■中國消費者報記者 劉文新

日前，重慶市市場監(jiān)督管理局公布了關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)合同補充協(xié)議格式條款監(jiān)督管理情況的通報,，并梳理出13類典型不公平不合理格式條款,。

據(jù)介紹，自2018年5月開始,，重慶市場監(jiān)管部門組織開展了房地產(chǎn)行業(yè)合同補充協(xié)議格式條款專項整治規(guī)范,。各區(qū)縣工商局共檢查房地產(chǎn)企業(yè)505戶次，收集商品房買賣合同補充協(xié)議369份,，著重對其中的31家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用的合同補充協(xié)議格式條款進行剖析并形成初審意見。重慶市市場監(jiān)督管理局在初審意見的基礎(chǔ)上,，組織召開合同格式條款專家評審會,，邀請高校、人民法院,、律師事務(wù)所等法律理論和實務(wù)界的專家,，對收集的格式條款逐一研究，梳理出13類典型不公平不合理格式條款,，共涉及61家房地產(chǎn)企業(yè)的201個條款,。

降低法定賠償標(biāo)準(zhǔn)

●合同條款：乙方有權(quán)退房，乙方同意將有權(quán)要求甲方支付不超過已付房價款一倍的賠償金部分,，變更為已付房價款1%,。

●點評意見：出賣人以格式條款方式預(yù)先將法定賠償標(biāo)準(zhǔn)降低為已付房款的1%，明顯減輕了出賣人自身的責(zé)任,，也限制了買受人請求賠償?shù)臋?quán)利,。

通知日即交付日

●合同條款：乙方未在上述期限內(nèi)前往現(xiàn)場辦理完畢交付驗收手續(xù)的，甲乙雙方同意以交付通知書上的交房日為房屋交付之日。該商品房的毀損,、滅失的風(fēng)險自交付通知書上的交付之日起轉(zhuǎn)移給乙方,，房屋保修期從該日起算。

●點評意見：出賣人不區(qū)分買受人是否未收到通知或者是否有其他正當(dāng)理由未到現(xiàn)場辦理房屋交驗手續(xù),，以格式條款預(yù)先一律直接設(shè)定以交付通知書上的交房日為房屋交付之日,，并以此確定該商品房毀損、滅失的風(fēng)險轉(zhuǎn)移日期和房屋保修期起算日期,，缺乏法律依據(jù),，涉嫌轉(zhuǎn)嫁商品房毀損、滅失風(fēng)險和縮短房屋保修期,，加重買受人的責(zé)任,。

違約責(zé)任不同時適用

●合同條款：甲方及乙方雙方同意，對于房屋延遲交付,、房屋合同登記延遲,、房屋產(chǎn)權(quán)登記延遲、預(yù)告登記延遲的違約責(zé)任在任何情況下均不同時適用,，乙方只能選擇其中一項適用,。

●點評意見：法律對出賣人在商品房交付、房屋產(chǎn)權(quán)登記等不同環(huán)節(jié),，均規(guī)定了相應(yīng)的義務(wù)和責(zé)任,。若出賣人未按約定履行相應(yīng)環(huán)節(jié)的義務(wù)，就應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,。

廣告不作合同內(nèi)容

●合同條款：本合同簽訂前甲方發(fā)布的乙方在簽訂本合同前已明確知道所有廣告及宣傳資料,、銷售手冊、樓盤模型等僅作參考,，不作為本合同內(nèi)容,。

●點評意見：出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施，通過廣告,、宣傳資料所作的說明和允諾,，若明確具體且對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約,，作為合同內(nèi)容,。

通知日起算保修期

●合同條款：本合同正文第十八條所指“保修期”自甲方向乙方發(fā)出書面交房通知所確定的房屋交付之首日計算，乙方逾期接收房屋的或甲方根據(jù)本合同有權(quán)拒絕或順延交付的,，保修期仍以該日為起算日期,。

●點評意見：該條款一律以交房通知確定的房屋交付之首日為接房日，且以此作為保修期的起算日,，與法律規(guī)定不符也不合理,，實質(zhì)上縮短了商品房的保修期限,，有減輕出賣人自身責(zé)任之嫌。

承擔(dān)解除稅費

●合同條款：乙方未經(jīng)甲方同意擅自解除合同的,，甲方有權(quán)不予同意,。但甲方選擇同意的，乙方應(yīng)向甲方承擔(dān)總房款10%的違約金,，并承擔(dān)稅,、費方面的損失。

●點評意見：當(dāng)合同約定的解除條件成就或合同出現(xiàn)法定解除情形時,，一方可直接通知對方解除合同,，合同自通知到達對方時解除，無須對方同意,。該條款涉嫌擴大出賣人的權(quán)利,，也排除了買受人的主要權(quán)利。

賠償解除費用

●合同條款：如買賣合同的解除非因甲方原因或不可抗力因素導(dǎo)致,，則乙方除按買賣合同和本協(xié)議約定承擔(dān)違約責(zé)任外,，還應(yīng)賠償甲方為解除買賣合同所發(fā)生的費用。

