|
臨近年底,，又到了集中交房季，不少業(yè)主是第一次買房子,，好不容易盼到交房了,，卻往往不知所措。 在很多買期房的寶寶心里,，收房是大事,，絕對(duì)是要沐浴焚香更衣后方能進(jìn)行。但是,，小編只想說：兄dei,，莫著急，可能你只是去干架的,！ 因?yàn)?，買房時(shí)掉的坑，往往只有等到收房才知道爬都爬不起來~
之前平臺(tái)發(fā)布過一篇關(guān)于驗(yàn)房的文章,，小編在這里整理添加了收房流程相關(guān)的內(nèi)容，以及在什么情況下業(yè)主可以拒絕收房,，希望能讓大家對(duì)收房流程了解更加透徹,，避免掉坑~ 收房流程及注意事項(xiàng) 收房流程大致有以下六步： 一 確定收房時(shí)間 一般開發(fā)商會(huì)提前一兩周左右通知業(yè)主收房，建議不要在收房開始的前兩天去,，因?yàn)檫@兩天人會(huì)比較多,，陪同驗(yàn)收房子的人也不會(huì)有太充裕的時(shí)間仔細(xì)陪同看房。不妨選擇第三,、四天,。正式收房前，最好仔細(xì)查看購(gòu)房合同,，做到了然于心,，以便收房當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)核驗(yàn),。 二 現(xiàn)場(chǎng)簽到+資料提交 交房當(dāng)天，攜帶開發(fā)商要求帶的資料,，現(xiàn)場(chǎng)簽到并確認(rèn)身份,。 1、購(gòu)房合同原件及附件,； 2,、身份證原件及復(fù)印件； 3,、戶口本原件及復(fù)印件,； 4、收房通知書,。 三 各種繳費(fèi) 這里需要注意的是,，按照常理應(yīng)該是業(yè)主先驗(yàn)房再進(jìn)行各項(xiàng)繳費(fèi)、簽字,，但是實(shí)際上90%以上的開發(fā)商都是先收款再帶業(yè)主驗(yàn)房,。 前段時(shí)間家住鄭東新區(qū)的王先生家交房，繳完費(fèi)才允許驗(yàn)房,，結(jié)果發(fā)現(xiàn)存在鋼筋外露,、墻面開裂等諸多問題，開發(fā)商卻拒絕整改,，由于已經(jīng)繳費(fèi),，王先生也失去了有效保障自身權(quán)益的有力武器。 為了避免更多的風(fēng)險(xiǎn),，小編強(qiáng)烈建議各位業(yè)主大大：先驗(yàn)房,，再繳費(fèi)。 1 契稅 契稅=實(shí)際成交價(jià)格x稅率 首套房小于90㎡（含90）稅率1%,，大于90㎡稅率1.5%,； 二套房小于90㎡（含90）稅率1%，大于90㎡稅率2%,； 三套及以上無論面積大小,，稅率均為3%。 繳納契稅最終是為了辦理產(chǎn)權(quán)證書,，所以在這一步,，需要簽一個(gè)“不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書”。  2 確定房屋面積差,，多退少補(bǔ) 首先,，要確認(rèn)售樓合同附圖與實(shí)際結(jié)構(gòu)、戶型是否一致; 其次，確認(rèn)房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實(shí)際測(cè)量,，與合同簽訂面積是否有差異,； 最后，仔細(xì)查看購(gòu)房合同,，看合同與實(shí)際面積誤差為多少,。 實(shí)際面積＞合同面積 誤差在3%以內(nèi)部分的房?jī)r(jià)款由購(gòu)房者補(bǔ)足，超出3%部分的房?jī)r(jià)款由開發(fā)商承擔(dān),，產(chǎn)權(quán)歸購(gòu)房者,； 實(shí)際面積＜合同面積 誤差在3%以內(nèi)部分的房?jī)r(jià)款由開發(fā)商返還購(gòu)房者，超出3%部分的房?jī)r(jià)款由開發(fā)商雙倍返還購(gòu)房者,。 3 維修基金 每個(gè)地方會(huì)有差異,，以鄭州為例，一般的高層住宅按照65元/㎡計(jì)算,。 4 權(quán)屬登記費(fèi) 有的開發(fā)商是辦證時(shí)才收取的,，住宅80元／套。 5 物業(yè)費(fèi) 以上繳費(fèi)都是與開發(fā)商對(duì)接,，此項(xiàng)轉(zhuǎn)移到物業(yè)部門,。 此時(shí)物業(yè)會(huì)催促交付物業(yè)費(fèi)，但根據(jù)建委的最新規(guī)定,，開發(fā)商不得以先交物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用為收房條件,。