來源：派沃設(shè)計

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)報告顯示,，中國核心城市有近1億㎡的存量物業(yè)亟待改造，各類商辦和消費升級的需求非常旺盛,。但存量改造的難度和投入并不亞于新建一座購物中心,，甚至還硬裝設(shè)計方面的局限和難度更是頗具挑戰(zhàn)。

如果說定位和品牌的調(diào)整是項目改造的基礎(chǔ),，那么建筑和動線的改造則是項目的靈魂,，再穩(wěn)固強大的基礎(chǔ)，如果沒有靈魂加持,，那么這個改造項目將很快奏起一首“涼涼”,，派小沃整理了于去年重新開業(yè)，在商業(yè)空間規(guī)劃與設(shè)計上堪稱范本的改造項目,。

01

上海 · 第一百貨

地處南京路步行街路口的一百老樓,，其前身是著名四大百貨公司之一的大新公司，去年11月13日,，南京路步行街上的一百老樓,、原一百新樓和東樓,，通過多條躍層飛梯、空中連廊串聯(lián)改造完畢,，讓消費者在不同的商區(qū)之間無縫對接,，輕松逛街。

長72米、高43.7米,、單邊懸挑15.4米的懸臂式挑棚輕盈地覆蓋于第一百貨商店（市文物保護單位）,、一百商城、東方商廈之間,，形成立體連廊凌空交織,、交通與商業(yè)空間互聯(lián)互動、不同歷史時期的建筑特征共同呈現(xiàn)的多功能公共空間,。

本次改造的難度在于，市百一店作為市文物保護單位,，其外立面及結(jié)構(gòu)形式不能改變,，新增頂棚及新增連廊均不能觸碰歷史建筑。同時,，六合路仍需保留其市政道路屬性,，所有新增結(jié)構(gòu)不能跨越道路紅線。

因此本次改造中,，通過設(shè)計在靠近東方商廈一側(cè)僅有的5米可建造范圍進行了豎向空間的復(fù)合營造,，以懸臂式挑棚的形式完成頂部空間的圍合，通過多維度多路徑的介入空間,，強化新老樓之間的緊密關(guān)聯(lián),，將消極的交通型空間與商業(yè)業(yè)態(tài)相互聯(lián)動，形成建筑再生與城市更新的重要紐帶,。

通高立面一共2萬余根聚碳酸酯管，宛如一席紗簾，與歷史建筑比鄰而立,，透明圓管內(nèi)置LED燈帶,，夜間形成不斷變幻的燈光效果，打造“中華商業(yè)第一街”的新地標,。

于是,，便讓不同歷史時期的城市斷面及建筑特征在這一場所能夠同時呈現(xiàn)保留,，形成了當下城市空間的新景觀。它是城市商業(yè)轉(zhuǎn)型背景下規(guī)劃審批,、市政交通,、文物保護、設(shè)計施工等多部門通力協(xié)作的系統(tǒng)工程,，提供了城市更新改造中“向史而新”的上海樣本,。

02

西安大悅城

12月16日，西安大悅城帶著“中國商業(yè)改造奇跡”和“中糧大悅城年度壓軸大戲”雙重標簽盛大啟幕,，據(jù)官方數(shù)據(jù)透露,，開業(yè)當天以96%的開業(yè)率，吸引逾28萬人次打卡,，銷售額突破1286萬元,。

原項目面積大卻動線不合理,、周邊交通擁堵等等諸多問題無疑是提高了改造難度。針對原物業(yè)的空間結(jié)構(gòu)和優(yōu)劣勢,，西安大悅城的改建方案經(jīng)過與建筑設(shè)計單位和工程專家的反復(fù)討論,，從2017年7月15日開始，經(jīng)歷了裝飾性拆除,、結(jié)構(gòu)改造及加建,、外立面改造、采光頂加蓋,、外立面幕墻新建,、機電改造、室內(nèi)精裝等過程,。

外立面采用傳統(tǒng)仿古式建筑屋頂,、U型玻璃幕墻和廡殿頂?shù)慕Y(jié)合,，其中西安大悅城正門設(shè)計成鉆石光電玻璃入口,，白天是采光極好的玻璃，夜晚則可以成為光電屏幕,。

（圖源：商業(yè)地產(chǎn)志）

西安是古絲綢之路的起點，這便成了西安大悅城室內(nèi)空間設(shè)計的靈感源泉,。將“絲綢”元素貫穿室內(nèi)每個空間,，用絲帶裝點,、串聯(lián)各個場景，用絲帶勾勒出流暢動線,。商場內(nèi)還專門設(shè)計了一條長達400米的曲線型動線,，讓每家品牌商戶都有擁有“最佳展示面”。