●點評意見：該條款設(shè)定合同的解除只要“非因甲方原因或不可抗力因素導(dǎo)致”,，乙方就要承擔(dān)違約責(zé)任和賠償責(zé)任,。這就意味著對于非買受人原因?qū)е碌暮贤獬杂锌赡茏屍涑袚?dān)違約責(zé)任和賠償責(zé)任的情形,，雙方權(quán)利義務(wù)的設(shè)定有違公平原則,。

同意變更規(guī)劃

●合同條款：乙方同意甲方在不突破項目規(guī)劃容積率、綠化率等規(guī)劃指標(biāo)條件下進行建設(shè)方案調(diào)整,，乙方不解除商品房買賣合同,，甲方不承擔(dān)違約責(zé)任。

●點評意見：出賣人銷售商品房后,，不得擅自變更規(guī)劃,、設(shè)計，即使經(jīng)相關(guān)部門或單位同意變更的,，也應(yīng)依法履行通知義務(wù)，確保買受人的知情權(quán)和是否退房的選擇權(quán),。買受人選擇退房的,，出賣人還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

面積誤差據(jù)實結(jié)算

●合同條款：如產(chǎn)權(quán)登記套內(nèi)建筑面積與合同約定套內(nèi)建筑面積有差異的,，甲乙雙方一致同意按如下方式處理：據(jù)實結(jié)算,，多退少補。

●點評意見：《商品房銷售管理辦法》對商品房面積的誤差規(guī)定了合理的范圍,，對超出合理范圍的,，給予了買受人是否退房的選擇權(quán),。而該合同條款未設(shè)面積誤差合理范圍，不管誤差大小,，一律據(jù)實結(jié)算,，多退少補。即使面積誤差很大,，買受人也不能退房,，這對買受人顯然是不公平的。

未計入公攤建筑面積的公共場所所有權(quán)歸出賣人

●合同條款：未計入公攤建筑面積的建筑物,、構(gòu)筑物,、會所、車位,、架空層車庫以及地下車庫,、人防工程，以及法律法規(guī)允許甲方保留所有權(quán)或使用權(quán)的建構(gòu)筑物等,，其所有權(quán)和使用權(quán)屬于甲方,，其經(jīng)營項目可以為有償服務(wù)，并且甲方可出售,、出租,、贈與、抵押,。

●點評意見：未計入公攤建筑面積的,，如綠地、道路,、車位及其他公共場所,、公用設(shè)施等，均屬于業(yè)主共有,。而該條款對未計入公攤建筑面積的建筑物,、構(gòu)筑物、車位等場所,，未區(qū)分業(yè)主共有部分,，將所有權(quán)和使用權(quán)都歸屬于出賣人，并享有對上述場所的處分權(quán),，有擴大出賣人的權(quán)利,，侵害買受人全體業(yè)主共有權(quán)之嫌。

允許墻面張貼標(biāo)識

●合同條款：乙方同意,，甲方有權(quán)在該商品房所在樓棟屋頂及外墻面張貼,、懸掛、雕刻,、鑲嵌或以其他方式展示甲方標(biāo)識,、樓宇標(biāo)識,、張貼廣告，乙方不得據(jù)此要求甲方支付任何費用,。

●點評意見：商品房所在樓棟屋頂及外墻面屬于業(yè)主共有,，由此產(chǎn)生的廣告費等收益也應(yīng)屬業(yè)主共有。該條款涉嫌排除了買受人對建筑物共有部分依法享有的共有權(quán),、共同管理權(quán)和收益權(quán),。

解除權(quán)期限不對等

●合同條款：若出現(xiàn)了法定或合同約定的乙方可以解除本合同的事由，而甲方自發(fā)生該等事由之日起15日內(nèi)未收到乙方解除本合同的書面通知,，則視為乙方放棄解除權(quán),。甲方對乙方行使解約權(quán)的異議期為兩年，自乙方的書面解約通知送達甲方之日起算,。

●點評意見：該條款設(shè)定,，出現(xiàn)法定或約定合同解除事由時，買受人行使解除權(quán)的期限為事由發(fā)生之日起15日,，而出賣人行使解除權(quán)的期限為解除權(quán)發(fā)生之日起兩年,，雙方行使解除權(quán)的期限及其起算點的設(shè)定明顯不對等，且以事由發(fā)生時間為買受人行使解除權(quán)的起點也不合理,，雙方權(quán)利義務(wù)的設(shè)定有違合同公平原則,。

逾期交資料解除合同

●合同條款：乙方在接到甲方或甲方認可的機構(gòu)通知3日內(nèi)未補充提交房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記資料的，每逾期一日,，乙方應(yīng)向甲方承擔(dān)該商品房總價款萬分之三的違約金,，逾期超過30日，甲方有權(quán)解除合同,，同時乙方應(yīng)向甲方承擔(dān)該商品房總價款3%的違約金,。

●點評意見：該條款因買受人逾期提交房屋轉(zhuǎn)移登記資料超過30日，就設(shè)定出賣人有權(quán)解除合同,，且買受人還要承擔(dān)商品房總價款3%的違約金,，違約責(zé)任的設(shè)定明顯過重，有違合同公平原則,，有加重買受人責(zé)任之嫌,。