可協(xié)商驗(yàn)收好后再交付費(fèi)用,。 物業(yè)費(fèi)一般是預(yù)交半年或者一年,，要看每個(gè)樓盤的具體規(guī)定。 四 去物業(yè)部查看資料 ●《住宅質(zhì)量保證書》,、《住宅使用說明書》《竣工驗(yàn)收備案表》,，這三樣都必須是原件，可以帶走的,。 ●《管線分布竣工圖(水,、強(qiáng)電,、弱電,、結(jié)構(gòu))》復(fù)印件就行,，可以帶走,。 ●《面積實(shí)測(cè)表》,。 五 領(lǐng)鑰匙 到物業(yè)部門領(lǐng)取鑰匙并簽《住宅鑰匙收到書》,，要確認(rèn)樓層鑰匙,、進(jìn)戶門鑰匙,、信箱鑰匙,、水表鑰匙、電表鑰匙是不是齊全,。 注意：一般到這一步,，工作人員會(huì)讓你簽“商品房入住交接單”,，一旦簽署，就代表你認(rèn)為房子沒問題了,，雖然開發(fā)商會(huì)口頭承諾發(fā)現(xiàn)問題幫你整改,，但沒有法律效力，權(quán)益無法保證,，所以一定要等驗(yàn)完房,，確認(rèn)房子沒問題后再簽署。 六 驗(yàn)房 終于到了整個(gè)收房流程中最關(guān)鍵的一步,，就是驗(yàn)房,！大多數(shù)業(yè)主不懂房屋建筑知識(shí)，沒有專業(yè)的技能辨別房子質(zhì)量,，這時(shí)候可以聘請(qǐng)一位專業(yè)的驗(yàn)房師傅陪同,，相關(guān)驗(yàn)房工具也可以提前準(zhǔn)備好。 您可以登錄鷹眼鑒房App,，進(jìn)行“自助驗(yàn)房”,，App內(nèi)針對(duì)房子的不同區(qū)間、部位,，列舉了詳細(xì)的檢驗(yàn)方法及檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn),，是業(yè)主必備的驗(yàn)房神器！除了可以自助驗(yàn)房,，您還可以免費(fèi)預(yù)約共享驗(yàn)房工具哦,，詳細(xì)情況可登錄鷹眼鑒房App了解！  ▲ 鷹眼鑒房App 自助驗(yàn)房系統(tǒng) 常用的驗(yàn)房工具 1  2  3  4  5  6  1,、卷尺：用來測(cè)量頂梁,、窗框、衛(wèi)生間高差,、層高和房屋面積,。 2、響鼓錘：主要用于檢測(cè)墻面,、地面是否空鼓,。 3、垂直檢測(cè)尺：主要用來測(cè)量墻面和地面的垂直度,、水平度,、平整度等。 4,、記號(hào)筆：標(biāo)記墻面,、地面空鼓、裂縫等問題。 5,、軟管及水桶（或盆）：測(cè)量水壓是否正常,，排水管道是否通暢。 6,、相位檢測(cè)儀：用來檢測(cè)插座電源是否正常,。 驗(yàn)房都要驗(yàn)?zāi)睦铮?/strong> 敲黑板，重點(diǎn)到了哦~  1 檢查入戶門和門鎖 1,、肉眼查看表面,，無磕碰、劃痕,。 2,、查看合頁、門鎖,、消音膠條,，安裝牢固，不缺少螺絲等配件,。 3,、試關(guān)幾次，應(yīng)順暢,、無異響,。 4、用鑰匙試下門鎖開關(guān)是否靈活,。 5,、目測(cè)門框與墻之間打膠要密實(shí)，鎖上后試推,，不松動(dòng),、無異響。 6,、貓眼正常,。 2 檢查墻面 1、是否空鼓： 空鼓是交房中最普遍問題之一,，有大有小,。按照規(guī)定，只有空鼓面積大于20cmX20cm,，才需要開發(fā)商整改,，如果小于的話在后期裝修過程中修補(bǔ)即可。 檢查空鼓的方法則是拿響鼓錘“掃刮”墻面,、地面,。如果出現(xiàn)空響,，則用響鼓錘輕敲周邊,，以確定空鼓的范圍有多大,。記得用記號(hào)筆做好標(biāo)記。  2,、是否有裂縫：檢查有無裂縫,，有的話可要求整改。 3,、檢測(cè)平整度：有無明顯凹凸,。 3 檢查地面 1、是否空鼓：地面空鼓的檢測(cè)方法和墻面一樣,，也是拿著響鼓錘逐一“掃雷”,。 2、是否裂縫：地面有無裂痕,，若有裂痕則可要求整改,。 3、是否起砂：混凝土強(qiáng)度不夠,，用硬物（鑰匙或鏍絲刀）劃地面,，能輕易地劃進(jìn)地面則可算起砂了。 4,、平整度：地面不出現(xiàn)明顯的凹凸,。 4 推拉門和窗戶 1、開關(guān)幾次,，應(yīng)順暢,、無異響、無摩擦,。 2,、關(guān)閉后不松動(dòng)，與窗（門）框之間無縫隙,。 3,、查看型材表面無破損、磕碰,、變形,。 4、中空玻璃之間無起霧,。 5,、合頁、鎖具正常,，密封膠條無缺失,。 6,、查看使用的玻璃是否合規(guī)，國(guó)家規(guī)定7樓以上必須要用3C玻璃,，7樓以下不做強(qiáng)制規(guī)定,。 