學(xué)資源,，在社區(qū)內(nèi)開展教育服務(wù)，開啟“物業(yè)+教育”的服務(wù)新模式,。具體包括社區(qū)早幼教育,，即面向社區(qū)內(nèi)學(xué)前兒童，提供“家門口”的早教服務(wù),；社區(qū)學(xué)后托管,，面向社區(qū)內(nèi)12歲以下兒童，提供放學(xué)后的托管服務(wù),；社區(qū)K12課外輔導(dǎo),，面向K12學(xué)生,，將場所搬進(jìn)社區(qū)，提供“家門口”的課外輔導(dǎo),。目前開展此類業(yè)務(wù)的典型物業(yè)企業(yè)包括萬科物業(yè),、綠城服務(wù)及金地物業(yè)等。

以綠城服務(wù)為例,，截至2017年底,，公司通過自營與合作的方式共投入建設(shè)27家奇妙園及相關(guān)教育點(diǎn),收費(fèi)水平在3800-18000元/月不等，主要以早教形式為主,，適于12-18個月的兒童，并針對6-12周歲的兒童提供托管及相關(guān)服務(wù),。場地租金,、園區(qū)裝修，教具配備等費(fèi)用都由綠城服務(wù)承擔(dān),，公司預(yù)計新開門店通常需要24個月達(dá)到盈虧平衡,，2019年有望開始貢獻(xiàn)利潤，預(yù)計總門店數(shù)量于2018年底達(dá)到50家,，于2019年底達(dá)到100家,。

（2）房屋經(jīng)紀(jì)：近水樓臺先得月

物業(yè)公司在房屋租賃市場迎來了政策利好，2017年7月18日,，九部委出臺《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》,，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立子公司拓展住房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù),。

除政策利好外，相比互聯(lián)網(wǎng)和普通門店中介,，物業(yè)企業(yè)作為小區(qū)房屋的管理者和業(yè)主的服務(wù)者,，在承租期內(nèi)仍然可以替業(yè)主對租戶進(jìn)行一定監(jiān)督，保證了業(yè)主利益,。同時,，物業(yè)企業(yè)對小區(qū)和業(yè)主的近距離也是其重要優(yōu)勢。目前多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)已開展社區(qū)租賃業(yè)務(wù),。主要模式包括充當(dāng)二手房中介,，負(fù)責(zé)收集與發(fā)布信息，安排看房,、簽約等,；或者充當(dāng)二房東，負(fù)責(zé)收取租金,，維修,、賠償房屋內(nèi)設(shè)施,。

以萬科物業(yè)為例，“樸鄰”(前稱“萬科租售中心”)成立于2001年,，專為萬科各社區(qū)業(yè)主的提供房屋資產(chǎn)管理服務(wù),。業(yè)務(wù)包含房屋托管、一手房銷售代理,、二手房銷售代理,、權(quán)證交易服務(wù)等房屋資產(chǎn)服務(wù)。從2015年開始,，萬科租售中心開啟市場化運(yùn)營之路,，2016年，在上海成立首家樸鄰房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的基礎(chǔ)上,，萬科租售中心從經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)衍生出房屋二次裝修業(yè)務(wù),。2018年5月28日，原萬科租售中心正式更名為樸鄰·萬科物業(yè)二手房專營店,，分布在全國的355家門店同時揭牌亮相,。除了租賃市場，萬科物業(yè)也延申至房屋有關(guān)資產(chǎn)服務(wù),，包括家裝和社區(qū)資產(chǎn)投資,。

（3）社區(qū)金融：通路型、場景+金融型模式

社區(qū)金融指社區(qū)公眾及其組織中所產(chǎn)生的一切金融需求,，具體包括社區(qū)銀行和社區(qū)消費(fèi)支付兩大市場板塊,。社區(qū)銀行定位于周邊的中小型企業(yè)（特別是小型企業(yè)）和社區(qū)居民等中小型客戶，通過與社區(qū)生活的結(jié)合,，為其提供存儲開戶,、理財服務(wù)、小額貸款等一系列的金融便民服務(wù),，同時根據(jù)社區(qū)需要,，為其提供定制化的惠民、便民服務(wù),，如理財講座等,；社區(qū)消費(fèi)支付聚焦社區(qū)居民消費(fèi)支付，包括日常生活繳費(fèi)的支付以及商品服務(wù)消費(fèi)的支付,，通過社區(qū)消費(fèi)支付的關(guān)注,，獲取消費(fèi)場景和居民信任，為后續(xù)多樣化,、定制化的金融服務(wù)提供用戶基礎(chǔ)和信息基礎(chǔ),。