拾光中庭，可以說是西安大悅城的“核心主場”之一,，除了面積夠大（1500㎡,，是西安最大的室內(nèi)下沉廣場）之外，它也是未來承辦各類活動的時尚秀場,，是演繹“十三潮主場”這一定位的最佳場地,。

對于原項目話題擔(dān)當?shù)奶炷?，西安大悅城進行了設(shè)備升級,，天幕和主動線在東西兩端交匯，將原本相互獨立的天幕區(qū)域和中央廣場貫通,，同時運用定制影片,，配合場內(nèi)聲光電系統(tǒng)，帶來震撼的感官體驗,。

此外,，該項目還打造了切合西安當?shù)匚幕奈鹂战謪^(qū)，以及滿足味蕾和潮流風(fēng)尚的潮π街區(qū),、查特花園,、吃貨共和國等共四大主題街區(qū)。在本項目的改造中,，大悅城始終圍繞“人”的具體需求，從場景,、業(yè)態(tài),、跨界融合、體驗感等角度,，持續(xù)創(chuàng)作“內(nèi)容”,，為消費者提供沉浸式的空間，這不僅是對消費升級的持續(xù)探索,，也是讓項目擁有不斷延續(xù)的生命力,。

03

Coal Drops Yard 購物中心

作為2018年度國外改造項目,，由卸煤場華麗變身的Coal Drops Yard購物中心在國內(nèi)的掀起了一番話題度，原倉庫建筑修建于1850-60年代,，在國王十字發(fā)展協(xié)會的委托下,，Heatherwick Studio將這片場地改造為了全新的購物中心,。

隨著煤礦業(yè)的衰落,，這兩座雙層建筑已經(jīng)失去了昔日的輝煌，覆蓋著斜脊屋頂,、由鑄鐵和磚塊砌筑而成的華麗體量部分已被廢棄,，項目團隊希望能夠強調(diào)出工業(yè)建筑所擁有的獨特肌理和歷史，同時打造一個統(tǒng)一而現(xiàn)代的公共空間和購物目的地,。

項目的挑戰(zhàn)在于要使兩座破舊的建筑物和狹長的線性場地蛻變?yōu)橐蛔钴S的購物中心，使人們可以在這里輕松地聚集和交流,，因此在兩座建筑的人字形屋頂從內(nèi)側(cè)擴展并相交,，在連接兩座高架橋的同時定義出庭院的位置，從而帶來順暢的交通流線,，為建筑賦予了一個具有凝聚力的中央?yún)^(qū)域,。

從抬高的屋頂上，人們可以俯瞰到南面的國王十字車站和克里克研究所,，以及北面的Cubitt廣場,。在下方，新的屋頂帶來了一個20米高的,、寬敞的遮蔽空間,，人們可以在這里散步、停歇或舉辦音樂會和表演活動,。

新屋頂?shù)男问脚c舊建筑煥發(fā)的光澤共同展現(xiàn)出一種新舊結(jié)合的獨特美感,，35米寬的擴建部分從原先的三角形屋頂上順暢地延伸出來,，使兩座建筑物在空中彼此輕輕“觸碰”。

這一結(jié)構(gòu)的實現(xiàn)依附于一個復(fù)雜的結(jié)構(gòu)解決方案,。為了在實現(xiàn)自承重結(jié)構(gòu)的同時保持舊建筑的完整性,，建筑中新增加了52根鋼柱，它們被隱藏在陳舊的磚塊背后,，并由混凝土墻和核心筒來提供支撐,。

除了屋頂?shù)母脑熘?，建筑在歷史層面上也得到了廣泛的恢復(fù)。建筑師致力于維護和強調(diào)既有建筑的樣貌,。在必要的地方,，新擴建的部分被賦予了與老式鐵器、磚料,、石板,、木板以及鵝卵石相似的肌理和色調(diào)，與年代更近的標牌和涂鴉共同為商場帶來獨特的個性,。

購物中心的總面積為10萬平方英尺,，包含購物、餐飲和活動區(qū)域,，一系列街道在水平和垂直方向上形成連接,。商場中包含55個不同面積的零售單元，適用于從快閃店到大規(guī)模品牌店等各種類型的零售方式,，與一般的扁平化購物體驗形成了鮮明的對比,。商場的入口位于高架橋的兩端，顧客可以通過橋梁和臺階等多種方式進入庭院并在商場內(nèi)自如穿行,。

從冷冰冰的工業(yè)生產(chǎn)、貨物傳送,，到火熱的商業(yè)情景,，卸煤場如同整個國王十字街一樣，已經(jīng)隨著時代變幻,，層疊了足夠多的面貌了,。

