現(xiàn)在,，越來越多的華人選擇來美國購房用于出租,，當起了美國房東,。殊不知，在美國做房東絕對不是一件容易的事情,，除了擔心無賴房客外,，還要擔心房客在家中受傷，因為一不小心,，就會被房客告得傾家蕩產(chǎn),！

前不久就有一位姓李的華人房東遇到了糟心事。他將自己位于史坦頓島的房子租給了一個西裔家庭,。2016年10月28日晚上9點,，當西裔母親抱著嬰兒走在過道上時，不小心被破損的地毯絆了一跤,，母嬰兩人都摔傷了,，嬰兒還被醫(yī)生鑒定為“禁止做某些日常事情，有可能為終身殘疾”,。西裔母親認為是房東的疏忽以及維修不當,，從而導致兩人的受傷，便向法院提起訴訟要求賠償,。官司拖拖拉拉了近兩年,，2018年7月31日，西裔母親不滿初級法院的賠償金額,，再次提出訴訟,，要求房東賠付一個更高的金額。

無獨有偶,，一名租住在蒙特利爾的居民因為不慎在室外結(jié)冰的樓梯上摔了一跤,，向房東索賠100萬美元?；颊呗暦Q,，他因為從樓梯滑落撞到了頭部導致當場昏迷，后來發(fā)現(xiàn)自己失去部分記憶,、視力模糊且常常頭疼,。這種狀況使他無法擔任所在設計公司的總裁和創(chuàng)始人，不得不拋售手中所有的股票,。并且因為無法集中注意力而至今沒能找到合適的工作,。

所以，在美國做房東,，一定要學會先保護好自己,，有幾件事情一定不能不知道。

在美國做房東這幾點一定要知道

1. 出租前,，搞清楚當?shù)刂莸姆?/p>

每個州對于房租出租的規(guī)定都不相同,，甚至許多州的法律都更偏袒房客,，所以在出租前，最好先熟悉一下當?shù)氐姆?，以便知道自己和房客的?quán)益在哪里,。也防止一旦發(fā)生問題，自己可能面臨的巨額賠償,。

例如,，加州規(guī)定，在房客搬出后,，房東必須在21天內(nèi)退還押金,，如果有部分費用需要再押金里扣除，則必須提供相應的賬單復印件,。如果房客覺得扣除費用不合理,，則可以在14天內(nèi)提出。

2. 開設獨立賬戶

最好開設一個獨立的賬戶用于房屋出租,，從而涉及到的所有租金,、房屋管理費、物業(yè)費,、押金等都能一目了然,，避免了最后清算時賬目混亂、有嘴說不清,。

3. 仔細擬定合同

在美國,，租約可以是口頭的，也可以是書面的,，同樣具有法律效力,，但一年以上的長期租約一般要求是書面的?？陬^合約隨著時間的推移,，雙方記憶和理解都有可能會發(fā)生變化，口說無憑就會產(chǎn)生不必要的誤會和糾紛,，所以簽署書面合約是十分有必要的,。

擬定合同時要考慮清楚：租金和出租時限定多少較為合理，水電煤是否包含在內(nèi),，是否可以養(yǎng)寵物,，退租必須提前多久通知到，房屋損壞改如何賠償?shù)鹊?，最靠譜的做法是咨詢一下當?shù)氐穆蓭煟ＷC自己的利益不受到傷害,。

4. 不能隨便進入出租后的房屋

在國內(nèi),，房東隨時巡查租客情況似乎是一件非常普遍的事情,，但是在美國，一旦房子出租了,，房東就不可以隨便進入到已出租的房屋中,，如果房東因修理房屋等事由而需要進入房子就必須給房客一個合理的通知(通常為24小時)，房東如果沒有這樣做,，房客可以向法庭控告房東擅闖民宅,。

5. 房客在出租屋內(nèi)受傷，房東或需擔責

法律規(guī)定,，房東必須保證出租的房產(chǎn)是符合安全標準并且維修良好的,。如果在出租的房子內(nèi)，由于房東的責任(房東疏忽而導致的損壞,、泄露,，或已將房屋問題告知房東，但房東沒有來修等)而造成受傷,，房客有權(quán)利向房東提起人身傷害訴訟及索賠,。即使證明房客也有責任，房東也極有可能需要承擔部分責任,。

租客可以要求房東賠償治療費用,、收入損失、精神損失,、長期護理費用等,。還可以因為維修不當或不安全狀況對個人財產(chǎn)(汽車、音響等)造成的損害提起訴訟,。

在美國房東是如何自我保護的,？

雖然很多房東都會被告知要購買保險來防止意外，但是房子的責任險在美國一般賠付不高,，一旦碰到大型法律糾紛而責任險不夠賠付時,，還是需要賠上房東的身價財產(chǎn)。

那么美國人究竟是如何自我保護的呢,？最常見的做法是成立一個LLC形式的公司,。LLC是有限責任制公司，公司的債權(quán)人和私人的債權(quán)人不能相互追討欠款或者責任,。也就是說,，一旦出租房發(fā)生任何問題，或是房客將房東告上法庭,，那么最多賠掉LLC公司內(nèi)的財產(chǎn),，而其他物業(yè)以及個人收入不會受到牽連。這樣就能最大程度地保護房東的利益不受到侵害。

另外,，如果以后想要用房地產(chǎn)進行貸款,，那么用公司的形勢能夠幫助你更快速地獲得審批。

而隨著川普的新政,，LLC型公司還能享受到稅收方面的優(yōu)惠：

1. Pass-Though公司享受最高20%的抵扣稅

在川普稅改1.0中規(guī)定,，從2017年12月31日至2026年1月1日，Pass-Though公司可以享受最高20%的抵稅額,。

Pass-Through公司包括：個體戶(Sole Proprietorship或single member LLC),、小型企業(yè)股份公司(S Corp)、合伙公司(Partnership或LLC)以及房地產(chǎn)投資者,。

一般情況下,，公司會被征收兩次稅，一次是公司所得稅,，然后企業(yè)主還需要以個人名義被征收一次個人所得稅,。然而當你擁有的是一家Pass-Through公司的話，那么你就只需要被征收一次稅,。你不需要支付公司所得稅,，公司的收入會在企業(yè)主之間分配，然后再以個人所得稅的方式扣除,。而199A法案則會幫企業(yè)主在此基礎上,，額外減免最高20%的稅收。

2. 公司開銷可以抵稅

開公司最大的一個好處便是,，很多房屋上以及生活上的開銷可以用于抵稅,。例如房屋的維修和裝修可以作為經(jīng)營支出抵稅；一些辦公用品如打印機,、電腦,、手機等也可以作為經(jīng)營支出抵稅；一些生活費用例如電話費,、油費等同樣可以抵稅,；更甚至偶爾出去聚餐也可以作為商務用餐抵稅......

但美國的稅務計算方式、報稅流程,、公司構(gòu)架搭建,、開公司流程等實在是太過復雜了，什么可以抵稅,，什么不可以抵稅,，不是專業(yè)人士還真的無法分析清楚，一不小心就可能忙中出錯,。碰到這類新政出臺那就更是一頭霧水了,。所以最靠譜聰明的做法還是找個專業(yè)的會計師,，不僅可以根據(jù)你的實際情況策劃方案，還能合理合法地幫你避稅,，最大限度地幫助保護公司資產(chǎn),。