社區(qū)金融，主要介入者有三類，包括銀行系,、地產(chǎn)系,、互聯(lián)網(wǎng)系。銀行系主要布局社區(qū)銀行,，截止2017年,，全國社區(qū)網(wǎng)點(diǎn)改造8170個，民生,、興業(yè),、光大、浦發(fā)等處于領(lǐng)先地位,，占市場份額25.6%,。互聯(lián)網(wǎng)系,，通過橫向,、縱向、生態(tài),、大數(shù)據(jù)整合，實現(xiàn)全生活場景的金融覆蓋,，如螞蟻金服的社區(qū)金融生態(tài)圈,。地產(chǎn)系目前有兩種方式，一種是通路型金融,、一種是消費(fèi)場景+金融,。

萬科推出的V-bank，定位為社區(qū)金融服務(wù)增值平臺,，V-bank推出貸款,、理財、出國簽證,、信用卡,、生活服務(wù)等產(chǎn)品，把業(yè)主的金融需求和銀行的金融產(chǎn)品精準(zhǔn)聯(lián)通,，建立金融服務(wù)自選超市,，為客戶打造最全方位、最優(yōu)質(zhì)的社區(qū)金融服務(wù)增值平臺,。

彩生活消費(fèi)場景+金融模式,，其中部分場景為自營或股權(quán)孵化，提供多種金融產(chǎn)品,，目前包括物業(yè)寶,、停車寶、增值寶和花易借四個產(chǎn)品，滿足用戶的不同需求,。其中前兩者分布是用收益沖抵物業(yè)管理費(fèi)和停車費(fèi),；增值寶是普通的理財產(chǎn)品，不沖抵,；花易借為互聯(lián)網(wǎng)貸款,。將繳費(fèi)與投資需求結(jié)合，彩富人生以“解構(gòu)+重構(gòu)”社區(qū)場景的方式,，將繳納物業(yè)費(fèi),、停車費(fèi)場景與業(yè)主的投資需求相結(jié)合，未來還將延伸至家政,、維修等其他增值服務(wù)場景的沖抵,；同時產(chǎn)品享受高于銀行存款利率的理財收益，其復(fù)購率已經(jīng)提升到30%,，每筆交易金額已突破3萬,。同時，布局線下客戶經(jīng)理,，除了線上APP的推廣,，彩富人生還布局了線下的客戶經(jīng)理，建立與客戶之間良好的信任關(guān)系,，實現(xiàn)信任關(guān)系的貨幣化,。

結(jié)語：

藍(lán)籌物業(yè)企業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)仍為主力，增值服務(wù)業(yè)務(wù)在匍匐中前進(jìn)與成長,。從物業(yè)企業(yè)營收規(guī)模來看,，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入、增值服務(wù)收入均呈增長趨勢,，特別是增值服務(wù)收入,，連續(xù)兩年TOP30的增值服務(wù)收入均值增速達(dá)80%以上。從物業(yè)企業(yè)營收結(jié)構(gòu)來看,，物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)仍為企業(yè)收入與利潤的主要來源,，增值業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)的收入仍有限。

藍(lán)籌物業(yè)企業(yè)在增值服務(wù)上進(jìn)行了多樣化探索,，增值業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)豐富,，但我們認(rèn)為目前社區(qū)增值業(yè)務(wù)并沒有形成固定或已成熟的商業(yè)模式，面對互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的競爭,，物業(yè)企業(yè)開展社區(qū)O2O的優(yōu)勢并不明顯,。物業(yè)企業(yè)掌握社區(qū)入口優(yōu)勢以及與住戶的近距離是其他互聯(lián)網(wǎng)公司難以匹配的，物業(yè)企業(yè)在社區(qū)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的發(fā)展仍有巨大空間,，特別是社區(qū)教育,、房屋經(jīng)紀(jì)、社區(qū)金融等領(lǐng)域。

文章來源：網(wǎng)絡(luò)收集