目前,，該區(qū)域經(jīng)過幾年的建設(shè),，已發(fā)生了根本性的變化，獲得了不少好評,，甚至成為英國住宅社區(qū)中關(guān)于區(qū)域改造的典型案例,。這一新的對城市中心火車站周邊區(qū)域的開發(fā)經(jīng)驗對我國城市中存在的大量的亟待在開發(fā)的火車站及周邊區(qū)域有著重要的借鑒意義。

04

格拉茨北部購物中心

項目為奧地利格拉茨北部最大的購物中心,，本次改造通過對建筑進行改造和擴建,，使其能夠進一步滿足未來發(fā)展的需求，實現(xiàn)了智能購物中心的升級換代,，最大化了人們購物,、餐飲、工作和休閑娛樂的體驗,。

在格拉茨北部購物中心中,，兩個透明的體塊內(nèi)包含了零售和餐廳燈功能，它們通過一個獨立的近十米高的頂棚與主樓相連,，成為了建筑的重要特征,。該結(jié)構(gòu)由任意設(shè)置的鋼筋混凝土柱支撐，空間鮮活而又明亮,。

屋頂上開有不規(guī)則的圓形天窗，進一步強調(diào)了空間的活力,，并使自然光可以照射到彩色弧形步道上的休息區(qū)域,，為使用者帶來了更多享受。這三個形狀自由的天窗打破了混凝土屋頂單調(diào)的表面,，而其周圍鮮艷的天花及照明更讓混凝土屋面顯現(xiàn)出了豐富色彩,。

人們沿著彩色步道逛街,，休息,，天窗提供了充足光照，彩色天花使空間更具活力,。

原先封閉的主樓立面被巨大的玻璃取代,，加寬的入口擁有更好的導(dǎo)向性,，將游客迎入建筑之中。精心設(shè)置的衛(wèi)生間空間,，鋪地與室外步道采用同樣的邏輯,。

06

墨爾本Eastland購物中心

位于墨爾本東郊的 Eastland Shopping Centre,，又換了面孔,，自 1967 年開業(yè)以來，這已經(jīng)是它第五次改頭換面了,。對這次改造,，該購物中心的持有者——QIC，投入了 6.65 億美金,，從最終的效果來看,，這筆巨額支出的確帶來了不錯的收效。

外部空間的改造是最直觀的,，過去,，這個位于多條交通干道交匯區(qū)域的商場，考慮得更多的是停車的便利,，并無意打造一個有綠植,、座椅和咖啡店的露天廣場。

一位當?shù)厝吮硎?，在她的記憶中,，這并不是一個讓人流連的地方，而現(xiàn)在,，精心鋪設(shè)的地板,、暖色的燈光，以及頗有些藝術(shù)氣息的建筑外觀,，都在向消費者傳遞一個信息：這里值得你多停留一會兒,。

商場的出入口在廣場中心非常的顯眼,，由透明的玻璃圍合，頂部則有一個起伏的屋頂,。

室內(nèi)和室外空間的有機組合,，使得商場顧客有更為豐富的空間體驗,，也使該區(qū)域成為Ringwood區(qū)和Maroondah市全新的公共中心,。

室內(nèi)設(shè)計中最特別的部分,，是對天花板的改造，原來的Eastland購物中心設(shè)計了一個玻璃的覆蓋層,，將其與新的城市廣場連接起來,。

本次改造目標,，是要營造出一種社區(qū)感，目的就是：讓消費者待得久一點,，并且時不時會想要回來,，實現(xiàn)更多的購買。所以除了引進更多的品牌之外,，他們還打造了一個占地 1000 平方米的公共圖書館和一個商務(wù)辦公區(qū),，在休閑娛樂之外，又為消費者們制造了一個停駐的理由,。

綜 述

對購物中心而言,，改造從來都是一個不變的命題，與時俱進的調(diào)整是保持購物中心最佳經(jīng)營業(yè)績和持續(xù)競爭優(yōu)勢的重要措施,?？傮w來看，想要打造“人流發(fā)動機”,，首先要從兩個層面入手：特色主力店,、特色環(huán)境空間。

電影院式空間也好,，劇場式空間也好,，公園式空間也罷，無論哪種類型的空間主題,，決定了這個項目的獨一無二性,。未來好的商場經(jīng)營者本質(zhì)就是一個美好生活的導(dǎo)演，懂生活,，才能講好“故事”,，也才能在這個數(shù)萬方的空間里造夢，激活整個空間的商業(yè)潛能,。