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“小產(chǎn)權(quán)房”其實(shí)并不是一個(gè)法律上的概念,，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂,。“小產(chǎn)權(quán)房”是指一些村集體組織或者開發(fā)商出售的建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”,。 根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定,，非本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，不得購(gòu)買在集體所有的土地上建設(shè)的房屋,。因此,，小產(chǎn)權(quán)房的交易是違反國(guó)家法律的強(qiáng)制性規(guī)定的，這類房屋買賣的合同本身是違法也是無(wú)效的。目前因農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房交易引發(fā)的民事糾紛正在逐年遞增,，筆者所在的人民法庭上個(gè)月就受理了兩起類似案件,。因此，正確認(rèn)識(shí)小產(chǎn)權(quán)房交易的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于防范房屋交易風(fēng)險(xiǎn)和化解社會(huì)矛盾都具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義,。 購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房在現(xiàn)實(shí)中主要存在以下四方面的風(fēng)險(xiǎn)：一是辦不了房產(chǎn)證,，這類房屋是建在集體土地上，根據(jù)法律規(guī)定是不允許對(duì)外銷售的,，購(gòu)買這樣的房屋在沒(méi)有改變土地性質(zhì)的情況下是不能辦理房產(chǎn)證的,，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋在法律意義上是不受保護(hù)的，同時(shí),，這類房屋在再次轉(zhuǎn)讓及遺贈(zèng),、繼承等方面都會(huì)面臨困難；二是違約風(fēng)險(xiǎn),，由于小產(chǎn)權(quán)房交易違反了國(guó)家法律的強(qiáng)制性規(guī)定,，其買賣合同是違法的，也是自始無(wú)效的,，一旦某一方反悔并訴至法院,，法院將判決退款退房，在實(shí)踐中,，很多賣方都是抓住這一點(diǎn)搞一房二賣或者進(jìn)行其他的違約行為,；三是拆遷難補(bǔ)償，購(gòu)房者雖然雙方簽有購(gòu)房合同,，但卻屬無(wú)效合同,，小產(chǎn)權(quán)房除了不能辦理房產(chǎn)證外，大多還是違章建筑,，有被拆除的危險(xiǎn),，業(yè)主也不能因?yàn)椴疬w而得到安置補(bǔ)償；四是房屋質(zhì)量沒(méi)有保證,，小產(chǎn)權(quán)房不是商品房，出售方不是合法的開發(fā)公司,，購(gòu)買后不能享受到《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定的售后保修服務(wù),，發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題往往只能自行承擔(dān)。 筆者在辦理此類案件過(guò)程中,，針對(duì)農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房交易的特點(diǎn)總結(jié)了三點(diǎn)防范意見：第一是要提前認(rèn)識(shí)到小產(chǎn)權(quán)房交易的風(fēng)險(xiǎn),，最好是不要購(gòu)買這種農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房，也就避免了購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房而引發(fā)的一切風(fēng)險(xiǎn),；第二是已經(jīng)購(gòu)買了這種小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主,，要積極找到出賣方協(xié)商，盡可能地通過(guò)補(bǔ)交土地出讓金，轉(zhuǎn)變土地性質(zhì),，從而使小產(chǎn)權(quán)房變成能夠辦理房產(chǎn)證的商品房,，從而使自己的權(quán)利受到法律的保護(hù)；第三是在與出賣方協(xié)商未果的情況下,，可以起訴至法院,，請(qǐng)求法院確認(rèn)此類房屋買賣合同無(wú)效，實(shí)現(xiàn)退房退款的目的,，如果購(gòu)買方是在不明知所購(gòu)買的房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房的,，賣方在簽訂合同時(shí)也未盡到告知義務(wù)的，購(gòu)買方還可以依法追究賣方的締約過(guò)失責(zé)任,。 |
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