5 檢查滲水情況 檢查頂棚及墻面、地面有無滲水,，尤其是廚房和衛(wèi)生間頂部,，如發(fā)現(xiàn)問題需要趕緊查明原因，要求開發(fā)商整改,。 6 驗(yàn)收下水情況 往臺(tái)盆,、浴缸、馬桶,、廚房和衛(wèi)生間及陽臺(tái)地漏等倒水,，每個(gè)下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，確認(rèn)一下排水是否通暢,。 提示：確認(rèn)沒問題后,，記得將所有排水口做好封閉保護(hù)工作，以免進(jìn)入雜物,。 7 檢查衛(wèi)生間防水情況 用毛巾塞住地漏,，在廁衛(wèi)放滿水，24小時(shí)后到樓下查看廁衛(wèi)頂部有無漏水,。 提示：在全部用完水后,，打開水表，看清楚水表數(shù)字,，記錄下來,，同時(shí)要記錄電表數(shù)字。 8 檢查電源 首先檢測(cè)總電閘,，先將電閘關(guān)掉,，看電閘是否松動(dòng)，同時(shí)檢測(cè)各個(gè)房間是否全部斷電,、查看開關(guān)及插座是否松動(dòng),。 然后合上電閘，打開開關(guān)試一下照明是否正常,；可用相位檢測(cè)儀（五金店和網(wǎng)上均可購(gòu)買）檢測(cè)插座,，如果零線和火線燈同時(shí)亮起，則插口正常,。 9 檢查燃?xì)?/strong> 首先檢查燃?xì)獗?、煤氣表字?jǐn)?shù)、燃?xì)鈭?bào)警器這三樣是否安裝完畢,。 然后驗(yàn)收燃?xì)夤芫€報(bào)警裝置,，可以用冒煙的紙卷放到報(bào)警裝置附近,，看報(bào)警裝置是否靈敏動(dòng)作——報(bào)警聲光提示同時(shí)關(guān)閉進(jìn)氣電磁閥，如果不能動(dòng)作,，需及時(shí)修復(fù),。 最后要記錄天然氣的入戶編號(hào)，查詢煤氣表的數(shù)字,，作好記錄,。 以上就是整個(gè)收房驗(yàn)房流程，房子驗(yàn)收過程中,，如果發(fā)現(xiàn)問題，隨同驗(yàn)房的工作人員會(huì)記錄下來或由業(yè)主個(gè)人填寫意見表,，之后雙方協(xié)商解決辦法,，簽署相關(guān)整改文件，一般整改時(shí)間為30天左右,。 若沒有發(fā)現(xiàn)問題,，直接補(bǔ)齊手續(xù)，簽署“商品房入住交接單”即可,。 在這里,，小編再次提醒大家，若需要整改,，就等到整改完成后再簽“商品房入住交接單”,。 什么情況下可以拒絕交房？ 為了保護(hù)業(yè)主權(quán)益,，在一些情況下,，業(yè)主是可以拒絕交房或者退房的，根據(jù)相關(guān)法律依據(jù),，有如下幾條： 1 房屋未取得《住宅質(zhì)量保證書》,、《住宅使用說明書》、《竣工驗(yàn)收備案表》 2 經(jīng)符合資質(zhì)的質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)核驗(yàn),，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量確實(shí)不合格,。 3 因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用 4 面積誤差比絕對(duì)值超過3%， 5 開發(fā)商無故比原合同約定延遲交房,，經(jīng)購(gòu)房人催告后超過三個(gè)月交房 6 開發(fā)商未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn),，擅自改變房屋戶型、朝向,、結(jié)構(gòu)及合同中約定的配套環(huán)境 7 開發(fā)商經(jīng)批準(zhǔn)改變房屋結(jié)構(gòu)但未經(jīng)買家認(rèn)可 結(jié)語 在收房的流程中,，最重要的就是驗(yàn)房，影響不大的質(zhì)量問題,，可以讓開發(fā)商及時(shí)整改,，質(zhì)量問題嚴(yán)重的情況下,，業(yè)主可以提出退房，甚至是讓開發(fā)商賠償損失,。 驗(yàn)房收房環(huán)節(jié)姿勢(shì)不對(duì),，可能面臨的是入住之后的長(zhǎng)期扯皮和糟心，小編再次努力提醒大家,，一定要重視收驗(yàn)房,，避免以后可能會(huì)遇到的風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)損失。 |
|
|
